2010年4月西安W科長(zhǎng)安新城項(xiàng)目定位報(bào)告89p.ppt

10.04.11,萬(wàn)科長(zhǎng)安新城項(xiàng)目 定位報(bào)告,第一部分 區(qū)域簡(jiǎn)介,第二部分 項(xiàng)目概況及操作思路,第三部分 大盤專題研究及開發(fā)思考,第四部分 市場(chǎng)研究、一期客戶定位,第五部分 產(chǎn)品定位,第六部分 示范區(qū)建議,西安市及長(zhǎng)安區(qū)區(qū)劃、人口,長(zhǎng)安區(qū)總面積為1590平方公里，現(xiàn)轄8個(gè)鄉(xiāng)、17個(gè)街辦，24個(gè)居委會(huì)，2008年末全區(qū)常住人口102萬(wàn)人。 08年末全區(qū)戶籍總戶數(shù)257253戶，戶籍總?cè)丝?66586人。其中，農(nóng)業(yè)人口827138人，占總?cè)丝诒戎貫?5.57%；非農(nóng)業(yè)人口139448，占總?cè)丝诒戎貫?4.43%方 長(zhǎng)安建成區(qū)面積約10平方公里。,西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積9983平方公里，總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到837萬(wàn)，市區(qū)人口已超646萬(wàn)。,長(zhǎng)安總?cè)丝?02萬(wàn)、總面積1590平方公里，地域規(guī)模位列全市首位,（深圳市總面積2020平方公里，長(zhǎng)安區(qū)面積相當(dāng)于4分之3個(gè)深圳）,長(zhǎng)安區(qū)經(jīng)濟(jì)及地位,長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)增速位列第一，占西安市g(shù)dp比例不斷增加,2009年全區(qū)生產(chǎn)總值完成223.07億元，同比增長(zhǎng)15.8%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成9.51億元，同比增長(zhǎng)40.5%，較去年凈增2.7億元，增速列全市第一。,長(zhǎng)安區(qū)為西安大都市的“后花園”和“天然氧吧”。高校聚集，發(fā)展成如今西部最具規(guī)模的高教產(chǎn)業(yè)基地、最具活力的科教傳媒產(chǎn)業(yè)基地和最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。,長(zhǎng)安區(qū)2009年gdp223.07，接近2007年的雁塔區(qū)（雁塔區(qū)2007年gdp252.08,雁塔第一）,長(zhǎng)安區(qū),長(zhǎng)安區(qū)規(guī)劃,西安市第四輪總體規(guī)劃將長(zhǎng)安中部大部分地區(qū)納入主城區(qū)， 長(zhǎng)安將打造成大西安城南副中心,西安第四輪總體規(guī)劃（2008-2020年）,1590平方公里轄區(qū)及優(yōu)越的秦嶺北麓生態(tài)環(huán)境資源成為城市南擴(kuò)的選擇及生態(tài)宜居地,厚重的歷史文化，32所高校、科研單位等的進(jìn)入奠定了文化、科教產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向,以郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為首的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)將成為長(zhǎng)安區(qū)新一輪發(fā)展的核心引擎,隨著西安創(chuàng)建國(guó)際化大都市，城市發(fā)展骨架進(jìn)一步拉大，長(zhǎng)安成為“大西安”新拓的主要區(qū)域，在西安市第四輪總體規(guī)劃（20082020年）中已經(jīng)將其大部分地域納入主城區(qū)，打造大西安城南副中心。,長(zhǎng)安區(qū)規(guī)劃,大西安城市發(fā)展南擴(kuò)的唯一戰(zhàn)略選擇，西安城市發(fā)展的一個(gè)重要生長(zhǎng)極。,城南一直以來(lái)是西安發(fā)展的優(yōu)勢(shì)區(qū)域,隨著市政府北遷、浐灞生態(tài)區(qū)建成、西咸一體化進(jìn)程加速，城市的熱點(diǎn)已經(jīng)不再單一。,長(zhǎng)安將是未來(lái)城南區(qū)域的發(fā)展支撐，將承接曲江、高新區(qū)域未來(lái)發(fā)展。,規(guī)劃以城墻為基點(diǎn)，主要向東南、西南發(fā)展。構(gòu)筑起西安現(xiàn)代城市的基本框架。,西安城市的發(fā)展主要集中在繞城高速以內(nèi)和南郊、長(zhǎng)安區(qū)以及北郊、未央?yún)^(qū)。,以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長(zhǎng)安（潏河），北到渭河。,第一部分 區(qū)域簡(jiǎn)介,第二部分 項(xiàng)目概況及操作思路,第三部分 大盤專題研究及開發(fā)思考,第四部分 市場(chǎng)研究、一期客戶定位,第五部分 產(chǎn)品定位,第六部分 示范區(qū)建議,項(xiàng)目區(qū)位介紹,項(xiàng)目位于西安城區(qū)以南，長(zhǎng)安區(qū)西南片區(qū)的毛坡村和岔道口村，是規(guī)劃中的長(zhǎng)安新區(qū)。,項(xiàng)目周邊未來(lái)是西安大學(xué)城和教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。,本項(xiàng)目3分鐘車程(1.8公里）可達(dá)高新新區(qū)，5分鐘車程可達(dá)長(zhǎng)安南路2號(hào)線地鐵站，10分鐘車程可進(jìn)入南郊城區(qū)。,西部大道將高新新區(qū)與雁塔區(qū)、曲江新區(qū)連接；通過(guò)西萬(wàn)路、子午大道將長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊與高新區(qū)、城南、市區(qū)相連。,項(xiàng)目具有地緣優(yōu)勢(shì)，但客流會(huì)被道路周邊項(xiàng)目阻截，并非唯一地緣優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。