貴陽碧園花城商業(yè)項目市場研究定位報告162P.ppt

,貴陽碧園花城商業(yè)項目 市場研究定位報告,第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第一小節(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展 第二小節(jié)：消費(fèi)水平 第三小節(jié)：固定資產(chǎn)投資 第四小節(jié)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展,（億元）,2000-2008貴陽市g(shù)dp及其增長率,14.32%,10.60%,11.10%,13.24%,16.46%,18.46%,14.71%,15.51%,16.46%,省會城市的經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)，以及大刀闊斧的開發(fā)建設(shè)，使貴陽走上飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)快車道。2000-2008年間，gdp（國民生產(chǎn)總值）持續(xù)呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長勢態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長速度居全省之首。,0%,10%,30%,20%,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,16.95%,14.32%,8.21%,11.79%,15.47%,17.5%,13.46%,13.8%,15.14%,貴陽人均gdp（國民生產(chǎn)總值）長期保持10%以上的增長速度， 短短8年時間，人均gdp就從不到8千元猛增至2萬多元，增長近3倍。,0%,10%,15%,5%,20%,25%,30%,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析結(jié)論 從全市g(shù)dp的宏觀角度來看，貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)日益遞增的上升趨勢； 從人均gdp的微觀角度來看，貴陽人均經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造力同樣呈現(xiàn)出逐年攀升的發(fā)展趨勢。 根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)綜合分析，可以判定 貴陽經(jīng)濟(jì)增長勢頭非常強(qiáng)勁,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第一小節(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展 第二小節(jié)：消費(fèi)水平 第三小節(jié)：固定資產(chǎn)投資 第四小節(jié)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析消費(fèi)水平,2000-2008人均消費(fèi)性支出及其增長率,（元）,2001-2008人均消費(fèi)性支出及其增長率,（元）,貴陽人均消費(fèi)性支出在短短8年時間內(nèi)翻了一番，平均每年以將近10個百分點(diǎn)的速度遞增， 其中2006年人均消費(fèi)性支出的增長率高達(dá)45.9個百分點(diǎn)，人均消費(fèi)水平整體保持穩(wěn)步上升的勢頭,-25%,0%,25%,50%,0.4%,9.0%,4.1%,9.3%,11.3%,45.9%,-9.4%,3.3%,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析消費(fèi)水平,2000-2008社會消費(fèi)品零售總額及其增長率,（億元）,12.11%,12.24%,10.55%,12.52%,14.21%,14.2%,15.0%,18.9%,22.95%,0%,10%,20%,30%,40%,貴陽社會消費(fèi)品零售總額連續(xù)8年直線攀升， 即便是經(jīng)濟(jì)危機(jī)最嚴(yán)重的2008年，社會消費(fèi)品零售總額也高達(dá)22.95%的增長率。,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析消費(fèi)水平,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽消費(fèi)水平分析結(jié)論 貴陽消費(fèi)品零售總額及人均消費(fèi)性支出，均呈現(xiàn)連年穩(wěn)步上升的增長勢頭， 表明貴陽消費(fèi)品市場非?；钴S，商品購買指數(shù)很高。 根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)綜合分析，我們可以判定 貴陽擁有旺盛的商品消費(fèi)力,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第一小節(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展 第二小節(jié)：消費(fèi)水平 第三小節(jié)：固定資產(chǎn)投資 第四小節(jié)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析固定資產(chǎn)投資,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,2000-2008固定資產(chǎn)投資額及其增長率,（億元）,36.8%,20.9%,19.6%,28.7%,21.2%,17.2%,20.1%,21.1%,20.2%,固定資產(chǎn)投資充當(dāng)了經(jīng)濟(jì)增長的核心動力， 2008年貴陽固定資產(chǎn)投資額增長20.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于gdp16.46%的增長速度。,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析固定資產(chǎn)投資,貴陽房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持在25-28%之間的合理區(qū)間。 基本建設(shè)投資所占比例較高，反映出較好的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境。,2003 2004 2005 2006 2007 2008,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析固定資產(chǎn)投資,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽固定資產(chǎn)投資分析結(jié)論 在貴陽固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域， 基本建設(shè)投資和更新改造投資比例達(dá)到60%以上， 而房地產(chǎn)開發(fā)投資多年保持在25-28%合理區(qū)間， 這一比例充分說明政府隨著房地產(chǎn)市場的壯大而不斷加大城市基礎(chǔ)建設(shè)力度， 配合房地產(chǎn)開發(fā)，持之以恒地推進(jìn)城市化進(jìn)程以及市容市貌的不斷更新， 貴陽城市人口隨著房地產(chǎn)市場的繁榮而逐年增加，從而為商貿(mào)零售業(yè)帶來無限的發(fā)展空間。 由此，我們可以判定 貴陽房地產(chǎn)投資比例相對合理,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第一小節(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展 第二小節(jié)：消費(fèi)水平 第三小節(jié)：固定資產(chǎn)投資 第四小節(jié)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),貴陽第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出飛速發(fā)展的良好趨勢， 但與其它省會城市第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的市場情況相比仍有所滯后， 因此，貴陽商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展空間更為廣闊。