西安智慧城項(xiàng)目策劃報(bào)告(完整編).ppt

智 慧 城,長(zhǎng)建地產(chǎn)“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告,而我們只能選擇其中的一條,條條大道通羅馬,項(xiàng)目策劃的目標(biāo)：,塑造“三性” 實(shí)現(xiàn)“五出”,我們認(rèn)為，在公司品牌在西安市區(qū)市場(chǎng)還沒(méi)有形成品牌號(hào)召力的狀況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)、整合周邊資源，塑造項(xiàng)目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品，以差異化競(jìng)爭(zhēng)的方式，在西安占據(jù)一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)（教育地產(chǎn)）的高端。 另外，本案作為公司運(yùn)作的第一個(gè)中大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，達(dá)到“五出”（出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹(shù)立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。,目 錄,第一部分 態(tài)勢(shì)分析 第二部分 發(fā)展思路 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 規(guī)劃建議,第五部分 開(kāi)發(fā)策略 第六部分 首期啟動(dòng) 第七部分 營(yíng)銷推廣,第一部分 態(tài)勢(shì)分析,一、城市篇 二、地產(chǎn)篇 三、項(xiàng)目篇 四、企業(yè)篇,一、城市篇,謀全局者，方能得一域,1、西安城市地位與能級(jí)不斷提升,西安自古以來(lái)，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開(kāi)發(fā)的推動(dòng)下，西安的城市地位與能級(jí)正在不斷提升。現(xiàn)在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國(guó)人的西安。 在此趨勢(shì)下，西安對(duì)西北各省的人來(lái)講的吸引力是正在越來(lái)越強(qiáng)，有更多的人正來(lái)到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢(shì)。,西安西北的“門(mén)戶”和“樞紐”,西安，是新歐亞大陸橋隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，也是我國(guó)干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開(kāi)發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)。,大北京經(jīng)濟(jì)圈,成渝經(jīng)濟(jì)圈,大上海經(jīng)濟(jì)圈,西安,西北經(jīng)濟(jì)板塊的門(mén)戶,2、西安進(jìn)入高速城市化階段,西安城市空間外溢加速,從上表可以看出西安的人均gdp已接近2000美元，超過(guò)全國(guó)平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過(guò)渡的階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)達(dá)到50%，表明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。 在這一宏觀趨勢(shì)下，西安城市空間開(kāi)始迅速向外擴(kuò)張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城）向“大西安”（多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市）擴(kuò)展。,西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城”,西安城發(fā)展的三個(gè)階段： 小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時(shí)代。 中西安：以國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”。 大西安：以繞城高速為標(biāo)志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”的指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展。,“大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成,如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過(guò)渡的發(fā)展階段。 伴隨著此輪“城市擴(kuò)張”運(yùn)動(dòng)，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長(zhǎng)為西安的成熟“城市副中心”。,資料：西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu),在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“九宮格局，一城多心”的總體布局，并要“降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌 ”，實(shí)施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”： 在西南方向形成以戶縣為主的副中心， 在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心， 在北部方向形成以閻良為主的副中心， 在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心， 在南部方向形成以長(zhǎng)安區(qū)為主的副中心。,3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心,在“大西安”的眾多組團(tuán)中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及長(zhǎng)安新城在內(nèi)的“南部新西安”，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展的最亮點(diǎn)，成為發(fā)展最成熟，最被認(rèn)可的新西安拓展區(qū)。 西高新連續(xù)多年成為中國(guó)發(fā)展最良好的國(guó)家級(jí)高新開(kāi)發(fā)區(qū)； 曲江新區(qū)在眾多重大工程的帶動(dòng)下，正在成為西安的新中心； 西部大學(xué)城已經(jīng)有數(shù)十萬(wàn)高素質(zhì)人群入駐； “西部慧谷”一座富有特色的產(chǎn)業(yè)新城正在崛起； 長(zhǎng)安區(qū)正在建設(shè)新的長(zhǎng)安中心區(qū)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)正在形成。,西部大學(xué)城,南部新西安的格局,南部新西安,位于“南部新西安”核心區(qū)的長(zhǎng)安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新的中心區(qū)長(zhǎng)安新行政中心區(qū)，并且借助西部大學(xué)城（擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人士）、“西部慧谷”（擁有眾多航天等相關(guān)科研機(jī)構(gòu)）的獨(dú)特教育、科研優(yōu)勢(shì)，實(shí)施新一輪的戰(zhàn)略舉措打造“知識(shí)長(zhǎng)安”。可以看見(jiàn)，原來(lái)以農(nóng)為主的“長(zhǎng)安縣”正一躍成為西安最富有知識(shí)氣息的智慧高地。,4、“知識(shí)長(zhǎng)安”，浮出水面,知識(shí)改變長(zhǎng)安,根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長(zhǎng)安正在形成五大功能板塊： 西部大學(xué)城：教育、居住 長(zhǎng)安科技園：居住、教育、運(yùn)動(dòng) 長(zhǎng)安新區(qū)：行政、文化、商貿(mào)、居住 長(zhǎng)安老城區(qū)：商貿(mào)、居住、行政 韋曲科技產(chǎn)業(yè)園：居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩。,資料：大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,從國(guó)內(nèi)外大學(xué)城的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)來(lái)看，大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式如圖所示：,“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)正在崛起,從目前的格局來(lái)看，以長(zhǎng)安新行政中心區(qū)、盛世商都和大學(xué)城核心配套區(qū)以及本案構(gòu)成的知識(shí)長(zhǎng)安核心區(qū)新長(zhǎng)安中心區(qū)正在形成。 從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，這里將成長(zhǎng)為“知識(shí)長(zhǎng)安”的“心臟”，將成為高級(jí)商務(wù)中心，高級(jí)服務(wù)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)的聚集中心以及高尚人文居住中心。