,地塊分布及指標(biāo),學(xué)校總建面：2.83萬(wàn)m2,項(xiàng)目總占地：75.48萬(wàn)m2,規(guī)劃總建筑面積：246.83萬(wàn)m2,住宅總建面：166.47萬(wàn)m2,住宅綜合容積率：3.42,商業(yè)總建面：61.28萬(wàn)m2,文化娛樂(lè)建面：16.08萬(wàn)m2,項(xiàng)目四至,北面：目前為村落和農(nóng)田,東面：長(zhǎng)安區(qū)新區(qū)政府,南面：為大學(xué)城陜西師范大學(xué)和西安郵電學(xué)院南校區(qū)以及規(guī)劃中的影視傳媒基地,西面：為部分村落和西萬(wàn)路沿線新住宅區(qū),西北面：緊鄰雅居樂(lè)花園,項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)子午大道以西，韋郭路以北，規(guī)劃路以南和以東,項(xiàng)目通路周邊樓盤價(jià)格變化,6500-7500 78-185,9000 93-145,7000-8000 60-200,9000 93-145,7000 90-170,6500-7600 80-140,4700-5100 80-120,6000-6200 90-130,西,萬(wàn),路,三,南,環(huán),8000-11000 100-200,4000-4200 57-135,9000 180-390,南,二,環(huán),周邊交通情況,公交線路圖（906、600、k600、321、322）,目前有5條公交線路于項(xiàng)目韋郭路段設(shè)有站點(diǎn)，白天平均2分鐘一班，乘換便捷。公交線路可連接地鐵2號(hào)線長(zhǎng)安南路地鐵站及穿越老城商業(yè)中心,規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線從項(xiàng)目東側(cè)經(jīng)過(guò)并規(guī)劃在項(xiàng)目8#地塊旁設(shè)大學(xué)城北站,目前公交線路可滿足基本生活需要，但路網(wǎng)還需完善；地鐵線路還處于規(guī)劃階段，遠(yuǎn)期規(guī)劃2015年修建，無(wú)法作為直接利好影響銷售。,項(xiàng)目周邊配套介紹,商業(yè)配套以3公里外老城區(qū)縣域商業(yè)形態(tài)為主，生活配套基本完善，但項(xiàng)目周邊配套匱乏，必須依靠自身打造。,項(xiàng)目自身缺乏土地價(jià)值提升的外向因素！,項(xiàng)目目前操作難點(diǎn),1、項(xiàng)目周邊缺乏城市快速干道、市政交通密度不足 長(zhǎng)安連接市區(qū)的兩條主干道分別為長(zhǎng)安路和西萬(wàn)路，即便加上未來(lái)即將貫通的子午大道，仍然無(wú)法作為市區(qū)客戶大量外溢的交通通廊。,2、項(xiàng)目區(qū)域無(wú)政府大勢(shì)利好，缺乏具吸附力的主題素材 如曲江借助政府推動(dòng)曲江新區(qū)建設(shè)、咸陽(yáng)借助政府西咸一體化規(guī)劃、浐灞借助政府浐灞生態(tài)區(qū)及2011年世園會(huì)，我們沒(méi)有旅游、休閑等外部資源依靠。,3、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)多以低價(jià)取勝 長(zhǎng)安區(qū)2009年的成交均價(jià)為3650元/m2，周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格普遍較低，低價(jià)因素是區(qū)域項(xiàng)目吸引導(dǎo)入型客戶資源的最重要手段。,項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,15,o2+s2：策略一： 配合先期入市的曲江項(xiàng)目，擴(kuò)大品牌影響力，增強(qiáng)品牌溢價(jià)能力 s1+w1：策略二： 一期充分利用本地和高新區(qū)置業(yè)客群，讓地緣客戶和周邊導(dǎo)入型客戶逐漸炒熱區(qū)域 w2：策略三： 項(xiàng)目一期建造社區(qū)商業(yè)中心，滿足項(xiàng)目前期客戶基本生活配套 w4+t2 ：策略四： 自身造景。打造高附加值的產(chǎn)品，有競(jìng)爭(zhēng)力的園林和社區(qū)景觀 o3+t1+t3 ：策略五： 打造長(zhǎng)安新商業(yè)中心，引入具有影響力和吸入能力的商業(yè)主力店，未來(lái)吸引導(dǎo)入型客戶資源。,swot分析,自力更生 營(yíng)銷造勢(shì),觀點(diǎn)：,項(xiàng)目目前操作難點(diǎn),何為“分則俱損”？,合則兩利，分則俱損,項(xiàng)目土地若分割出讓，則難以合力,多家地產(chǎn)公司已經(jīng)對(duì)該地塊趨之若鶩，希望能夠在萬(wàn)科項(xiàng)目旁分一杯羹,項(xiàng)目04地塊和08地塊附帶大量的配套用地,項(xiàng)目02地塊、03地塊和08地塊附帶部分學(xué)校用地,如果該項(xiàng)目被兩家以上的公司分得，各家將不會(huì)合力運(yùn)營(yíng)，不利于項(xiàng)目開發(fā)。,04、06、08號(hào)地塊由于附帶大規(guī)模的商業(yè)/配套用地，不會(huì)是各家爭(zhēng)奪的重點(diǎn)地塊； 02、03號(hào)地塊配套、商業(yè)規(guī)模適度，潛在強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目操作思路,合則兩利，分則俱損,“合則兩利”,因此，我們必須要全力獲得，保證成片開發(fā)！,成片開發(fā)的優(yōu)勢(shì)：,規(guī)模運(yùn)作能夠?qū)㈨?xiàng)目提升到區(qū)域運(yùn)營(yíng)的高度，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 成片開發(fā)有利于分?jǐn)偵虡I(yè)、學(xué)校等配套引入的成本 成片開發(fā)可以在前期提升項(xiàng)目地塊屬性，后期逐漸拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，產(chǎn)生大量利潤(rùn)空間,該項(xiàng)目所處區(qū)域沒(méi)有政府規(guī)劃利好，沒(méi)有具有吸附力的旅游、休閑等自然資源。大盤自身的開發(fā)運(yùn)作，是該項(xiàng)目的重要突破瓶頸,影響地塊價(jià)值排序因素： 1、地塊大小、完整度 2、周邊景觀資源 3、容積率指標(biāo) 4、地塊類型單純度,土地價(jià)值排序,土地獲取建議： 1、除07號(hào)地塊以外，02號(hào)地塊為相對(duì)完整的居住用地且與雅居樂(lè)花園緊鄰，需要提防雅居樂(lè)介入02號(hào)地塊的爭(zhēng)奪； 2、04、06、08號(hào)地附帶有大面積的配套用地（文化娛樂(lè)、商業(yè)），包袱較重，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。鑒于目前的商業(yè)存活能力，建議我公司盡量延遲獲取。 3、建議公司理想的土地獲取順序?yàn)椋?02 06 03 08 04,土地獲取建議,政府初步地塊推出順序： 07 08 03 02 06 04,第一部分 區(qū)域簡(jiǎn)介,第二部分 項(xiàng)目概況及操作思路,第三部分 大盤專題研究及開發(fā)思考,第四部分 市場(chǎng)研究、一期客戶定位,第五部分 產(chǎn)品定位,第六部分 示范區(qū)建議,專題研究大盤城市角色,大盤全市啟動(dòng)區(qū)建設(shè)的重要因素，大盤肩負(fù)城市新版塊開拓的使命。