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,40,50.9,9.1,41.3,50.4,8.3,41.2,50.9,7.9,42,50.4,7.6,40.2,52.6,7.2,45.9,47.4,6.6,2000-2008年貴陽市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變,2006年,2007年,2008年,45.3,47.0,47.2,48.4,46.4,47.0,6.3,6.6,5.8,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),2001-2008貴陽旅游總收入,（億元）,旅游業(yè)總收入占gdp比重8%以上為支柱產(chǎn)業(yè)。近8年來，貴陽旅游業(yè)占gdp的比重持續(xù)上升， 2008年接近20個百分點(diǎn)，表明旅游業(yè)作為貴陽的支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)步入高速發(fā)展的新時代。,10%,20%,30%,-10%,40%,旅游總收入,旅游總收入占gdp比重,旅游總收入年增長率,50%,18.6%,15.5%,-3.2%,25.7%,23.98%,40.01%,48.19%,49.49%,11.2%,11.5%,9.8%,10.4%,11.5%,17.07%,18.97%,19.46%,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析結(jié)論 以商貿(mào)、零售、旅游、服務(wù)為主體的第三產(chǎn)業(yè)， 其經(jīng)濟(jì)規(guī)模接近貴陽總產(chǎn)業(yè)量的一半，并呈現(xiàn)出逐年穩(wěn)步遞增的發(fā)展勢態(tài)， 商貿(mào)零售業(yè)尚處于初級競爭階段，且市場規(guī)模有逐年擴(kuò)大之勢， 貴陽政府的很多有利政策也向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，大力扶持和培育第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 尤其是商貿(mào)零售業(yè)不發(fā)達(dá)的小河區(qū)，政府給予的優(yōu)惠政策更多 由此，我們可以判定 以商貿(mào)零售業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為主體的 第三產(chǎn)業(yè)將是貴陽最具前景的朝陽產(chǎn)業(yè)之一,第二部分 商業(yè)市場狀況分析,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況分析商業(yè)輻射力,2008年各省會城市g(shù)dp占全省比重,省會城市在經(jīng)濟(jì)、人口等方面具有強(qiáng)大的聚集效應(yīng)， 在商業(yè)方面表現(xiàn)的尤為突出，其商業(yè)輻射力一般能夠囊括周邊市縣，覆蓋全省。貴陽市作為二線城市， 2008年的gdp比重達(dá)到全省的24.2%，高于一線城市廣州23%的比重，充分說明貴陽擁有強(qiáng)大的商業(yè)輻射力。 貴陽工業(yè)產(chǎn)品以中間產(chǎn)品為主，來自省外的消費(fèi)品通過貴陽而后進(jìn)入貴州全省。,商業(yè)市場狀況分析商業(yè)輻射力,從上圖中可以直觀地看出， 省會城市貴陽的消費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它市、區(qū)，說明消費(fèi)向中心城市傾斜的幅度很大。 貴陽作為貴州的中心城市，經(jīng)濟(jì)指數(shù)居全省之首，商業(yè)輻射范圍廣，聚集效應(yīng)強(qiáng)，商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展前景廣闊,各省會城市2008年gdp占全省比重,貴州省各市、州2008年社會消費(fèi)品零售總額,（億元）,商業(yè)市場狀況分析商業(yè)輻射力,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽商業(yè)輻射力分析結(jié)論 貴陽市每年為貴州省的gdp做出的貢獻(xiàn)多達(dá)24%以上， 與廣州、杭州、長沙等重量級省會城市的gdp貢獻(xiàn)比例不相上下， 與此同時，貴陽市社會消費(fèi)品零售總額在全省范圍內(nèi)遙遙領(lǐng)先于其它市、區(qū)。 由此，我們可以判定 貴陽商貿(mào)業(yè)高度輻射周邊市、區(qū)， 在全省范圍內(nèi)具有廣泛的商業(yè)覆蓋率,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況商業(yè)格局,商圈地位： 貴陽唯一的市級商圈 輻射范圍： 覆蓋全市及周邊市、區(qū),貴陽商業(yè)高度集中于云巖和南明兩區(qū)， 以噴水池為中心，眾多大型百貨商場及購物中心形成輻射整個貴陽的市級商圈。 小河、花溪、白云等次城區(qū)的商業(yè)尚處于初級發(fā)展階段，以獨(dú)立街鋪為主，沒有大型的購物中心。,商業(yè)市場狀況商業(yè)格局,云巖、南明、小河三大主城區(qū)占貴陽社會消費(fèi)品零售總額的78%，商貿(mào)零售業(yè)發(fā)達(dá)， 其它城區(qū)的商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展滯后，所占份額均微不足道。 小河商貿(mào)零售業(yè)雖然較為繁榮，但因缺乏龍頭商業(yè)的品牌號召力， 商業(yè)氛圍及檔次與云巖、南明差距很大，在三大主城區(qū)中一直扮演著低端商業(yè)的角色。,商業(yè)市場狀況分析商業(yè)格局,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽商業(yè)格局分析結(jié)論 中高檔商業(yè)集中于云巖、南明兩城區(qū)。 小河作為貴陽三大主城區(qū)之一，商業(yè)發(fā)展與云巖、南明差距很大， 因而是三大主城區(qū)中最具成長潛力與開發(fā)價值的商業(yè)寶地。 本項目正式啟動后，落后的商業(yè)面貌將徹底改變，小河商業(yè)從而迎來跨越式發(fā)展的春天， 并向市級商圈的經(jīng)營檔次看齊。 從次城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)及新建商業(yè)項目與人居、商業(yè)氛圍來看， 金陽、花溪、白云等次城區(qū)落后的商業(yè)現(xiàn)狀短時間內(nèi)難以改變。 由此，我們可以判定 云巖、南明云集了貴陽絕大部分中高端商業(yè)，并形成壟斷性寡頭商業(yè)格局 小河商業(yè)將隨著本項目的啟動而風(fēng)生水起，躋身市級商圈 次城區(qū)商業(yè)短時間內(nèi)不會有太大改觀,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況分析消費(fèi)特點(diǎn),“畸形”消費(fèi)特征明顯 貴陽是一個 “畸形”消費(fèi)相當(dāng)嚴(yán)重的城市，主要體現(xiàn)在“低收入“和”高消費(fèi)”兩個層面。 貴陽人的收入水平在全國排在倒數(shù)十幾位，可是消費(fèi)水平卻在前十幾位， 以2008年為例，貴陽人均可支配收入僅為13816元，而人均消費(fèi)性支出就達(dá)到10507元， 收入與消費(fèi)的比例達(dá)到10：8，消費(fèi)額占收入額的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平， 城市居民的絕大部分收入均用于消費(fèi)，這種超前透支消費(fèi)的現(xiàn)象，就是貴陽“畸形“消費(fèi)的主要特征。