,智慧城，“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的核心引擎,從“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看： 大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒(méi)有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟(jì)；大學(xué)城服務(wù)中心的開(kāi)發(fā)遲遲未有動(dòng)靜； 行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為長(zhǎng)安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場(chǎng)行為的帶動(dòng)； 盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點(diǎn)，兼顧soho辦公，對(duì)新長(zhǎng)安中心的部分功能具有完善和推動(dòng)作用。 智慧城項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)能夠承擔(dān)整合與提升的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，有著非同一般的戰(zhàn)略價(jià)值。,5、結(jié) 論：智慧城，區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎,從以上分析可以看出，本案正處于西安城市發(fā)展的主脈上，正處于西安城市拓展的“火山噴發(fā)口”上，不論對(duì)宏觀的“南部新西安”，還是對(duì)中觀的“知識(shí)長(zhǎng)安”都有非常重要的戰(zhàn)略價(jià)值。 如果項(xiàng)目運(yùn)作思路得當(dāng)、操作到位，將極大的促進(jìn)和加速“知識(shí)長(zhǎng)安”的形成，并為提升長(zhǎng)安形象起到重要的作用，成為“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的戰(zhàn)略引擎，成為“南部新西安”的重要引擎。,謀全局者，方能得一域,工作室認(rèn)為，對(duì)于智慧城，不僅僅是普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，更是區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎性項(xiàng)目。因此，我們認(rèn)為，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價(jià)值的“核心引擎”，通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的支持，來(lái)提升項(xiàng)目的價(jià)值，從而使項(xiàng)目發(fā)揮更大的價(jià)值。,二、地產(chǎn)篇,創(chuàng)新成就“黑馬”,1、西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢(shì)分析,經(jīng)過(guò)幾年的高速成長(zhǎng)，西安市場(chǎng)正在從本地開(kāi)發(fā)商小盤(pán)為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開(kāi)發(fā)為主的階段，從“插花”開(kāi)發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開(kāi)發(fā)，這預(yù)示著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。,1）西安房地產(chǎn)已從本地兵團(tuán)小盤(pán)開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國(guó)聯(lián)軍”大盤(pán)規(guī)模開(kāi)發(fā)。 本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地； 綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進(jìn)入西安。西安房地產(chǎn)正從賣(mài)家居走向買(mǎi)環(huán)境、買(mǎi)生活方式的階段。,這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個(gè)刺激新的消費(fèi)，挖掘新的購(gòu)買(mǎi)力，也就是將加速換房的進(jìn)程，讓原來(lái)已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性的改變。,2）西安房地產(chǎn)還處于賣(mài)家居、賣(mài)環(huán)境的階段，真正營(yíng)造全新生活方式的賣(mài)生活方式的項(xiàng)目還很少。,3）西安房地產(chǎn)處于供需相對(duì)穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘潛力。 2003年：西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量1336萬(wàn)平方米，商品房銷售面積250.3萬(wàn)平方米 ，其中商品住宅銷售面積227.9萬(wàn)平方米。 2004年：西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量1497萬(wàn)平方米，商品房銷售面積209.4萬(wàn)平方米，其中，住宅銷售面積188.6萬(wàn)平方米。 據(jù)預(yù)算，西安在2003-2005年之間，每年要自然增加38萬(wàn)非農(nóng)人口，這還不包括流動(dòng)人口，而按照西安“十五”規(guī)劃，2005年人均住宅至少應(yīng)達(dá)到15平米。以2002年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積：20平方米）為基數(shù)，那么從2003-3005年，西安每年至少要760萬(wàn)平方米的住宅面積。,4）西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新一輪郊區(qū)化趨勢(shì)。 西安老城區(qū)的居住環(huán)境已經(jīng)到了人們?nèi)淌艿纳舷?，“騰籠換鳥(niǎo)”已成必然趨勢(shì)，市委市政府也已明確提出該戰(zhàn)略。因此，西安房地產(chǎn)的郊區(qū)化是不可阻擋的潮流，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商如何投資引導(dǎo)。 以紫薇田園都市為代表的郊區(qū)大盤(pán)，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開(kāi)啟了西安郊區(qū)化居住的第一輪浪潮，實(shí)現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化的第一步。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤(pán)發(fā)展來(lái)看，郊區(qū)盤(pán)配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤(pán)還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)還需時(shí)日。,第一輪郊區(qū)化的主要問(wèn)題,在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪潮對(duì)西安人的居住理念影響是巨大的，但因?yàn)椴僮魃系脑?，并沒(méi)有把大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)、郊區(qū)盤(pán)的優(yōu)勢(shì)做出來(lái)，使得很大一批客戶對(duì)郊區(qū)化失去信心，導(dǎo)致郊區(qū)盤(pán)“有市無(wú)勢(shì)”的尷尬局面。其主要原因在于以下幾點(diǎn)： 交通不暢通； 配套設(shè)施建設(shè)滯后，沒(méi)有形成居住氛圍，影響了后續(xù)客戶的追捧； 發(fā)展商缺乏精細(xì)化運(yùn)作，產(chǎn)品品質(zhì)沒(méi)有大的區(qū)別； 受房地產(chǎn)發(fā)展水平和豐厚利潤(rùn)的刺激，近郊區(qū)的樓盤(pán)的產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是以小高層、高層為主，容積率大都比較高，并沒(méi)有體現(xiàn)出郊區(qū)樓盤(pán)的居住品質(zhì)。沒(méi)有與城區(qū)的樓盤(pán)在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。,新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點(diǎn)：,區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，產(chǎn)品由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 隨著城市化的推進(jìn)，此輪郊區(qū)化首先是城市功能和城市組團(tuán)的外遷。城市功能已經(jīng)構(gòu)成了此輪郊區(qū)化的最重要支撐。比如，南部副中心（長(zhǎng)安區(qū)）周圍已經(jīng)有高新區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園、曲江新區(qū)、大學(xué)城以及“西部慧谷”等眾多市級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)形成。此輪郊區(qū)化的產(chǎn)品也從單純的住區(qū)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功能的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 企業(yè)一號(hào)公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項(xiàng)目周圍形成。 綠地世紀(jì)城以打造高新區(qū)cbd為旗幟，進(jìn)行商業(yè)、辦公以及住宅的綜合性開(kāi)發(fā)。,配套先行、環(huán)境先行： 在城市功能外移的推動(dòng)下，此輪郊區(qū)化開(kāi)發(fā)中，配套已成為郊區(qū)開(kāi)發(fā)的重要砝碼，而且出現(xiàn)配套、環(huán)境限于住宅開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園等大型項(xiàng)目的形成，就使得曲江新區(qū)的房?jī)r(jià)成為西安的最高區(qū)域。 