,綠地世紀(jì)城,紫薇田園都市,本案,富力城,浐灞半島,奧林匹克花園,楓林綠洲,n,距離市中心的距離：公里,1、世紀(jì)大道，西咸一體化項(xiàng)目 2、浐灞生態(tài)區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目 3、高新成熟區(qū)南擴(kuò)的標(biāo)志 4、高新區(qū)南擴(kuò)的城市綜合體 5、高新新區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目 6、航天產(chǎn)業(yè)基地啟動(dòng)項(xiàng)目,2,6,5,4,3,1,市中心,占地面積 147萬(wàn) 建筑面積 150萬(wàn) 開發(fā)時(shí)間 2002-2008年 容積率 1.6,紫薇田園都市,2000年,楓林綠洲,占地面積 68.27萬(wàn) 建筑面積 120萬(wàn) 開發(fā)時(shí)間 2003-2008年 容積率 1.96,2001年,富力城,占地面積 44.73萬(wàn) 建筑面積 113萬(wàn) 開發(fā)時(shí)間 2006年至今 容積率 2.29,2002年,綠地世紀(jì)城,占地面積 77.33萬(wàn) 建筑面積 120萬(wàn)（住宅65萬(wàn)） 開發(fā)時(shí)間 2004-2010年 容積率 2.08,2003年,占地面積 257萬(wàn) 建筑面積 310萬(wàn) 開發(fā)時(shí)間 2006年至今 容積率 2.02,中新浐灞半島,2005年,占地面積 55.2萬(wàn) 建筑面積 100萬(wàn) 開發(fā)時(shí)間 2006年至今 容積率 2.8,奧林匹克花園,2006年,楓林綠洲,中新浐灞半島,專題研究大盤土地隨獲取時(shí)間，容積率呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢(shì),專題研究西安大盤操作思路分析（一）,注明： 綠地世紀(jì)城屬于城市綜合體項(xiàng)目，前期公建成本較高，雖入市價(jià)格高于片區(qū)均價(jià)1000元/平米，但需分擔(dān)大量公建成本，判斷仍屬于現(xiàn)金流項(xiàng)目。,入市均采取現(xiàn)金流型運(yùn)營(yíng)模式啟動(dòng) 入市價(jià)格均以低總價(jià)、低單價(jià)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主導(dǎo)。 土地自身吸附力強(qiáng)的項(xiàng)目以地緣性為主，開拓性的項(xiàng)目則以導(dǎo)入型客戶為主。,客戶對(duì)配套認(rèn)可度排序：交通資源教育景觀資源商業(yè)配套,一期配套重要啟動(dòng)要素： 明確社區(qū)大配套的整體規(guī)劃，突出表現(xiàn)在教育配套的規(guī)劃 高品質(zhì)景觀展示區(qū)成為突出亮點(diǎn)要素,專題研究西安大盤操作思路分析（二）,專題研究西安大盤操作思路分析（三）,重要開盤展示要素： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部配合特色園林展示區(qū) 高品質(zhì)景觀展示區(qū)成為突出亮點(diǎn)要素，湖景成為展示區(qū)亮點(diǎn) 富力城的彩蛋售樓部引起市場(chǎng)的高度關(guān)注并形成話題，贏得市場(chǎng)關(guān)注度,啟動(dòng)期開盤展示內(nèi)容排序：現(xiàn)場(chǎng)售樓部樣板間園林景觀展示區(qū) 關(guān)鍵點(diǎn)：大盤啟動(dòng)關(guān)鍵要形成全程性的話題熱點(diǎn),啟動(dòng)期多以首置、首改類產(chǎn)品入市 首置主導(dǎo)啟動(dòng)：借片區(qū)大規(guī)劃發(fā)展，以低總價(jià)、低單價(jià)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品入市。 首改啟動(dòng)：引進(jìn)稀缺教育資源、景觀、社區(qū)商業(yè)、交通等配套，擴(kuò)展移民客戶。 首置+首改啟動(dòng)：自建交通、道路等公共配套及引進(jìn)稀缺教育資源等吸引移民客戶。,專題研究大盤啟動(dòng)期特征分析,專題研究大盤成長(zhǎng)期特征分析,混合型社區(qū)組團(tuán)：西安市場(chǎng)對(duì)多產(chǎn)品線的組合是完全接受的。 大盤的客戶變化規(guī)律：客戶整體呈現(xiàn)向外擴(kuò)張范圍逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。 產(chǎn)品線呈升級(jí)換代趨勢(shì)：社區(qū)逐步成熟，伴隨溢價(jià)上升的范圍50%-100%之間。 例如：浐灞半島入市均價(jià)約3500元/平米，現(xiàn)景觀單位單價(jià)拔升至約12000元/平米。,成長(zhǎng)期成熟發(fā)展的態(tài)勢(shì),專題研究大盤客戶演變分析,高新+城南客戶 占比60%,地塊環(huán)境資源,區(qū)域成熟度,區(qū)域成熟 自然景觀資源匱乏,區(qū)域不成熟 景觀資源匱乏,區(qū)域成熟 景觀資源豐富,區(qū)域不成熟 景觀資源豐富,iv,iii,i,ii,浐灞半島,長(zhǎng)安新城項(xiàng)目屬于第i象限，價(jià)格突漲可能性較低,富力城 紫薇田園都市 奧林匹克花園 綠地世紀(jì)城 楓林綠洲,專題研究大盤入市環(huán)境,小結(jié)：利用自身打造的景觀資源、配套規(guī)劃，彌補(bǔ)區(qū)位劣勢(shì)，樹立項(xiàng)目形象，后期逐漸提高利潤(rùn),專題研究第一象限項(xiàng)目發(fā)展節(jié)奏,專題研究長(zhǎng)安項(xiàng)目借鑒,結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，地塊區(qū)域不成熟，景觀資源欠缺。以滿足區(qū)域客戶及吸引移民為主，基于以上大盤研究建議如下： 低價(jià)入市：以低總價(jià)和高性價(jià)比入市，吸引地緣客戶和周邊導(dǎo)入型客戶 示景觀范區(qū)打造：入市前需要有能達(dá)到震撼效果的景觀示范區(qū)和樣板房展示。 配套先行：確定教育資源，引入品牌學(xué)校逐步打造名學(xué)區(qū)概念。以會(huì)所配套和商業(yè)資源規(guī)劃給客戶以充分的購(gòu)買信心。 事件營(yíng)銷：項(xiàng)目入市結(jié)合政府政策方向，通過(guò)市民參與性大型事件營(yíng)銷引爆區(qū)域,本項(xiàng)目大盤開發(fā)的難點(diǎn),作為大盤，本案所面臨的問(wèn)題：,拆分商業(yè)體量，同時(shí)給予后期項(xiàng)目充足的定位思考時(shí)間,我公司缺乏大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),項(xiàng)目分區(qū)及啟動(dòng)盤建議,項(xiàng)目分區(qū)開發(fā)建議：,1、項(xiàng)目整體分為兩個(gè)獨(dú)立部分操作：“啟動(dòng)盤和其它部分” 2、由于7#地塊為區(qū)域價(jià)值最高地塊，因此建議只啟動(dòng)前半部分，后半部分留待后期項(xiàng)目成熟后再進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，提升優(yōu)質(zhì)地塊的土地溢價(jià)能力。 