土地使用年期買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該注意什么事項(xiàng)？.doc

土地使用年期買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該注意什么事項(xiàng)？ 在這里首先強(qiáng)調(diào)一下一個(gè)觀念、區(qū)別。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念，土地所有權(quán)作為個(gè)人是沒(méi)有的，也不可能有的，因?yàn)槲覈?guó)是土地屬國(guó)有或集體所有。所以我們一般人擁有的是土地使用權(quán)，同時(shí)土地使用權(quán)也不是沒(méi)有期限的，一般都會(huì)有期限。那么土地使用年期買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該注意什么事項(xiàng)？ 在這里首先強(qiáng)調(diào)一下一個(gè)觀念、區(qū)別。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念，土地所有權(quán)作為個(gè)人是沒(méi)有的，也不可能有的，因?yàn)槲覈?guó)是土地屬國(guó)有或集體所有。所以我們一般人擁有的是土地使用權(quán)，同時(shí)土地使用權(quán)也不是沒(méi)有期限的，一般都會(huì)有期限。那么土地使用年期買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該注意什么事項(xiàng)？商品房買(mǎi)賣(mài)契約中的土地使用年期買(mǎi)賣(mài)條款有何法律意義?在商品房買(mǎi)賣(mài)契約中，一般都在第2或3款中明確指出，該房屋所占用土地的使用年限為70年，該使用期限的限制對(duì)房屋所有權(quán)有一定影響，但并不等于購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋沒(méi)有完全的所有權(quán)。一、商品房買(mǎi)賣(mài)契約中的土地使用權(quán)及其年限在商品房買(mǎi)賣(mài)契約中，一般都在第2或3款中明確指出，該房屋所占用土地的使用年限為70年，該使用期限的限制對(duì)房屋權(quán)有一定影響，但并不等于購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋沒(méi)有完全的權(quán)。按我國(guó)法律的規(guī)定：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋的權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此，購(gòu)房者在購(gòu)房并獲得產(chǎn)權(quán)證后，擁有對(duì)房屋的完全權(quán)及對(duì)房屋所占土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)。按法律規(guī)定，土地使用權(quán)期滿后，國(guó)家可以不收回土地使用權(quán)，但土地使用者如需繼續(xù)使用，就應(yīng)于使用權(quán)期限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。因此，就購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商品房而言，其享有的權(quán)是沒(méi)有任何時(shí)間限制的，受到限制的只是房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的期限，但由于房屋、土地作為不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可分割性，國(guó)家一般允許使用權(quán)期限隨房屋的使用而相應(yīng)延續(xù)。宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。土地管理法第62條第1款，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶的定義：根據(jù)戶籍管理的戶口來(lái)判定的，也就是說(shuō)，如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就屬于一戶。二、宅基地買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題本村的宅基地只能出售給本村村民，城鎮(zhèn)戶口、外村村民無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)。但不能違反一戶只能擁有一處宅基地的規(guī)定。也就是說(shuō)未擁有宅基地的本村村民可以向村里申請(qǐng)一處宅基地。另外：宅基地雖然不能出售給無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)者，但宅基地上建筑的房屋屬于私人財(cái)產(chǎn)，可以出售給任何人，由于“房地一體”原則，購(gòu)房者擁有該處宅基地的使用權(quán)。但無(wú)權(quán)對(duì)該處宅基地的地上建筑進(jìn)行翻建、維修，一旦房屋倒塌，地上建筑不復(fù)存在，宅基地將由村組織依法收回。小結(jié)：(1)同村村民(一戶，無(wú)宅基地的前提下)可以購(gòu)得本村的宅基地。(2)城鎮(zhèn)戶口無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)宅基地，但可以購(gòu)得農(nóng)村住房，獲得宅基地的使用權(quán)。(3)村民一旦出售宅基地，再次申請(qǐng)，不予批準(zhǔn)新的宅基地。一戶人，可以一直繼承本戶擁有的宅基地。直至本戶無(wú)人，宅基地有村組織收回。若一戶人擁有多出宅基地的使用權(quán)，只能一處宅基地進(jìn)行繼承，其余宅基地上的房屋屬于私人財(cái)產(chǎn)，也能繼續(xù)繼承，但無(wú)權(quán)對(duì)地上建筑進(jìn)行翻建、維修，一旦房屋倒塌，地上建筑不復(fù)存在，該處宅基地將由村組織收回。小結(jié)：(1)地上建筑屬于私人財(cái)產(chǎn)，無(wú)論是否有資格擁有宅基地均可以繼承。(2)宅基地只能一戶人繼承，直至由村組織收回。(3)擁有宅基地的一個(gè)重要權(quán)利就是對(duì)地上建筑的處置權(quán)，主要是翻建和維修，否則一旦地上建筑不在，村組織有權(quán)收回宅基地。注意事項(xiàng)涉及宅基地任何問(wèn)題均要合理、合法的辦理，這樣才能保障我們的利益宅基地使用權(quán)年限宅基地分兩種：一種是國(guó)有土地上的宅基地，此宅基地應(yīng)當(dāng)有年限，不超過(guò)七十年;一種是集體土地上的宅基地，此宅基地?zé)o年限，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因身體而獲得的什么是土地所有權(quán)對(duì)于土地所有權(quán)，大家首先要明確一個(gè)概念，土地歸國(guó)家所有,國(guó)有土地可以出讓使用權(quán)。任何一塊土地的招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓都只是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而不是所有權(quán)。通過(guò)任何一種形式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)都是有年限限制的，并非永久使用。開(kāi)發(fā)商支付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，以有償方式獲得的僅是這塊地有時(shí)間期限的使用權(quán)，一旦土地使用期滿,國(guó)家將收回土地。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。也就是說(shuō)，一旦土地使用權(quán)到期，不僅國(guó)家要收回土地，而且土地上的建筑等物也歸國(guó)家所有。三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無(wú)償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并負(fù)擔(dān)義務(wù)。使用權(quán)1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi);(2)法人或其他組織購(gòu)買(mǎi);(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;注意事項(xiàng)宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土