上半年成都消費者購房需求分析報告（38頁） .doc

2012 年上半年成都消費者購房需求調研報告 金網絡西南事業(yè) 部 1 20122012 年上半年年上半年 成都消費者購房需求調研報告成都消費者購房需求調研報告 kinvokinvo 成都分公司成都分公司 業(yè)務發(fā)展與策劃中心業(yè)務發(fā)展與策劃中心 2012-072012-07 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 2 目 錄 一、 總結.3 二、購房人群主要特征5 三、購房目的分析10 四、購房需求特征和偏好分析12 五、購房人群購買力分析15 六、購房人群對購房時機的考慮18 七、購房人群對房產投資的看法20 八、購房人群對置業(yè)郊區(qū)的主要觀念21 九、購房人群對市場形勢及未來預期分析25 十、成都“限購政策”對購房行為的影響29 十一、首套房貸利率及首付款上調對購房行為的影響34 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 3 一、一、總結總結 20122012 年上半年，受國家宏觀調控政策的持續(xù)影響，成都政府對投機、投年上半年，受國家宏觀調控政策的持續(xù)影響，成都政府對投機、投 資性需求依然持嚴厲打壓、不放松的態(tài)度，使得上半年資性需求依然持嚴厲打壓、不放松的態(tài)度，使得上半年“剛需剛需”市場成為樓市市場成為樓市 主角，商品住宅交易市場整體亦呈現(xiàn)出主角，商品住宅交易市場整體亦呈現(xiàn)出“量升價穩(wěn)量升價穩(wěn)”態(tài)勢，與此同時，成都市態(tài)勢，與此同時，成都市 購房人群也表現(xiàn)出了一些明顯特征：購房人群也表現(xiàn)出了一些明顯特征： 成都購房人群置業(yè)目的仍以自住剛需為主成都購房人群置業(yè)目的仍以自住剛需為主, ,投資需求持續(xù)萎靡投資需求持續(xù)萎靡 1）調研數(shù)據(jù)顯示，成都購房人群置業(yè)目的主要以解決基本居住需要的剛性 需求為主，2012 年上半年占比基本維持在 60%左右；而受嚴厲的宏觀調 控政策影響下，投資、投機性需求持續(xù)萎靡，占比不足 10%。 2）調研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年貨幣政策明顯放松，但整個宏觀調控政 策依舊嚴厲背景下，開發(fā)商加大優(yōu)惠力度，刺激市場需求，使得大部分客 戶選擇短期內購房。 上半年成都多數(shù)購房人群對房產市場走勢預期持積極樂觀態(tài)勢上半年成都多數(shù)購房人群對房產市場走勢預期持積極樂觀態(tài)勢 1） 數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)購房者預期未來三到六個月房價將會小幅上漲或趨于 穩(wěn)定，占比穩(wěn)定在四成左右，同時，認為未來三到六個月房價會小幅下降 的購房占比達到 30%左右，另外持不明確態(tài)度的購房者占比超過 20%。 2） 數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年六成左右的購房者認為房產市場已經進入 調整期，3 月份占比高達 69%，達到 2011 年以來最高點；同時認為“已 接近或達到調整底部”的購房者上升趨勢明顯，占比在 15%以上。 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 4 上半年成都購房人群年輕化特征顯著上半年成都購房人群年輕化特征顯著 1） 2012 年上半年，從購房者的年齡分布看，25-39 歲的購房人群依舊 是成都房地產市場的消費主體，2012 年上半年占比維持 80%左右，同比 2011 年上漲了 15%左右。值得注意的是，25-29 歲購房消費人群的比例 較去年呈明顯上升態(tài)勢，今 3 月占整個購房者人群的五成左右。 2）從購房者的家庭年收入情況看，2012 年 1 月 10000 元以上的高收入 人群達到 50%左右，隨后比例開始大幅下降；從 2 月開始 10000 元以下 的收入人群占主力，合計比重占 70%-80%左右；2012 年下半年 5000 元 以下購房者比例開始擴大，占比達到 15%左右。 3）總體來看，2012 年 1-6 月成都多數(shù)購房者接受單價以 4500-5000 元 /平米為主，其中 3 月單價在 4500-5000 元/平米的占比高達 43%；其中 接受價格在 7500 元/以上的占比僅在 4%以下。 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 5 二二、購房人群主要特征購房人群主要特征 年齡特征年齡特征成都消費者購房主力集中在成都消費者購房主力集中在 25-3925-39 歲，年輕歲，年輕 化化 特征突出特征突出 從購房者的年齡分布看，25-39 歲的購房人群依舊是成都房地產市場的 消費主體，2012 年上半年占比維持 80%左右，同比 2011 年上漲了 15%左 右。值得注意的是，25-29 歲購房消費人群的比例較去年呈明顯上升態(tài)勢， 今 3 月占整個購房者人群的五成左右。 形成這一變化趨勢主要是受近降息、存貸款利率調整等一系列利好的政策 的影響，刺激剛需入市，較大程度上拉高了 30 歲以下首次置業(yè)者的比重。 