品牌先導(dǎo)，形象打造： 新一輪房地產(chǎn)的郊區(qū)化將會(huì)形成品牌企業(yè)先導(dǎo)的發(fā)展模式，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)將會(huì)注重品質(zhì)，并倡導(dǎo)一種新的生活方式。,規(guī)模化、品牌化和郊區(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的發(fā)展趨勢(shì)，在此背景下，項(xiàng)目就必須要塑造獨(dú)特的個(gè)性，形成鮮明的形象與品牌，才能在新一輪發(fā)展趨勢(shì)中脫穎而出。,從西安房地產(chǎn)的特點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從粗放式的模仿開(kāi)發(fā)階段（曾經(jīng)一度是以南方市場(chǎng)尤其是深圳為樣板，大批克?。蚓?xì)化、細(xì)分化的自主創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變。 模仿克隆開(kāi)發(fā)造成了西安房地產(chǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：,2、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，從西安市房屋價(jià)格走勢(shì)看，由于利益驅(qū)動(dòng)，自2002年起，西安市新上市樓盤(pán)結(jié)構(gòu)逐步向高層偏移，導(dǎo)致西安市目前高層商品房在總量上的比重日益擴(kuò)大，二環(huán)以內(nèi)多層建筑寥寥無(wú)幾，在客觀上就造成了西安市房屋價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。 西安市今年二季度住宅類每平方米均價(jià)為2904.4元，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價(jià)為2020.0元，而高層住宅就達(dá)到了每平方米均價(jià)為3054.0元，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價(jià)高達(dá)4354.1元。,1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高層商品房建設(shè)比重逐年增大，從而導(dǎo)致西安市房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。,2）城內(nèi)小規(guī)模開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 3）市場(chǎng)細(xì)分不足，對(duì)于占西安購(gòu)房群體主導(dǎo)的中青年可客戶，還沒(méi)有充分的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達(dá)城市的小戶型。 在西安，因?yàn)閱挝粓F(tuán)購(gòu)比較普遍，45歲以上的群體單位通過(guò)各種途徑可以解決住房問(wèn)題； 西安整體購(gòu)房主力為中青年，年齡為26-40歲，占到整個(gè)購(gòu)房群體的70%； 城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造的小戶型時(shí)尚社區(qū)，如東尚等。,市場(chǎng)正在呼喚真正能夠體現(xiàn)新一代購(gòu)房群體（中青年相對(duì)高知識(shí)群體）、能夠營(yíng)造新時(shí)代生活方式的原創(chuàng)性項(xiàng)目！,3、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析,中心城區(qū)板塊： 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于“插花”開(kāi)發(fā)，已無(wú)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的空間。 高新、曲江板塊： 這是目前西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍的區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它的新增開(kāi)發(fā)量占到了西安的60%；而曲江由于土地原因，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到了限制，放量有限。 東部未來(lái)板塊： 西安重點(diǎn)打造的東部新城，其開(kāi)發(fā)潛力依然不可小視。,西部大學(xué)城板塊： 以長(zhǎng)安區(qū)及大學(xué)城為開(kāi)發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開(kāi)發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點(diǎn)發(fā)展軸上，潛力無(wú)限。 北部經(jīng)開(kāi)區(qū)： 受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和市級(jí)行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的潛在熱點(diǎn)區(qū)域，如珠江投資等的進(jìn)入。,4、南部新西安，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)群雄逐鹿,以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學(xué)城、“西部慧谷”等構(gòu)成的南部新西安，成為西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭型區(qū)域，引得國(guó)內(nèi)外大型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，勢(shì)頭頗似當(dāng)年廣州華南板塊。 綠地世紀(jì)城（120萬(wàn)平米） 楓林綠洲（120萬(wàn)平米） 中華世紀(jì)城（100萬(wàn)平米） 世家星城（75萬(wàn)平米） 田園都市（180萬(wàn)平米）,南部新西安房地產(chǎn)總體描述,高新區(qū)： 目前開(kāi)發(fā)樓盤(pán)產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤(pán)開(kāi)發(fā)的配套不完善，沒(méi)有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，已經(jīng)處于一個(gè)產(chǎn)品升級(jí)和開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。 大學(xué)城： 隨著近期10萬(wàn)大學(xué)生的逐漸入住，大學(xué)城周邊的配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會(huì)迎來(lái)一個(gè)小高潮。 西部大學(xué)城：規(guī)劃占地25.1平方公里，分為南、北、西三個(gè)區(qū)。北、西區(qū)側(cè)重于普通高教，南區(qū)側(cè)重于高等職教。已入住18所高校，將入住學(xué)校將達(dá)到25所，規(guī)劃師生規(guī)模30萬(wàn)人左右。,南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布,高新區(qū),3500-3800元,電子城,2200-2600元,長(zhǎng)安區(qū)老城,3000-3300元,本案,？,2005年6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較 單位：元/平方米,從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來(lái)看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。因此，西高新已經(jīng)成為整個(gè)西安房地產(chǎn)發(fā)展核心區(qū)域，西高新已經(jīng)得到了西安消費(fèi)者的認(rèn)可，它的發(fā)展對(duì)長(zhǎng)安新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極意義和明顯的心理帶動(dòng)作用。,5、結(jié)論,隨著外地實(shí)力公司進(jìn)軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵時(shí)刻，正處于洗牌的前夜。在新一輪開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)模式競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念也刺激了人們的消費(fèi)熱情，給西安原有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以“克隆”外地成熟產(chǎn)品為主的模式，帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,新一輪西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵詞： 品牌競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新開(kāi)發(fā)、品質(zhì)開(kāi)發(fā),長(zhǎng)建地產(chǎn)，抓住機(jī)遇，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的“黑馬”。 處于升級(jí)換代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，正是群雄并起的時(shí)代，越是如此，越要求創(chuàng)造獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以全新的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造，差異化生存，才能在新一輪地產(chǎn)發(fā)展大潮中成為成就“黑馬”。如果思路得當(dāng)，操作到位，將有可能通過(guò)項(xiàng)目的成功，帶動(dòng)企業(yè)的成功，成為新一輪西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一批“黑馬”。,創(chuàng)新造就“黑馬”！,三、項(xiàng)目篇,整合周邊，塑造“三性”,1、項(xiàng)目周邊區(qū)域關(guān)系圖,2、地塊優(yōu)勢(shì),地處長(zhǎng)安區(qū)新行政中心。