,商業(yè)市場狀況分析消費(fèi)特點(diǎn),物價水平同步經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市 高物價： 由于地形關(guān)系，貴陽物產(chǎn)不豐富，交通條件較差，運(yùn)輸成本高，損耗大，導(dǎo)致物資價格高。 物價水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)?shù)匕傩盏氖杖胨?。出租車起步價、菜價、餐館就餐、賓館住宿價格無一例外接軌國內(nèi)一線城市，“西南小香港”，名符其實。 高消費(fèi)： 同樣品牌的服裝或化妝品，在噴水池大商場折扣少，購買價格甚至貴過深圳上海等地，而貴陽人的中高檔商品的消費(fèi)能力也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象。,商業(yè)市場狀況分析消費(fèi)特點(diǎn),消費(fèi)指數(shù)高 歷史上貴陽就是商重工輕的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)， 形成了高消費(fèi)的習(xí)慣，貴陽人講排場，愛享受，好面子，月光族多，喜歡透支消費(fèi) 2009年12月7日金黔財經(jīng)a9版報道：貴州赴韓購物旅游團(tuán)， 三天購物近70萬元，超強(qiáng)的消費(fèi)力令導(dǎo)游感嘆萬千，同時也見證了貴陽人的高消費(fèi)指數(shù),商業(yè)市場狀況分析消費(fèi)特點(diǎn),消費(fèi)能力高 省會聚焦： 貴州多山少平地，4000萬人口貴州，只有貴陽等少數(shù)幾個中心城市，全省的礦老板、煤老板、壟斷企業(yè)老板、政府官員等各類高收入人群集聚省會，成為畸形消費(fèi)的潛在力量。 隱性收入： 根據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，40%的貴陽人除了工資以外有其它收入即所謂的隱性收入。如教師兼職、文藝工作者走穴，律師接私單，醫(yī)生收紅包、政府官員灰色收入等等。,商業(yè)市場狀況分析消費(fèi)習(xí)慣,夜消費(fèi)及潮流消費(fèi) 貴陽市民的夜生活非常豐富， 夜總會、酒吧、歌舞廳、洗浴中心等娛樂場所及夜市餐飲數(shù)量多、分布廣、發(fā)展迅速，消費(fèi)群體龐大 貴陽居民接受外來文化的速度較快，新型商業(yè)在貴陽擁有較為寬松的發(fā)展空間與前景。,商業(yè)市場狀況分析消費(fèi)特點(diǎn),2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽消費(fèi)特點(diǎn)分析結(jié)論 全省范圍內(nèi)的富裕階層聚居貴陽，消費(fèi)能力高 隱性收入長期助長公務(wù)員、律師、醫(yī)生等從業(yè)人員的高消費(fèi)能力 不善于存錢，即便是低收入家庭，超前消費(fèi)習(xí)慣同樣相當(dāng)突出 愛面子、講排場，喜歡名牌商品，熱衷高端消費(fèi) 物價水平同步經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) 消費(fèi)總額占家庭總收入的比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平，“畸形“消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重 由此，我們可以判定貴陽消費(fèi)呈現(xiàn)“三高一重“的特點(diǎn) 物價水平高、消費(fèi)指數(shù)高、消費(fèi)能力高、 透支消費(fèi)嚴(yán)重（畸形消費(fèi)）,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況分析商圈分布情況,“噴水池大十字”商圈 商圈地位：市級商圈 經(jīng)營類型：百貨零售為主 商業(yè)體量：40萬平方米左右 商業(yè)檔次：中、高檔為主 消費(fèi)群體：本地中高收入階層、外來商務(wù)、旅游人士 發(fā)展空間：商圈規(guī)模逐漸擴(kuò)大，并有向南發(fā)展的趨勢 發(fā)展前景：第一零售商圈地位不可動搖,“噴水池大十字”商圈,商業(yè)市場狀況分析商圈分布情況,“大西門市西路”商圈 商圈地位：市級商圈 經(jīng)營類型：零售、批發(fā) 商業(yè)體量：批發(fā)約20萬平方米、零售約15萬平方米 商業(yè)檔次：低檔為主，少量中檔 消費(fèi)群體：本地中、低收入階層，學(xué)生、郊區(qū)農(nóng)村消費(fèi)人群 發(fā)展空間：遭遇發(fā)展空間瓶頸 發(fā)展前景：受城際交通改變的影響，批發(fā)市場可能遭遇挑戰(zhàn),“大西門市西路”商圈,商業(yè)市場狀況分析商圈分布情況,小河區(qū) “黃河路轉(zhuǎn)盤”商圈 商圈地位：區(qū)域級商圈 經(jīng)營類型：零售 商業(yè)檔次：低檔為主，少量中檔 消費(fèi)群體：本地中、低收入階層，學(xué)生、郊區(qū)農(nóng)村消費(fèi)人群 發(fā)展空間：發(fā)展空間廣闊 發(fā)展前景：貴陽中高端收入者聚居區(qū)，零售商貿(mào)業(yè)發(fā)展前景看好,“黃河路轉(zhuǎn)盤”商圈,商業(yè)市場狀況分析商圈分布情況,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽商圈分布情況分析結(jié)論 “噴水池大十字”商圈為貴陽零售商業(yè)的最高代表；“大西門市西路“為貴陽批發(fā)業(yè)的最高代表 兩大市級商圈高度集中于云巖、南明兩區(qū)，是貴陽市民認(rèn)知度最高的商業(yè)核心區(qū) “噴水池大十字”商圈將繼續(xù)強(qiáng)化其貴陽第一零售商圈的地位，并逐漸向南發(fā)展； “大西門市西路”商圈將受城際交通的影響較大， 未來在貴州服裝鞋帽批發(fā)業(yè)中“獨(dú)一無二”的市場地位將遭遇挑戰(zhàn) 貴陽兩大市級商圈的發(fā)展空間均遭遇地理環(huán)境的限制 小河商業(yè)雖然比較落后，但商業(yè)基礎(chǔ)環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展空間及前景廣闊 花溪、金陽、白云等次城區(qū)的商業(yè)還未達(dá)到一定規(guī)模，尚未形成商圈效應(yīng) 由此可見 云巖、南明兩區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，但受到發(fā)展空間的制約 小河商業(yè)落后，但發(fā)展環(huán)境及前景廣闊，有望成為繼云巖、南明之后的第三個市級商圈,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,商圈概況 商圈地位： 傳統(tǒng)市級商業(yè)中心， 貴陽市民認(rèn)知度最高的零售商圈 商圈范圍： 總面積0.6平方米公里， 南北長1500米，東西長400米 商業(yè)規(guī)模： 商業(yè)面積總約40萬平方米 商圈輻射力： 覆蓋整個貴陽及周邊市縣,商業(yè)市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,業(yè)態(tài)&業(yè)種 百貨業(yè)在商圈內(nèi)占主導(dǎo)地位，大型百貨商業(yè)面積超過20萬平方米； 新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。以超市、專賣店、專業(yè)店、便民店等新型業(yè)態(tài)在商圈內(nèi)逐漸得到發(fā)展，已初步形成各種業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充、相互競爭的商業(yè)格局； 大型集中式商業(yè)頗受市場青睞，其商業(yè)輻射力相對較高。,商業(yè)市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,檔次與消費(fèi)群 以中華路為軸心的“大十字噴水池“商圈，是貴陽高、中檔商業(yè)最集中的區(qū)域，包括貴陽最具影響力的高中檔商業(yè)代表，如荔星名品、國貿(mào)廣場、智誠百貨、百盛購物廣場、時代廣場 商圈內(nèi)中檔以上商業(yè)占據(jù)了貴陽大部分市場消化能力，消費(fèi)群包括貴陽中、高收入階層及外地來貴陽的商務(wù)、旅游人士； 貴陽規(guī)模最大的傳統(tǒng)商圈的地位使集中了數(shù)量最多的新興商業(yè)（如家電和體育用品專業(yè)店）和餐飲娛樂場所，此類商業(yè)面向社會各階層。