成成都都購購房房人人群群的的年年齡齡分分布布 6% 8% 24% 4%5% 1% 3% 10% 12% 3% 6%6% 7% 6% 9% 9% 8% 17%12%12%10% 8% 11% 39%31% 30% 18% 18% 33%26% 31%31% 37%27%29%28%34%35% 33%46% 52% 42%50%40% 32% 16% 22% 16%18% 17% 22%26%27% 21% 27%20% 29% 27%26%17% 20% 23% 16% 22% 25% 7% 15%14% 21% 18% 25%29% 23%21%22%20% 19%17% 22% 18%17%18%18% 14% 7% 17% 10%15% 10%10%8% 18%16% 18% 9% 11%12% 8% 11%15%14%5% 7% 6% 11% 5% 4% 9% 5% 4% 6% 6% 4% 17%16%19%14% 5% 4% 6% 6% 7% 6% 7% 9% 6% 7% 3% 3% 1% 4%3% 2% 1% 2% 3% 2%1% 1%1% 3%2% 0% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 1% 1% 1%1%0% 0% 0%0% 0% 1%3%0% 1% 1%1% 1% 22% 22% 27% 20% 16% 2% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年2011年2012年 25歲以下2529歲3034歲3539歲4044歲 4549歲50-54歲55歲及以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 學歷情況學歷情況?？埔约氨究茖W歷購房人群構依舊是中堅力量專科以及本科學歷購房人群構依舊是中堅力量 從購房者的學歷分布看，?？埔约氨究迫巳赫冀^對主力，比重穩(wěn)定在 80%以 上。從另一個角度看出，越來越多受過高等教育的省內外年輕人選擇定居在此， 成都對外的吸附能力日益加強。 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 6 隨著成都高校的不斷壯大，大量“90”后大學生將聚集于此，亦將為成都 房地產需求市場不斷注入新鮮力量。 成成都都購購房房人人群群學學歷歷情情況況 39%36%29%40%40%44%36%42%41%41%31%39%46%38%34%44% 46%41%46%38% 54%44%54% 50%42% 50%36%40%33%48% 47%43%45% 50% 49%39% 41%43% 39%37%39% 34%44% 29% 43% 28% 2% 2% 6% 9% 9% 17% 9% 4%7% 6% 8% 3% 4% 11%13% 6% 4% 2% 3% 2% 2% 4% 2% 3%1% 2% 3% 1% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 2% 1% 3% 0% 2% 2%3%0% 1% 0% 0% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月10月 11月 12月1月 2月3月 4月5月 6月 7月8月 9月10月 11月 12月1月2月 3月 4月5月 6月 2010年2011年2012年 ?？票究齐p學士或者碩士碩士以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 戶籍結構戶籍結構在成都工作生活的外地人及本地居民持續(xù)占主導在成都工作生活的外地人及本地居民持續(xù)占主導 從購房者的戶籍情況看，在成都工作生活的外地人和本地居民是購房大軍 中的主力，比重穩(wěn)定保持在 80%以上，其中在成都生活的外地人占比高達 45%左 右。 外地人特別是省內二級城市客戶一直是成都樓市需求端的重要來源，從目 前情況來看，2012 年上半年外地人購房比例在逐步加大，相關調控政策對外 地客戶購房影響并不十分明顯，未來有何發(fā)展，我們仍將密切關注。 成成都都購購房房人人群群戶戶籍籍情情況況 40% 36% 42%42% 49% 61% 45% 52% 40%41%38% 34% 37%38% 31% 34% 30%27% 45% 41% 29% 38% 5% 7% 7% 6% 8% 7% 3% 7% 12% 7% 11%15% 10% 11%10% 21% 17%24% 16% 10% 9% 13% 13% 43%48% 47% 47%44% 38% 35% 42% 31% 45% 38%37%50% 40%43% 42% 36% 34% 48% 40% 45% 49% 46% 5%5%5% 1% 6%4% 7% 9%9% 5% 8% 8% 5% 12%12% 7% 4%5% 7% 3% 38% 8%9% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 成都戶口在成都工作生活成都戶口在外地工作生活外地戶籍在成都工作生活 外地戶籍在外地工作生活港澳臺人士、外籍人士、外籍華人 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 7 工作單位性質及職業(yè)分布工作單位性質及職業(yè)分布以私營企業(yè)的一般雇員為主，職業(yè)以私營企業(yè)的一般雇員為主，職業(yè) 及職位構成結構整體穩(wěn)定及職位構成結構整體穩(wěn)定 成都購房者主要來自私營企業(yè)等非國有制企業(yè)，占比達到 45%左右； “國字頭”企事業(yè)單位占比在三成左右。