本案地塊為長(zhǎng)安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心； 地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。本案往東不遠(yuǎn)處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購(gòu)物中心； 地處擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人群的西部大學(xué)城的核心區(qū)內(nèi)。本案往南是有10萬(wàn)學(xué)生的西部大學(xué)城，已經(jīng)進(jìn)駐的有陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電大學(xué)； 交通條件良好。本案西側(cè)是西安規(guī)劃的南北大通道子午大道和行政中心前的韋郭路（長(zhǎng)安大道）。,3、地塊劣勢(shì),本案處于長(zhǎng)安區(qū)，大部分西安人仍把長(zhǎng)安當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下； 本案周邊配套不完善； 本案周邊形象欠佳； 本案周邊物業(yè)價(jià)格低廉； 本案項(xiàng)目地塊低洼不平，平整成本較大。,從項(xiàng)目周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目處于新長(zhǎng)安中心區(qū)的核心位置，周圍有西部大學(xué)城、長(zhǎng)安新行政中心等重大項(xiàng)目已在建或建成，項(xiàng)目應(yīng)立足周邊，最大限度的整合相關(guān)資源（尤其是教育、商務(wù)等高端資源），樹(shù)立起“復(fù)合地產(chǎn)”的模式，提升項(xiàng)目的附加值，塑造項(xiàng)目的唯一性、權(quán)威性和排他性。,四、企業(yè)篇,原創(chuàng)開(kāi)發(fā)，成就“五出”,1、企業(yè)概況,品牌： 長(zhǎng)安區(qū)本地的龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)，在長(zhǎng)安區(qū)有一定的影響力，但在西安缺少品牌度，影響有限； 經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ?成功開(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤(pán)，但規(guī)模有限，缺少中大盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)； 資本運(yùn)營(yíng)： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本以自有資金為主，缺少資本運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。,2、企業(yè)定位,房地產(chǎn)企業(yè)的四種類型： 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要以開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目； 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要以開(kāi)發(fā)商業(yè)（寫(xiě)字樓、商鋪）房地產(chǎn)項(xiàng)目； 產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，主要以開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)（廠房、開(kāi)發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目； 綜合性（城市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 從企業(yè)目前發(fā)展來(lái)看，建議長(zhǎng)建地產(chǎn)的企業(yè)定位為：為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。,3、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),長(zhǎng)建地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)：通過(guò)幾個(gè)戰(zhàn)略型項(xiàng)目的運(yùn)作，樹(shù)立企業(yè)在西安的知名度、品牌度和美譽(yù)度，使企業(yè)成為西安本地杰出企業(yè)的代表和典范。 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的途徑：,4、企業(yè)對(duì)外形象口號(hào),長(zhǎng)建地產(chǎn)對(duì)外的形象口號(hào)，建議： 長(zhǎng)久建筑 品質(zhì)生活,小 結(jié)：,從以上態(tài)勢(shì)分析，我們認(rèn)為，智慧城項(xiàng)目已經(jīng)具備了良好的天時(shí)與地利，如果在配合新的開(kāi)發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為公司的戰(zhàn)略性品牌項(xiàng)目，即有可能成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的引擎性項(xiàng)目。反過(guò)來(lái)，區(qū)域的升值將反過(guò)來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的價(jià)值，使項(xiàng)目達(dá)到轟動(dòng)性的效果。 天時(shí)：大西安形成；西安房地產(chǎn)升級(jí)換代。 地利：“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)，新長(zhǎng)安中心區(qū)的重要組成部分。,第二部分 發(fā)展思路,一、開(kāi)發(fā)理念 二、開(kāi)發(fā)模式,思路決定出路,一、開(kāi)發(fā)理念,在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的良好天時(shí)下，在西部大學(xué)城、長(zhǎng)安新行政中心等地利條件下，工作室建議，智慧城的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的路子，放棄過(guò)分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位，以城市運(yùn)營(yíng)和復(fù)合地產(chǎn)的全新開(kāi)發(fā)理念，創(chuàng)造出具有獨(dú)特個(gè)性的主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和城市功能區(qū)開(kāi)發(fā)模式。只有這樣，才能夠以城市和區(qū)域的“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“小車”，最大限度的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，才能夠引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！,開(kāi)發(fā)理念一：城市經(jīng)營(yíng)理念下的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng),大馬拉小車：從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的“小車”。 本案是“知識(shí)長(zhǎng)安”核心區(qū)的重要組成部分，是長(zhǎng)安區(qū)新居住、新生活形象的代表者，是西部大學(xué)城的重要配套項(xiàng)目 。通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)的有力抓手，爭(zhēng)取成為長(zhǎng)安區(qū)的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。,“做項(xiàng)目”，先要“做區(qū)域” 位于“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心位置，同時(shí)有毗連西部大學(xué)城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具有的特殊價(jià)值，如果把握得當(dāng)，將可能獲得常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目所沒(méi)有的政府、區(qū)域等資源，使項(xiàng)目獲得超出常規(guī)地產(chǎn)的能量。 對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講， 就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學(xué)城等區(qū)域高度來(lái)定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。,理念二：復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開(kāi)發(fā)住宅”的模式，應(yīng)站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將大學(xué)城的教育資源、新行政中心的新區(qū)資源和周邊現(xiàn)代化的區(qū)域商業(yè)配套資源三種核心資源與項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā)相結(jié)合，形成“教育+商務(wù)商業(yè)+住宅”的復(fù)合地產(chǎn)的全新開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)對(duì)教育、商業(yè)商務(wù)等軟環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)城市功能區(qū)，成為一個(gè)城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。