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瓊珠海岸生態(tài)度假村 項(xiàng)目策劃提案,2,住宅市場營銷現(xiàn)狀,3,房層住宅施工面積：500.99萬平方米比同期增長23% 住宅新開工面積：143.57萬平方米比同期增長5.5% 房屋住宅銷售面積108.84萬平方米比同期增長43.3%,從上面表格中我們可以得出以下結(jié)論： 從銷售面積來看，從2004年開始，銷量增長較快，說明需求在增長， 從空置面積來看，從2004年開始，空置面積迅猛增長，增長了88。83% 從施工面積和竣工面積來看，施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積，12852682-3149528=9703154平米 說明供大于求,4,?？跇潜P供需狀況,5,從上圖中可以看出:目前?？谠谑蹣潜P有4420005平米, 其中有63.2%, 2794075.2平米的樓盤集中在龍華區(qū),6,各均價(jià)建筑面積,7,如果把房屋檔次分為 低:2000 中:2001-2999 高:3000-3999 極:4000以上,總結(jié): 以?？诿磕甑匿N售量為 1328480平米來衡量?？诘姆康禺a(chǎn)住宅供應(yīng)情況:供大于求,且結(jié)構(gòu)有些失調(diào).,我們可以看出: 低檔房只占3% 中檔房占52% 高檔房有:1295648平米,占31%,8,由于此表中房租全部為小區(qū)住宅租金,沒有民房的資料,所以此租金不能準(zhǔn)確 反應(yīng)?？谑械男枨鬆顩r 但從房租的供應(yīng)情況來看:龍華區(qū)和美蘭區(qū)的需求最旺.,從房租看需求:,9,?？谑袠潜P戶型供應(yīng)情況：,10,?？诜績r(jià)收入比:,11,12,注：數(shù)據(jù)來源于?？谑薪y(tǒng)計(jì)局，一戶家庭人口數(shù)用 3 代替，以上房價(jià)為住宅的價(jià)格； 2005年的“人均可支配收入”和“住宅價(jià)格”數(shù)據(jù)根據(jù)2005年1-7月的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測。,13,我們從這里可以看出: ?？诘姆績r(jià)收入比還是較合理,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他城市,特別是過熱城市,從房價(jià)來看,?？诘姆康禺a(chǎn)還是較為健康的,只要降低供應(yīng)量或加大需求,?？诘姆績r(jià)還有很大上升的空間.,14,豪宅的理解,稀缺性、唯一性、尊貴、神秘。,1、中國前100名富人平均年齡46歲，美國前100名富人平均年齡65歲。 2、美國1%最富有的人擁有全國財(cái)產(chǎn)的40%，80%的人擁有財(cái)富60%； 美國貧富差距是24倍；而中國20%的富人擁有55.5%的財(cái)富，20%的 窮人擁有1.5%的財(cái)富，中國的貧富懸殊34倍；中國財(cái)富分配的集中 性，高于發(fā)達(dá)國家的水平。 3、中國目前豪宅的業(yè)主在不斷的遷徙。 4、豪宅就是金字塔間的極少一部分，其價(jià)格比普通家庭的年收入在60 倍以上，即一套豪宅的售價(jià)約是普通住宅的6-10倍。,15,（1）步行指數(shù)：“步行社區(qū)”以成為國際城市發(fā)展的一個(gè)新趨勢， 人們開始重新追求生活的社區(qū)內(nèi)部、社區(qū)之間生活與工作場 所、以及休閑娛樂場所之間的步行或非機(jī)動(dòng)車聯(lián)系。 （2）商務(wù)指數(shù)：強(qiáng)調(diào)投資保值的功能。 （3）人文指數(shù)：集中體現(xiàn)在街區(qū)價(jià)值上，一個(gè)安全的具有公共生 活活力和趣味的街道，應(yīng)該包括優(yōu)良的教育配套，適宜行人 的密度，濃郁的生活氣息，并充滿交流感。 （4）自然指數(shù)：自然景觀，空氣指標(biāo)和安靜指數(shù)的綜合。