成都市錦江區(qū)香樟大道地塊項(xiàng)目匯報(bào)97P.ppt

成都市錦江區(qū)香樟大道地塊 項(xiàng)目匯報(bào),1,目 錄 第一部分 錦江區(qū)香樟大道地塊及所處區(qū)域介紹 一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃 二、地塊位置及現(xiàn)狀 三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介 四、地塊所處區(qū)域土地成交信息 五、地塊規(guī)劃條件 六、拍賣(mài)公告信息 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、地塊周邊在售項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析 二、客戶(hù)定位分析 三、產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路 第三部分 開(kāi)發(fā)初步設(shè)想 一、開(kāi)發(fā)進(jìn)度說(shuō)明 二、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 第四部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算與分析 一、產(chǎn)品配置 二、產(chǎn)品定價(jià)和銷(xiāo)售收入 三、非土地成本說(shuō)明 四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 第五部分 結(jié)論和建議,2,第一部分 錦江區(qū)香樟大道地塊及所處區(qū)域介紹,3,高新區(qū)片區(qū),成都市重點(diǎn)規(guī)劃板塊區(qū)域,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（1）,4,按照錦江區(qū)政府規(guī)劃，該區(qū)劃分成提升發(fā)展區(qū)、加快發(fā)展區(qū)和優(yōu)化發(fā)展區(qū)三大總體分區(qū)，重點(diǎn)打造中央商業(yè)商務(wù)核心區(qū)、東大街金融產(chǎn)業(yè)帶與濱江路休閑產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)展沙河片區(qū)、柳江片區(qū)、“198”生態(tài)片區(qū)、東村片區(qū)，形成“一核兩帶四片”的空間發(fā)展格局，本地塊就處于東村片區(qū)。,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（2）,5,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（3）,6,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（4）,7,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（5）,8,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（6）,本地塊,9,預(yù)計(jì)出讓地塊89.94畝,預(yù)計(jì)出讓地塊62.2畝,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（7）,10,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（8）,嬌子卷煙廠,11,三圣鄉(xiāng)政府,成都七中育才中學(xué),三圣鄉(xiāng)幸福梅林是集休閑度假、觀光旅游、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議等于一體的城市近郊生態(tài)休閑度假勝地,政府出資打造的市政景觀帶,一、地塊所在區(qū)域板塊規(guī)劃（9）,錦江區(qū)香樟大道地塊靠近已建成即將試運(yùn)行中的地鐵2號(hào)線（龍泉至茶店子，與1號(hào)線在天府廣場(chǎng)換乘）線洪河站，據(jù)此站點(diǎn)約1700米。,12,二、地塊位置及現(xiàn)狀（1）,錦江區(qū)香樟大道地塊在成都市位置示意圖,成都市區(qū)域位置示意圖,錦江區(qū),13,錦江區(qū)香樟大道地塊周邊樓盤(pán)示意圖,二、地塊位置及現(xiàn)狀（2）,四海逸家,14,二、地塊位置及現(xiàn)狀（3）,15,二、地塊位置及現(xiàn)狀（4）,16,雖然本地塊距地鐵有1700米，但仍然可能吸引部分在地鐵沿線附近上班的客戶(hù)。,成龍路是連接成都市市區(qū)與三圣鄉(xiāng)、龍泉驛區(qū)的重要交通通道,經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目附近的公交線路較多，地塊交通優(yōu)勢(shì)明顯。,二、地塊位置及現(xiàn)狀（5）,17,錦江區(qū)香樟大道地塊西臨香樟大道（主干路雙向4車(chē)道），北靠海棠路（主干路雙向4車(chē)道），距成龍路約330米，距三環(huán)路約1.6公里。 目前地塊內(nèi)土地呈丘陵?duì)睿备吣系?