從職業(yè)分布看，與 2011 年大致相同， 依舊以企業(yè)一般雇員占主導，約占六成；企業(yè)經理人、企業(yè)主等高收入群體比 例持續(xù)下滑，2012 年上半年僅維持在 10%左右。 成成都都購購房房人人群群工工作作單單位位性性質質 24%15%13% 9% 9% 10%10%8%13%5% 13%12%7% 8% 5%7% 8%3% 5%8% 6% 11%11% 9% 13% 18%17%14% 22%19%13%20%12% 8% 10%14%12%19%14%11%14% 25%19%19%18% 5% 5% 10%15% 26% 13%14%18%15% 10%15%13%10%11%13% 7% 13% 5% 9% 7%13% 52% 38% 28%35% 26% 41%35%34%30% 41%36%28%42%42%44% 37% 50%45%47%46%45% 7% 5%15% 17% 9% 11%12%17%16%16%21%19%9% 9% 14% 6% 4% 7% 6% 5% 2% 2% 3% 7% 3% 3% 5% 5% 5% 4% 5% 5% 7% 3% 4% 3% 1% 8%3% 3%0% 3% 14%19%13%13% 3% 3%6% 9% 5% 9% 9% 10%12%5%9% 8% 25%10% 5% 9% 8% 8% 17% 8% 15% 46%34% 6% 16% 11% 0% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月9月10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 國家機關事業(yè)單位國有或國有控股企業(yè)非國有控股的股份制 私營企業(yè)中外合資企業(yè)外商獨資企業(yè) 其他 成成都都購購房房人人群群職職業(yè)業(yè)分分布布 14%10% 16%15%19%21%17%15%11%18%16%15%11%11%16%14%16%14%7%10%10%10% 47%48% 58% 62% 58%54% 65% 54%51% 56% 50%54%46%49% 36% 55%61%67%63%61% 11%11% 7% 9% 4% 6%2% 6% 7% 6% 5% 7%6% 4% 7%13%9% 11% 11%11% 6%10%10% 6% 5% 12% 6%5% 1% 4% 3%7%4% 6% 4% 7% 5% 3% 8% 5% 7%6% 5%3%5%11% 23%9% 9% 2% 4% 8%4%7% 5%11%13%4%10%6% 27% 7% 9% 4%7%4% 15% 38% 48% 64% 1% 17% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 企業(yè)經理人企業(yè)一般雇員機關事業(yè)單位雇員自由職業(yè)者其他 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 8 家庭月收入家庭月收入20122012 年上半年年上半年 1000010000 元以下收入者占絕對主元以下收入者占絕對主 力力 從購房者的家庭年收入情況看，2012 年 1 月 10000 元以上的高收入人群 達到 50%左右，隨后比例開始大幅下降；從 2 月開始 10000 元以下的收入人 群占主力，合計比重占 70%-80%左右；2012 年下半年 5000 元以下購房者 比例開始擴大，占比達到 15%左右。 形成這一變化的原因可能是受近降息、存貸款利率調整等一系列利好的政 策的影響，刺激剛需入市，越來越多的中低收入人群陸續(xù)入市。 成成都都購購房房者者家家庭庭月月收收入入情情況況 12% 18% 23% 6% 7% 5%5% 14% 7% 5% 7% 8% 4% 9% 11% 7%7% 18% 12% 16% 12% 19% 41%30% 37% 15% 18% 13% 14% 24% 25% 24% 29% 19% 21% 15% 24% 22% 16% 32% 38% 27% 29% 29% 21% 22% 18% 24% 14% 17% 18% 30% 22% 23% 24% 30% 34% 26% 21% 23% 26% 27% 24% 29% 22% 30% 26% 20% 17% 13% 22% 21% 14% 18% 20% 15% 28% 27% 16% 26% 26% 25% 24% 19% 26% 16% 14% 18% 18% 14% 5% 10% 5% 18% 27% 25% 20% 10% 12% 10% 11% 10% 8% 14% 16% 8% 16% 18% 6% 6% 13% 6%11% 2% 2% 9% 9% 19% 20% 8% 11% 6% 6%3% 3% 4% 11% 6% 3% 4% 3% 0% 4%3% 2%1% 1% 3% 3% 5% 3%1%1% 0% 1% 2% 1% 3% 2% 1% 3% 3%0%0% 1% 0% 0%1% 3% 1%1%1%0%2% 2% 1%2%1% 2% 4% 0%1%1%0% 