房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理之道講義.ppt

創(chuàng)造稅務(wù)利潤 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理之道,易坤山 武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 2010年06月23日,自我介紹,武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 總經(jīng)理 武漢市久益稅務(wù)服務(wù)有限公司 總經(jīng)理 從事稅務(wù)代理行業(yè)12年 湖北財稅學院客座教授 從事房地產(chǎn)稅務(wù)風險研究五年，為近100家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)服務(wù)。 出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)研究書籍多部。,內(nèi)容提要,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅介紹 第二部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理實務(wù) 1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風險點分析 (1)、拿地環(huán)節(jié) （2）、收購環(huán)節(jié) （3）、建設(shè)環(huán)節(jié) （4）、銷售環(huán)節(jié) （5）、使用環(huán)節(jié) （6）、投資環(huán)節(jié),內(nèi)容提要,2 、風險形成的原因分析 （1）、風險是由哪個部門造成的？ （2）、企業(yè)財務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要性與局限性 （3） 、企業(yè)稅務(wù)風險的外部因素 3、解決之道,第一部分:房地產(chǎn)各階段涉稅分析,分四個環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種,1、企業(yè)所得稅 2、營業(yè)稅 3、增值稅 4、土地增值稅 5、印花稅 6、房產(chǎn)稅 7、城鎮(zhèn)土地使用稅 8、個人所得稅 9、契稅 10、城建稅 11、教育費附加 12、車船使用稅,第一環(huán)節(jié):土地取得環(huán)節(jié),拿地階段:,第二個階段：開發(fā)建造環(huán)節(jié),第三環(huán)節(jié)：銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),第四環(huán)節(jié)：擁有與使用環(huán)節(jié),最后環(huán)節(jié)：,第二部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理,一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風險點分析 1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中存在大量的稅務(wù)風險，如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等 2、財務(wù)人員從不或很少參與合同的簽訂 3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中很少有專業(yè)的涉稅條款或者說房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中涉稅條款不明確或表達不準 4、企業(yè)財務(wù)部門納稅缺少必要的監(jiān)督 5、認為財務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項,企業(yè)通?。汉贤S意簽、財務(wù)人員不參與,房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動的基礎(chǔ)和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟合同時往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風險，負責起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。,續(xù),納稅人與稅務(wù)機關(guān)的許多納稅爭議均源于經(jīng)濟合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進稅務(wù)管理機制，是企業(yè)管理中非常重要的一個關(guān)注點。 房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。,續(xù),稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟損失。,合同分類,房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如： 土地出讓合同、合作開發(fā)協(xié)議、設(shè)計合同、施工總包合同、甲供材合同、融資合同、 物業(yè)管理合同、租賃合同、商品房買賣合同、裝飾合同、代理銷售合同、促銷方案、拆遷補償協(xié)議等等。