房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程動態(tài)成本管理.docVIP

房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程動態(tài)成本管理 李燕 摘要：自xx年以來，由于經(jīng)濟出現(xiàn)增長放緩的趨勢，樓市需求也趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近十年的快速增長后出現(xiàn)了明顯增長放緩，而這也為房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展帶來了一定的危機。在整體宏觀經(jīng)濟不斷下行與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的走勢下，居民購房意愿持續(xù)走低，房地產(chǎn)企業(yè)只有嚴格把握企業(yè)成本，做好項目的全過程動態(tài)成本管理，才能在激烈的市場競爭中找到合適的發(fā)展方向，推動企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)項目動態(tài)成本管理 一、引言 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展與不斷完善，我國經(jīng)濟發(fā)展水平與質(zhì)量也在不斷提高，同時隨著城鎮(zhèn)化進程的加速推進，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了良好的發(fā)展。但由于近幾年經(jīng)濟增速放緩，存量房增多，同時國家為了調(diào)控房價，連續(xù)發(fā)布了一系列政策，這都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤時代也逐漸結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)要在這次經(jīng)濟的“寒冬”中安然度過，必須要做好企業(yè)自身管理。對于一個企業(yè)而言，企業(yè)價值最大化是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目標，那么企業(yè)進行項目的全過程動態(tài)成本管理不但可以控制企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，更是提高企業(yè)利潤水平，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標的必要手段。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對于成本的管理仍較為粗放，全過程成本控制的把握能力較弱，這無疑影響了企業(yè)的生存發(fā)展。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本占據(jù)了其成本的重要比重，房地產(chǎn)企業(yè)加強項目全過程動態(tài)成本管理將能有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本，在項目開發(fā)運作的不同時期都具有約束力，提升企業(yè)的市場應(yīng)變能力。 二、房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程動態(tài)成本管理的現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理的意識薄弱 雖然成本管理是每個企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中都會或多或少涉及到的方面，并且在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中起到了重要作用。但是長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的全過程成本管理的意識薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有采用較為先進的成本管理方法，而是使用了靜態(tài)成本管理的模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員一般僅按照合同規(guī)定來支付工程款項，這種靜態(tài)成本管理模式可能會造成房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)成本高于同行業(yè)其他企業(yè)，造成企業(yè)利益受損。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特殊性：開發(fā)的房地產(chǎn)項目一般周期較長且處于固定的區(qū)位，造成了房地產(chǎn)企業(yè)管理者自身并沒有意識到進行成本管理，造成了財務(wù)人員最終沒有進行成本管理。因此，目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未進行動態(tài)成本管理的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)自上而下并沒有重視成本管理在企業(yè)中的作用，或者雖然試圖把握成本，但是方式方法使用不當(dāng)，反而造成企業(yè)的利益受到了侵害。例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在B市開發(fā)項目M，由于對于項目M沒有進行全過程的動態(tài)成本管理，只對項目M的成本進行了簡單的核算，最后造成了該項目的成本遠遠超出預(yù)期，造成企業(yè)蒙受了巨大損失。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺少整體把握能力 很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到了成本把握對企業(yè)的重要性，建立起了一套成本管理機制，但是大多數(shù)企業(yè)的成本管理體制落后，沒有引進先進的管理方法，造成管理效率低下，企業(yè)利益受損。全過程動態(tài)成本管理是在企業(yè)各個方面進行全過程控制、多方面結(jié)合、動態(tài)有序進行管理的先進管理方法，而某些房地產(chǎn)企業(yè)只重視某一項或者兩項成本的控制，并沒有注重企業(yè)整體成本的把握。同時對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本不僅僅包括“顯性成本”即土地使用費、開發(fā)成本、開發(fā)費用等，同時還包括很多“隱形成本”例如資金因長時間占用而造成了資金浪費、企業(yè)工期過長造成的時間成本等。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然只注意到顯性成本的計算管理而忽略了隱性成本的計算管理。使用先進的全過程動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)較少的情況造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)整體成本把握能力較低。 （三）設(shè)計、招標、施工、結(jié)算階段成本管控的協(xié)調(diào)性較弱 房地產(chǎn)企業(yè)項目的全過程動態(tài)成本管理中的全過程實質(zhì)上指的是項目所需經(jīng)歷的從設(shè)計、招標、施工到最終的結(jié)算階段。