1% 0% 5% 25% 1% 1%1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年2011年2012年 5000元以下5000-8000元8000-10000元10000-15000元 15000-20000元20000-30000元30000-50000元50000元以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 家庭結構及居住成員家庭結構及居住成員以三口、兩口的小家庭結構以及以三口、兩口的小家庭結構以及 單身居住為主單身居住為主 調查數(shù)據(jù)顯示，越來越多的單身開始購房，2012 年上半年比例達到了 30%左右，同比上漲了 10%左右；成都消費者希望購房后以 2-3 人小家庭為 單位獨立居住，家庭成員結構也以“夫妻+孩子”和“夫妻”兩人以及“單身” 為主，這亦從側面反映出了成都房地產市場的中青年購房人群剛性需求和改善 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 9 性需求旺盛的局面。 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 目前居住區(qū)域目前居住區(qū)域整體分布較廣，其中主城區(qū)的東、南區(qū)整體分布較廣，其中主城區(qū)的東、南區(qū) 域以及龍泉區(qū)域相對較為集中域以及龍泉區(qū)域相對較為集中 調研數(shù)據(jù)顯示，購房人群現(xiàn)階段居住區(qū)域分布范圍較為廣泛。其中，主城 區(qū)城東和城南、郊縣龍泉區(qū)域相對集中。其他區(qū)域（主要為省內二級城市）的 購房者開始上揚，2012 年上半年占比在 6%-15%之間。 成成都都購購房房人人群群目目前前居居住住區(qū)區(qū)域域 2% 7% 5%5% 3%14% 8%8%3%6% 9% 13% 8%9% 6%7%5% 8% 11% 11%4%5% 4% 2% 1% 9% 1% 10% 4% 3% 3% 6% 7% 8%8% 6% 12% 7% 5%4% 10% 2% 11% 7% 2% 3% 1% 3% 14%13% 13% 20% 4% 2% 4% 3% 6% 0% 7% 5% 2% 2% 3% 4% 8% 10% 33% 7% 3% 2% 1% 1% 13% 6% 5% 1% 3% 6% 2% 13% 16% 34% 3% 3% 1% 5% 0% 8% 3% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 19% 11% 9% 4% 10% 2% 6% 16% 3% 3% 6% 2% 4% 1% 20% 9% 24% 2% 6% 1% 1% 1% 17% 0% 4% 0% 4% 4% 2% 1% 14% 10% 12% 4% 7% 5% 7% 3% 18% 8% 5% 1% 3% 6% 2% 13% 16% 34% 3% 3% 1% 5% 0% 8% 0% 4% 2% 7% 5% 5% 2% 16% 11% 5% 3% 0% 1% 24% 0% 6% 1% 1% 2% 3% 1% 10% 10% 35% 7% 6% 4% 1% 0% 11% 3% 4% 4% 1% 7% 7% 3% 12% 7% 24% 7% 8% 2% 5% 0% 5% 0% 9% 0% 2%1% 3% 0% 10% 17% 14% 5% 11% 6% 4% 0% 18% 1% 7% 1% 6% 6% 4% 4% 17% 9% 2%4% 13% 2% 2% 2% 21% 2% 6% 0% 4%6% 7% 2% 17% 12% 9% 3% 17% 2% 1% 0% 12% 2% 4% 0% 4% 4% 2% 4% 10% 15% 9% 7% 8% 6% 3%1% 13% 0% 14% 0% 3% 9% 3% 2% 14% 11% 3% 1% 15% 2% 0% 0% 25% 0% 10% 0% 10% 5% 3% 1% 16% 6% 4% 1% 8% 4% 1% 1% 34% 1% 5% 2% 4% 3% 2% 1% 13% 12% 4% 1% 14% 2% 2% 1% 32% 2% 6% 0% 3% 5% 4% 3% 9% 7% 8% 1% 13% 1% 3% 1% 31% 0% 10% 1% 6% 3% 5% 2% 17% 8%7% 1% 16% 1% 2% 2%25% 0% 6% 8% 4% 10% 11% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市中心東南西北東南西北東南西北郊縣龍泉 郊縣郫縣 郊縣其它 一環(huán)內一到二環(huán)二環(huán)到三環(huán)三環(huán)外郊縣 2010年 9月2010年 10月2010年 11月2010年 12月2011年 1月2011年 2月 2011年 3月2011年 4月2011年 5月2011年 6月2011年 7月2011年 8月 2011年 9月2011年 10月2011年 11月2011年 12月2012年 1月2012年 2月 2012年 3月2012年 4月2012年 5月2012年 6月 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 未未來來一一起起居居住住的的家家庭庭成成員員 22%12%12% 