,1、拿地環(huán)節(jié)的風險案例,房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式： 1、土地招拍掛方式 2、通過收購項目公司的股權(quán)方式獲得土地 3、收購爛尾樓方式 4、通過收購在建項目方式獲得土地 5、合作開發(fā)方式,土地招拍掛方式下的風險,案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年1月進行舊城改造項目，土地合同約定總面積為1200畝，當期實際已取得500畝，合同無特別約定交付時間，企業(yè)按500畝申報城鎮(zhèn)土地使用稅，2010年，稅務(wù)機關(guān)要求企業(yè)對2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。,政策依據(jù),財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財稅2006186號 二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,票據(jù)管理,一：財政性事業(yè)收據(jù) 二、拆遷發(fā)票的獲得 1、拆遷補償協(xié)議 2、被拆遷戶的門牌號、產(chǎn)權(quán)證明復印件 3、被拆遷人的身份證復印件 4、拆遷人的簽收款單 思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？ 思考：委托拆遷公司拆遷時開全額發(fā)票？,土地定價的籌劃問題,某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500畝土地，準備開發(fā)的項目有酒店、商鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)。綜合每畝單價80萬/畝。 思考點： 土地成本對土地增值稅的影響！,（2）通過收購項目公司的股權(quán)方式獲得土地的風險案例,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司準備收購乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為單純的項目公司，是純國有企業(yè)，土地賬面成本為6800萬，為多次評估后的價值。注冊資本金2000萬，收購價17000萬。 風險點：,拆遷補償協(xié)議中稅務(wù)風險案例,拆遷的三種方式： 1、自己的前期工程部負責拆遷 2、委托專業(yè)的拆遷公司進行拆遷 分包干制與非包干制 3、城中村改造中委托村民委員會拆遷 案例：某地產(chǎn)公司拆遷補償協(xié)議 見附件,2、收購環(huán)節(jié)的稅務(wù)風險,收購中的稅務(wù)風險案例 甲公司位于武漢，2009年1月7日收購位于廣州的某房地產(chǎn)項目企業(yè)乙公司，收購時點為2008年12月31日，乙公司凈資產(chǎn)為12000萬，收購價為24500萬，乙公司收購時賬下有一塊土地，前期開發(fā)二個樓盤，收購合同約定：收購日即2008年12月31日,收購中的稅務(wù)風險案例（2）,之前所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)一律由乙方負責，其債務(wù)包括：各種應(yīng)納稅款。 2009年8月1日廣州市地稅局對乙公司的2006至2008年度進行正?；椋l(fā)現(xiàn)乙公司偷逃營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達4600萬之巨，因數(shù)額巨大，決定移送公安機關(guān)，2010年2月1日法院經(jīng)審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。,收購中的稅務(wù)風險案例（3）,法人代表喊冤：說稅務(wù)機關(guān)查補的稅款是屬于06至08年度的，那個時間乙公司還不屬于其管理，不應(yīng)該負偷稅責任。 分析：法人代表喊冤是否有理？,解決方案：做好稅務(wù)盡職調(diào)查,現(xiàn)實情況是：調(diào)查的企業(yè)不多或調(diào)查深度不夠、內(nèi)容不夠全面 調(diào)查的內(nèi)容： 1、企業(yè)在存續(xù)期間的納稅義務(wù)的履行情況 2、項目公司土地成本的真實性、票據(jù)的合法性與有效性,分兩種情況,1、收購前的稅務(wù)風險盡職調(diào)查 2、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費用不真實如何處理,（1）、收購前的稅務(wù)風險盡職調(diào)查,解決方案： 1、股權(quán)收購協(xié)議（或收購框架協(xié)議）中必須要有明確的稅務(wù)盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時間跨度、如出現(xiàn)與被收購方承諾有差異時處理的意見等。 2、聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所進行調(diào)查。 3、進行稅務(wù)盡查調(diào)查之前應(yīng)建立雙控賬戶，收購款暫不支付。,續(xù)：,4、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容調(diào)整收購價格,（2）、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費用不真實如何處理,案例6：某房地產(chǎn)企業(yè)收購了某地產(chǎn)公司（該公司為自然人出資），收購時該公司時為爛尾樓時，蓋到三層。 收購后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地成本及建筑工程成本為9200萬，實際成本才2000萬，股東解釋說有很多成本費用當時按政府要求繳納了，也有票據(jù)但因故丟失了。 建筑工程為省錢沒有要票。,問題點：,實際支付股權(quán)款17000萬。 