,豪宅的三大指數(shù)：步行指數(shù)，商務(wù)指數(shù)，人文指數(shù)，自然指數(shù),16,（1）地段； （2）郊區(qū)豪宅依賴于自然指數(shù)，城市豪宅偏重于便利指數(shù)和人文指數(shù)； （3）城市中的自然環(huán)境較容易受到污染，就適用性而言，便利指數(shù)大于 人文指數(shù)大于自然指數(shù)；,豪宅含義,17,（1）先于市場而波動(dòng)，市場以豪宅為風(fēng)向標(biāo)； （2）國內(nèi)一個(gè)普遍的特征是：一入住就降價(jià)，入住兩年一般降 20%-30%； （3）豪宅的靜態(tài)收益率5.5%-9%（深圳），8%-12%（上海）。 （4）國內(nèi)豪宅承擔(dān)這樣的職責(zé)，其二手樓價(jià)為片區(qū)標(biāo)定了新盤 價(jià)格的上限。 （5）價(jià)值引領(lǐng)銷售：視野最開闊，最具空間感的高層戶型被最 先賣掉，盡管這些戶型單價(jià)和總價(jià)超高。無論將優(yōu)勢單位 與劣勢單位的價(jià)差拉得多大都不過分，它們本來就不是同 一類產(chǎn)品，并各自服務(wù)不同的客戶群。,豪宅表現(xiàn),18,（1）地段價(jià)值指數(shù)和產(chǎn)品價(jià)值指數(shù)構(gòu)成了完整的住宅價(jià)值指標(biāo)體系。 （2）產(chǎn)品價(jià)值指數(shù)分：硬件指數(shù)和奢侈指數(shù)。 a.硬件指數(shù)：容積率、梯戶比、戶均面積、戶型面局、 園林、立面效果、會(huì)所、通行指標(biāo)。 b. 奢侈指數(shù)：單元戶均人數(shù)、人均面積和單元空間面積等。 （3）戶均面積均大于普通住宅50%。 （4）產(chǎn)品指數(shù)越高，戶均居住人數(shù)越少，從一個(gè)側(cè)面表現(xiàn)出高端客 戶的超前消費(fèi)意識(shí)。,城市豪宅的產(chǎn)品指標(biāo),19,目標(biāo)客戶,島外投資、度假者,島外養(yǎng)老者 （東北、北京、上海）,島外富豪、島內(nèi)新富階層,重點(diǎn)客戶群,核心客戶群,游離客戶群,20,核心目標(biāo)客戶分析島外富豪,尋找休閑,21,核心目標(biāo)客戶分析-島外養(yǎng)老者,尋找健康,22,核心目標(biāo)客戶分析本島新富階層,尋找證明,23,購買人群結(jié)構(gòu),35歲以上，大專以上的省外新富階層購房者已形成了消費(fèi)主力，買房欲望強(qiáng)烈。 一線海景、萬綠園最能打動(dòng)他們，購房考慮的因素依次是景觀、價(jià)格、戶型 、配套、交通等。,24,本地市場分析,a、在真正的海南人心里，有錢的概念是： 買自己的地，建自己的房。購買高檔商品 房是不經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的，在?？诠ぷ鞯母蝗?們把很大部分購房資金帶回文昌、瓊海等 出生地購地建房，光宗耀祖。 b、外來定居者是本地購買群體的中流砥 柱，購買欲望強(qiáng)，購買力相對(duì)薄弱。,25,島外市場分析,作為全國唯一的熱帶海島，海南擁有獨(dú)特的地理資源，是旅游度假的首選之地，海南的房地產(chǎn)業(yè)也因此受益。 在提倡健康生活的今天，海南潔凈的空氣為渴望健康的人們提供了良好的棲息場地。 海南房價(jià)偏低為外地購房者提供了良好契機(jī)，候鳥式的生活、海南養(yǎng)老成為時(shí)尚。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谕馐≠彿空咭詵|北、西北及華東沿海較多，遍及全國所有城市及地區(qū)，有強(qiáng)大的市場開發(fā)潛力。,26,購買目的,27,購買第一考慮因素,28,長信海岸水城,?？谑懈邫n樓盤調(diào)查,29,西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅,30,寶安江南城,31,魯能-海藍(lán)椰風(fēng),32,比華利山莊,33,美源日月城,三棟18層高層 150-321平方米戶型,主力戶型為套內(nèi)150的四房兩廳單位，少量頂層