，地上無(wú)建筑，處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。,二、地塊位置及現(xiàn)狀（6）,18,二、地塊位置及現(xiàn)狀（7）,地塊四至：,東至：錦江城市花園一期,南至：和祥瑞苑（四川省勞動(dòng)廳住宅區(qū)）,西至：香樟大道,北至：海棠路,19,地塊七通一平狀態(tài)說(shuō)明,二、地塊位置及現(xiàn)狀（8）,20,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,1、周邊項(xiàng)目示意圖,21,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,2、周邊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比,22,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,3、卓錦城總平,卓錦城六期整個(gè)項(xiàng)目占地約77畝，建筑面積約17萬(wàn)平方米，由8棟28f、31f的高層建筑構(gòu)成。分紅郡和紫郡兩個(gè)批次，目前在售為紅郡，剩余房源不多，紫郡目前正在打樁，預(yù)計(jì)2012年10月開(kāi)盤(pán)。,23,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,3、卓錦城六期總平,24,在售樓棟,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,3、卓錦城六期外立面,25,雖然卓錦城項(xiàng)目占地較大，但其外立面色彩沖擊力不強(qiáng)，給人的感官視覺(jué)較差，品質(zhì)感較低，且部分樓棟臨成龍路，車(chē)輛過(guò)往較多，噪音較大。,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,3、卓錦城獲取土地信息及六期去化率,最近推出房源去化率（紅郡）,26,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,3、卓錦城六期主力戶(hù)型圖,1室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)66.95，實(shí)得73.12 贈(zèng)送率9.22%,1室2廳1衛(wèi)可變2室 產(chǎn)權(quán)77.94，實(shí)得88.55 贈(zèng)送率13.6%,2室2廳1衛(wèi)可變3室 產(chǎn)權(quán)86.13，實(shí)得95.66 贈(zèng)送率11.06%,3室2廳2衛(wèi)可變4室 產(chǎn)權(quán)117.05，實(shí)得127.69 贈(zèng)送率9.09%,27,該戶(hù)型入戶(hù)門(mén)廳浪費(fèi)較多,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,4、華都美林灣總平,華都美林灣項(xiàng)目占地160畝，建筑面積約41.6萬(wàn)平方米，由11f小高層和25-33f高層組成，總戶(hù)數(shù)約3600戶(hù)，主力戶(hù)型面積為90-140平米。,在售樓棟,28,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,4、華都美林灣外立面,29,本項(xiàng)目為旅游景觀地產(chǎn)，灰白顏色的采用較為普遍，沒(méi)有新意，外立面涂料的使用降低了項(xiàng)目檔次感。,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,4、華都美林灣獲取土地信息及最近房源去化率,最近推出房源去化率,30,說(shuō)明：本項(xiàng)目剩余房源均為大戶(hù)型。,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,4、華都美林灣二期戶(hù)型,31,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,4、華都美林灣二期主力戶(hù)型圖,1室1廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)36 無(wú)贈(zèng)送,2室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)89，實(shí)得96.32 贈(zèng)送率8.22% 該戶(hù)型入戶(hù)花園較大，實(shí)用性不強(qiáng),2室2廳1衛(wèi)可變3室 產(chǎn)權(quán)78.95，實(shí)得87.31贈(zèng)送率10.59%,2室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)90，實(shí)得96.75 贈(zèng)送率7.5% 該戶(hù)型入戶(hù)花園較大，實(shí)用性不強(qiáng),32,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,5、鑫苑名家簡(jiǎn)介,鑫苑名家項(xiàng)目占地96.75畝，建筑面積約32.3平米，分兩期開(kāi)發(fā)，一期已于2010年1月交房入住;目前在售為二期100-115平米戶(hù)型，由8棟34f高層建筑組成，現(xiàn)已竣工，為現(xiàn)房。