2011錦繡香江營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)案111p.pptx

19962011,燁隆中國(guó)用15年的時(shí)間證明，我們對(duì)每一個(gè)合作商的承諾，必將成為現(xiàn)實(shí)！ 我們用專(zhuān)業(yè)、睿智、創(chuàng)新、誠(chéng)信的精神，在為每一個(gè)合作商創(chuàng)造最大價(jià)值。,青島：國(guó)際貿(mào)易中心、衡山舒苑、長(zhǎng)江國(guó)際廣場(chǎng)、海景綠洲、紫檀山、永聯(lián)家園、永聯(lián)第九街、港灣大廈、隆祺嘉園 臨沂：桃源明德花園、金鼎國(guó)際廣場(chǎng)、翔宇生活廣場(chǎng)、清水灣花園 聊城： 鴻順新天地 烏江：龍庭錦繡花園 昆山：克拉水城、永盛廣場(chǎng)、郁金香花苑、昆山天下一家 常州：大成時(shí)代廣場(chǎng) 南通：江海灣、美麗華商業(yè)廣場(chǎng)、南通國(guó)際貿(mào)易中心 無(wú)錫：潤(rùn)華國(guó)際大廈 沈陽(yáng)：皇家美墅、晉斯豪庭、御點(diǎn)江山、鳳凰花園 上海地區(qū)：金茂大廈、大華清水灣、皇騏愛(ài)麗舍、領(lǐng)秀麗墅、飛州國(guó)際廣場(chǎng)、影城大廈、綠洲公寓、楓丹白露別墅、康樂(lè)花園、王橋苑、21世紀(jì)海岸廣場(chǎng)、濱江花園 天津地區(qū)：濱海浙商大廈 河北地區(qū)：燕郊文化大廈,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,西海岸部分案例展示：,營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)案,2011年5月26日,第一部分 市場(chǎng)分析,五大背景闡述開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng),背景一 政策,2011.1.26 新國(guó)八條,2010年 政策年,2011.1.28 房產(chǎn)稅開(kāi)始征收,2011.1.29 青島七區(qū)限購(gòu),2011年 連續(xù)四次加息政策,2011.05 明令一房一價(jià),政策,政策,政策,政策,國(guó)家的決心,從圖表可以得出： 1.2008年，樓市相對(duì)低迷； 2.2009年，雖然上半年受08年政策持續(xù)影響，但樓市整體處于一個(gè)上升的勢(shì)頭； 3.2010年國(guó)家政策的一再打壓，樓市整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是卻在年末有了較大的反彈。 4.2011年，限購(gòu)令的出臺(tái)，使開(kāi)發(fā)區(qū)成交出現(xiàn)急劇下滑,開(kāi)發(fā)區(qū)近年住宅各月銷(xiāo)售分析,背景二 市場(chǎng),開(kāi)發(fā)區(qū)目前開(kāi)發(fā)體量巨大，市場(chǎng)潛在存量多，與本案存在直接或者間接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,背景三 競(jìng)爭(zhēng),背景四 未來(lái),海底隧道、跨海大橋的即將通車(chē)，“青黃不接”即將成為過(guò)去式。它對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的將會(huì)是什么，有待于市場(chǎng)的驗(yàn)證,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)變革,背景五 變革,辛安、老城區(qū)板塊 香江路（含保稅區(qū)）板塊 長(zhǎng)江路板塊 濱海沿線（含石雀灘）板塊 薛家島（含安子）板塊,首先讓我們回顧一下開(kāi)發(fā)區(qū)以往的房地產(chǎn)區(qū)域板塊劃分,但,2011年之前，開(kāi)發(fā)區(qū)熱點(diǎn)安子版塊未來(lái)建設(shè)土地面積的逐漸減少，用地面積由2011年之前的250余萬(wàn)，下降到目前的100余萬(wàn)； 唐島灣板塊、安子板塊等沿海板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格的逐步提升，已經(jīng)越來(lái)越超出大部分剛性購(gòu)房者的底線； 唐島灣板塊：14000.00 安子板塊：9100.00 沿海板塊生活配套并不完善，加之潮濕的海邊氣候,面對(duì),對(duì)比,“內(nèi)陸”板塊逐年遞增的土地使用面積； 住宅價(jià)格的合理性，“內(nèi)陸”板塊最貴的普通住宅現(xiàn)在的均價(jià)不足9000.00； 