8.16項目商鋪以租代售建議方案.doc

項目商鋪下一步銷售建議方案一、方案背景情況按營銷部制定的商鋪銷售方案安排，項目自2015年4月18日起開始釋放沿街商鋪銷售信息，5月2日起進(jìn)行商鋪護(hù)照免費辦理，8月1日進(jìn)行護(hù)照集中升級，8月15日正式開盤，但截止8月15日，共計辦理護(hù)照46組，護(hù)照升級2組，實現(xiàn)解籌0組，商鋪銷售結(jié)果未達(dá)預(yù)期要求。二、商鋪銷售結(jié)果未達(dá)預(yù)期的原因分析（一）項目住宅2015年6月30日才開始交房，目前項目尚無業(yè)主入住，消費需求尚未顯現(xiàn)，商鋪價值得不到體現(xiàn)；（二）項目地段距離縣城中心較遠(yuǎn)，站前商貿(mào)中心規(guī)劃尚未成熟，周邊缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商鋪銷售；（三）未對商鋪進(jìn)行現(xiàn)場包裝，銷售前期蓄客期較短且缺乏相應(yīng)推廣活動配合，入市定價不低等因素均導(dǎo)致市場對商鋪接受度不高；（四）項目商鋪目前主要目標(biāo)客戶群體的購買商鋪動機(jī)主要為小區(qū)業(yè)主投資性需求及為業(yè)主提供居民消費類經(jīng)營行為，但其經(jīng)濟(jì)實力有限，對商鋪目前價格接受性低。（五）綜上所述，受“天時、地利、人和”三方不利影響，項目商鋪銷售失利并非偶然，但如能待項目業(yè)主陸續(xù)入住，在高入住率的支撐下使商鋪價值得以沉淀，未來前景依舊樂觀。三、對商鋪下一步銷售建議商鋪下一步銷售有兩種選擇，第一被動的以時間換空間，待商鋪價值顯現(xiàn)足以支撐起商鋪價格，第二主動通過開展相應(yīng)銷售策略活動（如以租代售，帶租出售）對客戶購買商鋪行為進(jìn)行引導(dǎo)。（一）活動目的（1）通過對意向客戶問訪得知，客戶對項目商鋪存在購買興趣，且購買動機(jī)多出于自營，但普遍感覺項目定價過高，在高成本投入下必然對未來預(yù)期存在疑慮，如能將其購買行為分解引導(dǎo)，通過先租后售的方式，可以降低客戶疑慮。（2）如商鋪長期空置滯銷，必然影響到項目整體商業(yè)配套的完善，不利于項目整體形象提升，從而影響到項目住宅產(chǎn)品銷售。通過帶租出售及以租代售相結(jié)合的方式可以避免此情況發(fā)生。（3）通過以租代售的方式，通過租金收取在一定程度上有利于公司資金回籠。（二）活動期從租戶簽訂租賃合同之日起兩年，自2015年10月1日-2017年9月30日（三）租金水平通過市場類比及項目售價結(jié)合租金回報率反算確定（暫定西面1F50元/起，二F25元/起，南面35元/起）（三）活動方式1、租金收取客戶與公司簽訂兩年商鋪租賃合同后，一次性將兩年租金交于開發(fā)商；2、以租代售（1）客戶與公司簽訂商鋪租賃合同一年以內(nèi)，租戶愿意購買所租賃商鋪，公司將收取租戶的兩年租金轉(zhuǎn)為客戶購鋪定價并沖抵購鋪款；（2）客戶與公司簽訂商鋪租賃合同滿一年不足兩年內(nèi)，租戶愿意購買所租賃商鋪，公司將收取租戶一年租金，剩余租金轉(zhuǎn)為客戶購鋪定價并沖抵購鋪款；（3）客戶與公司簽訂商鋪租賃滿2年且不愿購買所租賃商鋪，公司所收取的租金不予退還，續(xù)租或收回商鋪公司屆時視情況另行決定。3、帶租出售由于租期較長，為避免公司商鋪銷售受到干擾，如在租期內(nèi)，有其他客戶愿購買以租賃商鋪的（租戶享受知情權(quán)，優(yōu)先購鋪權(quán)），可以通過簽訂三方協(xié)議的方式，帶租出售給客戶，租戶租期內(nèi)經(jīng)營不受影響，以簽訂購鋪合同之日計算，之前租金歸公司所有，余下租金歸購鋪者所有；4、招租業(yè)態(tài)建議西面1F，2F分開出租，但必須保證以一托三，業(yè)態(tài)選擇：銀行、超市、藥店、茶樓娛樂、家居建材、家電、高檔餐飲、電信、IT、網(wǎng)吧等。南面業(yè)態(tài)：低端餐飲（早餐店、夜宵攤，快遞，維修等）（四）活動影響1、有利影響（1）有助于公司資金回籠；（2）有助于完善項目居住配套，避免商鋪空置對項目想象產(chǎn)生的負(fù)面影響；（3）先租后買有助于打消客戶對購買商鋪的風(fēng)險顧慮，提升其對商鋪的接受度；（4）有利于商鋪業(yè)態(tài)引導(dǎo)，提升整體形象。2、不利影響（1）帶租出售為其他客戶購買商鋪增加了附加條款，可能會影響其接受度；（2）如項目后期需將商鋪做抵押融資等行為，將會受到一定限制。四、商鋪預(yù)租價格表計算方式:每平方租金=商鋪總價*（一年期銀行定期存款利率2.25%+通貨膨脹率3%=5.25%）/12個月/商鋪建筑面積。商鋪1#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金111844.17 43.22 10050.88 443947.451344 111750.47 49.38 10008.35 505121.342244 111661.03 59.71 9765.42 595983.362243 111572.73 71.16 9725.74 707353.416843 111451.81 50.69 9809.30 508219.951743 111340.77 39.89 9887.96 403132.310543 111240.77 39.89 9887.96 403132.310543 111151.81 50.69 9809.30 508219.951743 111064.47 63.08 9752.26 628728.06243 110966.19 64.76 9746.19 645100.411943 110851.81 50.69 9809.30 508219.951743 110740.77 39.89 9887.96 403132.310543 110640.77 39.89 9887.96 403132.310543 110551.81 50.69 9809.30 508219.951743 110464.47 63.08 9752.26 628728.06243 110369.28 67.79 9736.05 674513.528943 110250.47 49.38 9817.02 495464.748943 110144.17 43.22 9859.55 435496.25843 商鋪2#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金210644.5743.2210239.16 456359.234545 210550.9249.3810197.05 519233.599245 210468.0565.9910122.64 688845.861644 210368.0565.9910170.47 692100.576344 210250.9249.3810292.71 524104.945945 210144.5743.2210430.49 464886.961246 商鋪3#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金311744.543.2210191.85 