,在售樓棟,33,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,5、鑫苑名家外立面,34,鑫苑名家外立面為涂料，線條感不強(qiáng)。輪廓不突出。加之本項(xiàng)目以剛需為主，為34層建筑，容積率較大，且樓間距較小，居住舒適度低。,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,最近推出房源去化率,5、鑫苑名家獲取土地信息及二期最近房源去化率,35,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,5、鑫苑名家二期戶(hù)型,36,說(shuō)明：本項(xiàng)目剩余小戶(hù)型房源為40年產(chǎn)權(quán)公寓。,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,5、鑫苑名家二期主力戶(hù)型圖,1室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)49，實(shí)得54.22 贈(zèng)送率10.65%,1室2廳1衛(wèi)可變2室 產(chǎn)權(quán)64，實(shí)得73.03 贈(zèng)送率14.11% 餐廳區(qū)域較小,2室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)75，實(shí)得83.7 贈(zèng)送率11.6%,3室2廳2衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)110，實(shí)得129.64贈(zèng)送率17.85% 入戶(hù)花園實(shí)用性不強(qiáng)。,37,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,6、錦江城市花園一期總平,錦江城市花園總占地151畝，建筑面積約50.6萬(wàn)平米，項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，均已售罄且交房入住，其中一期靠臨錦江區(qū)香樟大道地塊，由7棟34f高層建筑組成。,38,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,6、錦江城市花園一期外立面,39,本項(xiàng)目外立面使用黃白色小瓷磚，線條使用白色涂料，視覺(jué)沖擊感不強(qiáng)烈；物業(yè)管理不完善，外立面陽(yáng)臺(tái)風(fēng)格不統(tǒng)一，給人的視覺(jué)感觀較差。,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,6、錦江城市花園獲取土地信息,該項(xiàng)目已售罄入住,40,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,6、錦江城市花園一期戶(hù)型,41,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,6、錦江城市花園一期主力戶(hù)型圖,3室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)80.18，實(shí)得93.73 贈(zèng)送率16.9%,2室2廳1衛(wèi)可變3室 產(chǎn)權(quán)74.18，實(shí)得85.41 贈(zèng)送率15.14%,2室2廳1衛(wèi)可變3室 產(chǎn)權(quán)69.32，實(shí)得80.24 15.75% 入戶(hù)大門(mén)面對(duì)臥室，私密性較弱,2室2廳 1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán) 54.55 ， 實(shí)得 60.33贈(zèng)送率10.6%,42,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,7、四海逸家總平,四海逸家占地205畝，建筑面積約41萬(wàn)平米，項(xiàng)目分四個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)各具特色，目前在售為二期觀瀾府，32f高層建筑。產(chǎn)權(quán)戶(hù)型區(qū)間為85-130平米，實(shí)得面積200-250平米，超大擴(kuò)展空間是該項(xiàng)目的一大特色。,43,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,7、四海逸家外立面,44,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,7、四海逸家最近房源去化率,45,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,7、四海逸家二期戶(hù)型,46,三、地塊所處區(qū)域樓盤(pán)簡(jiǎn)介,47,該區(qū)域雖然存量約14.36萬(wàn)平米，但都以大中戶(hù)型為主，尤其是四海逸家主打空中別墅，總價(jià)較高，與本項(xiàng)目定位的剛需中小戶(hù)型產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)并不明顯，因此，本項(xiàng)目應(yīng)利用好該機(jī)會(huì)點(diǎn)，抓住市場(chǎng)空白，設(shè)計(jì)出贈(zèng)送率高、低總價(jià)的戶(hù)型加快項(xiàng)目銷(xiāo)售。