,理念三：文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念,文化是持久的競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的根本是品牌競(jìng)爭(zhēng)，品牌競(jìng)爭(zhēng)的根本是文化競(jìng)爭(zhēng)。構(gòu)建獨(dú)樹(shù)一幟的文化品牌，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化的絕佳途徑。 我們?cè)谧鲰?xiàng)目的同時(shí)，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項(xiàng)目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。,做項(xiàng)目，要“做品牌”,品牌制勝 品牌競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)階段，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)固然重要，但是塑造品牌形象更為重要。我們要通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)傳播，首先建立項(xiàng)目品牌，然后通過(guò)項(xiàng)目品牌展示企業(yè)形象，從而樹(shù)立起企業(yè)在西安人心目中的品牌形象。通過(guò)本項(xiàng)目的操作，企業(yè)不但獲得利潤(rùn)，而且將獲得品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)和更多的機(jī)會(huì)。 通過(guò)項(xiàng)目品牌的運(yùn)作，帶動(dòng)企業(yè)品牌的升級(jí)，使企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。,理念四：新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)理念,新市鎮(zhèn)主義: 項(xiàng)目所在的長(zhǎng)安新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。項(xiàng)目提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來(lái)，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營(yíng)造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。,二、開(kāi)發(fā)模式,模式?jīng)Q定成敗,1、“主題地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式,建議項(xiàng)目注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過(guò)對(duì)周圍以及社區(qū)本身的教育概念提煉于挖掘，通過(guò)對(duì)社區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)視覺(jué)系統(tǒng)、營(yíng)銷推廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成 “大學(xué)城人文住區(qū)” “知識(shí)景觀新洋房” 的主題概念，旗幟鮮明地樹(shù)立教育主題地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。,從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張 從設(shè)計(jì)師的角度，主題概念是一種： 設(shè)計(jì)理念 從廣告公司的角度，主題概念是一個(gè)： 推廣靈魂,從銷售的角度，主題概念是一種： 營(yíng)銷理念 從物業(yè)管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種： 服務(wù)理念 從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種： 社區(qū)精神,項(xiàng)目主題概念的構(gòu)成,教育主題概念,知識(shí)景觀,學(xué)院住區(qū),社區(qū)教育 （幼兒為主）,知識(shí)景觀的營(yíng)造,這里所指的知識(shí)景觀主題，一方面是要營(yíng)造書(shū)聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過(guò)比較明顯的標(biāo)志性符號(hào)對(duì)社區(qū)已有景觀主題的提升和升華；另一方面是要形成面對(duì)大學(xué)生的時(shí)尚商業(yè)風(fēng)情街，構(gòu)造有大學(xué)城特色的知識(shí)景觀。 主動(dòng)參與到規(guī)劃路的建設(shè)中，將道路綠化景觀、學(xué)院主題景觀長(zhǎng)廊（教育名人的雕塑、格言和事跡）和商業(yè)街相結(jié)合，形成獨(dú)具大學(xué)城美麗與特色的知識(shí)景觀風(fēng)景線。 對(duì)商業(yè)街的規(guī)劃，在功能上盡量考慮書(shū)吧、音樂(lè)餐吧的需求，塑造有文化氣質(zhì)的風(fēng)情商業(yè)街。,社區(qū)教育主題的構(gòu)建,這里所指的社區(qū)教育主題，并不是如景園新世紀(jì)那樣的自己構(gòu)建國(guó)際學(xué)校，建立教育體系，設(shè)定教育標(biāo)準(zhǔn)。而是指要?jiǎng)?chuàng)造性地嫁接大學(xué)城尤其是陜師大的資源： 與陜師大聯(lián)辦社區(qū)里的幼兒園（可能的話還有小學(xué)）。充分利用師大的資源，形成強(qiáng)勢(shì)幼兒園品牌；另外，利用陜師大的教師資源聯(lián)辦特色幼兒（小學(xué)）教育，如：音樂(lè)班、美術(shù)班，成為教師的第二課堂，創(chuàng)辦西安市高素質(zhì)的幼兒特色教育，與幼兒園聯(lián)動(dòng)，成為社區(qū)吸引力的一張王牌。,學(xué)院住區(qū)的營(yíng)造,學(xué)院住區(qū)，一方面是指社區(qū)可面對(duì)幾所高校的中青年教師，打造屬于他們的文化家園；另一方面更是指學(xué)院氣質(zhì)的住宅品位和生活方式。 在戶型設(shè)計(jì)、建筑外立面以及園林小品等方面，要能夠體現(xiàn)知識(shí)階層儒雅的生活品質(zhì)。如：厚重不失質(zhì)感的建筑立面。,2、小鎮(zhèn)、街區(qū)（新市鎮(zhèn)）開(kāi)發(fā)模式,借鑒國(guó)外成熟的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)手法。注重街區(qū)式、鄰里型的居住形態(tài)與空間結(jié)構(gòu)，以豐富的色彩，親切的尺度（變化又統(tǒng)一的造型）再現(xiàn)風(fēng)情小鎮(zhèn)的風(fēng)格。 在特色上，采用接近自然的風(fēng)格，構(gòu)建富于情趣的可塑性空間，以居住者的體驗(yàn)為線索，推出“街區(qū)鄰里、庭院共享、休閑交往、文化廣場(chǎng)”的生活概念化、人文化社區(qū)，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感。,街區(qū)生活的構(gòu)成,三大要素： 社區(qū)視覺(jué)中心：帶有標(biāo)志性建筑物（在國(guó)外通常是教堂或鐘樓）； 社區(qū)鄰里中心：以社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心（在國(guó)外通常設(shè)有跳蚤市場(chǎng)和社區(qū)公園）； 一條風(fēng)情商業(yè)街：滿足社區(qū)、小鎮(zhèn)人日常交往、生活所需的商業(yè)店鋪。,萬(wàn)科的城市花園、金地的格林小鎮(zhèn)等都是這種小鎮(zhèn)生活的再現(xiàn)，是國(guó)內(nèi)最早借鑒歐洲街區(qū)生活的實(shí)例。目前，在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)被普遍認(rèn)可的形態(tài)，在西安還沒(méi)有項(xiàng)目能夠真正做到位。,1、戰(zhàn)略定位 2、主題定位 3、案名建議 4、形象定位,第三部分 項(xiàng)目定位,5、功能定位 6、市場(chǎng)定位 7、價(jià)格定位 8、產(chǎn)品定位,1、戰(zhàn)略定位,“知識(shí)長(zhǎng)安”超級(jí)引擎 大學(xué)城里的人文社區(qū),長(zhǎng)安區(qū)新形象“知識(shí)長(zhǎng)安”的代言者； 新長(zhǎng)安區(qū)的“名片”與“客廳”； 南部高格調(diào)居住、時(shí)尚居住的代言人； 新教育主題社區(qū)的代表者。,對(duì)長(zhǎng)安區(qū)來(lái)講，項(xiàng)目是,新長(zhǎng)安區(qū)知識(shí)長(zhǎng)安的代言者和形象展示中心，是知識(shí)長(zhǎng)安新形象的展示窗口； 是“知識(shí)長(zhǎng)安”的戰(zhàn)略抓手、超級(jí)引擎。項(xiàng)目與行政中心區(qū)、西部大學(xué)城服務(wù)中心區(qū)（未建的大學(xué)城中心配套區(qū)）、盛世商都共同構(gòu)成了長(zhǎng)安區(qū)的新中心，“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大加速長(zhǎng)安區(qū)新心臟的快速形成。 是西部大學(xué)城的重要配套和組成部分。項(xiàng)目的建設(shè)，將有助于西部大學(xué)城從各自為政的封閉院墻經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向開(kāi)放的、有機(jī)的大學(xué)城經(jīng)濟(jì)。,南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范； 是位于西部大學(xué)城里的高尚社區(qū)； 是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅格調(diào)的夢(mèng)想家園。,對(duì)西安來(lái)講，項(xiàng)目是,進(jìn)入西安主流市場(chǎng)的品牌性項(xiàng)目； 是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)安區(qū)的戰(zhàn)略性項(xiàng)目； 是企業(yè)品牌和開(kāi)發(fā)理念升級(jí)的關(guān)鍵性項(xiàng)目。