完善的生活配套，便利的生活條件、舒適的生活環(huán)境；,嘉陵江路沿線，中房集團(tuán)、城發(fā)公司、九鼎峰置業(yè)、綠島三期項(xiàng)目 、鑫隆集團(tuán)、維客超市以及本案等大體量項(xiàng)目的進(jìn)駐；,尤其當(dāng),開(kāi)發(fā)區(qū)另一項(xiàng)目集中地、開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)cld嘉陵江路沿線板塊成型,政策的不斷出臺(tái)，表明了國(guó)家對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，這也會(huì)更大程度的增加消費(fèi)者的觀望心理； 面對(duì)消費(fèi)者對(duì)剛性房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，本案所在的區(qū)域嘉陵江路沿線板塊將會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊，會(huì)越來(lái)越來(lái)受到消費(fèi)者的關(guān)注，我們將之定義為未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)真正的cld； 開(kāi)發(fā)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，相當(dāng)程度的與本案存在直接或者間接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)未來(lái)的去化增加了難度；,開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)小結(jié),周邊項(xiàng)目分析,本案周邊兩公里未來(lái)1年上市體量80萬(wàn),本案周邊兩公里競(jìng)品項(xiàng)目的入市時(shí)間都集中在2012年五月份之前，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大,本案周邊兩公里項(xiàng)目簡(jiǎn)介,綠島印象以中小戶(hù)型為主打戶(hù)型，吸引了大部分的年輕人購(gòu)買(mǎi)，同樣也深受投資客的喜愛(ài)，正確的入市時(shí)間，帶來(lái)了大量的外地客戶(hù)，因?yàn)槠湟拙右淄兜漠a(chǎn)品特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)本地購(gòu)買(mǎi)者占大多數(shù)，這其中包括開(kāi)發(fā)區(qū)外來(lái)定居者和開(kāi)發(fā)區(qū)本地購(gòu)房投資者。,競(jìng)品項(xiàng)目綜述,怎樣在現(xiàn)有條件下提高我們的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力？,？,？,？,？,？,此區(qū)域內(nèi)熱銷(xiāo)戶(hù)型集中在70-90，110以上戶(hù)型大戶(hù)型普遍出現(xiàn)滯銷(xiāo)情況; 此區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格較為單一，多為現(xiàn)代主義風(fēng)格； 此區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)部大多沒(méi)有較為先進(jìn)的生活、娛樂(lè)、休閑配套設(shè)施，如：街頭籃球場(chǎng)、咖啡吧、網(wǎng)球場(chǎng)、休閑小筑等； 此區(qū)域項(xiàng)目綠化較為普通，沒(méi)有特色鮮明的綠化組成； 此區(qū)域內(nèi)客戶(hù)來(lái)源青島本地與外地的客戶(hù)基本持平，但是考慮到當(dāng)下政策的影響，將會(huì)對(duì)外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)起到限制作用 此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目大部分為毛坯交付，較為合理的控制了總價(jià);,嘉陵江沿線區(qū)域板塊小結(jié),針對(duì)以下問(wèn)題 如何對(duì)本案進(jìn)行準(zhǔn)確定位； 如何選擇本案最佳入市節(jié)點(diǎn)； 如何尋找客戶(hù)、鎖定客群； 如何展現(xiàn)本案產(chǎn)品價(jià)值； 如何實(shí)現(xiàn)本案利潤(rùn)最大化； 在下面我們將會(huì)做出一一解答 ,第二部分 產(chǎn)品戰(zhàn)略與策略,產(chǎn)品戰(zhàn)略與策略,是做低價(jià)策略追隨者？