房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地行為風(fēng)險警示

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地行為風(fēng)險警示土地儲備是影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的重要因素，也是其抗風(fēng)險能力的重要表征,開發(fā)商閑置土地的主要動力在于囤地生錢。 房地產(chǎn)企業(yè)每年購置土地面積的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)土地面積的增長率，這意味著每年有大量土地被囤積。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地現(xiàn)象分析 據(jù)國土資源部提供的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前全國閑置房地產(chǎn)用地高達(dá)1萬公頃左右。 事實(shí)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金成本的壓力，購置土地后通常會迅速開發(fā)，以保證現(xiàn)金流的基本平衡；而房地產(chǎn)上市公司憑借其雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的融資能力，成為囤積土地的主要力量。因此，從某種程度而言，全國房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地現(xiàn)象實(shí)際上是房地產(chǎn)上市公司囤積土地狀況的反映。 當(dāng)下資本市場有對土地儲備的追逐和激勵使得大量上市公司拼命地囤積土地，全然不顧中央政府關(guān)于處理閑置用地的相關(guān)規(guī)定，不但大量賺取土地剪刀差，而且在資本市場上大獲其利。相當(dāng)一部分準(zhǔn)備上市的公司，也都是先要囤夠大量土地，而后才能上市。故囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)或準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)企業(yè)或是有國有背景的主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)，這些企業(yè)財大氣粗，也具備與地方政府談條件的實(shí)力。反而非上市企業(yè)，大部分民營房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)資金有限，談判砝碼較少，或沒囤地或囤地少。 囤地問題比較復(fù)雜，不僅在開發(fā)商的原因還有地方政府的原因。相關(guān)政策沒有配套、經(jīng)濟(jì)形勢影響，比如宏觀經(jīng)濟(jì)的變化也會對其資金來源等方面有一定影響和限制。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地風(fēng)險警示 雖然人們一貫認(rèn)為，在嚴(yán)重的通脹預(yù)期面前，投資不動產(chǎn)是抵抗通脹的可靠避風(fēng)港，但就目前的現(xiàn)實(shí)而言卻未必如此。基于對房價、地價泡沫化擔(dān)憂不斷加劇的事實(shí)，政府對土地供應(yīng)節(jié)奏和市場秩序?qū)⒓哟笳{(diào)控的可能性與日俱增，所有這些都會提高開發(fā)商的投資成本或直接改變供求關(guān)系，形成新的拿地風(fēng)險。綜合來看，開發(fā)商囤地的政策風(fēng)險正在加劇累積。經(jīng)專業(yè)研究和綜合分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地風(fēng)險極大。特此提出以下警示.以便納稅人謹(jǐn)慎操作,免除無謂的、隱性的、巨額的經(jīng)濟(jì)損失和行政處罰。 1占地不用屬于違法犯罪行為 國務(wù)院總理溫家寶在中南海紫光閣接受新華社記者獨(dú)家專訪時說：政府要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。”溫總理將占地不用等上升到違法高度，中央整治囤地行為的決心可見一斑。 2土地閑置要繳納土地使用稅 根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)依照條例的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。該條例第三條還明確規(guī)定了土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。納稅人是否繳納土地使用稅與是否繳納土地出讓金及與土地是否閑置利用沒有任何直接關(guān)系。 國家稅務(wù)總局關(guān)于對已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)（國稅函發(fā)1998669號）規(guī)定，土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。同時，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 3.開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成 財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署五部委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知財綜200974號：（三）規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。 4土地閑置費(fèi)按土地價款20%一次性征收 廣州市政府于12月30日出臺廣州市閑置土地處理辦法，重拳出擊土地閑置行為。新辦法明確，土地閑置費(fèi)不再按月計收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。