2007年醴陵市中央商業(yè)廣場營銷總體方案.ppt

中央商業(yè)廣場營銷總體方案湖南金榮企業(yè)集團(tuán)2007年4月28日目錄營銷體系框架營銷總體思路招商總體方案銷售總體方案營銷推廣計(jì)劃項(xiàng)目營銷背景背景1：金榮商業(yè)地產(chǎn)品牌之作本項(xiàng)目是金榮集團(tuán)第一個(gè)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對金榮品牌及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的形成意義重大。背景2：商業(yè)部分肩負(fù)贏利重任由于地價(jià)高企，商業(yè)部分是本項(xiàng)目重要利潤來源，能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分最大化利潤將直接關(guān)乎本項(xiàng)目的整體贏利水平。背景3：醴陵市商業(yè)地產(chǎn)第一盤本項(xiàng)目是醴陵市有別于散鋪的第一個(gè)品牌整合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目SHOPPINGMALL，由此打響該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)占位競爭的第一槍，示范效應(yīng)強(qiáng)，且具有非常好的新聞?lì)}材，需要在營銷中善用。背景4：醴陵市商鋪投資回歸理性文化廣場項(xiàng)目針對中小實(shí)力投資客的虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪銷售市場反饋不錯(cuò)，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪仍成為實(shí)力投資型客戶主流投資品種，對本項(xiàng)目是一個(gè)利好。背景5：規(guī)范操作與商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的矛盾品牌塑造，在廣告宣傳、投資模式設(shè)計(jì)等營銷環(huán)節(jié)中應(yīng)以相關(guān)法律法規(guī)為前提，避免違規(guī)營銷影響金榮品牌美譽(yù)度，而商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際銷售中存在太多的擦邊球行為。背景6：企業(yè)的當(dāng)?shù)卣稳嗣}資源當(dāng)?shù)刎S富的政治人脈關(guān)系是金榮重要的資源，其中有豐富的商戶，也有具有良好投資能力的潛在投資型客戶資源，如能善用將對本項(xiàng)目的招商和銷售有很大幫助。背景7：“舊城改造”之概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義醴陵市是金榮未來幾年中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的最重要的區(qū)域之一，打造“中央商業(yè)（勵(lì)節(jié)路）板塊”以及由此帶來的商業(yè)人氣預(yù)期將同樣是本項(xiàng)目的重要營銷背景。重要營銷命題命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系有“商”才為“鋪”，招商是否成功、進(jìn)駐商戶是否有持久市場生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營銷的重要前提。本項(xiàng)目應(yīng)重視“招商”與“銷售”的重要因果關(guān)系。命題2：招商時(shí)機(jī)的選定關(guān)于招商時(shí)機(jī)的選定。商業(yè)招商是一個(gè)周期相對長的營銷工作，尤其是著名品牌的談判。但一旦突破著名品牌，將形成強(qiáng)大羊群效應(yīng)。因此在招商過程中，如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵。命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定關(guān)于商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定。一個(gè)很重要的規(guī)律是：商業(yè)開業(yè)是商鋪銷售的墳?zāi)?！因此，除非對商業(yè)一開業(yè)就能形成洶涌人潮有100%的把握，否則應(yīng)當(dāng)在開業(yè)之前消化90%以上可售單位。如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)營銷目標(biāo)？命題4：商業(yè)經(jīng)營推廣對項(xiàng)目的價(jià)值提升在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營決定價(jià)值！”是根本價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目未來預(yù)期不錯(cuò)，但目前商業(yè)人氣十分薄弱，如何建立市場信心，除了品牌之外，還必須從商業(yè)經(jīng)營角度落足功夫，整合各種社會(huì)資源，提升未來商業(yè)價(jià)值。命題5：商業(yè)與住宅營銷的“統(tǒng)一對立”關(guān)系本項(xiàng)目商業(yè)與住宅同步銷售，但在項(xiàng)目命名、形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣、銷售模式及銷售接待中卻不盡相同，如何解決其“統(tǒng)一對立”關(guān)系，非常重要。命題6：營銷人員的“金榮化”作為一線員工，營銷人員將成為項(xiàng)目形象代言人，如何將營銷人員在規(guī)范基礎(chǔ)上“金榮化”，是合作過程中需要積極探討并制訂規(guī)則的重要事項(xiàng)。營銷體系框架醴陵市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目可行性研究商業(yè)規(guī)劃方案項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目商業(yè)營銷體系項(xiàng)目住宅營銷體系商業(yè)招商模塊商業(yè)銷售模塊整合推廣體系經(jīng)營運(yùn)作管理體系營銷總體思路商業(yè)策劃與招商在前操盤階段性控制放量多渠道多方式營銷全程整合營銷推廣全程專業(yè)經(jīng)營管理4S無憂物業(yè)服務(wù)招商總體方案重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商節(jié)奏及招商策略概要業(yè)態(tài)組合定位及租金定位商戶資質(zhì)審核策略重要招商促銷策略概要重要節(jié)點(diǎn)-開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年6月份開始拆遷2007年11月16日奠基儀式2007年11月18日主力店進(jìn)駐2007年11月28日內(nèi)部認(rèn)購2008年1月1日開盤2009年1月中央商業(yè)廣場開街重要節(jié)點(diǎn)-招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)1.確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策-2007年10月15日前2.完備招商物料及法律文件-2007年11月15日前3.整合第三方資源-2007年11月30日前4.突破主力商家招商（包括綜合超市、電器、家居廣場、鞋城、主力酒樓及娛樂城等）-2007年10月5.全面展開招商工作-07年