3、由于經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要求，10年需消化約10萬(wàn)m2左右貨量，因此首期開工量應(yīng)該至少在20萬(wàn)m2以上。,因此，建議“啟動(dòng)盤”面積為24萬(wàn)m2 + 6萬(wàn)m2商業(yè)（2萬(wàn)商業(yè)+4萬(wàn)公寓）,10年4月份完成定位,10年09月前完成定位,定位時(shí)間待定,項(xiàng)目各區(qū)核心價(jià)值解讀,1、第一階段依照拿地順序以優(yōu)質(zhì)素地塊入市，核心價(jià)值為性價(jià)比產(chǎn)品快速回籠資金； 2、第二階段實(shí)現(xiàn)教育配套投入，以園林化景觀配合高價(jià)值產(chǎn)品更新，增加利潤(rùn)； 3、第三階段以教育運(yùn)營(yíng)和商業(yè)中心啟動(dòng)為背景，配合規(guī)模園林景觀，達(dá)到產(chǎn)品價(jià)值高點(diǎn)。,每個(gè)階段以不同的賣點(diǎn)推出，釋放核心價(jià)值！,低容積率產(chǎn)品啟動(dòng)高端轉(zhuǎn)換,項(xiàng)目自身核心價(jià)值打造,3、配套價(jià)值城市級(jí)的生活中心,1、產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、景觀,自身打造具有打動(dòng)力的園林化景觀 創(chuàng)新型中、低容積率混合產(chǎn)品 打造高價(jià)值感的高層產(chǎn)品,2、教育價(jià)值優(yōu)質(zhì)教育學(xué)區(qū),連續(xù)性的教育引進(jìn)（從小學(xué)至高中），打造名學(xué)區(qū)的教育運(yùn)營(yíng)概念,（1）城市級(jí)商業(yè)中心：項(xiàng)目后期商業(yè)啟動(dòng)，打造市級(jí)新商業(yè)中心 （2）區(qū)域級(jí)運(yùn)動(dòng)中心：項(xiàng)目后期修建規(guī)模性運(yùn)動(dòng)設(shè)施，打造運(yùn)動(dòng)中心 （3）區(qū)域級(jí)文化中心：建造文化娛樂(lè)設(shè)施，如音樂(lè)廳、圖書館等，打造文化中心 （4）區(qū)域級(jí)醫(yī)療中心：引入醫(yī)療資源或養(yǎng)生資源，打造區(qū)域醫(yī)療中心,第一部分 區(qū)域簡(jiǎn)介,第二部分 項(xiàng)目概況及操作思路,第三部分 大盤專題研究及開發(fā)思考,第四部分 市場(chǎng)研究、一期客戶定位,第五部分 產(chǎn)品定位,第六部分 示范區(qū)建議,07-09年西安市場(chǎng)容量及供求分析,西安近3年市場(chǎng)消化情況： 07年888萬(wàn)平米/337億元（均價(jià)3812元/平米） 08年586萬(wàn)平米/254億元（均價(jià)4320元/平米，漲幅13.3%） 09年1319萬(wàn)平米/638億元（均價(jià)4846元/平米，漲幅12.2%）,數(shù)據(jù)來(lái)源：易居克爾瑞數(shù)據(jù)庫(kù),庫(kù)存量注解：西安市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)較大庫(kù)存量經(jīng)業(yè)內(nèi)人士推斷，可能是由于早期城改項(xiàng)目和經(jīng)適房消化未能統(tǒng)計(jì)造成。,07-09年西安細(xì)分市場(chǎng)容量及供求分析,09年市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，成交量較08年增長(zhǎng)124%。 首改產(chǎn)品成為西安市場(chǎng)主力，09年首改市場(chǎng)占到整個(gè)市場(chǎng)的53%，首置占市場(chǎng)比例31%。在市場(chǎng)出現(xiàn)變化時(shí)，首改市場(chǎng)影響最大。,09年首置、首改剛性需求占到全市84%的絕對(duì)值。,西安市場(chǎng)08、09年成交結(jié)構(gòu),西安市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)棗核形結(jié)構(gòu)，主力成交面積90-125平米的兩房、三房。,08-09年西安市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯變化，仍以90-125平米兩房、三房為主， 成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，剛性需求旺盛。,08年成交金額約254億元,09年成交金額約638億元,西安市場(chǎng)各片區(qū)域劃分及成交均價(jià),居住價(jià)值排序：城南、高新、城北、城東 、城內(nèi),09年成交價(jià)格排序：城中、城南（曲江板塊居全市第一）、高新、城西、城東、城北 整個(gè)南部市場(chǎng)銷售均價(jià)高于北部，南部的居住環(huán)境、資源最佳 長(zhǎng)安市場(chǎng)銷售均價(jià)遠(yuǎn)低于其它區(qū)域，價(jià)格增長(zhǎng)空間較大。,單位：元/平方米,1、城南 文化教育大區(qū) 2、高新 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 3、城北 大明宮、市政府、專業(yè)市場(chǎng) 4、城東 老工業(yè)區(qū)、浐灞生態(tài) 5、城西 電器工業(yè)區(qū)、西咸一體化 6、城中 商業(yè)、金融中心,數(shù)據(jù)來(lái)源：易居克爾瑞數(shù)據(jù)庫(kù),項(xiàng)目周邊樓盤分布圖（郭杜板塊）,智慧城 容積率：2.25 總建面:30萬(wàn) 車位比：1:0.3 樓面地價(jià)： 約530元/平米,融發(fā)心園 容積率：1.96 總建面:42萬(wàn) 車位比：1:0.98 樓面地價(jià)： 約610元/平米,國(guó)色天香 容積率：2.2 總建面:30萬(wàn) 車位比：1:0.5 樓面地價(jià)： 約550元/平米,雅居樂(lè)： 容積率：3.0 總建面:30萬(wàn) 車位比：1:0.5 樓面地價(jià)： 約400元/平米,盛世長(zhǎng)安 容積率： 2.8 總建面:40萬(wàn) 車位比：1:0.4 樓面地價(jià)： 約550元/平米,本案,長(zhǎng)安土地市場(chǎng)交易處在起步階段，現(xiàn)周邊項(xiàng)目土地獲取均非招拍掛形式， 據(jù)市場(chǎng)了解整體土地價(jià)格大約在6080萬(wàn)/畝。