,商業(yè)市場狀況“大十字-噴水池”商圈,貴陽“噴水池大十字”主要路段租金狀況（元平方米/月）,200,0,400,600,800,1000,1200,小十字環(huán)帶,大十字中華南路,噴水池大十字,中華北路噴水池環(huán)帶,租金水平 “大十字-噴水池”商圈作為貴陽商業(yè)的繁華核心，租金水平位居貴陽商業(yè)之首； 總體來看，區(qū)域內(nèi)租金為2001000元/平方米月； 中華中路分別以“噴水池”和“大十字”為兩個端點(diǎn)， 租金呈現(xiàn)“中間低、兩頭高”的特點(diǎn)，其一樓鋪面租金最高可達(dá)1000元/平方米月,商業(yè)市場狀況“大十字-噴水池”商圈,典型商場（扣點(diǎn)租金進(jìn)場費(fèi)）狀況,商業(yè)市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,租金及空置狀況 租金情況：一樓租金500-1000元/平方米月；二樓租金300-800元/平方米月 空置情況：一層商鋪基本無空置；噴水池周邊200米內(nèi)基本無空置；省府路以南區(qū)域有少量空置,商業(yè)市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,“大十字-噴水池”商圈分析結(jié)論 總體評價與發(fā)展預(yù)測 貴陽第一零售商圈的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)； 業(yè)已形成的商業(yè)氛圍和消費(fèi)者的認(rèn)知度，使其貴陽第一商圈的地位短時間內(nèi)不可動搖； 商圈內(nèi)發(fā)展成熟，將以原商業(yè)物業(yè)的改造和業(yè)態(tài)調(diào)整為主； 總體發(fā)展空間受限制，有向周邊逐漸擴(kuò)張的趨勢。,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況“大西門-市西路”商圈,商圈概況 商業(yè)地位： 貴陽居民認(rèn)知度極高的傳統(tǒng)市級商圈 貴陽唯一批發(fā)與零售綜合的大型商圈 商圈范圍： 大西門周邊100米環(huán)帶、長500米的市西商業(yè)街、長約700米的市西路批發(fā)市場 商業(yè)規(guī)模：總商業(yè)面積約35萬平方米,大西門市西路商圈,零售商業(yè),批發(fā)商業(yè),市西商業(yè)街,百貨商場,市西路批發(fā)市場,商業(yè)市場狀況“大西門-市西路”商圈,百貨商業(yè) 商圈內(nèi)百貨總商業(yè)面積約有12萬平方米左右； 營業(yè)面積均在2萬平方米以下，屬于單體商業(yè)類型，主題化和專業(yè)化經(jīng)營較突出； 大部分力圖擺脫市西路低檔形象，但均止于中檔水平。,商業(yè)市場狀況“大西門-市西路”商圈,市西商業(yè)街 發(fā)展歷史：始于1982年，馬路市場、攤位式；1996年市西路高架橋建成，形成市西商業(yè)街。 商業(yè)規(guī)模：長約500米，共三層，總面積約18000平方米，共有商戶約1200戶。 商業(yè)業(yè)種：成人服裝、小商品、童裝玩具、鞋類 商業(yè)業(yè)態(tài)：零售為主，部分兼營批發(fā) 檔次與消費(fèi)群：貴陽低檔商業(yè)的代表，主要面向貴陽低收入階層、學(xué)生及郊區(qū)農(nóng)村消費(fèi)群。,商業(yè)市場狀況“大西門-市西路”商圈,市西路批發(fā)市場 商業(yè)規(guī)模： 長約700米，包括約30棟商場，約40個市場，總商業(yè)面積約20萬平方米，商戶數(shù)約4000戶。 商業(yè)業(yè)種： 成人服裝、鞋類、童裝玩具、小商品、床上用品、文化體育用品 商業(yè)業(yè)態(tài)： 批發(fā)為主，大部分批零兼營 租金水平： 沿街200400元/平方米月；非沿街及二層商鋪80200元/平方米月。,商業(yè)市場狀況“大西門-市西路”商圈,市西路批發(fā)市場 業(yè)種包含大部分生活消費(fèi)品，服裝占大部分 商品種類豐富，適合于批發(fā)市場業(yè)態(tài)的生活用品均有所包含； 成人服裝占據(jù)最大的市場份額，占總營業(yè)面積的50。 輻射貴州全省，遵義、畢節(jié)、六盤水為三個最主要城市 遵義、畢節(jié)、六盤水三個縣市經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，也是市西路批發(fā)商品最主要的外地銷售區(qū)域。,貴陽與省內(nèi)其它城市2008年gdp比較,市西路各業(yè)種所占營業(yè)面積比例,（億元）,商業(yè)市場狀況“大西門-市西路”商圈,“大西門-市西路”商圈分析結(jié)論 總體評價與發(fā)展預(yù)測 “市西低檔”： 市西商業(yè)為代表的低檔消費(fèi)觀念已深入人心，非個別商城所能改變； 批發(fā)市場發(fā)展成熟： 市西路批發(fā)市場在貴州服裝鞋帽、床上用品、小商品等行業(yè)內(nèi)認(rèn)知度高，發(fā)展成熟，占據(jù)了貴州省內(nèi)絕大部分市場份額，目前具有獨(dú)一無二的地位； 物業(yè)面臨升級代換，發(fā)展空間遭遇瓶頸： 市西路總體物業(yè)陳舊，購物空間較差，在商業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中逐漸難以滿足現(xiàn)代批發(fā)業(yè)發(fā)展的要求；另一方面，市西路目前發(fā)展空間有限，繼續(xù)發(fā)展遭遇瓶頸。,商業(yè)市場狀況分析 第一小節(jié)：商業(yè)輻射力 第二小節(jié)：商業(yè)格局 第三小節(jié)：消費(fèi)特點(diǎn) 第四小節(jié)：商圈分布情況 第五小節(jié)：“大十字-噴水池”商圈 第六小節(jié)：“大西門-市西路”商圈 第七小節(jié)：小河商圈,商業(yè)市場狀況小河商圈,小河商業(yè)概況 小河屬于貴陽市的次級中心城區(qū)，毗鄰核心城區(qū)南明和云巖，是貴陽市唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以裝備制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)服務(wù)業(yè)為核心的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)滯后。 小河區(qū)目前沒有真正意義上的集中式購物中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以個體商戶自營的街鋪為主，業(yè)態(tài)魚龍混雜，服務(wù)質(zhì)量及購物消費(fèi)環(huán)境相對很差。,商業(yè)市場狀況分析小河商圈,清 水 江 路,黃 河 路,浦 江 路,小河商業(yè)布局 各自為政的獨(dú)立街鋪和極少數(shù)具有一定規(guī)模的賣場，如億客隆百貨、國美電器等經(jīng)營服裝、鞋帽、箱包、數(shù)碼產(chǎn)品、家用電器為主的商家，共同構(gòu)成小河區(qū)的傳統(tǒng)商圈,長 江 路,淮 河 路,低檔服 飾商業(yè)街,中高檔服 飾商業(yè)街,商業(yè) 農(nóng)貿(mào)市場,低檔 飲食市場,商業(yè)市場狀況分析小河商圈,小河商業(yè)現(xiàn)狀 群龍無首，尚處于原始狀態(tài) 目前小河區(qū)的商業(yè)狀況還停留在比較初級的原始狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)項目都是街鋪的形式， 主要集中在黃河路西側(cè)、浦江路兩側(cè)、大轉(zhuǎn)盤附近這三個區(qū)域 區(qū)域內(nèi)沒有大型超市，沒有綜合型商場，區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn)群龍無首的現(xiàn)狀 各檔次商業(yè)自發(fā)成市，各自為政 黃河路兩岸是小河區(qū)商業(yè)黃金中軸帶，商品檔次參差不齊，以低檔為主， 但不乏三彩、九牧王、哥弟、七匹狼、361、李寧、富貴鳥、柒牌男裝等中高端品牌 無規(guī)模及品牌效應(yīng)，致使本地客源嚴(yán)重外流 由于各品牌商業(yè)沒有形成集中式的規(guī)模效應(yīng)與品牌影響力， 導(dǎo)致本地中高端消費(fèi)群體前往噴水池附近的星力、國貿(mào)、時代廣場、南國花錦等集中式購物中心消費(fèi),商業(yè)市場狀況分析小河商圈,小河商圈街鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研數(shù)據(jù),商業(yè)市場狀況分析小河商圈,區(qū)域定位 小河區(qū)委、區(qū)政府?dāng)M通過“三區(qū)三帶（北部商住優(yōu)化區(qū)；南部工業(yè)發(fā)展區(qū)；西部生態(tài)保護(hù)區(qū)。 ）”的發(fā)展規(guī)劃，力爭將小河建成宜居、宜商、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的核心城區(qū)。 小河區(qū)當(dāng)前大力實施“三產(chǎn)活區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，力圖全面升級轄區(qū)內(nèi)商貿(mào)、餐飲、娛樂等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的檔次和規(guī)模。 位于北部商住優(yōu)化區(qū)的碧園花城商業(yè)項目在政府規(guī)劃和政策的傾斜下將有可持續(xù)性的長遠(yuǎn)發(fā)展。,本案,商住優(yōu)化區(qū),生態(tài)保護(hù)區(qū),工業(yè)發(fā)展區(qū),商業(yè)市場狀況分析小河商圈,近年來，小河區(qū)以住宅為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，隨著山水黔城、珠江灣畔、南山高地、大興星城等一大批中高檔住宅區(qū)陸續(xù)建成，帶動小河區(qū)中高收入常住人口數(shù)量逐年遞增，而原本就很落后的商業(yè)配套不能適應(yīng)小河區(qū)高尚居民的現(xiàn)代生活需求。 小河區(qū)還沒有一座國際化的現(xiàn)代高尚購物中心，居住在小河的城市精英經(jīng)常去云巖及南明的荔星名店、國貿(mào)廣場、時代廣場等高端商場購物。 因此，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，打造小河區(qū)“首席集中式高檔購物中心“擁有廣闊的發(fā)展前景。,商業(yè)前景,商業(yè)市場狀況分析小河商圈,業(yè)態(tài)選擇依據(jù) 根據(jù)小河區(qū) “三區(qū)三帶“規(guī)劃中打造”北部商住優(yōu)化區(qū)“的發(fā)展規(guī)劃，以及政府大力實施 “三產(chǎn)活區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，力圖升級轄區(qū)內(nèi)商貿(mào)、餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)的城市運(yùn)營角度出發(fā)，理應(yīng)以常住居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)，選擇符合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及市場需求活躍的業(yè)態(tài)和品牌，乘借政府振興小河區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策東風(fēng)，迅速做大做強(qiáng)高檔集中式購物中心，為群龍無首的小河商圈樹立商業(yè)龍頭。,時尚百貨,大型超市,餐飲業(yè),手機(jī)數(shù)碼,休閑娛樂,本項目需重點(diǎn)研究的商業(yè)業(yè)態(tài),家用電器,第三部分 主流業(yè)態(tài)分析,主流業(yè)態(tài)分析 第一小節(jié)：時尚百貨 第二小節(jié)：大型超市 第三小節(jié)：餐飲業(yè) 第四小節(jié)：手機(jī)數(shù)碼 第五小節(jié)：家用電器 第六小節(jié)：休閑娛樂,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),百貨業(yè)概況 時尚百貨是貴陽的主流業(yè)態(tài)，不但占據(jù)著貴陽核心商圈最繁華的地段，更是市級商圈的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 貴陽百貨分布極不均衡，在市級商圈分布過于密集；以中華路為軸線，有逐漸向南發(fā)展的趨勢，營業(yè)面積控制在25000平方米以內(nèi)，多以中高檔定位，輻射貴陽主力消費(fèi)群。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),貴陽代表性百貨商場,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),荔星名品各層業(yè)態(tài)及其面積比例 荔星名品是貴陽最高檔的百貨商場，聚集了眾多國內(nèi)外一線品牌服飾， 以男裝為主，約占總營業(yè)面積的81.4%，其次為名車、飾品、女裝、皮具等輔助性業(yè)態(tài)。,荔星名品各業(yè)態(tài)所占總營業(yè)面積比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),荔星名品各業(yè)態(tài)占總營業(yè)面積的比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),星力購物廣場各層業(yè)態(tài)及其面積比例 星力購物廣場總營業(yè)面積約為20000平方米，負(fù)一層為超市， 1-4層及夾層為百貨，業(yè)態(tài)比較齊全，是一家典型的集中式購物中心。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),星力購物廣場總體業(yè)態(tài)比例明細(xì)表 星力購物廣場百貨部分以女裝、女鞋、男裝、運(yùn)動裝、化妝品、休閑鞋、童裝童鞋為核心業(yè)態(tài)， 各類飾品、運(yùn)動器材、珠寶、小家電、箱包等商品則為搭配性次要業(yè)態(tài)。,荔星名店各業(yè)態(tài)所占總營業(yè)面積比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),星力購物廣場各業(yè)態(tài)占總營業(yè)面積的比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),星力百貨瑞金店各層業(yè)態(tài)及其面積比例 星力百貨瑞金店總營業(yè)面積約為18000平方米， 負(fù)一層為超市，1-5層為百貨，是貴陽經(jīng)營最好的一家中檔百貨商場。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),星力百貨瑞金店總體業(yè)態(tài)比例明細(xì)表 星力百貨瑞金店百貨部分以女裝、女鞋、男裝、兒童用品為主流業(yè)態(tài)， 化妝品、珠寶、床用家居等商品則為搭配性輔助業(yè)態(tài)。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),星力百貨瑞金店各業(yè)態(tài)占總營業(yè)面積的比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),百盛龍港店各層業(yè)態(tài)及其面積比例 百盛龍港店內(nèi)部總營業(yè)面積約為9500平方米，二層中庭面積約為200平方米， 以中檔女性消費(fèi)品為主，男裝及兒童用品次之。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),百盛龍港店總體業(yè)態(tài)比例明細(xì)表 百盛龍港店以女裝、女鞋、男裝、兒童用品為主流業(yè)態(tài)， 化妝品、珠寶、床用家居等商品則為搭配性輔助業(yè)態(tài)。