土地成本與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬怎么辦？,解決思路：,1、請律師事務(wù)所找當?shù)卣块T查詢企業(yè)已繳納的所有費用， 2、建筑成本沒有票的，多付一部分款獲得稅票。,注意點：,1、個人所得稅的代扣代繳問題 2、對方公司經(jīng)營期的涉稅問題 如：土地使用稅的繳納情況等。 其它稅種的欠稅情況等。,（3）、收購爛尾樓稅務(wù)風險案例,甲房地產(chǎn)公司決定收購乙公司開發(fā)的某爛尾樓，收購方式有兩種，一是收購乙公司的全部股權(quán)，二是收購該樓盤。 收購樓盤時一般乙公司不愿意開具銷售不動產(chǎn)的發(fā)票，愿意把原來的建筑發(fā)票等給甲公司。假設(shè)收購款花了8000萬，然后改建加層等投入了12000萬，銷售收入37000萬。稅如何處理？風險何在？,案例：合作開發(fā)還是項目收購？,甲公司2003年（非房地產(chǎn)開發(fā)公司）在市中心建設(shè)28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒有完成。2007年6月與乙公司（具有建筑與房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開發(fā)協(xié)議， 合同約定： 1、甲方保留大樓8至16層的所有權(quán)，其它樓層的產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。,案例,2、甲方欠乙方的前期施工費3000萬不再追究。 3、甲方欠銀行貸款4000萬由乙方代為還款。 4、乙方要完成整個項目的后續(xù)投入，包括整個大樓的特別是8至16樓的裝修投入、項目配套綠化等。,案例：,截止2009年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉(zhuǎn)為自用，21至26層銷售完成95%。 問題： 1、該協(xié)議冠名為合作開發(fā)協(xié)議，實質(zhì)為什么？是合作開發(fā)還是項目收購。 2、如為項目收購則營業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基數(shù)是多少？,案例：,3、在計算土地增值稅，如何計算加計扣除，基數(shù)如何確定？,3、建設(shè)階段的稅務(wù)風險案例,房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有稅收風險呢？ 1、房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設(shè)備應(yīng)獲得什么發(fā)票？ 增值稅專用發(fā)票？ 增值稅普通發(fā)票？ 第三方開票？ 假票真開？,3、建設(shè)階段的稅務(wù)風險案例,增值稅失控發(fā)票？ 2、自行采購材料是否補繳營業(yè)稅？ 電梯等設(shè)備是否存在重復征收營業(yè)稅的問題？,增值稅失控發(fā)票的案例,武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務(wù)模式， 共采購各類材料及裝飾品共計12000萬，2009年7月江蘇某市國稅局稽查局到武漢市國稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某生產(chǎn)浴盤等的企業(yè)共支付采購款2300萬，該企業(yè)收款之后未繳納增值稅潛逃了。 結(jié)果：對房地產(chǎn)獲得的2300萬的成本不認。,3、利息的處理,主要問題： 1、關(guān)聯(lián)方之間借款的問題 （1）、相互之間不計提利息 （2）、計提不支付或不開票發(fā)票 （3）、利息如何在稅前扣除的問題 2、高利貸利息的處理 通行做法，事后處理，用建筑業(yè)發(fā)票來沖？ 向個人借款的涉稅問題？,4、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風險案例,（1）、商品房買賣合同稅務(wù)風險案例 某房地產(chǎn)企業(yè)商品商買賣合同案 參見：國稅發(fā)200931號第17條、25條、33條。 參見：企業(yè)簽訂的武漢市商品房買賣合同,（2）、代理銷售的稅務(wù)風險案例,案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某項目為純商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)區(qū)政府部分規(guī)劃同意為服裝批發(fā)中心，開發(fā)公司與乙代理公司簽訂代理合同，約定銷售底價15000元每平方，如低于底價由乙公司補齊，如超過則超過部分由雙方按5：5進行分成，超過部分的稅由雙方各承擔50%，由開發(fā)公司統(tǒng)一為業(yè)主開具正式發(fā)票，銷售款統(tǒng)一由開發(fā)商收取，然后再進行結(jié)算。 結(jié)果：在開發(fā)公司與代理公司進行代理結(jié)算的時候，乙方對甲方超出部分的稅款的計算發(fā)生爭議，最后告到法院。 解決方案：,（3）、購二送一的促銷方案,某房地產(chǎn)開發(fā)了黃陂某樓盤，2008年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷售方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經(jīng)理批準后實施。 經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂商品房買賣合同，地下停車庫簽訂贈與合同。 假設(shè)每套房子50萬，車庫10萬每個。 稅務(wù)風險分析？