,還是做新板塊引領(lǐng)家？,板塊特征,項(xiàng)目的機(jī)會(huì),中央生活圈 位于香江路中央生活圈 嘉陵江路將在5年內(nèi)逐步成為核心生活區(qū),教育中心 周邊2km內(nèi)五級(jí)教育體系齊備，集合區(qū)內(nèi)最佳的教育平臺(tái),體量之冠 香江路中央商圈內(nèi)體量最大的社區(qū),社區(qū)配套 項(xiàng)目擁有大體量會(huì)所、四大綠化組團(tuán)自身配套相對(duì)完善,區(qū)位,配套,形象,資源,有機(jī)會(huì)成為板塊內(nèi)的引領(lǐng)者！,項(xiàng)目的困難和風(fēng)險(xiǎn),壓力,5,1,高手如林的開(kāi)發(fā)區(qū)2012年戰(zhàn)場(chǎng) 深港基業(yè)如何決勝？,板塊：低價(jià)板塊、政策房入市；,品牌：知名度不及對(duì)手,戰(zhàn)略目標(biāo),產(chǎn)品戰(zhàn)略與策略,產(chǎn)品戰(zhàn)略與策略,策略一：領(lǐng)袖中央地帶,嘉陵江路、江山路邊的吵雜社區(qū),香江路中央生活區(qū)板塊,心理距離南移,以區(qū)位的差異構(gòu)筑地位的差異 從而構(gòu)筑與低價(jià)剛需競(jìng)品的差異,策略一：領(lǐng)袖中央地帶,案名體現(xiàn)：,直觀表達(dá)處于香江路核心生活區(qū) 領(lǐng)秀諧音“領(lǐng)袖” 昭示在區(qū)域內(nèi)的地位 “秀”有俊秀 秀麗 秀美之意， 體現(xiàn)了能擁有的理想生活狀態(tài) 具有一定品味和品質(zhì)提升價(jià)值感 朗朗上口、簡(jiǎn)潔、易記、易辨認(rèn),深港怡園,主力客戶(hù)是剛性需求,打造：以居者為本的”五境”人文社區(qū),利用主題式軟硬件配套提升社區(qū)文化價(jià)值,開(kāi)發(fā)區(qū)剛性需求多為背井離鄉(xiāng)的新移民,他們需求人文關(guān)懷 渴望溫馨實(shí)用的家,景觀、配套規(guī)劃圍繞人居文化的內(nèi)涵，營(yíng)造出“五境”： 品味高雅的人居環(huán)境 嚴(yán)謹(jǐn)開(kāi)放的交流環(huán)境 健康時(shí)尚的娛樂(lè)環(huán)境 舒適宜人的休閑環(huán)境 和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境,策略三：領(lǐng)秀公園生活,不增加成本增加賣(mài)點(diǎn)的討巧設(shè)計(jì)：主題組團(tuán)園林,組團(tuán)一：石榴人家,1#、2#、3#、4#為組團(tuán)一，以石榴為主題 石榴寓意：象征著多子和豐產(chǎn)，吉祥的象征； 石榴花期5-6月，多為朱紅色，亦有黃色和白 色。漿果近球形，果熟期9-10月。,組團(tuán)規(guī)劃建議： 組團(tuán)中心區(qū)以石榴種植為主， 配置其他鄉(xiāng)土樹(shù)種，疏密適當(dāng)，高低錯(cuò)落，形 成一定的層次感；以常綠樹(shù)種作為“背景”， 與石桌、木椅、石榴樹(shù)進(jìn)行搭配，形成頗具人 情味的組團(tuán)景觀。,策略三：領(lǐng)秀公園生活,組團(tuán)二：竹林小筑,組團(tuán)規(guī)劃建議： 在組團(tuán)內(nèi)，郁郁蔥蔥的竹子，搭配以流線型 的小灌木組團(tuán)及景石，形成立體感強(qiáng)、層次 豐富的植物組景，組成一個(gè)個(gè)半私密的休閑 場(chǎng)所，居民可散心漫步其間，品味蘊(yùn)涵深刻 寓意的雕塑小品；或供鄰里之間溝通和交流。,6#、7#、11#、12#、13#為組團(tuán)二， 以竹林為主題 竹子寓意：象征著富貴，“四君子”之一 其桿高3至5米，成片成林生長(zhǎng)；,策略三：領(lǐng)秀公園生活,組團(tuán)三：桂花飄香,5#、14#為組團(tuán)三，以桂花為主題 桂花寓意：為吉祥、太平之兆； 桂花屬常綠灌木或小喬木，高1.515米， 花期910月，果期次年34月；桂花香氣 撲鼻，有凈化空氣的功效。,組團(tuán)規(guī)劃建議： 組團(tuán)中心區(qū)規(guī)劃一個(gè)小型中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上 設(shè)置彩燈，隨著音樂(lè)變化，或紅、或藍(lán)、或 紫、或綠，如霞光萬(wàn)道，姹紫嫣紅，五彩繽 紛； 圍繞中心廣場(chǎng)種植桂花；組團(tuán)北面臨嘉陵江 路，種植梧桐形成綠化隔離帶有效阻隔噪音， 夏天還可供社區(qū)居民乘涼；,策略三：領(lǐng)秀公園生活,組團(tuán)四：紫薇庭院,8#、9#、10#為組團(tuán)四，以紫薇為主題 紫薇寓意：給人們帶來(lái)平安和美麗 紫薇花期極長(zhǎng)，由6月可開(kāi)至9 月，果期 79月，故有“百日紅”之稱(chēng)；,組團(tuán)規(guī)劃建議： 沿組團(tuán)社區(qū)小路兩旁，環(huán)繞建筑種植紫薇， 形成綠籬；同時(shí)，在組團(tuán)內(nèi)，搭配適量的流 暢園路、體現(xiàn)休閑功能的仿木花架、木質(zhì)坐 凳等，為社區(qū)居民提供休閑散步的地方。