,對(duì)長(zhǎng)建來(lái)講，項(xiàng)目是：,2、主題定位,人文社區(qū) 景觀洋房,大學(xué)城風(fēng)情小鎮(zhèn) 新街區(qū)優(yōu)雅生活,或,創(chuàng)新西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。 打造一個(gè)由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化格調(diào)小鎮(zhèn)！ 時(shí)尚的商業(yè)街區(qū)、高格調(diào)的教育商業(yè)配套和新型知識(shí)景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實(shí)的居住模式。,人文社區(qū) 點(diǎn)出項(xiàng)目地處濃郁的學(xué)院氛圍中，點(diǎn)出教育社區(qū)的主題概念； 代表新長(zhǎng)安區(qū)作為西安文教區(qū)的全新區(qū)域形象；用此概念，即代表了新長(zhǎng)安形象，又巧妙的脫掉了“長(zhǎng)安縣”樓盤(pán)的帽子。 代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達(dá)出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。,景觀洋房 景觀洋房，一方面區(qū)別與普通多層住宅；另一方面代表了不同于自然景觀為主的花園洋房的，以知識(shí)景觀、人文景觀為特色的新型文化洋房。,3、案名建議,關(guān)于本案的案名，最主要的是體現(xiàn)三大核心要素，即人文、教育和景觀；因此，案名建議采用：,智慧城,智慧城內(nèi)涵,智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育、社區(qū)運(yùn)動(dòng)、商業(yè)配套、社區(qū)景觀到社區(qū)人文環(huán)境的綜合性為知識(shí)階層量身訂造的新人文家園，其傳達(dá)的是一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅、時(shí)尚格調(diào)的全新生活方式。 概括起來(lái)，“智慧城”是由以下五部分支撐的：,智慧城的概念支撐,智慧城概念的延伸使用,作為項(xiàng)目核心概念的“智慧”，還可以延伸成為長(zhǎng)建開(kāi)發(fā)系列項(xiàng)目的品牌核心，形成“智慧”系列項(xiàng)目。 如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。,備選參考案名,學(xué)林雅居 慧園 智雅匯 英倫美郡 書(shū)香早城 書(shū)香秦渭,4、形象定位,知書(shū)知理知人生 慧人慧己慧天下,該形象定位充分表達(dá)了“智慧城”的新知、教育和文化的內(nèi)涵。 同時(shí)，該形象定位以知人生為目標(biāo)，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使項(xiàng)目境界超越了一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,形象示意,風(fēng)情小鎮(zhèn),5、功能定位,智慧城功能定位： 以法蘭西風(fēng)情為主題，集時(shí)尚商業(yè)、格調(diào)餐飲、高尚會(huì)所服務(wù)以及高品位居家于一體，體現(xiàn)高格調(diào)生活和樸實(shí)和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系的知識(shí)景觀新洋房社區(qū)。,項(xiàng)目的四大功能與構(gòu)成：,社區(qū)教育功能：以長(zhǎng)青藤學(xué)村為主要載體，擬與陜師大進(jìn)行聯(lián)合辦學(xué)，形成具有特色幼兒教育培訓(xùn)和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。 時(shí)尚商業(yè)功能：由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)服務(wù)中心構(gòu)成。風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)大學(xué)城的大學(xué)生的購(gòu)物、休閑需求，同時(shí)也滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。 商務(wù)交流功能：由酒店式會(huì)所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務(wù)員的商務(wù)、政務(wù)交流需求。 生活居住功能：由三個(gè)不同的居住功能組團(tuán)構(gòu)成，主要面向西安及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。,功能構(gòu)建,核心引擎之一：師大幼兒園,以社區(qū)幼兒園為主體，以特色幼兒教育為核心。 主要構(gòu)成： 藝術(shù)類教育音樂(lè)教育、美術(shù)教育； 特殊培訓(xùn)教育奧數(shù)班、文學(xué)班等。 建筑面積：1500-2000平米 位置：最好位于相對(duì)比較外向的區(qū)域，與會(huì)所形成建筑群。,運(yùn)作手段,學(xué) 校,新型教育學(xué)村,以品牌和實(shí)際成果全面提升西安幼兒教育的水平成為項(xiàng)目的有力賣(mài)點(diǎn),與陜師大進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立以特色教育為主體的,幼兒園概念提示,核心引擎之二：酒店式會(huì)所,將會(huì)所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向以長(zhǎng)安區(qū)公務(wù)員為主要對(duì)象的商務(wù)交流中心，并與項(xiàng)目的營(yíng)銷中心相結(jié)合。 主要構(gòu)成： 美食公園引進(jìn)在西安有影響力的餐飲品牌； 商務(wù)大堂 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所溫泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等 營(yíng)銷中心 建筑面積：5000平米左右,會(huì)所三區(qū),桌球室,桑拿,健身房,棋牌室,乒乓室,主題會(huì)所區(qū)、室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、泛會(huì)所區(qū)，全面提升居民生活素質(zhì)，引導(dǎo)全新生活模式。,6、市場(chǎng)定位,根據(jù)項(xiàng)目主題定位和功能定位，本項(xiàng)目將主要面向以下三大市場(chǎng)： 長(zhǎng)安區(qū)政府企業(yè)的接待、辦公、休閑街區(qū) 西安市，尤其是大學(xué)城教職工和高新區(qū)工作上班的中青年精英生活高地 10萬(wàn)大學(xué)生為主體的時(shí)尚潮流特區(qū),我們的客戶在哪里？,目標(biāo)客戶分析,圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析模型（目標(biāo)市場(chǎng)模型）,在本案的主流消費(fèi)群中，首先可以排除5個(gè)組群：高文化高收入的“頂級(jí)貴族階層”、高收入低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”，以及中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會(huì)底層”和低文化中收入的“普通市民階層” 。 因此，本案的主流消費(fèi)群由四個(gè)組群構(gòu)成： a型：中文化中收入的“高級(jí)白領(lǐng)階層”。 b型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”。 c型：中文化高收入的“社會(huì)精英階層”。 d型：高文化低收入的“前衛(wèi)時(shí)尚階層”。,認(rèn)同實(shí)惠、最大限度考慮接受價(jià)格 講究情調(diào)、居住品味、較多考慮合理性價(jià)比 強(qiáng)調(diào)居住文化 投資住宅，期待升值性 客戶群的需求與項(xiàng)目追求高品質(zhì)、低價(jià)位相當(dāng)契合?！案咂肺?、低價(jià)位”將成為目標(biāo)將有可能達(dá)到，成就項(xiàng)目的一大產(chǎn)品特質(zhì)。,客戶購(gòu)買(mǎi)心理分析,目標(biāo)客戶定位,本案目標(biāo)客戶群： 是追求文化品位的文教工作者、英倫風(fēng)情生活方式者、高科技工作者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。 本案目標(biāo)客戶群的年齡特征： 以3040歲的中青年消費(fèi)群為主導(dǎo)層次。 本案目標(biāo)客戶群的行為特征： 追求高品位的異域風(fēng)情生活，享受獨(dú)有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。,大學(xué)城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群 高新區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入人群 市區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入青年人群 省內(nèi)想進(jìn)入西安的人群 自由職業(yè)者。,首期客戶以地塊市區(qū)內(nèi)的時(shí)尚精英人士和自由職業(yè)者為核心，如：律師、藝術(shù)家、媒體記者與房地產(chǎn)。,我們的客戶來(lái)自：,目標(biāo)客源,目標(biāo)客戶群的描述,目標(biāo)客戶的選擇,選擇一：適應(yīng)市場(chǎng)。按照價(jià)格梯度推進(jìn)，我們只能賣(mài)給比長(zhǎng)安區(qū)老城區(qū)客戶收入稍微高一點(diǎn)的客戶群。但最大的瓶頸是公共交通的極度不發(fā)達(dá)。 選擇二：創(chuàng)造市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標(biāo)客戶群，年齡30-40歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場(chǎng)。,價(jià)格上主要從單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行控制。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中會(huì)有一個(gè)大概的總價(jià)計(jì)劃，明確自身的經(jīng)濟(jì)承受能力。 