,長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊項(xiàng)目09年供應(yīng)結(jié)構(gòu),長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊比例： 首置占比：63% 80平米以下15%；81-90平米9%；91-100平米39% 代表項(xiàng)目：雅居樂(lè)、盛世長(zhǎng)安 首改占比：16% 101-120平米5%；121-140平米11% 代表項(xiàng)目：雅居樂(lè)、盛世長(zhǎng)安 再改占比：14% 141-160平米12%；161-180平米2% 代表項(xiàng)目：國(guó)色天香 高端占比：7% 180平米以上7% 代表項(xiàng)目：國(guó)色天香,項(xiàng)目代表：國(guó)色天香、雅居樂(lè)、智慧城、盛世長(zhǎng)安、融發(fā)心園,小結(jié)：供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出以首置產(chǎn)品為主、首改為輔的主力市場(chǎng)。 首置主力供應(yīng)面積段： 91-100平米、 80平米以下 首改主力供應(yīng)面積段：121-140平米 再改主力供應(yīng)面積段：141-160平米,長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊項(xiàng)目09年成交結(jié)構(gòu),（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于西安房產(chǎn)信息網(wǎng)）,競(jìng)爭(zhēng)性重點(diǎn)項(xiàng)目成交比例： 首置占比：58% 80平米以下15%；81-90平米6%；91-100平米37% 代表項(xiàng)目：雅居樂(lè)、盛世長(zhǎng)安 首改占比：19% 101-120平米6%；121-140平米13% 代表項(xiàng)目：雅居樂(lè)、盛世長(zhǎng)安 再改占比：15% 141-160平米13%；161-180平米2% 代表項(xiàng)目：國(guó)色天香 高端占比：7% 180平米以上7% 代表項(xiàng)目：國(guó)色天香,項(xiàng)目代表：國(guó)色天香、雅居樂(lè)、智慧城、盛世長(zhǎng)安、融發(fā)心園,小結(jié)：首置主力產(chǎn)品：80平米以下的兩房，91-100平米的兩房、小三房 首改主力產(chǎn)品：120平米的大三房 再改主力產(chǎn)品：140平米的四房、160平米的五房,（國(guó)色天香為該區(qū)域高端再改項(xiàng)目）,長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊項(xiàng)目09年供需結(jié)構(gòu)及10年供應(yīng),（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于西安房產(chǎn)信息網(wǎng)）,長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊項(xiàng)目：國(guó)色天香、雅居樂(lè)、智慧城、盛世長(zhǎng)安、融發(fā)心園,雅居樂(lè) ：6、7月二期開盤，計(jì)劃推盤200-300套。 面積區(qū)間以90-130平米，主力戶型40%90平米2房，40%100平米小三房。 盛世長(zhǎng)安：6、7月二期開盤，計(jì)劃推盤800-900套。 面積：85平米2房30%，95平米小3房55%，121平米大三房15%。 國(guó)色天香：8、9月二期開盤，以3房5房的大戶型為主，輔助2房小戶型。,片區(qū)項(xiàng)目10年供應(yīng)情況,小結(jié)：長(zhǎng)安郭杜板塊市場(chǎng)屬于供應(yīng)型導(dǎo)向，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，潛在市場(chǎng)發(fā)掘價(jià)值點(diǎn)大。,首置、首改類細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局（09成交）,說(shuō)明：1、括號(hào)內(nèi)數(shù)據(jù)分別代表套數(shù)、面積、均價(jià)；2、細(xì)分市場(chǎng)取關(guān)鍵竟品，其他小項(xiàng)目未列入對(duì)比。,09年長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊細(xì)分市場(chǎng)成交情況,主力成交區(qū)間,主力成交區(qū)間,首置主力產(chǎn)品：總價(jià)段35-45萬(wàn)的91-100平米產(chǎn)品，均價(jià)：4251元； 首改主力產(chǎn)品：總價(jià)段45-55萬(wàn)的121-140平米產(chǎn)品，均價(jià)：3634元。,備注：雅居樂(lè)09年毛坯產(chǎn)品均價(jià)4300，精裝修產(chǎn)品均價(jià)5300，最新銷售均價(jià)毛坯5000-5500，精裝修6000（無(wú)貨）,1、首改產(chǎn)品的盈利能力不明顯；2、總價(jià)是控制因素、單價(jià)是引導(dǎo)因素。,再改、高端再改類細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局（09成交）,09年長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊細(xì)分市場(chǎng)成交情況,主力成交區(qū)間,主力成交區(qū)間,再改主力產(chǎn)品：總價(jià)段65-75萬(wàn)的141-160平米產(chǎn)品，均價(jià)：4748元； 高端再改主力產(chǎn)品：總價(jià)段95-105萬(wàn)的180平米以上產(chǎn)品，均價(jià)：4557元。,說(shuō)明：1、括號(hào)內(nèi)數(shù)據(jù)分別代表套數(shù)、面積、均價(jià)；2、細(xì)分市場(chǎng)取關(guān)鍵竟品，其他小項(xiàng)目未列入對(duì)比。,市場(chǎng)分析小結(jié),1、西安市場(chǎng)主力成交面積為90-125平米區(qū)間的兩房、三房， 該面積區(qū)間為市場(chǎng)安全面積段。,2、09年整個(gè)南部市場(chǎng)銷售均價(jià)高于北部，南部區(qū)域仍為客戶首選居住區(qū)。,3、長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊09年成交主力產(chǎn)品線 以首置、首改為主； 成交主力面積段 為91-100平米，120-140平米。,4、長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊各產(chǎn)品線供需結(jié)構(gòu)平衡。 項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诠?yīng)導(dǎo)向型，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。,5、長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊目前客戶接受的總價(jià)段首置在45萬(wàn)以內(nèi)，首改在55萬(wàn)以內(nèi)，再改在75萬(wàn)以內(nèi)。 首置產(chǎn)品溢價(jià)能力較強(qiáng)。