中國房地產(chǎn)價格走勢回顧與趨勢分析.doc

中國房地產(chǎn)價格走勢回顧與趨勢分析一價格回顧2007年前三季度，住宅價格上升趨勢有所加快。全國70個大中城市房屋銷售價格累計(jì)平均上漲6.7%，其中深圳漲幅第一，為15.7%；北海市居第二，為12.1%；北京位列第三，為10.1%。70個大中城市二手住宅價格前三季度上漲6.6%。大家知道從98年以來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一個高潮，都達(dá)到了前所未有的高潮是2007年。在2007年，中國大中城市的房價終于從個別區(qū)域上漲過渡到普漲階段，消費(fèi)者的心態(tài)也隨著房價變動而發(fā)生著微妙的變化，在7月份之前，消費(fèi)者的房地產(chǎn)買入信心值隨著房價上漲而上升，但是在7月之后，房價升幅超過了普通百姓的心理承受和實(shí)際承受能力，同時消費(fèi)者也開始傾向于認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)在失去其投資價值，買入信心值開始隨著房價的上升而下跌，最終在年末國家宏觀調(diào)控趨勢日趨明朗的背景之下，以88.1的最低值收官。2007年哪些因素是使國內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長的呢？（一）是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，這是構(gòu)成房價上漲的主要原因，也是最基本的原因。（二）居民收入水平的提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高的要求。住宅檔次的提高，使得住宅建設(shè)成本增加，帶來了房價的上漲。（三）近幾年房屋供應(yīng)量的相對減少也是促使房價上漲的一個因素，部分城市對個人買房需求估計(jì)不足，新建商品住宅供不應(yīng)求。從總量上看，房子供應(yīng)量在增加，但比不上市場需求量的增加。土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年、2005年北京公開出讓土地分別是546萬平方米、433萬平方米，均是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬平方米，僅是當(dāng)年銷售面積的36%。（四）是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。這也是全國房價上漲的原因之一。（五）個別發(fā)展商為了追求更大的利潤，大肆進(jìn)行市場炒作，炒入世、炒申奧，各種炒作概念層出不窮，誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行不合理的住房投資，在一定程度上也拉動了房價的上漲。其中，有些人為因素造成的房價上漲是不正常的，如概念炒作、地價升高等。但到2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。二趨勢分析2008年11月11日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%，這已是第九個月出現(xiàn)環(huán)比下降。而從新建住房銷售價格看，深圳同比大跌了15%，繼續(xù)占據(jù)跌幅榜首位。數(shù)據(jù)顯示，新建住房銷售價格同比上漲1.8%，漲幅比9月低2.1個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降0.3%。分地區(qū)看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：?？?3.6%、銀川9.8%、溫州8.4%、金華8.1%和丹東7.5%；同比價格下降的城市有11個，主要包括：深圳-15.0%、廣州-7.4%、重慶-3.5%、昆明-2.9%和惠州-2.8%。環(huán)比價格上漲的城市有21個，主要包括：湛江1.9%、溫州1.0%、長春、貴陽和西寧均為0.8%；環(huán)比價格下降的城市有35個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳-2.5%、廣州-1.8%、桂林-1.4%、廈門-1.2%和襄樊-1.1%。90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比漲幅在1%以上的城市有3個，包括：湛江3.6%、濟(jì)寧2.0%和溫州1.2%；環(huán)比價格下降的城市有32個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳-2.8%、大理-1.8%、廣州-1.7%、南充-1.4%和廈門-1.1%。早去年在三月份，溫家寶總理預(yù)言般指出2008年可能是中國經(jīng)濟(jì)最為困難的一年。國家宏觀房地產(chǎn)政策收緊，終于使連續(xù)數(shù)年高速增長的房地產(chǎn)市場慢下了腳步。2008年我國主要城市房地產(chǎn)市場普遍低迷，出現(xiàn)供過于求、產(chǎn)品滯銷的局面，業(yè)界稱之為拐點(diǎn)。一線城市房地產(chǎn)市場降價銷售已經(jīng)成為眾多發(fā)展商的普遍選擇。最近，美國金融危機(jī)愈演愈烈，導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使世界經(jīng)濟(jì)秩序由熱變冷。世界金融變局對中國經(jīng)濟(jì)的影響日益明顯，讓高速增長中的中國經(jīng)濟(jì)得以放慢腳步，各行各業(yè)都面臨選擇和放棄，面臨升級和改造。國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期，金融海嘯影響下中國房地產(chǎn)價格面臨的“新拐點(diǎn)”。在未來一兩年，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨宏觀金融政策加速緊縮，稅收“民松企緊”的趨勢。除個別地區(qū)外，房地產(chǎn)市場投資下行是必然趨勢，房價會繼續(xù)下跌，可能會持續(xù)一段時間，但在政府的有力調(diào)控下不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，進(jìn)而全面回暖，可能需要到2010年以后。理由如下：（一）中國為了抵抗這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國務(wù)院出臺的擴(kuò)大內(nèi)需“十項(xiàng)措施”，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，直接和間接地有利房地產(chǎn)市場。擴(kuò)大內(nèi)需，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入不斷增加，城市化進(jìn)程加快，人們會對生活環(huán)境有改善要求，房地產(chǎn)市場存在剛性需求，人們便有買房意愿強(qiáng)烈，對房價具有一定的支撐。這在一定程度上會刺激房地產(chǎn)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，進(jìn)而全面的回暖。（二）目前，從中央到地方政府已表態(tài)要對房地產(chǎn)市場伸出援手，貨幣政策也進(jìn)一步放松，但對于房地產(chǎn)資金壓力的緩解十分有效。而為了及時穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，中央政府在出臺相關(guān)政策的同時，也開始要求開發(fā)商主動調(diào)整以適應(yīng)當(dāng)前市場形勢。在信貸方面將會逐步寬松，估計(jì)趨緊的房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面可能也會放松，有助于住房保障投資。（三）中國政府在中共“十七大”之后將會按照建立“和諧社會”的總要求，改變過于溫和寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，逐步放棄房地產(chǎn)支柱地位政策（已實(shí)施八年），以避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)和社會危機(jī)（房奴問題）的發(fā)生，避免國家長期競爭力的降低，推進(jìn)城市化的進(jìn)程和可持續(xù)發(fā)展，今后不再把“老百姓的買房錢”，作為提高政府財政收入的“支柱地位”來源、作為讓極少數(shù)人暴富的源泉，也有利于反腐敗（官商勾結(jié)問題）。中國未來還會出重手調(diào)控房地產(chǎn)市場，具體措施包括大幅加大稅收幅度（例如提高土地增