赫山項目可行性研究報告.doc

赫山項目可行性研究武漢公司程矢2006聽兩岸濤聲，賞垂柳蔭蔭之赫山報告摘要項目概況赫山項目該地塊位于漢江以南、琴臺路以北，屬漢江組團范圍。東起漢水鐵路橋、與武漢船舶工業(yè)學校為鄰，西至赫山路、與碧水晴天住宅小區(qū)相接，南接琴臺路，北抵月湖堤路。地塊內(nèi)地勢較為平坦，形狀較為規(guī)則，具開發(fā)規(guī)模，是漢江組團項目繼立項、改造、規(guī)劃后首宗公開市場掛牌地塊。地上建筑物（構(gòu)筑物）基本已拆遷完畢。地塊臨近的琴臺路和羅七南路的拉通修建，延展了漢江組團秀麗的風景，促進區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借人們對漢江兩岸的關(guān)注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家灣商圈配套，地塊所在區(qū)域悄然崛起赫山項目是武漢市漢江組團項目的一部分，其規(guī)劃將以江城濱水文化特色，保護和挖掘漢江兩岸文化內(nèi)涵，發(fā)展文化旅游、居住功能，以多層和低層建筑為主，突出茂密的樹木和綠化，形成江河與城市共生的空間，建成武漢市市級文化旅游中心，打造武漢世紀品牌形象。赫山項目即我公司目標地塊，就位于該組團項目內(nèi)，是武漢土地部門重點招商項目。根據(jù)規(guī)劃條件，項目凈用地約161286平方米，規(guī)劃容積率2.0。赫山項目北側(cè)與規(guī)劃中的漢江南岸相鄰，處在漢江兩岸、琴臺文化風景區(qū)、漢陽家樂福商圈板塊內(nèi)；在初擬規(guī)劃中，漢江武漢段將分成三段六區(qū)，新建南岸嘴核心景觀區(qū)、琴臺文化藝術(shù)中心、漢正風情旅游線、近代工業(yè)運動主題公園等10個文化景點。根據(jù)規(guī)劃，漢江武漢段兩岸除現(xiàn)有的居住生活區(qū)、傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)外，還將增加科研教育區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、休閑度假區(qū)、體育運動區(qū)等。武漢市期望通過長期、細致的規(guī)劃與建設(shè)，形成一個集文化、生態(tài)、旅游于一體的漢江，實現(xiàn)三鎮(zhèn)均衡發(fā)展。同時又距離硚口、江岸區(qū)僅一河之隔，且有漢江間四橋與對岸相連。因此漢陽區(qū)以及江岸、硚口、武昌區(qū)部分拆遷、遷移人群將是本項目的主要目標客戶群體。項目將分成3期開發(fā)建設(shè)。具體經(jīng)濟指標見下表。項目經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目基本情況數(shù)量單位1項目占地面積186568m22項目總建筑面積384400m23可銷售面積326000m23.1其中：住宅面積320000m23.2商業(yè)面積6000m24容積率2.05項目總收入萬元6項目總成本萬元7凈利潤萬元8銷售凈利率9FNPV萬元10FIRR11資金峰值萬元項目占地面積186568M2，其中：代拆城市道路面積19602平米；公交停車用地面積5600平米；居?。嫒莨苍O(shè)施）用地面積140568平米；綠地及防護綠地面積20718平米。第一章項目概況一、項目來源2004、2005年度武漢市土地中心推出的項目招商手冊中，漢陽漢江南岸之“赫山”地塊項目都在其中，為計劃招商項目之重點推介地塊。集團在2004-2005年在開發(fā)XXX項目的基礎(chǔ)上，積極拓展，為尋求多項目開發(fā)，產(chǎn)生新的利潤增長點為目標，在對對武漢市場環(huán)境更深入的研判、與政府相關(guān)土地部門溝通的基礎(chǔ)上，把上述地塊即漢陽“赫山”項目作為重點關(guān)注的項目。從2005年5月中旬開始，武漢公司在對地塊進行實地踏勘，反復進行多項目比較，并與武漢市土地中心進行了多次溝通，初步確立漢陽“赫山”項目作為集團武漢公司重點拓展的土地項目。二、規(guī)劃條件與開發(fā)方式1主要規(guī)劃條件“赫山”項目總規(guī)劃用地186568平米，分成XX六個地塊。我公司目標取得景觀資源最好、離主城區(qū)最近的三個地塊，即A、B、C地塊，項目暫命名為XXXX。目標地塊凈用地面積為161286平米，規(guī)劃建筑面積為33萬平方米，綜合容積率為2.0，綠化率X%，建筑覆蓋密度30%。