,四、地塊所處區(qū)域土地成交信息,1、香樟大道地塊周邊最近成交地塊位置圖,48,2011年6月10日成交信息：,2、香樟大道地塊周邊最近成交地塊信息,四、地塊所處區(qū)域土地成交信息,49,五、地塊規(guī)劃條件,錦江區(qū)香樟大道地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：,本地塊要求： 1、在簽訂出讓合同之日起6個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，從動(dòng)工之日起2年內(nèi)竣工； 2、項(xiàng)目套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)建筑總面積的70%以上。 3、要求土地款在簽訂出讓合同之日起一個(gè)月內(nèi)付至全款的50%，3個(gè)月內(nèi)付至全款的70%,6個(gè)月內(nèi)付完全款。,50,六、拍賣(mài)公告信息,51,第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位,52,項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目主要為卓錦城、華都美林灣和鑫苑名家等樓盤(pán)，從這幾個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位來(lái)看，都是主打自住型需求為主，走的中端路線。 卓錦城以千畝大盤(pán)為主要定位，在配套方面主要強(qiáng)調(diào)每一期產(chǎn)品均為獨(dú)立組團(tuán)兼且具備獨(dú)立會(huì)所，體現(xiàn)的是“大而精”，后期項(xiàng)目以中大戶(hù)型為主，且價(jià)格較高； 華都美林灣以生態(tài)環(huán)境為主要訴求，在產(chǎn)品本身的宣傳推廣則相對(duì)較弱，推出房源以大戶(hù)型為主； 鑫苑名家則主要強(qiáng)調(diào)年輕人熱衷的調(diào)子，前期產(chǎn)品以小戶(hù)型和剛需二三房為主，強(qiáng)調(diào)的是滿(mǎn)足居住需求，目前在售為大戶(hù)型房源及40年產(chǎn)權(quán)小戶(hù)型公寓，產(chǎn)品推廣和品牌美譽(yù)度一般，品質(zhì)感不高。,一、地塊周邊在售項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析,1、地塊周邊在售項(xiàng)目分析,53,總的來(lái)說(shuō)，目前項(xiàng)目周邊在建、在售樓盤(pán)情況都以自用型為主要產(chǎn)品定位和客戶(hù)定位，含有部分舒適宜居的大戶(hù)型，另外地塊周邊配套商業(yè)匱乏。 由此細(xì)分出本地塊思路要點(diǎn)： （1）、以剛需住宅為主，主打性?xún)r(jià)比路線； （2）、建議將兼容的配套商業(yè)容積率面積做足，并在負(fù)一層做商業(yè)。,一、地塊周邊在售項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析,1、地塊周邊在售項(xiàng)目分析,54,本地塊位于三環(huán)路外側(cè)，屬于成都主城區(qū)外圍。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以剛需和普通改善型為主，整體環(huán)境仍處于開(kāi)發(fā)階段。 目前區(qū)域內(nèi)在銷(xiāo)售的幾個(gè)項(xiàng)目中，鑫苑名家基本進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，所剩套數(shù)在100套左右，考慮到我項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)在半年后，其銷(xiāo)售應(yīng)該基本結(jié)束，加之該樓盤(pán)品質(zhì)較低，口碑一般，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱。 華都美林灣與卓錦城主要特點(diǎn)是，項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，品質(zhì)較高，具備較高的市場(chǎng)知名度，是區(qū)域內(nèi)的代表樓盤(pán),由于這兩個(gè)項(xiàng)目還將進(jìn)行后續(xù)開(kāi)放，對(duì)我項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。但以上兩樓盤(pán)主要定位于改善型項(xiàng)目，主要戶(hù)型面積基本上在80平米以上，單價(jià)較高，競(jìng)爭(zhēng)并不明顯。