,6、長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊10年6月后首置產(chǎn)品（兩房、小三房）推量近1000套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇， 需要在6月前提前釋放項(xiàng)目信息。,客戶定位客戶各區(qū)域職業(yè)特征表現(xiàn)說(shuō)明,客戶各區(qū)域職業(yè)特征表現(xiàn),長(zhǎng)安本地：私企業(yè)主、教育、媒體 高新片區(qū)：it行業(yè)、醫(yī)療、私營(yíng)企業(yè) 城南片區(qū)：私營(yíng)企業(yè)、醫(yī)療、教育、媒體行業(yè),說(shuō)明： 私營(yíng)企業(yè)：獨(dú)資、合伙、責(zé)任公司，如比亞迪、法士特等 it：信息技術(shù)類公司，如中興、華為、神州數(shù)碼、nec等 貿(mào)易：汽車貿(mào)易、物流貿(mào)易、來(lái)料加工裝配貿(mào)易、 進(jìn)料加工貿(mào)易、寄售、代銷貿(mào)易、租賃貿(mào)易等貿(mào)易類,通過(guò)長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊主要樓盤客戶來(lái)訪及成交調(diào)研及訪談,客戶定位長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊主要樓盤客戶分析,首置、首改類產(chǎn)品客戶來(lái)源區(qū)域高新、城南、長(zhǎng)安為主，約占75% 首改、再改類產(chǎn)品客戶來(lái)源仍以城南、高新為主力。約占60%,首置、首改類主力客戶:it、私營(yíng)業(yè)主、私企員工占比65% 首改、再改類產(chǎn)品以私營(yíng)業(yè)主、貿(mào)易類為主，約占55%,客戶定位長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊客戶來(lái)源和置業(yè)目的,客戶來(lái)源區(qū)域高新、城南占66%，其中36%高新，30%城南； 城內(nèi)與城東客戶相對(duì)均衡各占11% 其它區(qū)域占比12%,客戶置業(yè)目的主要以自主為主，投資占8%比例 受區(qū)域配套不成熟影響，自住兼投資占35%比例,小結(jié)： 該片區(qū)核心客戶: 分布在城南、高新片區(qū)，從事it行業(yè)與私營(yíng)業(yè)主 該片區(qū)重要客戶: 分布在外省、城內(nèi)、長(zhǎng)安，從事教育、醫(yī)療、私營(yíng)企業(yè)員工 該片區(qū)邊緣客戶: 分布城東、城西、城北區(qū)域,客戶定位長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊主要樓盤客戶總結(jié),長(zhǎng)安區(qū)郭杜板塊客戶分布,訪談?dòng)行О咐齻€(gè)（高新、長(zhǎng)安、電子城片區(qū)科研院所上班族，國(guó)企職工，私企業(yè)主）,客戶定位調(diào)研客群分布,客戶定位客戶對(duì)長(zhǎng)安區(qū)的認(rèn)識(shí),由于項(xiàng)目區(qū)域暫不成熟，缺乏自然景觀資源且無(wú)具備較強(qiáng)吸附力的商業(yè)，受訪客戶對(duì)于長(zhǎng)安區(qū)印象比較模糊，大多不清楚未來(lái)政府的規(guī)劃。 對(duì)長(zhǎng)安的抗性：交通、配套; 認(rèn)可點(diǎn)：環(huán)境、大學(xué)城學(xué)區(qū)文化氛圍,研究方法：本次客戶訪談為定性研究。對(duì)客戶進(jìn)行問(wèn)題設(shè)置，經(jīng)過(guò)訪談文本分析得出定性研究結(jié)果 訪問(wèn)時(shí)間：2010年3月 樣本描述：訪談?dòng)行О咐?0個(gè)，區(qū)域主要集中在高新、長(zhǎng)安、電子城片區(qū)，職業(yè)特征主要是it、金融、私企業(yè)主、教師等 訪談內(nèi)容：見附件大綱,客戶定位首置首改客戶語(yǔ)錄,“合理控制面積，90以內(nèi)兩房，面積太大了總價(jià)太高” “主要是房子的功能要完整，我至少需要兩房的。面積不用太大”,“環(huán)境要好一點(diǎn)，曲江很好。不過(guò)房子太貴了，而且配套很差” “醫(yī)院和學(xué)校一定要有，社區(qū)內(nèi)有老人活動(dòng)的地方” “樓盤的品質(zhì)，相信大開發(fā)商”,客戶定位再改高端再改客戶語(yǔ)錄,長(zhǎng)安首置、首改類客戶描述：,客戶特征： 工作年限：27年； 購(gòu)房主要資金來(lái)源：積蓄或家人支持； 主要付款方式：按揭付款。 職業(yè)：主要以it、科教、私營(yíng)企業(yè)為主； 交通工具：公共交通； 購(gòu)買特征：對(duì)單價(jià)比較敏感，對(duì)戶型的面積不是太注重更多關(guān)注是功能的需求，對(duì)總價(jià)敏感。 年齡特征：25-35歲左右。 置業(yè)經(jīng)歷：大多數(shù)為首次置業(yè)和首次改善。 置業(yè)目的：自住為主，少量自住兼投資。 關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：總價(jià)、地段、教育配套、戶型、商業(yè)配套、物業(yè)服務(wù),客戶定位首置、首改類型客戶特征,長(zhǎng)安再改類客戶描述：,客戶特征： 收入：處于事業(yè)上升期，收入水平較高； 職業(yè)：電子、貿(mào)易和私企業(yè)主及大學(xué)教授為主； 交通；至少有一輛私家車； 購(gòu)買特征： 總價(jià)支付能力較強(qiáng)；接收能力隨行就市。 注重項(xiàng)目品質(zhì)； 注重圈層關(guān)系。 年齡特征：35-45歲 置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)，豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：環(huán)境、物業(yè)管理、教育、產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度、總價(jià)、配套 置業(yè)目的：環(huán)境改善,客戶定位再改類型客戶特征,目標(biāo)客戶分析結(jié)論首置、首改型客戶,必備需求特征 1、總價(jià)控制原則 2、滿足基本生活的商業(yè)配套和市政配套（交通、教育、醫(yī)療） 3、90平米以內(nèi)2房或110平米3房 4、小區(qū)的安全性,增值需求特征 1、有品質(zhì)的建筑立面 2、有層次的小區(qū)園林 3、充分性配套 4、物業(yè)服務(wù) 5、精裝可選性 6、大社區(qū)“城”的概念,以第一居所為置業(yè)目的，對(duì)總價(jià)及產(chǎn)品功能敏感,客戶定位首置、首改客戶需求描述,目標(biāo)客戶分析結(jié)論成熟型客戶,必備需求特征 1、社區(qū)環(huán)境、園林景觀 2、居住氛圍及高檔次配套 3、社區(qū)安全性 4、名校 5、有肌理感的立面建筑及風(fēng)格 