（圖1.1規(guī)劃用地圖）三、自然條件1地理位置目標地塊位于武漢市漢陽區(qū)月湖橋與江漢二橋之間，南接琴臺路，北向方位隔漢江沿江景觀路與漢水相鄰，西至赫山路。（圖1.2區(qū)位示意圖，紅色部分為目標地塊）赫山（圖1.3區(qū)位示意圖，紅色部分為目標地塊）2、地域氣候武漢地區(qū)為亞熱帶大陸性季風氣候，雨量充沛，日照充足，活動積溫高，雨熱同季，無霜期長，晝夜溫差小，年平均氣溫16.2，最高溫度達41.3，最低溫度-18.1，年平均相對濕度為70%，全年日照數(shù)為2079小時，日照率為47%，全年無霜期為241天，最長272天，最短211天。多年平均降水量為1233.4毫米，其中4-10月達941.4毫米，本區(qū)歷史最大一次降雨量，1962年7月4日為298.5毫米，最大三日降雨量1998年7月1日至23日為458.3毫米。春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常有大雨和暴雨出現(xiàn)，冬季濕冷，日照偏小，日照率39%，常年風向NNE。3、基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀為原廠區(qū)搬遷后狀態(tài)，地勢平坦，草叢灌木樹木分布其中，除有零星低洼水塘，基本為平整土地。在地塊東面鐵路沿線有墻體與鐵路用地分隔。4、基地未來狀況該基地由武漢市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。具體為XXXX所有市政路、市政管網(wǎng)、場地清淤平整，場地平整后的標高與XXX路相同。上述工作將在XX年X月開工，完成的時間約為XX年，其中XXX地塊交付在XXX年XX月底。三、社會條件1區(qū)域概況在區(qū)位上，項目位于漢陽漢江南岸之漢江景觀帶、臨水鄰路，月湖橋與江漢二橋分列東西兩側(cè)，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅、地理條件十分優(yōu)越。漢陽山水資源豐富，人文底蘊豐厚，擁兩江十六湖，268件傳說、典故，900余件傳世文物，擁有古琴臺、歸元寺等知名景點景區(qū)和“漢陽一日游”等黃金旅游線路。1985年被市政府批準為風景旅游城區(qū)，1998年被市政府批準為山水園林城試驗區(qū)，2002年被確立為文化旅游城。漢陽正著力打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術(shù)區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江、漢江景觀帶，構(gòu)筑競相輝映的文化旅游群落。2004年12月22日，漢陽區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃2004年2020論證。根據(jù)規(guī)劃，在未來年內(nèi)，結(jié)合“武漢新區(qū)”和國家“水專項”治理等大項目建設(shè)，漢陽區(qū)將建成“知音漢陽、人文水都”，并提出“一心：南岸：琴臺文化體驗旅游區(qū)、歸元民俗商貿(mào)旅游區(qū)、墨水湖生態(tài)游樂旅游區(qū)、龍陽休閑318的漢陽旅游布局框架，初步確定了“錦繡江濱”、“地標名山”等28個發(fā)展項目。規(guī)劃的出臺，進一步推動漢陽區(qū)山水園林城建設(shè)，給漢陽樓市帶來了難得的發(fā)展機遇。旅游主導漢陽漢陽依山傍水，坐擁十六湖，且三面環(huán)水，長江、漢江水岸線長達32公里，形成了山環(huán)水繞的優(yōu)美景觀，為旅游開發(fā)提供了得天獨厚的自然景觀資源。漢陽歷史悠久，名勝古跡眾多，包括國家級景點的歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺、漢陽古樹等知名景點，還有近代向警予烈士墓、漢陽鐵廠、兵工廠遺址等，人文景觀資源豐富，286件傳說、典故，900余件傳世文物構(gòu)成了漢陽豐富的人文旅游資源。據(jù)漢陽區(qū)旅游局有關(guān)人士介紹，自1985年被市政府批準為風景旅游城區(qū)至今，經(jīng)過多年發(fā)展，漢陽已初步形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈，2003年全區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)總收入1.2億元，近年穩(wěn)定在年均12的增長水平，接待旅游人數(shù)連續(xù)多年穩(wěn)居全市中心城區(qū)之首。