,一、地塊周邊在售項(xiàng)目分析及競(jìng)爭(zhēng)分析,2、競(jìng)爭(zhēng)分析,55,二、客戶(hù)定位分析,三圣鄉(xiāng)片區(qū)業(yè)主年齡階段主要以26-30歲為主，符合成都購(gòu)房者主流年齡段； 另外，50歲以上也占到一定比例，與該片區(qū)環(huán)境適合養(yǎng)老有一定關(guān)系。,（一）、片區(qū)內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)特征-1,56,二、客戶(hù)定位分析,三圣鄉(xiāng)片區(qū)業(yè)主家庭月收入普遍為1-2萬(wàn)元（39%），具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)實(shí)力。,（一）、片區(qū)內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)特征-2,57,二、客戶(hù)定位分析,三圣鄉(xiāng)片區(qū)業(yè)主以企業(yè)普通員工為主（27%），公務(wù)員、國(guó)企、事業(yè)單位人員（19%）次之，自由職業(yè)者也占到一定比例，教師醫(yī)生軍人等收入穩(wěn)定行業(yè)也占到部分比例，還有部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和藝術(shù)家也聚居于此。,（一）、片區(qū)內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)特征-3,58,二、客戶(hù)定位分析,三圣鄉(xiāng)區(qū)業(yè)主購(gòu)房時(shí)主要關(guān)注價(jià)格（16%）和地段（14%），其次為戶(hù)型面積或特點(diǎn)、區(qū)域配套豐富程度、交通通達(dá)度等，再次為項(xiàng)目配套、物業(yè)管理水平，最后為項(xiàng)目規(guī)劃、園林景觀、發(fā)展商實(shí)力及、人居氛圍、投資潛力等，對(duì)建筑形象關(guān)注的人很少。,（一）、片區(qū)內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)特征-4,59,二、客戶(hù)定位分析,一類(lèi)為年齡段為25-45之間，家庭年均收入約12萬(wàn)，主要為錦江區(qū)成龍路兩側(cè)附近企業(yè)基層管理者、驛都大道拆遷戶(hù)、周邊大、中學(xué)校教師及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 二類(lèi)人群為川內(nèi)二、三級(jí)城市客群，主要以小孩上學(xué)，投資、養(yǎng)老為主。,（二）、本項(xiàng)目目標(biāo)客群描述,60,二、客戶(hù)定位分析,根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)域位置以及項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的目標(biāo)客以以下幾類(lèi)人群為主： 三圣鄉(xiāng)片區(qū)拆遷戶(hù)、花卉市場(chǎng)、農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)主及務(wù)工人員； 周邊企事業(yè)單位員工； 在主城區(qū)工作的中級(jí)白領(lǐng)，年青剛需購(gòu)買(mǎi)者； 四川范圍內(nèi)的城市精英，有一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶(hù)群，主要作為投資或者成都居所； 向往一線都市生活和生態(tài)化品質(zhì)內(nèi)涵的二級(jí)城市客戶(hù)； soho型的藝術(shù)家、文化工作者； 子女定居成都，父母于成都養(yǎng)老。,（三）、本項(xiàng)目目標(biāo)客群來(lái)源分析,61,三、產(chǎn)品定位,1、市場(chǎng)定位,該片區(qū)為中端住宅項(xiàng)目較多的地方，住宅置業(yè)的剛需傾向較為明顯。按照本項(xiàng)目的規(guī)劃條件要求，結(jié)合周邊項(xiàng)目現(xiàn)狀，把本項(xiàng)目定位為“東三環(huán)青年品質(zhì)居所”。 本項(xiàng)目以高層住宅+配套商業(yè)構(gòu)成。 其中住宅項(xiàng)目以二居以及小三居戶(hù)型為主； 鑒于周邊商業(yè)缺乏的現(xiàn)狀，商業(yè)定位于區(qū)域型商業(yè)中心，做足20%的容積率。,62,三、產(chǎn)品定位,2、項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn),（1）、區(qū)位理想，成長(zhǎng)性好。 （2）、緊鄰成龍路及東三環(huán)，交通便利，配置日益完善。 （3）、優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，在建筑立面，景觀配置等方面具備較好的品質(zhì)表現(xiàn)。 （4）、合理適用的戶(hù)型設(shè)計(jì)，較大的贈(zèng)送空間，較低的戶(hù)型總價(jià)。 （5）、可根據(jù)北高南低的坡地優(yōu)勢(shì)打造坡地景觀。,63,三、產(chǎn)品定位,3、形象定位,針對(duì)剛需人群，以及目標(biāo)客戶(hù)主要為40歲以下人群 ，在項(xiàng)目推廣和社區(qū)產(chǎn)品打造上，擬體現(xiàn)以下關(guān)鍵詞：“青年新貴、商業(yè)配套、生態(tài)環(huán)境”。,64,三、產(chǎn)品定位,4、產(chǎn)品定位,項(xiàng)目定位為剛需型住宅樓盤(pán)，戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積以57-80平米兩室與三室為主（每戶(hù)都有較多的贈(zèng)送面積），設(shè)計(jì)中注重戶(hù)型朝向，景觀方面的均好性。 （1）、產(chǎn)品組合形式：住宅+ 配套商業(yè) （2）、建筑形式：高層住宅+底層臨街商業(yè)+集中型商業(yè)； （3）、建筑風(fēng)格：歐陸主題； （4）、建筑外立面設(shè)計(jì)定位為歐陸風(fēng)格，細(xì)節(jié)豐富，色彩較飽滿(mǎn)； （5）、園林景觀打造上，將觀賞性與參與性相結(jié)合，運(yùn)動(dòng)設(shè)施上更多考慮年青 人需要。,65,三、產(chǎn)品定位,5、戶(hù)型比例,66,（1）、地塊方正，易于規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （2）、修建商業(yè)面積較大，項(xiàng)目整體利潤(rùn)較高。 （3）、臨近三圣鄉(xiāng)景區(qū)，居住環(huán)境較好。 （4）、地塊所在區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，容易引起購(gòu)房者關(guān)注。 （5）、利用坡地現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)打造坡地景觀，提升項(xiàng)目品質(zhì)及售價(jià)。,6、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析,三、產(chǎn)品定位,67,（1）、臨近交通干道，與三圣鄉(xiāng)景區(qū)相聯(lián)，較為嘈雜，影響居住。要強(qiáng)調(diào)交通便利與景區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引相關(guān)購(gòu)房者。 （2）、與周邊項(xiàng)目相比，體量不大，不利于提升景觀與配置。這就需要規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)作出項(xiàng)目特色，具備亮點(diǎn)。 （3）、商業(yè)體量較大，對(duì)未來(lái)居住有一定影響。因此商業(yè)需要提前銷(xiāo)售，同時(shí)保持較高的性?xún)r(jià)比，加快去化速度。 （4）、周邊地塊較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)可能較為激烈?？刂茟?hù)型面積與總價(jià)，加快項(xiàng)目去化速度。,三、產(chǎn)品定位,7、項(xiàng)目劣勢(shì)及對(duì)策分析,68,8、項(xiàng)目案名建議,榮盛幸福028,028是代表成都這個(gè)城市的字符，幸福是每個(gè)人都想擁有的一種理想，不論是工作還是生活的都希望能在成都尋求幸福，這是熱愛(ài)這片土地的人們作出的選擇。項(xiàng)目又依臨“三圣鄉(xiāng)景區(qū)”的一個(gè)著名景點(diǎn)“幸福梅林”。該案名字面簡(jiǎn)單不過(guò)，但寓意深刻，采用漢字與阿拉伯字的組合，視覺(jué)效果上更能脫穎而出。,三、產(chǎn)品定位,69,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,（一）、總平規(guī)劃： 商業(yè)區(qū)修建下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，并在負(fù)一層引入中型超市，以帶動(dòng)人氣，提升項(xiàng)目的商業(yè)凝聚力，提高項(xiàng)目總體銷(xiāo)售價(jià)格。 充分利用坡地優(yōu)勢(shì)，打造坡地景觀。 對(duì)入戶(hù)大堂屋頂平臺(tái)進(jìn)行大面積贈(zèng)送；住宅頂層戶(hù)型適度縮小面積，贈(zèng)送屋頂花園，以提高銷(xiāo)售單價(jià)。,為了確保項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們將在總平規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑外立面、景觀配套等幾個(gè)方面著力，以提升項(xiàng)目品質(zhì)與附加值，提高項(xiàng)目的整體盈利能力。