按此匡算，如果開發(fā)商閑置開發(fā)用地一個月的，原來只需交地價1.2%的土地閑置費(fèi)，而新規(guī)定一下子就得按地價20%征收，新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為原來的16倍多。開發(fā)商早期拿到便宜的地塊不開發(fā)造成閑置后，就要按照新的地價補(bǔ)交差價，這將進(jìn)一步加大土地閑置的成本。新地價的計算方法將綜合考慮基準(zhǔn)地價、市場評估價和假設(shè)開發(fā)法等因素。 5.逾期不繳納土地閑置費(fèi)按日加收1的滯納金 廣州市閑置土地處理辦法明確規(guī)定逾期不繳納土地閑置費(fèi)的，自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1的滯納金。而土地閑置費(fèi)滯納金也從原來的萬分之五升至千分之一，為原標(biāo)準(zhǔn)的2倍。毫無疑問，這將大大加重開發(fā)商囤地的成本。 6閑置土地增值地價將按20%補(bǔ)交 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知“對閑置用地特別是房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”的要求，新辦法規(guī)定閑置土地增值的，由土地行政主管部門在簽訂國有土地有償使用補(bǔ)充合同時依規(guī)定調(diào)整土地價款，進(jìn)一步加大了土地閑置的成本。 征繳增值地價也就是說開發(fā)商要補(bǔ)交地價的增值部分,新地價根據(jù)基準(zhǔn)地價、市場評估價、假設(shè)開發(fā)等方法計算。此舉對早期出讓的地塊影響非常大。這同樣加大了土地閑置的成本。 7土地閑置滿兩年的無償收回 我國土地法規(guī)定,非農(nóng)建設(shè)用地土地閑置滿兩年的,依法應(yīng)無償收回。于法有據(jù)，實(shí)際有例。2009年12月23日，國土資源部為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了18宗掛牌督辦閑置土地，國土部此次動作足以顯示政府決心，國土資源部表示，將督促各地嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置各項(xiàng)文件，并且明確土地閑置滿兩年堅決收回。 8.新版土地出讓合同成為殺手锏 新版本的土地出讓合同中，要求開發(fā)商在簽訂土地出讓合同時，要寫上竣工日期等要約，如果開發(fā)商閑置土地不開發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開發(fā)商訴諸法律。 9、國土部出臺新規(guī)阻擊囤地 國土資源部關(guān)于改進(jìn)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實(shí)施工作的通知，推行新申報用地與城市批準(zhǔn)建設(shè)用地供地征地情況進(jìn)行掛鉤的做法，促進(jìn)城市土地及時消化，防止囤地。通知主要有兩個特點(diǎn)：一是明確了國土資源部重點(diǎn)對城市新增用地是否符合規(guī)劃計劃、規(guī)劃用途是否合理進(jìn)行審查，省級國土資源部門重點(diǎn)對征地補(bǔ)償安置和補(bǔ)充耕地審查把關(guān)，城市政府具體做好征地與供地工作。二是在明確了事權(quán)劃分后，國土部將加大對國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地報批工作的考核。對省級部門和地市級部門分別依據(jù)分工進(jìn)行考核。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地風(fēng)險分析 從目前來看，囤地企業(yè)獲利豐厚，但這些企業(yè)也同時面臨著巨大的風(fēng)險。從理論上說，近年來開發(fā)商儲地一直是在“刀尖兒上跳舞”，其頭上懸著包括征收土地增值稅、土地閑置費(fèi)乃至罰沒收回等數(shù)柄政策利劍。全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。并密集出臺信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺期，政府調(diào)控措施頻頻發(fā)力，未來或有“重拳”出擊。 1市場風(fēng)險分析：大量囤地開發(fā)年限難以預(yù)測 大量囤地而不開發(fā)，部分企業(yè)囤積土地的開發(fā)年限甚至超過百年，以后的事情誰看得清？百年之后中國還在搞城市化建設(shè)？何況土地的使用年限才僅僅70年而已。 2政策風(fēng)險分析：政策法規(guī)變化導(dǎo)致額外費(fèi)用的增加 也是最大的風(fēng)險，中國不差政策，只是欠缺鐵腕的執(zhí)行力，何況中國連憲法都要進(jìn)行階段性修正的。一旦政策變化或是執(zhí)行政策的力度發(fā)生轉(zhuǎn)變，這些大力囤地的開發(fā)企業(yè)就難免要品嘗自己種下的苦果了。 3資本風(fēng)險分析：囤積土地長遠(yuǎn)預(yù)期可能被透支 雖然說資本市場短期內(nèi)不一定與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比例，上市房企不可能無限制的拿地，無限制的制造預(yù)期，一旦其長遠(yuǎn)預(yù)期被透支或是實(shí)體效益長時間不見成效的話，相信股民和機(jī)構(gòu)的眼睛是雪亮的。而政府政策的變化也極容易是上市房企“眾人推墻倒”。房企大量囤地不被他殺，也必將自宮，只是時間問題而已。 4金融風(fēng)險分析：囤積土地容易引發(fā)金融風(fēng)險 從當(dāng)前房地產(chǎn)的經(jīng)營情況看，其資產(chǎn)負(fù)債率大多在70%以上，絕大部分的負(fù)債屬于對商業(yè)銀行的負(fù)債。商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。因此，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實(shí)價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來巨大的損失。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地囤積規(guī)模過大時，又由于房地產(chǎn)業(yè)特有的與金融行業(yè)密切的關(guān)聯(lián)特征，容易導(dǎo)致金融風(fēng)險的發(fā)生。 