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),百盛龍港店各業(yè)態(tài)占總營業(yè)面積的比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),國貿(mào)廣場各層業(yè)態(tài)及其面積比例 國貿(mào)廣場總營業(yè)面積約為22000平方米，地下一層，地上五層， 是一家以中高檔男女服飾、化妝品、珠寶、兒童及家庭用品為主的大型百貨商場。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),國貿(mào)廣場總體業(yè)態(tài)比例明細(xì)表,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),國貿(mào)廣場各業(yè)態(tài)占總營業(yè)面積的比例,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),消費(fèi)群體 統(tǒng)一品牌下的分店表現(xiàn)出明顯的錯位經(jīng)營，反應(yīng)出主題化和錯位經(jīng)營已成為一種趨勢，例如星力集團(tuán)旗下的荔星名品以樹立高端品牌為己任，而星力百貨瑞金店和中山店則以相對較低的價格定位創(chuàng)造營業(yè)額,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 貴陽百貨業(yè)同質(zhì)化情況嚴(yán)重，競爭激烈 密集分布的百貨業(yè)多數(shù)分布經(jīng)營種類、服務(wù)方式雷同，同質(zhì)化導(dǎo)致市場飽和，出現(xiàn)惡性競爭； 已有不少項目進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整或正在調(diào)整中， 例如時代廣場計劃明年在一樓擺放時尚飾品，將現(xiàn)在一樓的鞋類調(diào)整到二樓。,主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 中小型百貨：走向?qū)I(yè)化、主題化、特色化 部分百貨已向新興業(yè)態(tài)或?qū)I(yè)店方向調(diào)整 大型百貨傾向于購物中心方向發(fā)展， 趨向于集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的“超市百貨“業(yè)態(tài),主流業(yè)態(tài)分析百貨業(yè),百貨業(yè)分析結(jié)論 發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 中小型百貨傳統(tǒng)商圈百貨將以改造為主，新建為輔：根據(jù)貴陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，將整體控制大型百貨商店的發(fā)展。重點(diǎn)不在新建商場，而在對原有百貨店進(jìn)行改造升級和功能更新，把功能比較單一、經(jīng)營商品和經(jīng)營形式大體相同的傳統(tǒng)百貨店改造為功能較為齊全、實行錯位經(jīng)營的現(xiàn)代百貨店。 大型百貨在二線城區(qū)、綜合商業(yè)街或購物中心內(nèi)將仍有一定發(fā)展空間：按商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，片區(qū)居住人口達(dá)到20萬人時可設(shè)立大型百貨店，隨著城市化進(jìn)程的加快，部分片區(qū)聚集人口逐漸到達(dá)這一數(shù)量級，將給百貨業(yè)帶來一定的發(fā)展機(jī)遇。 購物中心及綜合商業(yè)街作為大型商業(yè)綜合體，將由多種業(yè)態(tài)組合而成，其中囊括 “百貨&超市“兩大業(yè)態(tài)。,主流業(yè)態(tài)分析 第一小節(jié)：時尚百貨 第二小節(jié)：大型超市 第三小節(jié)：餐飲業(yè) 第四小節(jié)：手機(jī)數(shù)碼 第五小節(jié)：家用電器 第六小節(jié)：休閑娛樂,主流業(yè)態(tài)分析超市,超市市場概況 市場格局：沃爾瑪、北京華聯(lián)、大昌隆三足鼎立。 家樂福簽約亨特城市廣場項目，營業(yè)面積7800平方米，計劃明年9月開業(yè)。 選址特點(diǎn)： 均不在傳統(tǒng)商圈，多數(shù)貼近社區(qū)； 避免傳統(tǒng)商圈較高的租金水平的有限的發(fā)展空間； 優(yōu)先選擇非傳統(tǒng)商圈商業(yè)生活配套規(guī)模小、不規(guī)范，需要大型商業(yè)配套設(shè)施的區(qū)域； 均分布于城市主干道或次干道兩側(cè)； 近年新建的大型綜合超市多數(shù)分布于南明區(qū)。,主流業(yè)態(tài)分析超市,超市市場概況 貴陽新建大型綜合超市規(guī)模均較大，沃爾瑪在貴陽兩家店的規(guī)模均在沃爾瑪中國大陸前10名。,主流業(yè)態(tài)分析超市,經(jīng)營狀況 大品牌超市營業(yè)狀況良好 沃爾瑪人民廣場店僅營業(yè)5個月后，重要效益指標(biāo)已在沃爾瑪內(nèi)地企業(yè)中躋身三甲； 貴陽北京華聯(lián)的銷售額在整個北京華聯(lián)連鎖店中名列前茅。 本地超市在外地超市擠壓下營業(yè)狀況相對較差 本地超市定位呈錯位發(fā)展，多數(shù)傾向發(fā)展社區(qū)便利店,主流業(yè)態(tài)分析超市,發(fā)展趨勢 從農(nóng)貿(mào)市場到品牌超市，徹底改變了都市人的傳統(tǒng)購物方式 小河區(qū)目前還沒有一家正式運(yùn)營的國際品牌超市，發(fā)展空間相當(dāng)廣闊 附近僅有一個北京華聯(lián)超市準(zhǔn)備在此運(yùn)營，由此可見，小河超市的市場運(yùn)營環(huán)境漸入佳境，極具發(fā)展?jié)摿?北京華聯(lián) （籌備階段）,碧園花城,主流業(yè)態(tài)分析超市,超市市場分析結(jié)論 發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 貴陽大型社區(qū)聚集地成為各大品牌超市競相爭奪的市場高地 國際品牌超市繼續(xù)占據(jù)貴陽超市行業(yè)的主角地位 貴陽本土超市由于缺乏成熟的管理經(jīng)驗和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃， 在創(chuàng)建品牌過程中存在很多不確定性，經(jīng)常出現(xiàn)時好時差的現(xiàn)象，例如貴陽的大昌隆等超市 市民聚居區(qū)域的品牌超市，能夠聚集龐大的消費(fèi)人流和商業(yè)人氣， 因而成為很多大型商場競相引進(jìn)的搶手商家,主流業(yè)態(tài)分析 第一小節(jié)：時尚百貨 第二小節(jié)：大型超市 第三小節(jié)：餐飲業(yè) 第四小節(jié)：手機(jī)數(shù)碼 第五小節(jié)：家用電器 第六小節(jié)：休閑娛樂,主流業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè),宏觀特征 貴陽主流市民傾向品牌餐飲，餐飲行業(yè)發(fā)展迅猛，前景廣闊 2008年餐飲業(yè)零售總額達(dá)72億多元，占社會消費(fèi)品零售總額的21.13 貴陽餐飲業(yè)零售總額歷年保持15以上的增長速度，持續(xù)高于社會消費(fèi)品零售總額的增長速度,貴陽市20012008年餐飲業(yè)零售額,（億元）,52.0%,0%,30%,15%,45%,60%,21.3%,20.2%,21.0%,15.4%,18.05%,21.9%,21.1%,18.0%,19.5%,餐飲業(yè)零售額占社會消費(fèi)品零售總額比例,餐飲業(yè)零售額,16.6%,19.0%,餐飲業(yè)零售額增長率,21.1%,21.7%,21.3%,18.8%,主流業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè),發(fā)展特征 特色餐飲和快餐作為現(xiàn)代餐飲的兩翼，均獲得了較快的發(fā)展 連鎖及外來餐飲業(yè)增多 停車場所成為眾多高檔餐飲面臨的重要問題 消費(fèi)特征 商務(wù)消費(fèi)、社交消費(fèi)及居家消費(fèi)亦逐步得到發(fā)展 居民接受新事物速度較快，西式快餐獲得較好的發(fā)展環(huán)境,主流業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè),不同檔次餐飲相關(guān)情況 不同檔次消費(fèi)均獲得充分的發(fā)展，并形成其特定的消費(fèi)群， 按其主力消費(fèi)群體劃分，可以分為大眾餐飲、時尚餐飲、中檔餐飲、高檔餐飲四大類別。