“三葉數(shù)碼城”項目分析.doc

賞心悅目?？谛戮坝^“三葉數(shù)碼城”項目分析一、前言“三葉數(shù)碼城”位于南海大道和海墾路交界處，由海南省農(nóng)墾總局牽頭，海南三葉集團、海南銀森實業(yè)等六大投資機構攜手投入巨資，總規(guī)劃占地面積約400畝，由八個開發(fā)區(qū)域組成，總建筑面積近47萬平方米。這八個開發(fā)區(qū)域分別為海南GSP物流商城、藝展中心、國際大賣場、三葉數(shù)碼科技大廈、三葉數(shù)碼時代城、三葉商務酒店、三葉水榭和三葉數(shù)碼學園。該項目迎合了省政府提出的非典過后建設海南“藥谷”和“健康島”的品牌概念，在市政府和投資商雄厚的資金實力推動下將于三年內(nèi)分三期全面建成，這里將成為海口市乃至海南省的“藥谷”中心。故此大量實力投資者已經(jīng)介入各項開展。二、區(qū)域格局分析?？谑修r(nóng)墾區(qū)的建設日新月異，經(jīng)濟增長分秒可計，政府的有力支持和良好的創(chuàng)業(yè)氛圍招致越來越多的商家到此尋求商機，他們以各種各樣的經(jīng)營理念投資發(fā)展，營造出一派爭先恐后的場面。戰(zhàn)略眼光是商家最好的資本，近一年來，不少有識之士紛紛把目光投住到該地區(qū)一個風格獨具、民風古樸的“三葉數(shù)碼城”上，它就處于被全省人們所熟知的農(nóng)墾區(qū)內(nèi)。可以說，這片土地是?？谑凶詈笠粔K尚未開發(fā)的成規(guī)模、有歷史文化底蘊的處女地，其蘊涵的經(jīng)濟價值無法估算?！叭~數(shù)碼城”是把南海大道和海墾路緊緊的聯(lián)系在一起。南海大道作為?？谑械囊患壷鞲傻?，它通過紅城湖連接海府路，直接通向國興大道，從東、西向橫穿整個海口市；這樣，在無形中就成了?？谖磥淼闹休S線，而“三葉數(shù)碼城”正是這條中軸線上的軸心，這不是單純的從地理意義上而言，從商業(yè)角度而言，往東，是以愛晚亭、福滿樓為代表的近二十家餐飲業(yè)組成的“飲食一條街”和廣州本田、豐田、沃爾沃、風神、馬自達、奧迪等十多家汽車“4S”專賣店，還有規(guī)劃中的10萬平方米的亞洲豪苑，京江廣場，美國工業(yè)村、保稅區(qū)、三葉制藥廠等等；往西，直通省羅牛山組團、港澳開發(fā)區(qū)、“?？谒幑取焙屠铣枪I(yè)開發(fā)區(qū)；所以，南海大道是集科研、工業(yè)生產(chǎn)、商品流通、飲食娛樂為一體的多業(yè)態(tài)復合商圈。不僅如此，商業(yè)類物業(yè)有賴于人氣襯托，它周邊的人口和購買力也是相當強的，所屬龍華區(qū)的常住人口和外來人口約為30萬人，囊括的大規(guī)模中、高檔住宅小區(qū)十余個，如錦繡京江、京江花園、亞洲豪苑、金盤創(chuàng)業(yè)新村、四季華庭、昌茂花園、現(xiàn)代花園等；同時，周邊地區(qū)企、事業(yè)單位眾多，有省市電視臺、海南日報、海口晚報以及四大國有商業(yè)銀行。由此可見，南海大道及周邊地區(qū)的整體商圈已逐漸成熟，而“三葉數(shù)碼城”的軸心位置正所謂黃金焦點，商機無限。海墾路是海南農(nóng)墾在?？诘母鶕?jù)地，這里有著農(nóng)墾最大的生活區(qū)，甚至也可以說，這是?？谧畲蟮纳顓^(qū)，海墾路兩邊分布著農(nóng)墾系統(tǒng)的兩個大居民區(qū)，算下來，也有2萬人口。除此之外，周邊還會集了金山小區(qū)、誠信花園、華僑新村等大型高檔社區(qū)，人氣豐旺?？墒?，放眼望去，整個海墾路上竟然沒有一家成規(guī)模的銀行機構進駐，這樣具有規(guī)模性的資金流量沒有一家金融機構來進行管理，實屬遺憾。和“三葉數(shù)碼城”正面相對的就是?？