,5、使用環(huán)節(jié),一、未辦理竣工決算與完工備案前投入使用的稅務(wù)風險案例 二、完工備案證時間的稅務(wù)風險案例,提前投入使用的案例：,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的交付時間為2009年3月1日，開發(fā)樓盤為商住混合樓，2008年5月，為解決公司辦公環(huán)境，經(jīng)總經(jīng)理辦公會商議決定將商業(yè)樓部分的其中第四層裝修，裝修共花費4個月時間，10月公司搬入辦公。2009年5月稅務(wù)局在例行檢查時，要求企業(yè)補稅2000萬。處罰1000萬。還有相應(yīng)的滯納金。 稅務(wù)局的稅法依據(jù)：,國稅發(fā)200931號,第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 (二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,完工備案時間的案例,常見問題： 1、如某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時間2009年12月28日，交付業(yè)主時間為2010年01月5日，2010年4月進行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預繳”還是按“完工”來呢？ 2、企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費未繳？,續(xù)：,3、按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導致多交稅的問題？,6、投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風險案例,某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)樓盤的同時也收購其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，持有升值并根據(jù)需要進行銷售，以獲得升值收益。 1998年10月收購中山大道上的某大廈二層，購買時支付1900萬，獲得稅務(wù)收據(jù)。2009年1月對外銷售，售價1700萬。營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何繳納？,（二）、風險形成的原因分析,合同是誰負責簽訂的？ 責任應(yīng)該由誰來負？ 財務(wù)部門在其中的責任？,深入細分：外部原因與內(nèi)部原因,第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷 （1）、立法不嚴密，執(zhí)行中產(chǎn)生諸多爭議，補充規(guī)定出臺不及時，或出臺的補充規(guī)定也有漏洞，使企業(yè)產(chǎn)生涉稅風險。 （2）、政策多及地方政策信息流傳不通 第二、地方政府的稅收干預，變相稅收優(yōu)惠、曲解稅收政策、政策執(zhí)行不到位等等。 第三：征管與稽查之間的沖突,第四、社會原因,1、假發(fā)票泛濫 2、合作企業(yè)為偷稅而故意虛開或第三方開具發(fā)票。 3、失控發(fā)票產(chǎn)生而導致的風險等等。,第五、企業(yè)內(nèi)部的原因,1、依法納稅意識不強。 2、懼怕稅務(wù)機關(guān)，依法維護自身合法權(quán)益意識不強。 3、過份依賴關(guān)系。 關(guān)系會使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關(guān)系的依賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來稅收風險，阻礙了企業(yè)發(fā)展。,內(nèi)部原因,4、專業(yè)水平有待提升 （1）、企業(yè)領(lǐng)導層應(yīng)更加重視稅務(wù)管理。 （2）、會計人員對稅收政策理解不透，對政策的執(zhí)行及征管了解不夠。 5、企業(yè)沒有必要的稅務(wù)風險內(nèi)控制度。 如稅務(wù)風險崗位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風險管理等。,三、解決之道,第一步：認識稅收 1.稅收是怎樣產(chǎn)生的？ 稅務(wù)機關(guān)是永遠不會相信企業(yè)的賬。賬是人為造出來的。稅務(wù)機關(guān)只會相信公司的合同或相關(guān)的證明。 公司的稅收是由業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)簽合同的時候產(chǎn)生了稅收。 合同決定業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收,財務(wù)與稅收是怎樣關(guān)系？ ？,財務(wù)只是個稅務(wù)核算和稅款繳納的作用。 當業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)做完后，發(fā)現(xiàn)有多交稅問題，或者出現(xiàn)稅收風險。這時到了財務(wù)，財務(wù)發(fā)現(xiàn)問題后，只能通過賬來解決。在賬上造假來遮蓋前面發(fā)生的業(yè)務(wù)過程，設(shè)計出另外一種業(yè)務(wù)過程來達到少交稅，規(guī)避風險的目的。 偽造、編造虛假計稅依據(jù) 業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門反映和交納稅收。,財務(wù)人員的局限性,1、本身專業(yè)的局限性 2、后續(xù)職業(yè)教育的局限性 3、平常工作的局限性 專業(yè)人做專業(yè)事的理念！,老總與稅收是怎樣的關(guān)系？,老總責任：稅收個人犯罪的第一責任人。 老總權(quán)利：業(yè)務(wù)的總決策人。 老總觀念：營銷為公司賺了錢是銷售部門的功勞，而