,主流業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè),餐飲業(yè)市場分析結(jié)論 發(fā)展趨勢 連鎖餐飲企業(yè)擴(kuò)張進(jìn)程將持續(xù)進(jìn)行； 國內(nèi)外品牌餐飲將繼續(xù)在非傳統(tǒng)商圈設(shè)點(diǎn)； 未來消費(fèi)強(qiáng)勁，餐飲業(yè)市場空間較大； 停車位充足的高檔餐飲場所將具有特別的競爭力。,主流業(yè)態(tài)分析 第一小節(jié)：時尚百貨 第二小節(jié)：大型超市 第三小節(jié)：餐飲業(yè) 第四小節(jié)：手機(jī)數(shù)碼 第五小節(jié)：家用電器 第六小節(jié)：休閑娛樂,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,電腦市場規(guī)模 貴陽具有代表性的電腦市場有5個，總營業(yè)面積約29000平方米； 市場分布 地域分布上呈現(xiàn)“大集中，小分散”的特點(diǎn)，在中心城區(qū)形成相對集中區(qū)域； 靠近傳統(tǒng)商圈，以利用傳統(tǒng)商圈的人流聚集效應(yīng)； 有隨商圈發(fā)展、區(qū)域商業(yè)成熟而擴(kuò)展的特點(diǎn)。,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,典型項目,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況以怡信數(shù)碼港最佳，貴州電腦城最差； 廣告宣傳與各電腦城經(jīng)營狀況密切相關(guān)； diy與行業(yè)客戶分別成為兩個老電腦城西南電腦城和貴州電腦城僅存的競爭力。 出租狀況 租金水平與各電腦城經(jīng)營狀況密切相關(guān)，怡信數(shù)碼港租金最高， 達(dá)3001500元/平方米月，貴州電腦城租金只有50100元/平方米月。,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,電腦市場分析結(jié)論 發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 目前人均電腦擁有量較低，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，貴陽電腦市場上升空間非常大； 現(xiàn)有電腦市場規(guī)模均較小，期待領(lǐng)導(dǎo)型市場的出現(xiàn)； 倉儲及貨運(yùn)配套齊全的電腦市場將具有較強(qiáng)的競爭力； 西南電腦市場、貴州電腦市場物業(yè)陳舊，經(jīng)營管理不佳的現(xiàn)狀給新的電腦市場帶來發(fā)展機(jī)遇。,各城市城居民人均可支配收入與每百戶家用電腦對應(yīng)關(guān)系,(臺/百戶）,5000,0,10000,15000,20000,25000,30000,趨勢線,深圳,北京,濟(jì)南,南昌,合肥,貴陽,上海,（元）,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,貴陽手機(jī)銷售終端分布特征 目前百貨商場、大型超市、it賣場、數(shù)碼賣場、電腦城中手機(jī)銷售終端非常少； 專業(yè)品牌連鎖賣場、家電專業(yè)大賣場、運(yùn)營商的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、手機(jī)廠家品牌專賣店是貴陽手機(jī)市場的主要銷售終端； 專業(yè)品牌連鎖賣場是最主要的銷售終端，占據(jù)了最大的市場份額。,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,中華南路手機(jī)專業(yè)賣場聚集區(qū) 賣場規(guī)模： 共10家手機(jī)專業(yè)賣場，總營業(yè)面積約10000平方米。 賣場品牌： 中郵泰普、飛毛腿、中意電訊、訊捷、金蜂星、永祥通信等 形成原因： 運(yùn)營商網(wǎng)點(diǎn)聚集區(qū)形成早期手機(jī)市場，群聚效應(yīng)形成手機(jī)專業(yè)賣場集中地,主流業(yè)態(tài)分析手機(jī)數(shù)碼,手機(jī)市場分析結(jié)論 發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 目前人均手機(jī)擁有量較低，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，市場蛋糕將逐漸擴(kuò)大； 中華南路作為貴陽唯一的手機(jī)賣場聚集區(qū)，其地位在短期內(nèi)難以動搖； 隨著家電專業(yè)賣場在貴陽的廣泛布局，手機(jī)銷售網(wǎng)點(diǎn)隨之?dāng)U散； 手機(jī)專業(yè)連鎖賣場和專賣店將隨著百貨、大型超市的發(fā)展，在人流量大的場所和區(qū)域廣泛分布。,各城市城居民人均可支配收入與每百戶移動電話擁有量對應(yīng)關(guān)系,(臺/百戶）,5000,10000,15000,20000,25000,30000,趨勢線,深圳,北京,濟(jì)南,南昌,合肥,貴陽,上海,（元）,主流業(yè)態(tài)分析 第一小節(jié)：時尚百貨 第二小節(jié)：大型超市 第三小節(jié)：餐飲業(yè) 第四小節(jié)：手機(jī)數(shù)碼 第五小節(jié)：家用電器 第六小節(jié)：休閑娛樂,主流業(yè)態(tài)分析家用電器,家電市場概況 市場格局： 國美電器、蘇寧電器和國鼎家電三足鼎立 分布狀況： 噴水池商圈為連鎖家電零售商進(jìn)駐貴陽市場的首選 火車站商圈是連鎖家電賣場在南明區(qū)的聚集地,主流業(yè)態(tài)分析家用電器,典型項目 三家品牌下屬賣場多數(shù)在2005年、2006年開業(yè)，是市場新一輪洗牌的結(jié)果 各品牌賣場所占面積多在40005000平方米；物業(yè)以租賃為主,主流業(yè)態(tài)分析家用電器,家用電器市場分析結(jié)論 發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 大型連鎖專業(yè)賣場將成為家電市場的主要銷售渠道 外地品牌加速擴(kuò)張，本地品牌面臨生存威脅 火車站商圈有望成為核心商圈外的又一個家電賣場聚集地,家電連鎖,其它渠道,互聯(lián)網(wǎng),專賣店,百貨商場,家電連鎖,超市,家電城,中國總體家電銷售渠道,北京、上海、廣州等發(fā)達(dá)城市家電銷售渠道,主流業(yè)態(tài)分析 第一小節(jié)：時尚百貨 第二小節(jié)：大型超市 第三小節(jié)：餐飲業(yè) 第四小節(jié)：手機(jī)數(shù)碼 第五小節(jié)：家用電器 第六小節(jié)：休閑娛樂,主流業(yè)態(tài)分析休閑娛樂,休閑娛樂業(yè)概況 貴陽休閑娛樂業(yè)發(fā)展超前，酒吧、茶館、咖啡館、ktv、 電影院、健身會館、洗浴足療、夜總會、歌舞廳等休閑娛樂種類豐富； 各種類休閑娛樂業(yè)均發(fā)展較快， 部分項目規(guī)模較大，夜總會和洗浴城均出現(xiàn)營業(yè)面積1.5萬平方米超大型項目； 各休閑娛樂場所數(shù)量較多，競爭激烈，規(guī)模大、檔次高的項目富有競爭力，營業(yè)狀況較好。,主流業(yè)態(tài)分析休閑娛樂,休閑娛樂業(yè)分析結(jié)論 發(fā)展特征與趨勢預(yù)測 貴陽休閑娛樂項目較多，行業(yè)競爭激烈，優(yōu)勝劣汰將在該行業(yè)長期存在； 隨著居民生活水平的提高，規(guī)模較大、檔次較高的休閑娛樂項目將繼續(xù)有著廣泛的市場； 特色與規(guī)模成為貴陽休閑娛樂行業(yè)的發(fā)展趨勢。