行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)投資風險識別及控制.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)投資風險識別及控制內(nèi)容摘要：本文對房地產(chǎn)投資風險的特征進行分析，并總結了目前房地產(chǎn)投資中存在的風險，提出了在房地產(chǎn)投資中應該如何規(guī)避風險的相關對策。關鍵詞：房地產(chǎn)投資風險房地產(chǎn)投資風險的主要類型（一）外部風險1.宏觀經(jīng)濟風險。宏觀經(jīng)濟風險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說，當經(jīng)濟衰退，處于低速消沉時，社會對消費的需求也會大幅度減縮，這其中當然包括房地產(chǎn)。更有甚者，每當經(jīng)濟陷于低谷，消費減縮時，受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品，這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃，推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此，造成房地產(chǎn)市場一時供大于求，房屋價格亦連連下跌。2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響，因為很多人買房并不是全額付款，一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升，投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值，此種情形對于一些財力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話，則投資人無須再負擔任何責任。然而，假如房地產(chǎn)市場正處于低潮，銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時，則投資人仍需負一定責任。所以，投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產(chǎn)時，必須把利率波動因素考慮進去。3.市場風險。由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質、市場結構、市場發(fā)育等變化而導致的風險。市場風險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供應的時間誤差。譬如當房價因供應短缺而上升時，開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應需要，但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來，建筑業(yè)技術日漸先進，所以造成房地產(chǎn)能迅速供應市場，直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間，也使得樓價波動變得更為頻繁。4.自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術經(jīng)濟特性帶來的風險。（二）內(nèi)部風險1.經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成實際經(jīng)營結果偏離預期望值的可能性；經(jīng)營風險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況，如管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營費用超過預計值，房屋空置率高，租金回籠等問題，都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想，對房地產(chǎn)的需求偏低，會產(chǎn)生比預期高的空置率。2.財務風險。財務風險是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿，在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務的可能性。房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經(jīng)營實力（開發(fā)實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現(xiàn)預期的經(jīng)營業(yè)績。此外，自然災害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設風險的原因。房地產(chǎn)投資風險的識別如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。（一）采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為：營業(yè)率年營業(yè)總費用年計劃總收入據(jù)有關調查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在3840之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比營業(yè)凈收入要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本占用率（年營業(yè)總費用要求的年償債額）年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85-90。（二）概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法由于風險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發(fā)項目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計，甚至通過統(tǒng)計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結果有幾種，每一種可能的結果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi，則其數(shù)學期望為：如果投資者將投資報酬率的預期結果取為數(shù)學期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預期結果與實際結果的“平均”變動程度，因此可作為一種風險的度量。標準差越大，風險越大，標準差越小，風險越小。用標準差度量投資風險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀，可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中，這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出。考慮到相同的標準差，對于期望值不同的投資項目，它所表達的影響程度或對投資者的損害程度，也即風險大小，應該是不同的。期望值大時，風險應小些，期望值小時，風險應大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風險：R=/E怎樣的R值是小(大)風險，與投資者的風險偏好性格有關。但R接近1的風險，通常是投資者不愿接受的風險。R1的風險，是很多投資者不能忍受的風險。也可以用=E-這一絕對數(shù)來度量風險。o是投資者不愿接受，甚至是使投資者招致破產(chǎn)的風險。房地產(chǎn)投資風險的控制在房地產(chǎn)投資活動中投資的風險是客觀存在的，這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預測到這種風險并能及時采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風險，減少投資者預期收益的損失可能性?？刂骑L險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有：（一）進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。（二）在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。（三）以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種：通過發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金。通過預售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應根據(jù)自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧；而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中，引入競爭機制，運用多種手段，促使施工單位降低工程造價，提高工程質量，縮短建設周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率，減少經(jīng)營管理費用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。（四）通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風險不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的，所以，實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益：當然，各項目之間的相關性不能