對(duì)于本項(xiàng)目首期，主力戶型在單價(jià)上與高新區(qū)的樓盤(pán)差800-1000元，鎖定在2700-2800元/平米；總價(jià)鎖定在30萬(wàn)之下，與高新區(qū)的樓盤(pán)正好差出一個(gè)車的價(jià)錢(qián)。 而到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的二、三期，由于區(qū)域配套和項(xiàng)目配套的完善，以及生活品質(zhì)的打造，產(chǎn)品價(jià)格將有可能提升為目前高新區(qū)的價(jià)格水平，即3800元/平米，甚至可以超越高新區(qū)的價(jià)格水平。,7、價(jià)格定位,8、產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目定位為一個(gè)花園式情景社區(qū)： 以6-7層的多層花園洋房為主； 11層的小高層和23的高層為輔；形成疏朗有致的社區(qū)結(jié)構(gòu)。,借鑒案例：上海萬(wàn)科寶山四季花城,1、地理位置： 上海市寶山區(qū)松蘭路 2、占地面積： 16.6532公頃 3、建筑面積： 19萬(wàn) 4、容積率： 1.06 5、綠化率： 35% 6、總戶數(shù)： 1534戶 7、產(chǎn)品構(gòu)成：56層多層 8、開(kāi)發(fā)時(shí)間： 2002-2004年,整個(gè)小區(qū)以多層為主，每個(gè)樓層為一梯兩戶設(shè)計(jì)，20多款房型可供選擇。 區(qū)內(nèi)建有3200平米左右的現(xiàn)代會(huì)所，餐飲、超市、健身設(shè)施等，5重智能化安保系統(tǒng)。 歐式過(guò)街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次分明。,寶山四季花城的社區(qū)配套,小區(qū)有獨(dú)立會(huì)所、河濱運(yùn)動(dòng)公園、開(kāi)設(shè)半室內(nèi)游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 寶山區(qū)中心小學(xué)； 附近地段幼兒園； 菜場(chǎng)、華聯(lián)超市、商業(yè) 步行街； 地段郵局、銀行、健橋醫(yī)院。,商業(yè)街：3300 平方米左右，陽(yáng)光咖啡吧、露天茶座等； 餐飲廣場(chǎng)和生活超市：1100 平方米左右； 會(huì)所：有游泳池、健身房等各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施；,四季花城首期,占地約17萬(wàn)平方米，社區(qū)被劃分為10個(gè)鄰里組團(tuán)，每個(gè)鄰里組團(tuán)都有1000余平米綠茵、兒童游樂(lè)天地，專屬于組團(tuán)內(nèi)160余戶人家。,借鑒案例二：杭州綠城桂花城,概況：總用地面積230畝，總建筑面積超過(guò)19萬(wàn)平方米，其中住宅面積15. 45萬(wàn)平方米，公共建筑面積1.6萬(wàn)平方米，容積率約為1.11，綠地率約為35.4%，戶均建筑面積達(dá)到137.6平方米，小區(qū)可容納住戶1123戶。 定位：高檔舒適型住宅園區(qū)，建筑以4-5層低層公寓為主要組團(tuán)，以低層公寓、電梯公寓、別墅為主。 建筑細(xì)部：四坡屋頂、清水磚墻。,會(huì)館實(shí)景,第四部分 規(guī)劃建議,一、規(guī)劃原則 二、規(guī)劃布局 三、公建規(guī)劃 四、景觀規(guī)劃 五、建筑設(shè)計(jì),一、規(guī)劃原則,1、土地的使用,本案地段位置處于主城區(qū)近郊，交通環(huán)境較為方便。緊鄰長(zhǎng)安區(qū)新行政中心和西安大學(xué)城，用地形狀基本為長(zhǎng)方形，較為規(guī)則，總用地面積約206畝。,2、規(guī)劃指導(dǎo)思想,智慧城項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想： 在滿足建立一個(gè)布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升樓盤(pán)的形象、品質(zhì)。 重點(diǎn)強(qiáng)化配套，如商業(yè)街、會(huì)所以及主題景觀的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。,3、總體差異、配套先行的原則,總體差異： 項(xiàng)目規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)等基本動(dòng)作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動(dòng)作上下功夫。尤其在社區(qū)配套，如酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園等，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場(chǎng)上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤(pán)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和具有鮮明個(gè)性的主題。 配套先行： 本案在配套的規(guī)劃上，要充分考慮配套先行，配套先熱的要求。在規(guī)劃上，要酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園放在社區(qū)相對(duì)開(kāi)放的區(qū)域，以利于在組團(tuán)還沒(méi)有形成的時(shí)候，先行投入使用。,二、規(guī)劃布局,1、社區(qū)骨架：“兩橫三縱三中心”,常青藤景觀長(zhǎng)廊,社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街（林蔭大道）,社區(qū)主入口景觀大道,子午大道社區(qū)形象軸線,綠化隔離帶景觀軸,社區(qū)中心,師大幼兒園,智慧運(yùn) 動(dòng)公園,酒店式 會(huì)所,一橫：社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街林蔭大道,盡早參與到社區(qū)東西向規(guī)劃路的建設(shè)中去，對(duì)規(guī)劃路的景觀、樹(shù)種、路燈等進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，用英倫風(fēng)情、著名學(xué)府雕塑為主題對(duì)整條道路進(jìn)行包裝。 規(guī)劃路景觀化：種植高大的喬木，形成一條林蔭大道。 商業(yè)街休閑化：把景觀小品、休閑長(zhǎng)廊與商業(yè)街鋪結(jié)合起來(lái)，形成一條休閑化、風(fēng)情化的商業(yè)街。,局部單體商業(yè),斷開(kāi)休閑空間,建筑錯(cuò)落有致,建筑形態(tài)各異,二橫：常青藤景觀長(zhǎng)廊,引入適當(dāng)規(guī)模的水景，重點(diǎn)保證英倫花園的景觀意向，在長(zhǎng)廊的其他部分，可以形成樹(shù)鎮(zhèn)、小型休閑廣場(chǎng)等景觀節(jié)點(diǎn)，與教育主題雕塑、景觀小品等元素有機(jī)結(jié)合，相映生輝。,三縱：子午大道、南北向主軸線和東部綠化隔離帶三條景觀軸,子午大道社區(qū)主形象軸線 在子午大道東側(cè)，規(guī)劃社區(qū)的形象主入口，并在建筑形態(tài)的安排上，充分考慮社區(qū)在子午大道上的景觀效果，將酒店式會(huì)所、社區(qū)主形象入口和高層建筑有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成有起伏的天際線，形成社區(qū)面向外部的形象景觀帶。,南北向社區(qū)景觀主軸線 與行政中心區(qū)中軸線相對(duì)應(yīng)，在社區(qū)中心形成以水景、長(zhǎng)廊等構(gòu)成的社區(qū)主景觀帶。并在北側(cè)一端設(shè)置標(biāo)志性的建筑物（鐘樓或教堂等），與行政中心區(qū)行政大樓和政府廣場(chǎng)相對(duì)應(yīng)。,社區(qū)景觀主軸線概念提示,教堂的概念提示,東部綠化隔離帶休閑運(yùn)動(dòng)景觀長(zhǎng)廊 在東部高壓走廊中，設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施、綠色公園，形成類似于南奧撒野公園的社區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑長(zhǎng)廊。,休閑帶概念提示,網(wǎng)球場(chǎng),籃球場(chǎng),休閑帶主要是為社區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)提供便利場(chǎng)所，可以設(shè)置網(wǎng)球、籃球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)器材等休閑設(shè)施，使運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口。,運(yùn)動(dòng)設(shè)施,三中心：酒店式會(huì)所、社區(qū)中心和英倫花園,酒店式會(huì)所：社區(qū)對(duì)外服務(wù)接待中心 將小型商務(wù)酒店、美食公園、社區(qū)會(huì)所和營(yíng)銷接待中心融合在一起，形成社區(qū)對(duì)外的服務(wù)接待中心。,酒店式會(huì)所景觀提示,酒店式會(huì)所概念提示,社區(qū)中心：社區(qū)內(nèi)部服務(wù)中心 在南北向主軸線與東西向景觀長(zhǎng)廊結(jié)合地帶，形成社區(qū)內(nèi)部的公共服務(wù)中心。,智慧運(yùn)動(dòng)公園：社區(qū)主題景觀 在小高層組團(tuán)，以運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（藍(lán)球、羽毛球等）、社區(qū)花園為主題形成小高層的景觀中心。,智慧運(yùn)動(dòng)公園的主題概念提示,2、社區(qū)布局：“十字形三組團(tuán)”,項(xiàng)目用地三面環(huán)路，東西兩側(cè)為城市主干道，南側(cè)為次干道。根據(jù)周圍環(huán)境條件、道路狀況和地塊條件將項(xiàng)目分為三個(gè)組團(tuán)，即三個(gè)區(qū)塊：,第一區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城心境,該組團(tuán)是項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)和形象區(qū)。