,策略三：領(lǐng)秀公園生活,注重鄰里之間的溝通與交流滿足適合不同年齡層次客戶(hù)的生活休閑需求,組團(tuán)一功能區(qū)：運(yùn)動(dòng)健身區(qū) 將運(yùn)動(dòng)概念融入組團(tuán)內(nèi)，打造一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，健身按摩道、慢跑道、 各種社區(qū)健身器材等，為居民特別是老年人提供室外活動(dòng)的場(chǎng)地；敞 開(kāi)式布置，同時(shí)場(chǎng)地周?chē)脴?shù)木、圍墻和其他區(qū)域進(jìn)行分隔，以不影 響居民休息為前提。,策略三：領(lǐng)秀人居文化,組團(tuán)二功能區(qū)：浪漫休閑區(qū) 設(shè)計(jì)以年輕人的喜好為主，以水吧、淘吧為主題設(shè)置裝飾性小品： 各種固定的和可移動(dòng)的花缽、飾瓶，可以經(jīng)常更換花卉。裝飾性的 日晷、香爐、水缸，各種景墻、景窗等，在園林中起點(diǎn)綴作用。,策略三：領(lǐng)秀人居文化,組團(tuán)三功能區(qū)：休閑漫步區(qū) 利用桂花的圍合效果，營(yíng)造“公園”特性，設(shè)置漫步棧道、觀景亭、 平臺(tái)、石凳、廊等，既能滿足漫步的要求，還能瀏覽組團(tuán)的景觀、 設(shè)計(jì)曲折的線路，烘托曲徑通幽的氛圍；同時(shí)，在地面鋪地的材料、 圖案和色彩上選擇能愉悅心情的材質(zhì)。,策略三：領(lǐng)秀人居文化,組團(tuán)四功能區(qū)：兒童游樂(lè)區(qū) 組團(tuán)內(nèi)設(shè)置兒童活動(dòng)的設(shè)施，如戲水池、沙坑、滑梯、小品、 綠化等，同時(shí)為了大人看護(hù)方便，還設(shè)置桌椅、亭、廊等休息 設(shè)施。讓孩子們每天都戀戀不舍紫薇庭院。,策略三：領(lǐng)秀人居文化,會(huì)所打造 會(huì)所定位為中高檔休閑活動(dòng)中心，充分考慮業(yè)主的年齡、喜好等方面 的差異，將會(huì)所設(shè)置為動(dòng)、靜兩區(qū)： 動(dòng)區(qū)：桌球館、兵乓球室、健身房、棋牌房。 靜區(qū)：室內(nèi)小型游泳池，茶餐廳，咖啡吧，汗蒸房、sp館等。,擴(kuò)大企業(yè)認(rèn)知度，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,引發(fā)市場(chǎng)熱度 ， 打造客戶(hù)忠誠(chéng)度,20萬(wàn)大體量項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,后期產(chǎn)品難以重復(fù)引發(fā)市場(chǎng)熱點(diǎn),策略五：領(lǐng)秀五星品質(zhì),十一月,十二月,一月,二月,十月,深港狂歡晚會(huì),深港電影節(jié),為愛(ài)祈?；顒?dòng),三月,樂(lè)居青島地產(chǎn)的人文建設(shè)論壇,策略五：領(lǐng)秀五星品質(zhì),月份,時(shí)期,推廣渠道,場(chǎng)地包裝、戶(hù)外、道旗、車(chē)體、高炮、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)、夾報(bào)、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)硬廣、樓市地圖,青島臨展、夾報(bào)、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)硬廣、,戶(hù)外道旗換畫(huà)面、網(wǎng)絡(luò)軟文、夾報(bào)、老客戶(hù)活動(dòng)、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo),開(kāi)發(fā)區(qū)臨展、青島臨展、折頁(yè)、夾報(bào)、報(bào)廣、推介會(huì)、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、道旗戶(hù)外換畫(huà)面,數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)、夾報(bào)、戶(hù)外換畫(huà)面、樓市地圖、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)軟文,策略五：領(lǐng)秀五星品質(zhì),利用燁隆中國(guó)客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)，進(jìn)行客戶(hù)關(guān)系維護(hù)； 