8%12%9%12% 29%25%19% 15%20%24%15%19% 30% 17%17% 36%28%28%28%35% 25% 25%30%27%28%26%24% 23%24%35% 29%23%22%24%24% 18% 30%23% 26% 29%25%35% 26% 35% 40%37%35%29% 28%28% 34%32%33% 39%41%30% 30% 35% 39%38%43% 28%36%37%28%27% 13%14% 23% 29%28% 9% 13%7%11%11%21% 19%12% 10%7%13%6% 4% 6% 5% 7% 6% 9% 8% 7% 9% 8% 3%6% 5% 5% 4% 3% 12%9% 4%7%3% 4% 3% 4% 3% 4% 13% 25% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 就我一個人包括我，2人包括我，3人包括我，4人包括我，5人及以上 成成都都購購房房人人群群家家庭庭結結構構 26%20%31% 12%15%12%12% 34%31%26% 19%25%28%16%21%31%22%21% 38%30%28%29%35% 18% 17% 20% 23%24%24%25% 20%21%30% 25%21%19%23%23% 18%25% 22% 25%29% 20% 34%22% 39% 35% 26% 38%42%44%45% 41%33%34% 45%40%42% 39%40% 40%34% 39% 27%32% 41% 29%32% 2% 3% 4%9% 7% 8% 6% 1% 3% 3% 3% 5% 5% 6% 5% 2% 5% 1% 2%3%2% 1% 3% 14% 21%13%18% 11%11%12% 3% 9% 7% 7% 8%6% 14%10% 6%11% 7% 7% 4% 6%4%6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月 7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 單身夫妻二人夫妻+孩子夫妻+老人夫妻+老人+孩子其他 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 10 三、購房目的分析三、購房目的分析 購房目的購房目的自住剛性需求為主，投資需求持續(xù)萎靡自住剛性需求為主，投資需求持續(xù)萎靡 調研數(shù)據(jù)顯示，成都購房人群置業(yè)目的主要以解決基本居住需要的剛性需 求為主，2012 年上半年占比最高達到 72%，始終占據(jù)壁江山；其次是改善型 需求，占比較 2011 年下滑 10%左右，保持在 20-30%左右。而在目前嚴厲的 宏觀調控政策下，投資賺錢或資產保值為主要考慮的投資需求持續(xù)萎靡，比例 維持在 10%以下。 可以看出，剛性需求是目前成都住宅市場的主要中堅力量，在 2012 年上 半年降息、降準等一系列利好的政策的影響，刺激剛需，未來走勢，我們將持 續(xù)關注。 購購房房者者本本次次購購房房目目的的 56%53%55%52% 50%48%51% 61% 53% 67% 58%56%58%56% 56% 53% 52%50% 72% 71%69% 60% 66% 32%34%39% 35%36%33% 25% 33% 26% 35% 33% 35% 28% 34%39% 37% 27% 24% 25% 24% 33% 31% 11%11%9% 7% 12%15% 16% 13% 11% 7%7% 10% 6% 14% 9%7% 11% 14% 3% 4% 5% 6% 3% 1%2%1%2% 3%2%3% 1%2%1% 2% 0%2%1% 9% 1%0% 3% 0%0% 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年2011年2012年 為了解決基本居住需要為提高居住品質的改善性需要以投資賺錢或資產保值為主要考慮其他 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)購房人群置業(yè)次數(shù)比例基本穩(wěn)定，以首次置購房人群置業(yè)次數(shù)比例基本穩(wěn)定，以首次置 業(yè)和二次置業(yè)者為主業(yè)和二次置業(yè)者為主 調研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年購房客戶的置業(yè)次數(shù)分布基本穩(wěn)定，市場 主要由首次購房和二次購房的客戶主導，特別是首次置業(yè)者，比重從 2011 年 的五成左右上漲至七成左右。 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 11 2012 年宏觀調控政策依舊嚴厲，近期降息、降準的利好消息相繼傳出， 刺激剛需客戶集中入市，同時改善型需求繼續(xù)被誤傷。 