诒６悈^(qū)，也位于南海大道，于1992年10月21日經(jīng)國務院批準設立，1993年4月13日開關運行，面積193公頃。是由海關實行監(jiān)管，借鑒國際上自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū)的模式，創(chuàng)造優(yōu)美完善的投資環(huán)境，發(fā)展出口加工業(yè)、保稅倉儲、國際貿(mào)易、商品展示、金融保險、信息咨詢等業(yè)務的特殊區(qū)域。是中國對外開放程度最大、政策最優(yōu)惠、手續(xù)最便捷的自由貿(mào)易區(qū)之一。海口保稅區(qū)自建區(qū)以來，已累計完成基礎設施投資4.08億元人民幣，基本完成了基礎設施建設。建好的標準廠房、倉儲設施面積22萬平方米，80%已投入使用。目前一批投資億元人民幣以上的技術密集型、高附加值的工業(yè)項目已陸續(xù)動工在建。截止2001年12月，累計批準入?yún)^(qū)的中外企業(yè)510家，其中外商投資企業(yè)97家，注冊資本23758萬美元，協(xié)議投資總額63864萬美元。?？诒６悈^(qū)已進入實質性發(fā)展階段。同樣和“三葉數(shù)碼城”相對的還有海南汽車集團有限公司受讓?？诒６悈^(qū)土地規(guī)劃建設的汽車工業(yè)園。海汽集團此次受讓土地共畝，土地轉讓金額近億元人民幣。海汽集團將在這塊土地上投資億元人民幣，從今年一季度開始全面動工興建集車體、涂裝、總裝等四大工藝及現(xiàn)代物流中心、辦公園區(qū)為一體的新整車廠和零部件園區(qū)。新整車廠年產(chǎn)能力為萬輛。計劃到年全面完成建設。屆時，整個海汽集團將年產(chǎn)汽車萬輛，銷售收入達億元。與海汽集團同時在受讓的還有家企業(yè)，分別是浙江萬向、廣州慶成、天津宇傲、蘇州萬達等家國內(nèi)知名公司及信昌機械等家外資公司。它們都是海汽集團零部件配套廠家，將在畝土地中的畝范圍內(nèi)建設自己的生產(chǎn)企業(yè)，構成海汽集團龐大的零部件配套體系。（據(jù)介紹，海汽集團年生產(chǎn)汽車萬多輛，銷售汽車萬輛，銷售收入達億元，上繳各項稅收億元，成為中國汽車工業(yè)的一匹黑馬。目前海汽產(chǎn)品在全國汽車市場中的份額約為，預計汽車園全面建成之后，將占據(jù)全國汽車市場的份額。）從整個“三葉數(shù)碼城”的周邊人氣來看，是相當充足的，其交通上的便利、快捷的優(yōu)勢和大規(guī)模的資金流量的運作是其它任何地區(qū)都無法企及的。三、政府策動及社會效益分析市場的開拓勢在必然，但由于90年代海南泡沫經(jīng)濟的陰影仍然存在，導致消費者仍未有足夠的信心。若然政府帶頭加大對外宣傳的力度，相信效果會截然不同，房產(chǎn)市場的復蘇是指日可待的事情。三葉數(shù)碼城的正式推出，引起了全省的關注。它是省政府打造“藥谷”計劃的重要組成部分之一，是?？谑?003年重點開發(fā)項目，政府還提供了稅收、市政配套、道路交通等方面一系列的優(yōu)惠政策，也成為吸引島外客商、省內(nèi)其它市縣消費市場及當?shù)鼐用竦牧咙c。如此的重視，使得整個三葉數(shù)碼城在全省更廣泛的范圍得到認可，整個消費市場將會得到進步擴大?！叭~數(shù)碼城”建設的社會效益：1、基礎設施配套更加完善作為一個富有現(xiàn)代感的新生型城市社區(qū)，三葉數(shù)碼城特別注重環(huán)保及科技元素的注入，善于吸收多元化信息，是集科研、商貿(mào)、住宅、教育及飲食娛樂為一體的“全智能”社區(qū)。2、增加當?shù)氐慕?jīng)濟效益項目建設地的“臟、亂、差”現(xiàn)象已開始對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了防礙作用，改建完全符合?