組建燁隆俱樂(lè)部深港客戶(hù)分會(huì)，享受特殊客戶(hù)待遇； 重點(diǎn)節(jié)日及客戶(hù)生日派送禮品； 每2個(gè)月進(jìn)行1次客戶(hù)活動(dòng)； 所有活動(dòng)均安排媒體參與跟進(jìn)； 老客戶(hù)重復(fù)購(gòu)房可享受特殊優(yōu)惠待遇； 老客戶(hù)推薦購(gòu)房成交可享受特殊感恩政策 ,策略五：領(lǐng)秀五星品質(zhì),策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)的立足點(diǎn)：將三大固有印象轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn),建立景觀展示系統(tǒng),建立樣板示范區(qū),固有印象：領(lǐng)秀香江是主干道旁吵雜社區(qū) 概念轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變?yōu)椋骸拔骱０妒紫珗@社區(qū)”超值項(xiàng)目,固有印象：公攤很大戶(hù)型一般的的高層 概念轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變?yōu)椋簯?hù)型優(yōu)異的“宜居社區(qū)”,建立建材展示區(qū),固有印象：不知名開(kāi)發(fā)商做的檔次一般的項(xiàng)目 概念轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變?yōu)椋阂涣鹘ú?、精雕?xì)琢的中高端項(xiàng)目,方案一：,策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),方案二：,策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),樣板示范區(qū)-景觀展示系統(tǒng) 必要性：緊鄰主干道是現(xiàn)下最大的抗性。需通過(guò)有效的引導(dǎo)，增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性、凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力。 展示方式： 售樓處現(xiàn)場(chǎng)：沙盤(pán)景觀模擬展示、工程進(jìn)度展示表、四大景觀效果多媒體展示。 實(shí)體展示：示范區(qū)實(shí)景展示。,接待中心,樣板示范區(qū),策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),樣板示范區(qū) 必要性： 突出核心優(yōu)勢(shì)：凸現(xiàn)本案戶(hù)型優(yōu)勢(shì)，展示超大雙陽(yáng)臺(tái)、大飄窗設(shè)計(jì)及戶(hù)型合理、通透等優(yōu)勢(shì)。 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)實(shí)景體驗(yàn)，配合銷(xiāo)售說(shuō)辭，有效引導(dǎo)客戶(hù)、提供互動(dòng)體驗(yàn)，縮短購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程。 價(jià)值支撐：綠島等競(jìng)品前期都有大面積贈(zèng)送，且僅售7000元/；本案要最短的銷(xiāo)售周期內(nèi)達(dá)到毛坯8000元/甚至更高的銷(xiāo)售價(jià)格，在具備專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)同時(shí)，更需要產(chǎn)品向客戶(hù)體現(xiàn)出價(jià)格支撐點(diǎn)。,策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),建材展示系統(tǒng) 必要性： 價(jià)值支撐、品質(zhì)體現(xiàn) 開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象體現(xiàn) 展示方式：新售樓處內(nèi)設(shè)置建材展示示范區(qū)。