購購房房者者置置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù) 36% 24%27% 47% 32%37%35%32%36%26%30%32%32%36%26%24% 20%24%27%27% 14% 7%11%12% 8% 14% 6% 12% 8% 9% 3%10%3% 6% 4% 0% 1% 2% 2% 2% 2% 0% 2% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2% 0% 4% 3% 1% 7% 3% 2% 0% 1% 0% 0% 49%51%49% 46%44% 63%51%56% 53%48% 65% 51%59%53%49%62% 70%71%71%67%68% 36% 36% 13% 12% 21% 25% 9% 6% 9% 2%1% 1%1%2% 0% 1% 53% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月3月 4月 5月 6月 2011年2012年 已置業(yè)過一次已置業(yè)過二次已置業(yè)過三次已置業(yè)過四次及以上從未置業(yè) 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 原有房屋處理原有房屋處理準備繼續(xù)持有保值或出租的購房者占多準備繼續(xù)持有保值或出租的購房者占多 數(shù)，準備賣掉變現(xiàn)的購房者繼續(xù)下降。數(shù)，準備賣掉變現(xiàn)的購房者繼續(xù)下降。 由以下數(shù)據(jù)表明，目前多數(shù)購房者由于原來并無房產因此不存在房屋處理。 而對原已有房屋的處理方式上，以繼續(xù)持有保值或出租的購房者居多，2012 年上半年準備賣掉變現(xiàn)的購房者占比維持在 4%左右。 購購房房者者原原有有房房屋屋處處理理方方式式 54%49%51%51%53%50%49%62%53%63%56%55%65%53%60%56%48%58% 72%78%69%68%70% 38%41%39% 29%28%27%33% 30%35%30%40%39%30%38%34%39% 43% 40%23% 19%26%28%26% 8%10% 9% 21%19%22%18% 8%12%7% 5% 6% 4% 9% 5% 5% 9% 2% 4% 3% 4% 4% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 原來自己沒有房子繼續(xù)持有保值或出租準備賣掉 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 12 四、購房需求特征和偏好分析四、購房需求特征和偏好分析 戶型需求戶型需求以兩居、三居戶型為主流需求以兩居、三居戶型為主流需求 調研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年，兩居和三居戶型是成都市購房者的首選 戶型；其中，購房者對兩居戶型的需求占比穩(wěn)定在三成以上，選擇三居戶型的 購房者占比超過四成，其中 2 月、5 月占比高達 49%。 形成這一變化的原因有以下幾種可能，其一，被壓抑已久的剛需客戶近期 在各種優(yōu)惠以及較大價格讓步下開始集中入市；其二，近期各種利好政策相繼 傳出，加強了客戶的購買信心。 購購房房者者戶戶型型需需求求情情況況 6%10%7% 3%5%2% 1% 6% 5% 8% 8% 9% 8%6%9% 9%11%16%5%11%7% 7%11% 39%31% 34% 33% 39%37%36%36%30%27%36%34%30%30% 35% 40%42%34%34%33% 48%48%40% 52%59%64%59%42%46%46%46%43%58%47%46%48%47% 38%49%39% 46%49%43% 7% 7%12% 7% 12%12%9% 9% 16% 6%10%10%11%11%10%4%7%11%9% 12% 46% 27% 23% 10% 9% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月9月10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 2010年2011年2012年 一居兩居三居四居五居及以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 面積需求面積需求以以 71-11071-110為主流需求，合計占比在七成左為主流需求，合計占比在七成左 右右 整體來看，今年 1-6 月總體調研數(shù)據(jù)分析來看，70-110 平米面積段需求 很受廣大成都市購房者的青睞，占比重在 70%左右。另外 130 平米以上的大 戶型需求銳減，2012 年占比僅在 4%左右。 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 13 購購房房者者面面積積需需求求情情況況 2% 8% 6% 2% 4% 1% 2% 5% 5% 7% 4% 7% 8% 5% 7% 9% 9% 15% 5% 10% 6% 6%9% 10% 8% 16% 11% 7% 5% 3% 8% 8% 9% 10% 6% 7% 14%7% 6% 11% 7% 8% 6% 7% 8% 8% 15%12% 20% 9% 9% 12% 18% 17%16% 16%16%18%16%16% 18%19%29%24% 19%21% 23% 33% 20% 21% 24% 19%27% 19% 20%26% 28%33% 28%26%17%26%24%16% 15% 28%36% 28%25% 