,70,光華逸家7號(hào)樓a1戶(hù)型3室2廳1衛(wèi)1廚 57.36，實(shí)得面積：72，贈(zèng)送率25.52%,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,（二）戶(hù)型設(shè)計(jì)：,1、光華逸家戶(hù)型參考：,光華逸家14號(hào)樓b1戶(hù)型3室2廳2衛(wèi)1廚 89.07，實(shí)得面積：106，贈(zèng)送率19.01%,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,1、光華逸家戶(hù)型參考：,（二）戶(hù)型設(shè)計(jì)：,（二）戶(hù)型設(shè)計(jì),73,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,3、本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)：（住宅設(shè)計(jì)以面積超過(guò)20%的贈(zèng)送率為出發(fā)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)）：,2、成都市建設(shè)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則：,74,卓錦城六期,華都美林灣,鑫苑名家,錦江城市花園一期,四海逸家,（三）、建筑外立面：,1、周邊項(xiàng)目外立面展示,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,以歐陸新古典主義風(fēng)格為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)縱向線條的細(xì)膩，突出建筑外形的俊朗挺拔； 住宅外立面貼小面磚，商業(yè)考慮石材。,75,2、本項(xiàng)目外立面造型設(shè)計(jì)-1,（三）、建筑外立面：,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)想,76,2、本項(xiàng)目外立面造型設(shè)計(jì)-2,（三）、建筑外立面：,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,77,（四）、景觀配套：,1、周邊項(xiàng)目景觀展示,華都美林灣,鑫苑名家,錦江城市花園一期,四海逸家,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,利用坡地自然的肌理，打造緩坡景觀，曲徑通幽，蔚然成趣。 設(shè)置球類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)健身器械區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)等 配套，體現(xiàn)項(xiàng)目“運(yùn)動(dòng)”活力理念。,78,（四）、景觀配套：,2、本項(xiàng)目景觀配套設(shè)計(jì)-1,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,（四）、景觀配套：,79,2、本項(xiàng)目景觀配套設(shè)計(jì)-2,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,（五）、入戶(hù)大堂：,80,四、產(chǎn)品創(chuàng)新思路,第三部分 開(kāi)發(fā)初步設(shè)想,81,一、開(kāi)發(fā)進(jìn)度總體說(shuō)明,2012年7月取得土地。 預(yù)計(jì)2012年11月初開(kāi)工建設(shè)，于2013年2月開(kāi)始銷(xiāo)售； 2015年3月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面清盤(pán)。 對(duì)于開(kāi)發(fā)計(jì)劃，由于地上建筑面積為11.3萬(wàn)平米。建設(shè)考慮兩期建設(shè)。兩期之間開(kāi)工周期相隔10個(gè)月左右。銷(xiāo)售周期分為兩期四批次。每批次相隔4個(gè)月左右推向市場(chǎng)，也可以根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況進(jìn)行調(diào)整。,82,一、開(kāi)發(fā)進(jìn)度總體說(shuō)明,（1）、周邊樓盤(pán)去化率匯總統(tǒng)計(jì)：,（2）、本案產(chǎn)品去化率說(shuō)明：,83,二、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表,84,第四部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算與分析,85,規(guī)劃指標(biāo)：,一、產(chǎn)品配置,86,二、產(chǎn)品定價(jià)和銷(xiāo)售收入,（一）、定價(jià)參考-1：,說(shuō)明：萬(wàn)科海悅匯城為精裝房，銷(xiāo)售均價(jià)含1200元/平米的裝修，以清水房7300元每平米計(jì)算，如只考慮戶(hù)型贈(zèng)送因素，相比時(shí)代天成，贈(zèng)送率提升了20%左右，價(jià)格提升了15.8%左右。即面積贈(zèng)送率每提高1%，價(jià)格提升0.79%,87,二、產(chǎn)品定價(jià)和銷(xiāo)售收入,