,策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),系統(tǒng)的產(chǎn)品展示平臺(tái)售樓處 新售樓處功能布局建議 售樓處建議建為3個(gè)部分,策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),形象展示區(qū),vip接待區(qū),生活體驗(yàn)區(qū),樣板示范區(qū),通過(guò)體驗(yàn)項(xiàng)目主題景觀園林直觀展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)。搭建臨時(shí)樣板示范區(qū)，直觀體現(xiàn)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)，其次配合銷(xiāo)售說(shuō)辭放大會(huì)所配套設(shè)施。,功能分區(qū)：建材展示區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、銷(xiāo)控區(qū)、辦公區(qū)、財(cái)務(wù)室等。 項(xiàng)目細(xì)節(jié)及品質(zhì)具體展現(xiàn)。,功能分區(qū)：區(qū)位展示系統(tǒng)、沙盤(pán)展示區(qū)、景觀展示區(qū)等。 項(xiàng)目區(qū)位、開(kāi)發(fā)商實(shí)力具體展現(xiàn)；項(xiàng)目形象初步展現(xiàn)。,策略六：體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo),入市策略一：資源由劣到優(yōu),好的資源,較差資源,較差資源意味較低價(jià)格，性?xún)r(jià)比高,以較低價(jià)格入市爭(zhēng)奪周邊客戶(hù),高端產(chǎn)品價(jià)格彈性大，利于提升,利于利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn),利用客戶(hù)追高的心理,利于短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大認(rèn)知度,由北到南依次推出，每次推盤(pán)2-3棟,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,按組團(tuán)可分四期開(kāi)發(fā)，每個(gè)組團(tuán)為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期，前期以相對(duì)較低的價(jià)格推北面資源較差的樓盤(pán)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，掠奪周邊項(xiàng)目的客戶(hù)資源，也有利于后期南面的樓盤(pán)拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)率；,北面的項(xiàng)目的各方面 資源都劣于南面的， 很難實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格， 在開(kāi)盤(pán)初期推出，也 是保證后期順利發(fā)售 的先決條件。,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,策略一優(yōu)缺點(diǎn)分析：,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,入市策略二：資源由優(yōu)到劣,較差資源,好的資源,高附加值，提升品牌,優(yōu)秀資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿,后期開(kāi)發(fā)，起點(diǎn)相對(duì)較高,弱化了不成熟的條件,首先樹(shù)立市場(chǎng)高端物業(yè)形象,由南到北依次推出，每次推盤(pán)2-3棟,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,按組團(tuán)可分四期開(kāi)發(fā)，每個(gè)組團(tuán)為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期，前期推南面資源較好的樓盤(pán)，樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，快速回籠資金；,南面的項(xiàng)目的各方面 資源都優(yōu)于北面的， 開(kāi)盤(pán)易熱銷(xiāo)，快速回 籠資金；但后期受到 北面資源的限制，價(jià) 格調(diào)控余地較小，無(wú) 法實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)化。