23% 22% 26% 21% 26% 33%23% 27% 27%23% 22%24% 20% 31%31% 23%25%28%26% 23%16% 25%26%23% 16% 18% 11% 20% 24% 33%34% 18% 16% 12% 8% 12% 8% 8%16%16%10%13% 6% 7% 12% 9% 10% 2% 3% 2% 4% 3% 3% 6% 2% 5% 1% 2% 3% 3% 1% 1% 2% 2% 3%1% 2%4%1% 2% 4% 0% 0% 2% 2% 3% 2% 0% 0% 0% 1% 0% 13% 13% 2% 5%2% 4%3%1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年2011年2012年 60平米以下61-70平米71-80平米81-90平米91-110平米 111-130平米131-150平米151-180平米180平米以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 房屋類型需求房屋類型需求高層電梯物業(yè)依舊是絕對主力產品高層電梯物業(yè)依舊是絕對主力產品 從整體調研數(shù)據(jù)結果走勢分析來看，2012 年上半年，高層電梯物業(yè)依舊 是成都市購房人群的主導需求產品，其次，小高層物業(yè)亦受到部分購房者青睞。 多數(shù)購房者以高層電梯物業(yè)為主導需求產品，占比達到八成左右；今年 2 月高 層物業(yè)需求達到高峰，占比達 92%。 購購房房者者對對房房屋屋類類型型的的需需求求情情況況 8% 12% 5% 3% 7% 3% 3% 11% 6%4% 11% 3% 10% 3% 9% 9% 14% 2% 1%2% 5% 5% 34% 50% 22% 26% 32% 10% 7% 14% 15% 13% 11% 15% 12% 13% 20% 11% 6%9% 10% 19% 14% 73%71% 61% 87%90% 74% 75% 81% 75% 85% 69% 83% 76% 67% 74% 92% 90%88% 75% 80% 19% 57% 36% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 2011年2012年 別墅花園洋房（6-10f）小高層住宅（11-18f）高層住宅(18f以上) 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 14 購房優(yōu)選區(qū)域購房優(yōu)選區(qū)域城東以及龍泉區(qū)域為購房者優(yōu)選區(qū)域；城東以及龍泉區(qū)域為購房者優(yōu)選區(qū)域； 整體來看，成都市購房者選擇購房區(qū)域以城東以及龍泉為主，合計占比達 到 60%左右，其中，今年 4 月龍泉區(qū)域占比達到 44%；選擇在一環(huán)內購房的 人群較去年有所減少，占比重在 10%左右。 2% 7% 1%2%2%2%2% 0% 7% 1%2% 4% 2% 0%0% 2%2%2% 5% 7% 3% 2% 4% 4%3% 1% 3% 1% 6%3% 0%3% 6% 5% 8% 2%1% 2% 2% 2% 5% 0% 6% 1% 4%5% 3% 2% 2% 2% 7% 4% 3% 1% 2% 2% 2% 0% 4% 2% 2% 1% 3% 3% 1% 0% 2% 0% 1% 13% 12% 7% 12% 12% 13%7% 13% 7% 7% 8% 7% 7% 7% 7% 10% 6% 8% 10% 14%8% 10% 10% 10% 12% 6% 7% 7% 5% 6% 6% 7% 21% 8% 8% 7% 11% 3% 6% 6% 4% 8% 5% 8% 11% 22%31% 42% 21% 9% 18% 2% 29% 22% 9% 3% 8% 11% 5% 2% 4% 6%6% 0% 2% 3% 12% 21% 10% 3% 1% 7% 5% 1% 5% 3% 2% 1% 5% 2% 2% 1% 1% 2%3% 33% 15% 8% 11% 11% 6% 5% 11% 17% 10% 19% 11% 12% 13% 19% 20% 15% 18% 11% 17% 15% 20% 4% 5% 7% 5% 4% 2% 2% 4% 3% 4% 6% 3% 3% 3% 4% 6% 6% 4% 5% 3% 6% 5% 2% 6% 3% 10% 3% 4% 5% 3% 7% 6% 0% 3% 12% 8% 2% 2% 2% 0% 0% 2% 6% 6% 0% 1% 1% 5% 2% 1% 0% 1% 2% 1% 0% 0% 1% 5% 1% 2% 3% 0% 0% 0% 3% 3% 13% 10% 8% 8% 5% 15% 13% 23% 24%21% 31% 20% 4% 21% 28% 14% 18% 31% 41% 44% 26% 23% 4% 2% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 1%2% 0% 1% 1% 1% 1% 3% 1% 7% 2% 3%1% 2% 3% 1% 2% 3% 2% 3% 2% 4% 5% 2% 3% 5% 4% 6% 6%8% 1% 3% 2% 9% 2% 3% 1% 3%9% 1% 5% 2%2% 2% 1% 2% 3%2% 0% 0% 2% 3% 