以西南角的會(huì)所作為小區(qū)的標(biāo)志和一期開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)，內(nèi)部沿東西向規(guī)劃道路在小區(qū)南側(cè)形成特色的底層商業(yè)街區(qū)。這一區(qū)塊建筑以多層為主，適當(dāng)配置部分小高層。 強(qiáng)調(diào)中部的南北向軸線，作為與長(zhǎng)安區(qū)行政中心中軸線的延伸和呼應(yīng)，并以此軸線營(yíng)造整個(gè)小區(qū)的主景觀軸線和小區(qū)主入口的形象氛圍。,一期：主要賣(mài)點(diǎn)為酒店會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街（花街）和性價(jià)比等； 規(guī)模：8萬(wàn)平米左右 建筑形態(tài)：多層 容積率：1.5左右 占地：80畝 構(gòu)成：酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街一期、美食公園等配套項(xiàng)目等。,第二區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城心韻,該區(qū)塊是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的二期，也是項(xiàng)目提升區(qū)，利用社區(qū)主景觀帶的綠化景觀和內(nèi)部成熟的社區(qū)品質(zhì)，做一部分高端產(chǎn)品。 第二區(qū)塊（組團(tuán)）的主要賣(mài)點(diǎn)為社區(qū)中心和風(fēng)情商業(yè)街。,二期智慧城心韻： 建筑規(guī)模：12萬(wàn)平左右 建筑形態(tài)：多層洋房、景觀小高層 容積率：22.2 占地：86畝 構(gòu)成：社區(qū)主景觀長(zhǎng)廊、社區(qū)中心（鐘樓）、幼兒園。,第三區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城心聲,該區(qū)塊是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最后一期，是項(xiàng)目的成熟開(kāi)發(fā)區(qū)；主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是高層和小高層。 第三區(qū)塊（組團(tuán)）主要賣(mài)點(diǎn)為智慧運(yùn)動(dòng)公園和成熟社區(qū)。,三期智慧城心聲： 建筑規(guī)模：10萬(wàn)平左右 建筑形態(tài)：點(diǎn)式高層、板式小高層 容積率：3.5左右 占地：40畝 構(gòu)成：soho公寓。,3、組團(tuán)布局： “點(diǎn)線結(jié)合，圍而不合”,目前西安樓盤(pán)多層布局多以線性布局為主，建筑的組團(tuán)圍合比較呆板和封閉。 建議在項(xiàng)目樓盤(pán)組團(tuán)布局中，增加部分的點(diǎn)式多層，與線性布局相結(jié)合，既增加多層建筑的品質(zhì)（可以做到房間全明），也豐富樓盤(pán)內(nèi)組團(tuán)形式。,4、空間層差布局：“低、中、高”,項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層應(yīng)該有序分布，避免形成單調(diào)的多層區(qū)和高層區(qū)，從而影響營(yíng)銷。多層和高層各有優(yōu)劣。 如項(xiàng)目首期可考慮由南到北按照6層、12層、18層建筑的搭配，可以形成極佳的建筑空間景觀，從而使建筑以及建筑組合本身就是景觀的格局。,在保證均好性的前提下，通過(guò)多層、小高層、高層的有序空間層差布局，既提高樓盤(pán)整體品質(zhì)，又能有效避免高層劣勢(shì)，促進(jìn)營(yíng)銷。,5、重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì),入口位置： 小區(qū)主入口南側(cè)規(guī)劃路中段位置 ，主要是步行入口； 小區(qū)主形象入口子午大道一側(cè)中段位置，因此，在子午大道一側(cè)設(shè)立小區(qū)的主形象入口； 小區(qū)車行主要出入口西側(cè)和東側(cè)入口，確定將西側(cè)和東側(cè)入口作為車行主要出入口，中部主入口為主要步行入口。主入口結(jié)合商業(yè)街整體設(shè)計(jì)，要有開(kāi)合收放，在主入口處形成一小開(kāi)放型廣場(chǎng)。,小區(qū)路網(wǎng)及停車形態(tài) 小區(qū)道路設(shè)計(jì)按照人車分流原則， 小區(qū)內(nèi)部盡量不見(jiàn)車行。西側(cè)利用高層地下設(shè)置停車庫(kù)，從西側(cè)入口直接進(jìn)地下；東側(cè)利用地下和室外及東側(cè)道路高壓走廊綠化帶設(shè)置停車場(chǎng)；中部考慮地面及外部道路沿線停車。,建筑風(fēng)格建議：,知識(shí)景觀住區(qū) 浪漫法式風(fēng)情 我們?cè)陧?xiàng)目建筑風(fēng)格中建議突出項(xiàng)目的文化意蘊(yùn)和人文內(nèi)涵，打造一種精致典雅、品格高尚的住區(qū)。 建筑風(fēng)格偏于西式，但不具像于單一的型制特征，而強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔為主，只突出屋頂、線腳、陽(yáng)臺(tái)等細(xì)部，蘊(yùn)涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過(guò)黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤(pán)的雅致氛圍。,三、公建規(guī)劃,1、會(huì)所,會(huì)所的選址 項(xiàng)目酒店會(huì)所以子午大道轉(zhuǎn)角會(huì)所為主，會(huì)所面積在4000-5000平方米左右。,建筑風(fēng)格： 與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，體現(xiàn)典雅高尚的特征，建筑以三層為主，局部可以高起，形成整個(gè)小區(qū)建筑的經(jīng)典標(biāo)志。 建筑立面： 會(huì)所建筑立面亦應(yīng)簡(jiǎn)潔，色彩要穩(wěn)重典雅。立面通過(guò)空間的圍合轉(zhuǎn)折錯(cuò)落產(chǎn)生豐富的層次。 建筑平面： 小區(qū)會(huì)所空間布局適應(yīng)轉(zhuǎn)角地形，既要起到標(biāo)志性建筑作用，又要能引導(dǎo)客流到規(guī)劃路的商業(yè)街區(qū)。,會(huì)所功能： 本案的會(huì)所，不同于普通住宅區(qū)的會(huì)所，它是小型商務(wù)酒店、社區(qū)會(huì)所和商務(wù)會(huì)客以及營(yíng)銷接待中心融為一體的公共空間。在空間結(jié)構(gòu)上，與先期臨時(shí)的美食公園連在一起。,會(huì)所功能構(gòu)成表,續(xù)上表,2、風(fēng)情商業(yè)街（時(shí)尚花街）,建筑風(fēng)格要求： 商業(yè)街建筑與小區(qū)大門(mén)統(tǒng)一設(shè)計(jì)，風(fēng)格以文化性休閑購(gòu)物氛圍為主，整體與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，形成整個(gè)小區(qū)建筑主題門(mén)面標(biāo)志。 建筑立面要求： 建筑立面簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重、典雅。立面二層空間盡量后退，形成觀景露臺(tái)，并減少對(duì)街道的壓抑感。 建筑平面要求： 商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計(jì)。建筑在沿街長(zhǎng)向空間可以結(jié)合建筑單元的錯(cuò)合做轉(zhuǎn)折退讓，形成小的“u”形商業(yè)廣場(chǎng)。豐富商業(yè)街的空間特色。,商業(yè)街概念提示,風(fēng) 情 商 業(yè) 街 功 能 構(gòu) 成 表,3、室外公共活動(dòng)設(shè)施,西部區(qū)塊設(shè)施： 以休閑運(yùn)動(dòng)為主，設(shè)置游泳池、河畔健康步道、鵝卵石道（足下按摩帶）、健身器械場(chǎng)地、網(wǎng)球場(chǎng)、半場(chǎng)籃球場(chǎng)兼做羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)地。 東部區(qū)塊設(shè)施： 以休閑賞游為主，結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)置緩步徑、風(fēng)雨廊、觀景亭等。另外設(shè)少量戶外兒童游樂(lè)設(shè)施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。,步行入口中軸： 既是景觀大道，小區(qū)的標(biāo)志性大道，同時(shí)也是一個(gè)以活動(dòng)廣場(chǎng)為核心的小區(qū)的活動(dòng)帶，活動(dòng)廣場(chǎng)上定期舉辦小區(qū)活動(dòng)。,四、景觀規(guī)劃,1、環(huán)境條件的利用和處理,項(xiàng)目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容：硬件條件和軟件條件。 硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如西側(cè)臨近主干道并且有30米綠化區(qū)域可以營(yíng)造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂(lè)、宣傳等空間。 軟件條件利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學(xué)城的消費(fèi)需求，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展中予以考慮。,2、總體園林風(fēng)格訴求,建筑與景觀的融合統(tǒng)一 強(qiáng)調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)景觀的處理還比較簡(jiǎn)單。大多是綠化和初級(jí)造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。在本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒漢中民居庭院特色，實(shí)現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營(yíng)造社區(qū)的居家環(huán)境氛圍