機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理.doc

管理制度參考范本機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理 撰寫人：_ 部 門：_ 時(shí) 間：_（一）因機(jī)電設(shè)備的要害部分基本是在機(jī)房，機(jī)房管理是維修、保養(yǎng)、運(yùn)行的重點(diǎn)。本大樓主要電氣機(jī)房是1600KV配電室。（二）給排水系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)的了解：1給水系統(tǒng)消防泵房設(shè)獨(dú)立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。2排水系統(tǒng)F1-F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。3雨水系統(tǒng)F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL-16雨水立管，由F1雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫集水池，由潛水泵提升排出。常見維修要點(diǎn)：1管道漏水修理2管道堵塞排堵3水龍頭與閥門的維修4衛(wèi)生潔具的維修5電熱水器的常見故障及排除6水泵保養(yǎng)及維修7壓力表的校驗(yàn)8潛水泵的檢查保養(yǎng)9熱交換器的運(yùn)行與維修10生活水箱的清洗消毒（三）共用照明系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)的了解1B1車庫、設(shè)備機(jī)房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。2一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)保護(hù)；事故照明采用雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場(chǎng)所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計(jì)量裝置。常見維修要點(diǎn)1電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修2絕緣電阻測(cè)量及損傷線更換3配電箱的檢查4照明燈具的維修（四）通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)常見維修要點(diǎn)：1空調(diào)處理機(jī)組2風(fēng)機(jī)盤管3末端控制裝置4分體式空調(diào)機(jī)5雙溫水系統(tǒng)6加濕裝置（五）供暖供冷機(jī)組對(duì)系統(tǒng)的了解：1夏季供冷、冬季供暖均采用美國(guó)頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機(jī)組，其特點(diǎn)是節(jié)能環(huán)保。2運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：真空度的管理冷劑的凈化吸收液的管理冷卻水的管理預(yù)防及及時(shí)處理結(jié)晶天然氣系統(tǒng)安全管理3冷卻塔冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時(shí)補(bǔ)水，避免對(duì)直燃機(jī)造成損害。（六）消防設(shè)施設(shè)備對(duì)系統(tǒng)的了解：1本樓水滅火系統(tǒng)是由自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1消防水池、消防水泵機(jī)組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。2運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：自動(dòng)噴灑系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)管道閥門電接點(diǎn)壓力表（七）垂直交通運(yùn)輸系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)的了解：1本樓設(shè)有消防梯1臺(tái)，停層站15/15，客用梯4臺(tái)，停層站15/15，2監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行可以在（中控室/消防中心/遠(yuǎn)程監(jiān)視運(yùn)行和火災(zāi)應(yīng)急控制）維護(hù)要點(diǎn)：1物業(yè)管理者應(yīng)做的工作：鑰匙、日常巡檢維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；2設(shè)備專業(yè)維護(hù)：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確定應(yīng)急處理辦法。）（八）樓宇自控系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)的了解：1本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計(jì)和建設(shè)目的的，因此基本具有：樓宇設(shè)備自動(dòng)化BAS系統(tǒng)消防管理自動(dòng)化FAS系統(tǒng)安防管理自動(dòng)化SAS系統(tǒng)（以及通訊自動(dòng)化CAS系統(tǒng)辦公自動(dòng)化OAS系統(tǒng)）樓宇自控：消防報(bào)警與設(shè)備聯(lián)動(dòng)、保安監(jiān)視、綜合布線。（以及出入控制、防盜報(bào)警、停車場(chǎng)管理、智能卡）等系統(tǒng)的先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、可擴(kuò)充性，對(duì)維護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)視：空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運(yùn)行狀況；監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；可控制：部分設(shè)備啟、停，照明系統(tǒng)的開關(guān)等。消防報(bào)警系統(tǒng)：具有火災(zāi)控測(cè)器報(bào)警和聯(lián)動(dòng)切換設(shè)備狀態(tài)的功能。2運(yùn)行維護(hù)的要點(diǎn)：結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)