4% 3% 1% 2% 3%5% 2% 1% 4% 4% 2%3% 4% 2% 2% 4%3% 1% 0% 1% 1% 5% 1% 2% 0% 0%1% 9% 8% 10% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月10月11月12月1月 2月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年2011年2012年 一環(huán)內 市中心一到二環(huán) 東 一到二環(huán) 南一到二環(huán) 西 一到二環(huán) 北二環(huán)到三環(huán) 東 二環(huán)到三環(huán) 南二環(huán)到三環(huán) 西 二環(huán)到三環(huán) 北三環(huán)外 東 三環(huán)外 南三環(huán)外 西 三環(huán)外 北郊縣 龍泉 郊縣 雙流郊縣 華陽 郊縣 郫縣郊縣 溫江 郊縣 新都郊縣 都江堰 郊縣 新津郊縣 其它 購購房房者者優(yōu)優(yōu)選選的的購購房房區(qū)區(qū)域域 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 比選因素比選因素區(qū)域位置、價格、戶型設計以及周邊生活配套設施區(qū)域位置、價格、戶型設計以及周邊生活配套設施 是購房者最為關注的因素是購房者最為關注的因素 整體來看，2012 年上半年情形與去年相似，區(qū)域位置、價格、戶型設計 以及周邊生活配套設施是購房者最為關注的因素,其中，以價格和區(qū)域位置為主， 合計占比 30%左右。從今年 1-6 月調研數(shù)據(jù)結果可以看出，成都市購房者對戶 型設計的要求下降了，側面反映了，剛需客戶對房屋的舒適度要求不高。 2012 年成都房地產市場研究報告 金網絡西南事業(yè)部 15 購購房房者者對對關關注注的的比比選選因因素素 17% 13%13% 13% 10% 13% 15% 13% 15% 15%14% 15% 11% 14% 14% 12% 15% 16% 18% 12% 14% 10% 9% 8% 5% 6% 9% 10% 9% 9% 7%9% 11% 7% 7% 8% 8% 7% 8% 7% 9% 9% 7% 9% 12% 12% 13% 10% 10% 10% 8% 8% 9% 8% 12% 11% 9% 10% 9% 11% 12% 14%9% 13% 14% 11% 12% 5% 7% 8% 8% 8% 8% 9% 7% 7% 7% 9% 8% 7% 8% 9% 12% 8% 9% 8% 9% 8% 4% 5% 7% 6% 8% 9% 8% 6% 5% 4% 9% 7% 8% 7% 6% 8%8% 6% 7% 10%6% 8% 7% 7%10% 8% 10% 10% 6% 8% 9% 7% 10% 6% 6% 8% 9% 7% 9% 6% 8% 8% 6% 7% 7% 12% 15% 10% 14% 16% 13% 14% 18% 17% 21% 14% 15% 18% 15% 17% 16% 14% 20% 15% 16% 17% 16% 5% 8% 8% 10%6%4% 4% 5%7% 6% 6% 7% 5% 7% 8% 4% 6% 7% 8% 6% 7% 8% 6% 6% 4% 6% 4% 2% 2% 4% 4% 5% 3% 2%3% 3% 4% 5% 4% 3% 4% 4% 4% 3% 4%3% 1% 2% 1% 1% 2% 1% 3% 2% 1% 1% 2% 3% 2% 3% 1% 1% 1% 2% 2% 2% 3% 2% 4% 3%5% 4% 5% 3% 4% 3% 2%2% 3% 3% 4% 5% 4% 3% 3% 3% 2% 3% 2% 3% 3% 11% 8% 8% 12% 12% 15% 12% 11% 12% 12% 10%9% 12% 8% 14% 9% 8% 8% 9% 4% 6% 6%9% 6%4% 3%3% 4%6% 2% 5% 4%4%3%4%3%2% 5%4% 3% 4% 3% 1% 3% 5% 4% 13%11% 9% 6% 8% 14% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 8月 9月 10月11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2010年2011年2012年 其他 項目自身或周邊的休閑度假設 施 開發(fā)商的實力和信譽 房型設計 社區(qū)物業(yè)管理 樓宇硬件品質 小區(qū)內部景觀綠化 周邊環(huán)境 價格 公共交通條件 開車出行的道路交通條件 周邊學校教育設施 周邊生活配套設施 保值升值空間 區(qū)域位置 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務發(fā)展與策劃中心 五、購房人群購買力分析五、購房人群購買力分析 接受單價接受單價購房者接受單價水平在購房者接受單價水平在 4500-50004500-5000 元元/ /平米平米 總體來看，今年 1-6 月份成都多數(shù)購房者接受單價以 4500-5000 元/平米 為主，其中 3 月單價在 4500-5000 元/平米的占比高達 43%；其中接受價格 在 7500 元/以上的占比僅在 4%以下。 形成這一變化的原因可能是抑壓已久的剛需客戶在