6、高性價(jià)比產(chǎn)品，房間數(shù)3-4房 7、貼心的全方位物業(yè)服務(wù),增值需求特征 1、居住生活圈的純粹、私密性 2、產(chǎn)品有投資價(jià)值,以第一居所及收藏購(gòu)房目的，對(duì)配套的品質(zhì)、居住環(huán)境敏感,客戶定位成熟型客戶需求描述,長(zhǎng)安項(xiàng)目一期客戶定位及演變,土地屬性改變,一期客戶定位,二、三期客戶定位,配套完善（交通、教育、醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)）,客戶定位長(zhǎng)安一期客戶定位及演變,第一部分 區(qū)域簡(jiǎn)介,第二部分 項(xiàng)目概況及操作思路,第三部分 大盤專題研究及開發(fā)思考,第四部分 市場(chǎng)研究、一期客戶定位,第五部分 產(chǎn)品定位,第六部分 示范區(qū)建議,產(chǎn)品定位項(xiàng)目概念,打造“城市化”界面建筑和“自然田園風(fēng)光”景觀的概念：,1、建筑立面表現(xiàn)品位、格調(diào)的城市印象。,2、園林景觀建議以回歸田園，親近自然為主旨，以“與秦嶺的距離”作為項(xiàng)目空氣質(zhì)量的賣點(diǎn)打造“自然田園風(fēng)光”的園林景觀。,產(chǎn)品定位項(xiàng)目概念,設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部多條自然景觀軸，打造多節(jié)點(diǎn)的“核心景觀帶”。,大學(xué)城 活動(dòng)中心 打造大學(xué)生文化活動(dòng)中心，配合部分學(xué)生公寓 長(zhǎng)安體育公園 將社區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所園林化并組合成集中式體育公園,3、配套方面需要充分滿足“類城市”概念，通過(guò)配套提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)把配套進(jìn)行“城市化”和“概念化”,產(chǎn)品定位項(xiàng)目概念,長(zhǎng)安購(gòu)物公園 打造城市級(jí)綜合商業(yè)中心，引入具有導(dǎo)入能力的商業(yè)主力店,長(zhǎng)安綠地休閑廣場(chǎng) 將項(xiàng)目西側(cè)綠地景觀帶打造成市民休閑娛樂(lè)廣場(chǎng),產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型建議,以3.0容積率為產(chǎn)品類型定位基本前提； 一期需要有部分低密度產(chǎn)品形態(tài)，提升整體觀感價(jià)值； 別墅類產(chǎn)品對(duì)3.0容積率貢獻(xiàn)太小，且一期沒(méi)有優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行展示支撐，暫時(shí)不予考慮 萬(wàn)科專利產(chǎn)品情景洋房滿足低密產(chǎn)品形態(tài)要求，選擇其作為高價(jià)值產(chǎn)品,產(chǎn)品類型：6+1情景洋房、11+1板式小高層、33層點(diǎn)式高層、極小性服務(wù)公寓,產(chǎn)品定位產(chǎn)品面積定位,6+1情景洋房面積建議,11+1小高層面積建議,33層高層面積建議,20層酒店公寓面積建議待一期產(chǎn)品定位完成后以專項(xiàng)報(bào)告研究,產(chǎn)品定位產(chǎn)品面積定位,首置產(chǎn)品主要針對(duì)導(dǎo)入型移民客戶，以西高新和城南片區(qū)的年輕客戶為主，產(chǎn)品需要達(dá)到低總價(jià)、精裝修、基本功能完善的要求。 首改產(chǎn)品主要針對(duì)導(dǎo)入型移民客戶和部分地緣型客戶，以西高新和城南片區(qū)的成熟型客戶以及長(zhǎng)安本地的改善型客戶為主，產(chǎn)品需要具備舒適性。 再改產(chǎn)品以長(zhǎng)安本地富有型客戶和追隨萬(wàn)科品牌的投資型客戶為主，產(chǎn)品需要體現(xiàn)差異化、稀缺性和高舒適性。,產(chǎn)品定位產(chǎn)品亮點(diǎn)打造需求,1、6+1帶電梯情景洋房亮點(diǎn)打造,亮點(diǎn)打造方向 差異化產(chǎn)品形態(tài) 別墅級(jí)居住享受 高利用贈(zèng)送空間 人性化功能設(shè)計(jì),坡地式建筑規(guī)劃、退臺(tái)式建筑立面、立面用材體現(xiàn)時(shí)尚感 大面寬、獨(dú)立儲(chǔ)物空間、雙陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）、飄窗臺(tái)設(shè)計(jì),情景洋房首層： 贈(zèng)送大面積室外庭院 單獨(dú)庭院入戶 贈(zèng)送自然采光的地下室空間 戶內(nèi)樓梯通達(dá)地下室 首層車庫(kù)可以直接連通地下室,情景洋房頂復(fù) 頂層贈(zèng)送大面積露臺(tái) 雙主臥設(shè)計(jì),情景洋房2層： 贈(zèng)送大面積露臺(tái)花園 贈(zèng)送采光地下室空間 贈(zèng)送空中庭院（可單獨(dú)隔房使用）,情景洋房35層 贈(zèng)送空中庭院（可單獨(dú)隔房使用） 贈(zèng)送小面積露臺(tái)（廳、臥錯(cuò)露臺(tái)）,產(chǎn)品定位產(chǎn)品亮點(diǎn)打造需求,產(chǎn)品定位產(chǎn)品亮點(diǎn)打造需求,低層退臺(tái)式建筑立面 大面寬、小進(jìn)深 首層附送地下室空間和首層花園，建議帶車位 二層贈(zèng)送退臺(tái)式露臺(tái)花園 標(biāo)準(zhǔn)層贈(zèng)送空中庭園 頂復(fù)客廳雙層挑空，贈(zèng)送大面積頂層露臺(tái),2、11+1小高層亮點(diǎn)打造,亮點(diǎn)打造方向 特色的產(chǎn)品形態(tài) 舒適的居住尺度 高附加贈(zèng)送空間 獨(dú)特的空間感受,產(chǎn)品定位產(chǎn)品亮點(diǎn)打造需求,亮點(diǎn)打造方向 高附加贈(zèng)送空間 合理的空間布局,3、33層高層亮點(diǎn)打造,增加凸窗、空中庭院等贈(zèng)送空間 空間布局面積緊湊、居住實(shí)用度高 明廚明衛(wèi)、盡量有生活陽(yáng)臺(tái)功能,出容積率、出面積產(chǎn)品； 擔(dān)負(fù)著西安公司快速回款的重任； 客戶以首置為絕對(duì)主力，首改為輔； 注重產(chǎn)品實(shí)用性、附加值和低總價(jià)。,首置產(chǎn)品75平米兩房戶型建議,南向大陽(yáng)臺(tái) 純朝南 明廚明衛(wèi) 結(jié)構(gòu)方正 得房率高 開間達(dá)到3.6 贈(zèng)送飄窗,客戶需求價(jià)值排序：純南朝向、明廚明衛(wèi)、得房率高。,戶型示意,產(chǎn)品定位產(chǎn)品亮點(diǎn)打造需求,3、33層高層亮點(diǎn)打造,首置產(chǎn)品95平米小三房戶型建議,南北通透 客廳、主臥朝南 南北雙陽(yáng)臺(tái) 明廚明衛(wèi) 得房率高 開間至少3.6 贈(zèng)送飄窗,客戶需求價(jià)值排序：南北通透、明廚明衛(wèi)、得房率高。