在設(shè)計階段，雖然房地產(chǎn)企業(yè)會對開發(fā)產(chǎn)品的樣式進行設(shè)計，但對于同一個項目的不同部分可能其設(shè)計團隊完全不同，這造成了對于設(shè)計審查無法落到實處，最終出現(xiàn)不同設(shè)計之間的匹配性差，需要增加大量成本進行改造，使得成本管理難以進行。而在招標階段，對于采購的所有不同種類的生產(chǎn)材料很難做到每種材料都進行市場化統(tǒng)一招標，造成了成本管理難度較大。而在施工階段，由于工程受天氣等環(huán)境因素影響較大，對于監(jiān)管不力的施工方來說，施工的變動性更大、工期隨意拖延等現(xiàn)象的出現(xiàn)，這會嚴重造成成本劇增，且會影響到開發(fā)產(chǎn)品的準時發(fā)售轉(zhuǎn)租。而在結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)如果對項目的監(jiān)督較少，成本結(jié)算不清，也會造成資金很難按時周轉(zhuǎn)等問題的出現(xiàn)。例如，F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行工程項目開放前將該項目的設(shè)計分別分包給3個設(shè)計公司完成，K設(shè)計公司主要負責(zé)地基處理及地下管道鋪設(shè)的設(shè)計，T設(shè)計公司主要負責(zé)房屋地上部分戶型及外觀設(shè)計，G設(shè)計公司負責(zé)開發(fā)產(chǎn)品綠化片區(qū)設(shè)計，在三家設(shè)計公司分別按期上交設(shè)計方案后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對三家設(shè)計公司的設(shè)計方案的銜接部分進行認真核對，后來施工時就出現(xiàn)偏差，只得花費大量資金重新進行部分地方的設(shè)計與改建，這造成了資金的大量浪費也給企業(yè)帶了了經(jīng)濟利益的損失。 三、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程動態(tài)成本管理的措施 （一）不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員及普通員工對于成本管理的意識 對于一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要保持健康發(fā)展狀態(tài)，必須擁有良好的項目全過程動態(tài)成本管理建設(shè)觀念與意識。只有不斷推進企業(yè)內(nèi)部成本管理制度的完善與發(fā)展，才能提高企業(yè)的成本管理能力。而由于動態(tài)成本管理是一種先進的成本管理模式，因此需要管理人員及財務(wù)人員具有較高的管理素養(yǎng)和能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要加大企業(yè)的培訓(xùn)力度，提高上層管理人員對于成本管理的重視程度，不斷引進高層次、高水平的管理精英，最終不斷完善企業(yè)的動態(tài)成本管理制度，提高項目的全過程動態(tài)成本管理能力。同時，還需要加強對企業(yè)普通員工的成本管理意識的提高。因為對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個房地產(chǎn)項目都會有很多人參與到成本控制中來，包括原料采購、技術(shù)監(jiān)督、施工操作等，而項目從設(shè)計到最后結(jié)算的方方面面工作都會直接影響到該項目的成本控制。因此，只有增強普通員工的成本管理意識，才能不斷提高企業(yè)的成本管理能力，防止成本混亂的現(xiàn)象不斷發(fā)生。 （二）加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的整體把握能力 動態(tài)成本管理區(qū)別于靜態(tài)成本管理的關(guān)鍵點就是其需要對企業(yè)的各個方面進行把握。由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理并不是只進行某一項或幾項成本的管理，而是涉及項目的方方面面，因此提高房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的整體把握能力成為了成本管理中的關(guān)鍵。想要提高整體把握能力，首先需要健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度，只有健全的動態(tài)成本管理制度才能有效進行監(jiān)督管理，較少成本陡增的情況出現(xiàn)。其次，需要清楚了解每個項目的顯性成本與隱性成本，并將項目分解，了解每個業(yè)務(wù)板塊的成本構(gòu)成，清晰把握成本的各塊內(nèi)容。只有完整把握每個項目的總成本為多少，才能不因盲目降低顯性成本而造成隱性成本上升，危機項目的成本控制。 （三）提高房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理的協(xié)調(diào)性 由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)全過程包括項目的設(shè)計、招標、施工、結(jié)算階段，因此只有提高不同階段的成本管理協(xié)調(diào)能力，才能完善房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)成本管理。在設(shè)計階段，選擇設(shè)計公司時需要在控制成本的前提下提高設(shè)計質(zhì)量，減少因設(shè)計問題造成的項目施工遇挫或多個項目設(shè)計很難整合的狀況。在招標階段，采購原材料時應(yīng)事先選擇采購量大且較貴重的材料進行市場化招標采購，減少采購成本，提高原材料的質(zhì)量。在施工階段，需要加強監(jiān)督管理能力，防止因企業(yè)項目監(jiān)督不利造成的項目施工隨意延期、生產(chǎn)材料的領(lǐng)用混亂、原材料浪費嚴重等現(xiàn)象造成的生產(chǎn)成本提高。在結(jié)算階段，需要加強對項目自設(shè)計開始的全過程信息進行分類，尤其需要做好對于項目前期信息的收集工作，減少因最后證據(jù)及信息缺失造成與利益相關(guān)者產(chǎn)生利益糾葛，并且需要將預(yù)算與決算進行嚴格對比把握，掌握決算超支的原因，分析該原因發(fā)生的合理性，保證企業(yè)項目的成本控制有效進行。 四、結(jié)語 隨著各企業(yè)管理水平的提高，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在企業(yè)內(nèi)部實行了成本管理，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方式較為落后，靜態(tài)的管理模式容易導(dǎo)致預(yù)決算差距過大、企業(yè)成本畸高等問題的出現(xiàn)。而對于房地產(chǎn)企業(yè)進行項目的動態(tài)成本管理可以提高企業(yè)的成本掌控能力，促進企業(yè)完善成本控制制度。動態(tài)成本管理這種新型成本管理模式將會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的成本管理方式，同時也將促進企業(yè)利潤增長，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化。 參考文獻： 1鄭洪濤張穎.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理風(fēng)險與控制以蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公