2010年上海閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案.ppt

SInnovation+Execution閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案第一部分項(xiàng)目研究與分析項(xiàng)目情況分析對項(xiàng)目基本情況進(jìn)行梳理；區(qū)域市場分析充分考量區(qū)域市場情況，以便對項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行精準(zhǔn)定位；競爭市場分析從差異化角度考慮項(xiàng)目未來定位；第二部分定位&建議項(xiàng)目定位建議業(yè)態(tài)組合建議第一部分項(xiàng)目研究與分析項(xiàng)目情況分析區(qū)域市場分析競爭市場分析項(xiàng)目名稱：麗華商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目類型：區(qū)域內(nèi)綜合商業(yè)廣場項(xiàng)目商業(yè)總體量：30922平方米工程進(jìn)度：建筑體已經(jīng)基本完工，內(nèi)部格局尚未劃分開發(fā)目標(biāo)：有自身商業(yè)特色；良性運(yùn)營，提升商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值；獲得較好的開發(fā)收益本案項(xiàng)目目前沒有較好的展示面，項(xiàng)目周邊道路均被建筑物遮擋，對招商不利；進(jìn)入周邊的道路基本屬于快速通道，不利于人流聚集；目前本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)較為獨(dú)立，且商業(yè)建筑陳舊單一，僅憑項(xiàng)目一己之力較難聚集商氣，并對現(xiàn)有商業(yè)檔次進(jìn)行提升。項(xiàng)目東側(cè)被愛博家具城嚴(yán)重遮擋愛博菜市場嚴(yán)重影響項(xiàng)目未來檔次項(xiàng)目西邊為大型社區(qū)愛博家園可視性關(guān)系項(xiàng)目位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)內(nèi)，虹橋交通樞紐站核心的邊緣位置，大型社區(qū)愛博家園內(nèi)；雖然距離虹橋交通樞紐站僅2公里，但區(qū)域能夠給本項(xiàng)目帶來的商業(yè)價(jià)值及人氣顯然較弱；愛博家園為經(jīng)濟(jì)適用房，從而決定了能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來的客戶群體消費(fèi)能力較弱；目前虹橋交通樞紐站內(nèi)即將建成的商業(yè)項(xiàng)目已形成其獨(dú)有的商業(yè)形象及價(jià)值，且距項(xiàng)目有一定距離，借勢有一定難度；隨著周邊商業(yè)項(xiàng)目的建成，未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍將有所增加，但競爭態(tài)勢有所加??；位置及區(qū)域關(guān)系與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)的距離從下圖看，本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施僅愛博家具建材城，緊貼本項(xiàng)目的東側(cè)；未來大體量的購物中心位于本項(xiàng)目的北面，距離本項(xiàng)目僅一路之隔；進(jìn)入本項(xiàng)目不完善的道路，使得本項(xiàng)目地理位置較為獨(dú)立，不利于項(xiàng)目的發(fā)展虹橋樞紐中心良華購物廣場本案愛博家具建材城漢庭酒店金古源娛樂中心醫(yī)院學(xué)校賓館項(xiàng)目所處的公交站點(diǎn)名稱為愛博家園，周邊公交線路較少，進(jìn)入?yún)^(qū)域的公交線路僅華漕2路，其余公交線路均要到華翔路，距離本項(xiàng)目約1公里左右；而軌道交通均位于虹橋公交樞紐站內(nèi)，軌交2號線虹橋火車站站于今年7月1日開站，而軌交十號線將于今年10月份通車；公共交通系統(tǒng)虹橋機(jī)場樞紐中心磁懸浮列車L2、L10城際高鐵華