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃，勢在必行。因此，“三葉數(shù)碼城”不僅有利于農(nóng)墾的經(jīng)濟發(fā)展，還能帶動整個龍華區(qū)，乃至整個?？谑泻Ｄ鲜〉慕?jīng)濟發(fā)展。直接影響著?？诔鞘猩虡I(yè)布局走出狹小的區(qū)域，為現(xiàn)代城市建設開創(chuàng)一種新模式。3、將成為?？诘挠忠淮罅咙c地處南海大道與農(nóng)墾路連接點，不僅為?？谑薪ㄔO增加新景觀，而且可以進一步完善該地區(qū)的服務功能。4、與海口的城市建設方向相一至目前，?？谑信f城區(qū)改造工作仍比較困難，因此城市的開發(fā)重心開始南移?！叭~數(shù)碼城”的建設規(guī)劃和?？诘某鞘薪ㄔO方向不謀而合。5、增加政府的財政稅收“三葉數(shù)碼城”項目必定會給當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展注入新的活力，為上家?guī)砀嗟纳虣C與財富。這樣無疑會增加當?shù)卣呢斦愂?，同時為省內(nèi)勞動力市場提供了大量的就業(yè)機會。6、消費者成為最大的受益者“三葉數(shù)碼城”的興建為廣大消費者提供一個全新的購物休閑空間及工用生活環(huán)境，而這正是目前海南大多消費者所缺乏的。數(shù)碼城社區(qū)內(nèi)的各個功能組成部分將全方位打造一個“復合商圈”氛圍，利用所引進的先進數(shù)碼技術及現(xiàn)代文明的其它元素，讓每一位消費者在傳統(tǒng)的社會生產(chǎn)與生活中，感受到愈來愈濃的E時代文化風。四、項目整體分析“非典”使海南醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)異軍突起，響譽全世界，“健康島”品牌深入人心，“藥谷計劃”呼之欲出；為解決醫(yī)藥企業(yè)在GSP認證過程技術及資本損耗方面的問題，海南三葉數(shù)碼城順應時代要求而推出。項目簽約金額13億元人民幣，三年內(nèi)建成，投入運作后預計每年資金流近60億元，年創(chuàng)稅2億元以上，五年之內(nèi)，項目年銷售40億元以上?！胺堑洹边^后，和全國各個醫(yī)藥企業(yè)一樣。海南400家醫(yī)藥企業(yè)正加速面臨著醫(yī)藥界的GSP認證，正面臨生死抉擇，其中的主要困擾問題，倉庫的獨立性要求和對面積的強制性規(guī)定，加大了GSP認證難度，而海南現(xiàn)在使用于認證的倉庫幾乎沒有，隨著三葉數(shù)碼城的建立，海南就有了自己的GSP商城，輕松解決國家有關GSP認證規(guī)定而帶來的制約企業(yè)發(fā)展問題，對通過GSP認證就有了信心。整個GSP商城建筑面積達到7.2萬平方米，投入資金5億元人民幣，7月15日正式啟動，設計日交易額在1000萬元左右，年交易額約40億元。整個項目一推出，就已經(jīng)被眾多商家所看好了，新聞發(fā)布會后3小時,認購成交額就達4200萬元，當天GSP商城的一樓全部賣完。7月22日晚，位于?？谑辛x興街、長堤路上的26家醫(yī)藥批發(fā)商組成的聯(lián)盟體，由10家代表與海南三葉集團簽訂約，正式加盟擬建中的三葉數(shù)碼城。商談簽約的10家醫(yī)藥批發(fā)客商中，有5家每年營業(yè)額在1億元以上，均是海南省醫(yī)藥流通領域巨頭，其產(chǎn)業(yè)占了該省藥品流通領域65%的份額。這26家醫(yī)藥客商形成的聯(lián)合體1年的營業(yè)額在10億元以上，其員工數(shù)量近2000人