,95平米戶型示意,首改產(chǎn)品120平米三房戶型建議,南北通透 南向大面寬 （客廳、主臥、次臥朝南） 南北雙陽(yáng)臺(tái) 明廚明衛(wèi) 結(jié)構(gòu)方正 得房率高 贈(zèng)送飄窗,客戶需求價(jià)值排序： 南北通透、 南向大面寬、明廚明衛(wèi),120平米戶型示意,配套建議商業(yè)配套,7#地塊商業(yè)解決方案：,7號(hào),2萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)滿足業(yè)主基本生活需求 精裝公寓解決8萬(wàn)平米商業(yè)面積（分兩期推出，各4萬(wàn)平米）,3000平米食街+ 2萬(wàn)體量華潤(rùn)萬(wàn)家或者4萬(wàn)體量華潤(rùn)歡樂(lè)頌：大賣場(chǎng)的基礎(chǔ)上增強(qiáng)了購(gòu)物中心、游樂(lè)場(chǎng)、劇場(chǎng)、影院等各種功能,8萬(wàn)體量公寓：解決8萬(wàn)平米商業(yè)面積，以學(xué)生公寓的形式建造，精裝修交房,配套建議會(huì)所配套,青年運(yùn)動(dòng)會(huì)所建議：建議面積3000，參照健身、運(yùn)動(dòng)會(huì)所的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，滿足日后專業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)需求。功能：室內(nèi)外景觀化雙泳池、棋牌室、健身中心、羽毛球場(chǎng)、兒童教育培訓(xùn)區(qū)；會(huì)所立面：體現(xiàn)現(xiàn)代、類城市風(fēng)格（同社區(qū)立面效果）；會(huì)所結(jié)構(gòu)：兩層；位置建議：建議考慮設(shè)置在商業(yè)用地，以商業(yè)人氣帶動(dòng)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)便于后期經(jīng)營(yíng)。,建議會(huì)所類型： 1、青年運(yùn)動(dòng)會(huì)所；2、都市田園會(huì)所；3、小區(qū)免費(fèi)泛會(huì)所； 4、兒童室外主題會(huì)所；5、街心會(huì)所,都市田園會(huì)所：利用一畝地進(jìn)行苗圃種植，社區(qū)業(yè)主可以在園內(nèi)種植菜、果，夏天可以?shī)蕵?lè)、燒烤等 小區(qū)免費(fèi)泛會(huì)所：在小區(qū)內(nèi)局部按照泛會(huì)所的形式設(shè)置休閑、娛樂(lè)設(shè)施共業(yè)主使用 兒童室外主題會(huì)所：小區(qū)內(nèi)設(shè)置兒童游樂(lè)場(chǎng)所，如安全滑梯、旋轉(zhuǎn)木馬等供兒童使用 街心會(huì)所：建造小區(qū)標(biāo)志性建筑及主軸綠化帶，成為小區(qū)居民的聚集地，如花鐘、鐘樓等。,配套建議會(huì)所配套,功能需求一：游泳池 約600平米（含公攤及走道） 1）、泳池（300平米） 規(guī)格：室內(nèi)泳池標(biāo)準(zhǔn)短池即25米x12米 2）、沐浴更衣區(qū)（含洗手間，約300平米） 規(guī)格：淋浴位：20個(gè)（男女各10個(gè)左右），需要能容納50人。 技術(shù)要求：通排風(fēng)良好，排水通暢，更衣室設(shè)空調(diào)。,功能需求二：羽毛球館（需可做為籃球館使用） 約900平米（含公攤及走道） 個(gè)數(shù)：6幅標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)地 規(guī)格：長(zhǎng)度為13.40米，雙打場(chǎng)地寬為6.10米， 上空最低9米，兩幅球場(chǎng)之間的距離為1.2米， 全場(chǎng)面積819.4平米 （此場(chǎng)地可作為籃球館使用，籃球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)尺寸28米*15米，樓板需采用隔音材料）,配套建議會(huì)所配套,功能需求三：康體中心（約900平米，含公攤及走道） 1）、健身房（500平米） 滿足日常接待功能，需求面積500平米。 有氧器械區(qū)120m2，18人使用。 力量器械區(qū)180m2，25人使用。 自由力量區(qū)50m2，10人使用。 動(dòng)感單車房60m2，20人使用。 2） 、瑜伽室（100平米） 3）、老人活動(dòng)中心（200平米） 4）、棋牌室（40平米） 4個(gè)棋牌室（3米*3米）,功能需求四：教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（300平米） 1）、兒童娛樂(lè)班 2）、兒童興趣班 3）、兒童樂(lè)器班 功能需求五：物業(yè)管理處（約100平） 功能需求六：學(xué)習(xí)閱讀室（200平米）,配套建議教育配套,基礎(chǔ)教育配套跟進(jìn)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市向外擴(kuò)充的速度 戶籍制度改革嚴(yán)重滯后于人口遷移的大潮，跨地域的義務(wù)教育權(quán)力受到重重制約 教育資源分配嚴(yán)重不均，陜西省內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校主要集中在西安城南、長(zhǎng)安大學(xué)城片區(qū) 適齡兒童家長(zhǎng)（客戶）對(duì)義務(wù)教育階段的重視程度有了質(zhì)的飛躍，“擇校熱”成為普遍現(xiàn)象 “望子成龍”的情節(jié)催生教育消費(fèi)投入比例的不斷攀高,教育配套：隱性的產(chǎn)品高附加值,教育資源剛性需求強(qiáng)烈 教育配套社區(qū)溢價(jià)增值提速快，市場(chǎng)抗跌性強(qiáng)； 教育需求型客戶比例較高且成長(zhǎng)性較快；,教育現(xiàn)狀分析,1、開發(fā)商買斷教育名額 開發(fā)商對(duì)辦學(xué)單位經(jīng)費(fèi)支持，學(xué)校對(duì)樓盤業(yè)主提供就學(xué)名額，規(guī)定期限內(nèi)一定數(shù)額內(nèi)業(yè)主入讀重點(diǎn)學(xué)校。代表樓盤：九錦臺(tái) 鐵一中,2、在名校周邊獲取土地，進(jìn)行開發(fā)，借勢(shì)利導(dǎo) 節(jié)省教育資源投入及諸多配套設(shè)施的成本，“教育資源“成為賣點(diǎn)殺手锏 代表樓盤：常春藤，緊鄰交大,3、開發(fā)商自建學(xué)校 由開發(fā)商出地出資興建校舍、購(gòu)買設(shè)備，并負(fù)責(zé)硬件設(shè)施的維護(hù)管理 代表樓盤：楓林綠洲,4、以教委為媒介，開發(fā)商同名校進(jìn)行聯(lián)姻，成立社區(qū)分校 開發(fā)商負(fù)責(zé)興建，溝通教委落實(shí)學(xué)校引進(jìn)，學(xué)校享有產(chǎn)權(quán)并自主經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先本社區(qū)業(yè)主子女上學(xué)