,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,策略二優(yōu)缺點(diǎn)分析：,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,燁龍觀點(diǎn)：鑒于兩種入市策略的優(yōu)劣勢(shì)分析 建議采用入市策略一：資源由劣到優(yōu) 中開(kāi)高走，后期拉高價(jià)格，提升價(jià)值最大化， 實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，保證資金鏈健康,策略七：利潤(rùn)提升入市策略,產(chǎn)品戰(zhàn)略與策略,定位要點(diǎn)提示,產(chǎn)品差異化主張 整合新品牌形象 項(xiàng)目所處的板塊競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重。如何凸顯項(xiàng)目體量，塑造大氣厚重的“名宅”風(fēng)范？ 尋找差異化，為產(chǎn)品賦予全新的生活主張，便于客戶(hù)認(rèn)知和記憶，引導(dǎo)正向的生活概念聯(lián)想構(gòu)筑西海岸品牌“名宅”,swot分析,項(xiàng)目定位,占位 搶占城市中央生活區(qū)高位,造勢(shì) 造尊貴人文名盤(pán)之勢(shì),項(xiàng)目定位,絕版中央地帶,尊貴人文社區(qū),領(lǐng)居香江,秀美府邸,產(chǎn)品戰(zhàn)略與策略,營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略,三大營(yíng)銷(xiāo)策略,樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿,營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略,概念營(yíng)銷(xiāo),打造生活標(biāo)桿,體現(xiàn)身份標(biāo)桿,香江路設(shè)案場(chǎng)，透過(guò)案場(chǎng)包裝，提升項(xiàng)目整體形象，打造品牌效應(yīng),完善項(xiàng)目配套及客戶(hù)維護(hù)工作，讓客戶(hù)最大化的感受項(xiàng)目的增值及服務(wù)空間,設(shè)置體驗(yàn)區(qū)，傳遞生活理念，讓客戶(hù)來(lái)訪即有家的感覺(jué),營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略,通過(guò)峰會(huì)、論壇、物業(yè)結(jié)盟等形式， 擴(kuò)大知名度，實(shí)現(xiàn)口碑傳播,選取一定的主題，策劃特殊事件來(lái)吸引公眾的注意，提升項(xiàng)目美譽(yù)度,通過(guò)系統(tǒng)、科學(xué)的培訓(xùn)，選出最優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé)賣(mài)場(chǎng)的控制， 保證項(xiàng)目從始至終的順利銷(xiāo)售。,結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售的進(jìn)展情況和適當(dāng) 的社會(huì)熱點(diǎn)與時(shí)段特色采取適當(dāng) 的sp促銷(xiāo)策略,渠道營(yíng)銷(xiāo),依托燁隆積累多年的客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)的,客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù),周邊項(xiàng)目攔截廣告系統(tǒng)、dm,定向營(yíng)銷(xiāo),開(kāi)發(fā)區(qū)大型賣(mài)場(chǎng)巡展攔截客戶(hù),區(qū)域巡展,后期青島臨展（配合sp活動(dòng)）,外展,事件營(yíng)銷(xiāo),圣誕節(jié)假面晚會(huì),探索海底世界的秘密,vip客戶(hù)邀請(qǐng)冷餐會(huì),幸福傳遞以老帶新,金沙灘排球?qū)氊愡x拔賽,大珠山賞花會(huì),三亞三日游,形象導(dǎo)入，客戶(hù)積累,銷(xiāo)售周期的安排,組團(tuán)一 5#、14#,組團(tuán)四： 3#、4#,價(jià)值提升,市場(chǎng)真空,分期拉價(jià),最大價(jià)值產(chǎn)品,價(jià)值體現(xiàn),組團(tuán)三： 6#、13#,組團(tuán)三： 7#、11#、15#,組團(tuán)二： 8#、9#、10#,組團(tuán)四： 1#、2#,新聞造勢(shì) 制造熱點(diǎn),品牌宣傳 產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)理