5財務(wù)風(fēng)險分析：囤積土地引發(fā)土地成本急劇上升 開發(fā)商長期大量囤積土地，將會加大開發(fā)商囤積土地的費(fèi)用，引發(fā)土地成本急劇上升。 土地成本的構(gòu)成內(nèi)容：主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 此外，開發(fā)商長期大量囤積土地，會追加新的土地成本。如土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、逾期滯納金、閑置土地增值地價費(fèi)等。 6涉稅風(fēng)險分析：囤積土地必將加重稅務(wù)負(fù)擔(dān) 地價款一般占房地產(chǎn)的開發(fā)成本的50%左右，金額巨大，是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，涉稅風(fēng)險比較大。若囤積土地直接辦理交易轉(zhuǎn)讓，則必將加大稅務(wù)負(fù)擔(dān)。 如采用土地直接轉(zhuǎn)讓交易，開發(fā)商需繳納以下稅款： 1）.營業(yè)稅（5%） 根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按5%稅率繳納營業(yè)稅。 2.土地增值稅（30-60%） 根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，應(yīng)繳納土地增值稅。 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%： 土地增值額*30%-扣除項(xiàng)目金額 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%： 土地增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)5% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%： 土地增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)15% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的： 土地增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)35% 扣除項(xiàng)目：是指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 3.企業(yè)所得稅（25%） 按企業(yè)所得稅法規(guī)定，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。 4.契稅根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第三條規(guī)定，契稅稅率為3%-5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地處理對策 在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會拉長戰(zhàn)線占用自己的資金。未來一兩年內(nèi)，并不排除在保增長任務(wù)緊迫度降低或者通脹率持續(xù)上升的情況下，土地政策會有重新收緊的可能性。屆時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一向熱衷的土地儲備問題，將再度置身于不可掌控的政策風(fēng)險下。 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利時代必將終結(jié)。開發(fā)商必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡，世界上沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場。購房需求受到貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力。閑置土地是一把懸在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的利劍，隨時都有可能掉下來砸著自己的腦袋。那么，開發(fā)商如何規(guī)避閑置土地風(fēng)險？ 1風(fēng)險回避 對風(fēng)險大的閑置土地項(xiàng)目主動放棄，中斷風(fēng)險源，遏制風(fēng)險事件發(fā)生。風(fēng)險回避是一種消極的風(fēng)險防范策略，在回避風(fēng)險的同時，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來說，只有在風(fēng)險程度特別高或風(fēng)險程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風(fēng)險回避策略。 2風(fēng)險轉(zhuǎn)移 風(fēng)險轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險的閑置土地項(xiàng)目，但將風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)，從而達(dá)到降低自身損失程度的目的。風(fēng)險轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約合同形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人。二是財務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。通過發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務(wù)責(zé)任、風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。 3風(fēng)險控制 首先要建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，懂工程善管理，能夠較準(zhǔn)確地