房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研ppt模板.ppt

亞龍灣項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告,陽(yáng)光天地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 2012.03.08,part 1 市場(chǎng)研判,項(xiàng)目城市背景,一、城市概況,二、城市經(jīng)濟(jì),國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,經(jīng)過(guò)2011年整年的限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策的干預(yù)，調(diào)控政策的密集出臺(tái)，導(dǎo)致省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛極度緊張，甚至一度出現(xiàn)了持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。,2011年,自2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),這是今年央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是自2011年11月底以來(lái)，央行第二次下調(diào)存準(zhǔn)率，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5%，中小金融機(jī)構(gòu)為17%。,2012年,部分銀行將放松首套房貸利率,盡管首套房貸利率適當(dāng)下浮以減輕購(gòu)房者壓力將是趨勢(shì)。但是今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，因而信貸整體不可能太寬松，首套房貸利率大幅下調(diào)的可能性也不大,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,經(jīng)過(guò)2011年整年的限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策的干預(yù)，調(diào)控政策的密集出臺(tái)，導(dǎo)致省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛極度緊張，甚至一度出現(xiàn)了持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。但是石家莊的的房?jī)r(jià)并沒(méi)有表現(xiàn)出比較明顯的降價(jià)趨勢(shì)，同去年相比，同比還有所上升。,2011年,石家莊的房?jī)r(jià)從2011年的2月開(kāi)始持續(xù)增高，呈逐漸上升趨勢(shì)，似乎一直沒(méi)有受到政府調(diào)控的影響，均價(jià)一直在6000元/平米左右變化。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的看法幾乎一致：石家莊雖為省會(huì)城市，但是房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫較小，所以才會(huì)出現(xiàn)限購(gòu)效果不明顯的感覺(jué)。10月份下旬的時(shí)候，才出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬，但同總體同去年相比，房?jī)r(jià)依然有所上漲，這也恰恰說(shuō)明，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控行為，是有目的性的行為，目的在于抑制房?jī)r(jià)的瘋狂增長(zhǎng)速度，使房?jī)r(jià)得到一個(gè)理性的回歸，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向于平穩(wěn)健康的發(fā)展。長(zhǎng)期看來(lái)，石家莊的房?jī)r(jià)還將維持一個(gè)穩(wěn)定上升的過(guò)程。,根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.30%，其中27個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，石家莊名列漲幅榜第十位，環(huán)比漲幅0.62%。2012年1月，平均住宅價(jià)格為6011元/平米，2012年2月平均住宅價(jià)格為6048元/平米，平均漲了37元/平米。,樓市回暖,2012年,區(qū)域市場(chǎng)分析,中低端居住板塊,中高端居住板塊,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤地圖,一、中高端居住板塊主要有以下幾點(diǎn)共同之處：,1.建筑形態(tài)主要為高層或小高層,2.戶型區(qū)間為50160，主力戶型以兩室、三室為主,3.項(xiàng)目定位一般為中高端,4.項(xiàng)目一般都配有會(huì)所，幼兒園等配套設(shè)施,二、中低端居住板塊主要有以下幾點(diǎn)共同之處：,1.建筑形態(tài)主要為高層、多層,2.戶型區(qū)間為65130，主力戶型以兩室90100平米,3.項(xiàng)目定位一般為中低端，售價(jià)在4000元每平左右,4.項(xiàng)目配有少量簡(jiǎn)單設(shè)施,part 2 價(jià)值提煉,本項(xiàng)目的SWAT分析,地塊整體情況分析,一、地塊位置、交通,位置：項(xiàng)目緊鄰城市主干道建華大街，建華大街貫穿南北 交通：南至欒城北到正定，交通十分便利。項(xiàng)目距廣安大街10分鐘車程，距離滹沱新區(qū)、正定新區(qū)分別是5分鐘和10分鐘車程。公交56路、73路、101路、89路、環(huán)1路、環(huán)2路，鼎尖市場(chǎng)下車即到。,二、地塊現(xiàn)狀,項(xiàng)目屬于北翟營(yíng)舊城改造項(xiàng)目，目前已蓋至16、17層,三、項(xiàng)目周邊配套,學(xué)校：亞龍雙語(yǔ)幼兒園、長(zhǎng)安區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、翟營(yíng)大街小學(xué)和五十二中，省重點(diǎn)中學(xué)二十 四中即將建成招生 購(gòu)物：建華商場(chǎng)、北國(guó)超市、先天下，國(guó)際汽貿(mào)城、鼎堅(jiān)五金市場(chǎng)、紅星美凱龍 醫(yī)院：中鐵三局醫(yī)院、石家莊市第二醫(yī)院分院、省中醫(yī)院 公園：項(xiàng)目北側(cè)的小型公園、石津灌渠、月季公園、東古城遺址公園 配套：在項(xiàng)目北側(cè)有一小型公園、小區(qū)內(nèi)24小時(shí)安保系統(tǒng)、小區(qū)門禁一卡通系統(tǒng)、雙語(yǔ)幼兒園、超市、社區(qū)醫(yī)院、菜市場(chǎng)等。,part 3 項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位總體思路,出品質(zhì)：兩棟33層高層和沿街商鋪 商業(yè)價(jià)值：沿建華大街打造街區(qū)型商業(yè) 現(xiàn)金流：通過(guò)前期預(yù)售和后期銷售。,整體地塊各區(qū)域之間互相扶持，最終完成項(xiàng)目的成功運(yùn)作！,建筑形態(tài),建筑類別主要為住宅、商鋪 建筑形態(tài)主要為兩棟33層高層,戶型面積定位,56平米，一室一廳一廚一衛(wèi),94平米，兩室兩廳一廚一衛(wèi),124平米，三室兩廳一廚兩衛(wèi),主力戶型,項(xiàng)目配套,建立動(dòng)靜會(huì)所，既能作為高檔消費(fèi)人群休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，又能提高項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，而且在前期還可以作為售樓部使用。會(huì)所內(nèi)設(shè)置主要有商業(yè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂(lè)等。會(huì)所既可滿足社區(qū)內(nèi)部居民使用，也可對(duì)外營(yíng)。,項(xiàng)目配套,商業(yè)配套：沿街商鋪開(kāi)設(shè)居民生活配套的飯店、超市、飾品店、花店等