,主流業(yè)態(tài)分析綜合分析,主流業(yè)態(tài)綜合分析 從貴陽商業(yè)市場發(fā)展角度分析， 時尚百貨、大型超市、品牌餐飲、手機(jī)數(shù)碼、家用電器、休閑娛樂等業(yè)態(tài)擁有良好的發(fā)展前景,第四部分 項目分析,項目分析 第一小節(jié)：小河發(fā)展趨勢 第二小節(jié)：地塊解析 第三小節(jié)：swot分析 第四小節(jié)：競爭策略 第五小節(jié)：發(fā)展方向判斷,項目分析小河發(fā)展趨勢,貴陽兩城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口所占比重,小河商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢 云巖、南明、小河三大主城區(qū)的社會消費(fèi)品 零售總額占全市比重高于gdp所占比重，反映出主城區(qū)強(qiáng)勁的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?小河作為貴陽的三大主城區(qū)之一，將與云巖、南明一起組成輻射貴陽乃至整個貴州省的商貿(mào)文化中心,項目分析小河發(fā)展趨勢,小河區(qū)第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被政府列為支柱產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè) 小河區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模接近全市的平均水平，未來發(fā)展不可限量 2008年小河區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占全區(qū)gdp的比重接近40%，僅次于云巖、南明，位居全市第三,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2008年小河、云巖、貴陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較,云巖區(qū),小河區(qū),貴陽,小河區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),47.2,47.0,5.8,37,57.1,42.8,0.1,7.2,55.8,項目分析小河發(fā)展趨勢,小河區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 支柱產(chǎn)業(yè)：構(gòu)建以裝備制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主柱的經(jīng)濟(jì)體系。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)現(xiàn)代化與結(jié)構(gòu)升級，構(gòu)建服務(wù)業(yè)中心城區(qū)。 商貿(mào)流通業(yè)：整合、優(yōu)化商業(yè)資源，促進(jìn)新興業(yè)態(tài)發(fā)展，加快形成以中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)中心為支撐，大型綜合市場為骨干、眾多專業(yè)市場為輔助、大賣場、專業(yè)店、專賣店、便利店、連鎖店相結(jié)合的現(xiàn)代商貿(mào)流通體系。,小河區(qū) 支柱產(chǎn)業(yè),服務(wù)業(yè),商貿(mào) 流通業(yè),項目分析小河發(fā)展趨勢,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,小河發(fā)展趨勢分析結(jié)論 商貿(mào)服務(wù)業(yè)將成為小河區(qū)未來的支柱產(chǎn)業(yè)之一 現(xiàn)代化和結(jié)構(gòu)升級將是未來小河區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要方向 區(qū)域性商業(yè)中心的形成將是今后小河區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo) 由此，我們可以判定 商貿(mào)零售業(yè)將是小河未來發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),項目分析 第一小節(jié)：小河發(fā)展趨勢 第二小節(jié)：地塊解析 第三小節(jié)：swot分析 第四小節(jié)：競爭策略 第五小節(jié)：發(fā)展方向判斷,項目分析地塊解析,整體概況 雄踞小河正中央，商業(yè)龍頭地段 黃河路、長江路、黔江路人流聚集中心 人氣鼎盛，商業(yè)氛圍濃郁，眾多中高檔居住區(qū)環(huán)圍其周,小河轉(zhuǎn)盤， 城市人流匯聚中心 黃河路商業(yè)中軸核心地段 130萬平米高檔別墅+高層（山水黔城）,項目分析地塊解析,交通狀況 黃河路轉(zhuǎn)盤向北，直達(dá)南明區(qū)火車站商圈與云巖區(qū)中華路商業(yè)中心 黃河路轉(zhuǎn)盤向南，直抵花溪區(qū) 本項目門前就是44醫(yī)院公交站臺，匯聚了21路、41路、42路、43路、50路、57路、k47路、204路等多條公交線路,黃河路 “商業(yè)金軸”,碧園花城商業(yè)項目,小河區(qū)中央商圈,項目分析地塊解析,山水黔城,中海城市花園,蘇寧電器,德克士,黃河社區(qū),貴航三00醫(yī)院,現(xiàn)代中英文幼兒園,小河中興世家,漓江花園,中興世家,興隆花園,縱橫集團(tuán)大廈,潤和家園,小河建材市場,周邊資源分析 集中式購物中心尚處于市場空白 區(qū)域內(nèi)主要以單體商業(yè)為主 大型中高端商業(yè)配套設(shè)施匱乏 住宅區(qū)占據(jù)小河中心絕大部分土地 消費(fèi)人群高度集中，購買潛力強(qiáng)勁,居民住宅區(qū),單一業(yè)態(tài)商業(yè)場所,學(xué)校、醫(yī)院生活配套設(shè)施,商務(wù)寫字樓,蒲江社區(qū),香江社區(qū),黔江機(jī)械廠,九易模型貴陽分公司,礦山機(jī)器廠,漓江社區(qū),銀行、證券機(jī)構(gòu),農(nóng)行小河支行,貴州菱威汽車服務(wù)公司,貴州省煤田地質(zhì)局 地質(zhì)咨詢中心,企事業(yè)單位,項目分析地塊解析,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,項目地塊分析結(jié)論 本項目占據(jù)小河商業(yè)的龍頭地段（黃河路轉(zhuǎn)盤） 項目周邊大型高尚社區(qū)林立，消費(fèi)人群龐大，完全具備開發(fā)大型購物中心的商業(yè)要求 區(qū)域內(nèi)目前還沒有大型購物中心，沒有競爭對手，發(fā)展前景看好 本項目同時具備規(guī)模優(yōu)勢與核心地段兩大先決條件，為本項目的成功運(yùn)營奠定了堅實的基礎(chǔ) 毗鄰黃河路轉(zhuǎn)盤交通樞紐，人流、車流高度集中，商業(yè)氛圍十分濃郁 商貿(mào)零售業(yè)現(xiàn)已成為小河區(qū)政府支持和重點(diǎn)發(fā)展的黃金產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展如魚得水 由此，我們可以判定 本區(qū)域完全具備開發(fā)大型購物中心的商業(yè)條件,項目分析 第一小節(jié)：小河發(fā)展趨勢 第二小節(jié)：地塊解析 第三小節(jié)：swot分析 第四小節(jié)：競爭策略 第五小節(jié)：發(fā)展方向判斷,項目分析swot分析,項目優(yōu)勢(strength),位于小河區(qū)核心區(qū)域、傳統(tǒng)商業(yè)旺地 緊臨黃河路商業(yè)中軸及大轉(zhuǎn)盤人流樞紐 近十條公交線路匯聚于本項目，交通便捷 周邊有山水黔城等多個大型高尚社區(qū)，消費(fèi)人群高度集中 總面積近四萬平米，貴陽第二大規(guī)模購物中心 區(qū)域內(nèi)唯一集中式購物中心，填補(bǔ)市場空白 塔樓為區(qū)域內(nèi)第一高度，形象出類拔萃 雙首層出入概念，高端硬件品質(zhì) 臨街面長達(dá)200米，形象展示面較大 較為豐富的停車位，且停車場和賣場方便接駁 沃爾瑪、影院強(qiáng)勢進(jìn)駐,項目分析swot分析,項目劣勢(weakness),區(qū)域內(nèi)商業(yè)以中低端市場為主，客戶購買力相對較弱 項目屬裙樓商業(yè)物業(yè)，受塔樓影響，結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，塊狀 分割多，死角多，實用率不高，為商業(yè)規(guī)劃帶來一定難度。 單層面積較大，顧客動線、客流引導(dǎo)復(fù)雜 項