證券投資論文-關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的思考.doc

證券投資論文-關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考【摘要】我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布的第3號(hào)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價(jià)值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實(shí)施中應(yīng)注意的幾個(gè)問題。【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號(hào)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過程中難點(diǎn)問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的創(chuàng)新（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。長(zhǎng)期以來，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值1、引入公允價(jià)值財(cái)政部在2000年企業(yè)會(huì)計(jì)制度中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國(guó)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的實(shí)施，無疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。可見，我國(guó)限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。3、轉(zhuǎn)換差額的處理在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益?！边@與國(guó)際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)?！庇兄黠@差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能。可見，我國(guó)這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國(guó)際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國(guó)國(guó)情和國(guó)際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國(guó)特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀?，而房屋建筑物的價(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。二、實(shí)施投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10以上的共有五家公司。滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)表（2005年年報(bào)）名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無形資產(chǎn)（待定土地)金橋6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%天津海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56天創(chuàng)60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%上海海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)大致穩(wěn)定在10左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。（三）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析1、對(duì)總資產(chǎn)的影響采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔?，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國(guó)際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國(guó)學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉(cāng)儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房?jī)r(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長(zhǎng)了約59億元，漲幅約為190%。2、對(duì)利潤(rùn)的影響如果相關(guān)公司按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤(rùn)相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤(rùn)的影響比較投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤(rùn)總額，其影響不容小視。三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問題（一）公允價(jià)值的選擇公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無法回避的問題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法和收益法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場(chǎng)的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國(guó)際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國(guó)際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥淼墓ぷ髦?，資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。國(guó)際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤(rùn)的手段。（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績(jī)需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法望而卻步，具體表現(xiàn)為：其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤(rùn)的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場(chǎng)的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