453537.323245 311650.8449.389814.84 498986.707943 311568.0666.119452.94 643367.36341 311466.6764.769314.06 620968.341541 311352.1950.699328.85 486872.882141 311241.0739.899406.93 386342.802941 311141.0739.899406.93 386342.802941 311052.1950.699328.85 486872.882141 310964.9463.089272.23 602138.935241 310866.6764.769074.89 605022.763140 310752.1950.699137.52 476887.195540 310641.0739.899215.60 378484.742940 310543.1541.919197.94 396890.957140 310450.148.669149.55 458392.489940 310364.9463.089080.90 589713.748540 310293.8891.198961.63 841317.781839 商鋪7#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金710166.9464.813224.40 885241.430158 720166.9464.85424.66 363127.010324 710267.8765.713221.32 897331.026258 720267.8765.75421.58 367962.850624 710368.866.613218.32 909420.622258 720368.866.65418.59 372798.690924 710467.8765.713221.32 897331.026258 720467.8765.75421.58 367962.850624 710566.9464.813323.25 891858.347758 720566.9464.85464.20 365773.506924 710655.8654.0813417.28 749489.321459 720655.8654.085528.57 308826.144424 710765.2163.1313428.07 875644.659659 720784.9882.275456.02 463652.199624 710878.876.2813378.38 1054216.35259 720890.287.325441.82 490851.860624 7109100.2497.0413347.42 1337945.12358 7209100.2497.045429.05 544208.352324 商鋪11#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金1110166.9464.813174.97 881932.295258 1120166.9464.85404.89 361803.085924 1110266.9464.813184.86 882594.257458 1120266.9464.85408.85 362068.141224 1110367.965.7313191.57 895707.332358 1120367.965.735409.62 367312.961624 1110468.7666.5613198.67 907540.719658 1120468.7666.565410.80 372046.868724 1110567.8765.713201.54 895988.708458 1120567.8765.75413.67 367426.060624 1110663.9761.9213224.95 846000.127958 1120663.9761.925431.14 347430.224924 1110784.2581.5613099.12 1103600.50357 1120794.6191.595327.27 504013.142523 1110842.8941.5213350.48 572601.876158 1120863.6261.595436.40 345863.580424 1110942.5141.5213353.61 567662.041158 1120942.5141.155553.87 236095.205424 商鋪12#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金1210184.6481.8313058.76 1105293.21557 1220195.0291.875310.77 504629.057623 1210242.9441.5213300.63 571129.143658 1220263.761.595416.32 345019.722224 1210342.5641.1513303.76 566208.093758 1220342.5641.155533.68 235513.454524 商鋪17#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金1710167.4964.813321.42 899062.475558 1720167.4964.85462.37 368655.156924 1710267.4964.813321.42 899062.475558 1720267.4964.85462.37 368655.156924 1710368.4265.713318.39 911244.000658 1720368.4265.75459.34 373527.765124 1710469.3666.613315.41 923556.509958 1720469.3666.65456.35 378452.766924 1710568.4265.713318.39 911244.000658 1720568.4265.75459.34 373527.765124 1710667.4964.813321.42 899062.475558 1720667.4964.85462.37 368655.156924 1710767.4964.813271.99 895726.833358 1720767.4964.85442.60 367321.036424 1710867.4964.813271.99 895726.833358 1720867.4964.85442.60 367321.036424 17109135.37129.9813041.54 1765433.83157 17209135.37129.985283.32 715203.288323 17110144.24138.513024.82 1878699.78357 17210144.24138.55272.54 760510.507523 1711