一直以來，漢陽在武漢三鎮(zhèn)規(guī)劃格局中，就被定位為集汽車工業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)于一體的山水園林城。1982年武漢市城市總體規(guī)劃提出，漢陽布局突出旅游和涉外設(shè)施。1996年武漢市城市總體規(guī)劃確定，漢陽重點發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能。2004年，武漢新區(qū)規(guī)劃出臺后，再次將108平方公里的漢陽區(qū)列為市級文化旅游中心和現(xiàn)代化商住新城。因此，旅游業(yè)一直是漢陽發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。優(yōu)質(zhì)景觀提升房價優(yōu)美的自然景觀與深厚的人文精神融為一體，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了絕佳的條件，大大地提高了樓盤產(chǎn)品的附加值，并推動漢陽房價的一路走高。在月湖、墨水湖、歸元寺等景區(qū)四周，均開發(fā)了一批精品樓盤，這些樓盤由于擁有不可復制的景觀資源，房價隨之大幅上升。位于漢江之濱、月湖之畔的荷塘月色，建成于2003年，但如今該盤的均價已達到6300元平方米，大大高出周邊樓盤，也大大高于開盤時不足3000元平方米的房價。顯然，漢江三級觀景平臺和月湖改造工程的動工，使其既可觀江景、又可攬湖景的稀缺景觀資源，自然受到市場的追捧。漢陽30萬方的復地翠微新城，憑借便利的鐘家村商圈地理優(yōu)勢，受毗鄰歸元寺文化的“浸染”，在鐘家村片區(qū)一路領(lǐng)跑，房價由一期每平方不足2000元升至現(xiàn)在的3400元。旅游業(yè)推動成片開發(fā)2004年10月底，香港世貿(mào)集團攜“濱江模式”進軍漢陽。該集團相中了漢陽鸚鵡洲一片狹長的臨長江濱水地帶，準備開發(fā)集五星級酒店、大型廣場、旅游、居住等功能于一體的“錦繡長江”項目。據(jù)悉，目前鸚鵡洲地區(qū)土地已開始升值，并且，眾多開發(fā)商聞風而動，紛紛進駐該片區(qū)。由此可見，一個大型旅游項目的落戶，帶動了整個片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)；而房地產(chǎn)的快速發(fā)展，為旅游帶來大量人氣，旅游與房地產(chǎn)形成良性互動。隨著規(guī)劃的實施，漢陽旅游業(yè)將得到蓬勃發(fā)展，推動漢陽樓市迅速騰飛。2漢江南岸區(qū)域特征特征關(guān)鍵詞一:琴臺路、橋梁漢江組團雖瀕臨漢水，與漢口、武昌間有7座橋梁連接；但橋梁收費制度、漢陽與武昌漢口區(qū)域的生活差距，使其交通長期處于封閉狀態(tài)，長期僅是人們通往漢口、武昌的途徑之道。片區(qū)內(nèi)部交通道路缺少，縱向交通道路二橋路、五琴路、攔江路和武勝路漢陽延長線和漢南路、月湖堤路、郭茨口路、琴臺路、龜北路構(gòu)成的區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)（其中琴臺路西接郭茨口路、東連龜北路，月湖堤路與漢南路相接）相互連接性差，月湖堤路還未拉通，內(nèi)部生活支路差，致使區(qū)域人口外流。2002年前后，在漢江組團項目開發(fā)過程中，漢陽市政建設(shè)投入大，琴臺路拉通、羅七南路修建，充分展現(xiàn)了漢江組團秀麗的風景，成為區(qū)域內(nèi)重要的日常交通的主要通行道路。由于這些道路屬于新建或擴建道路，居民日常出行公交線路仍十分有限。途經(jīng)新擴建琴臺路的公交線路僅有3條。而隨著漢江沿線住宅項目的開發(fā)與入住，琴臺路上日常交通條件將隨著人群的入住以及開發(fā)商的協(xié)調(diào)得到改善。特征關(guān)鍵詞二：商業(yè)配套落后，依靠周邊商圈漢江組團雖然風景秀麗，但也是漢陽工業(yè)的發(fā)源地，有張之洞時期興建的漢陽兵工廠、漢陽鐵廠基地，有代表武漢國有工業(yè)經(jīng)濟的國棉一廠、市第二印染廠、市第一織布廠、漢陽特種汽車制造廠、漢陽專用汽車研究所、漢陽機械修造廠、武漢鸚鵡磁帶廠等國營老企業(yè)。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用地長期占據(jù)風水寶地，相應(yīng)的商業(yè)網(wǎng)點以汽修、器械為主要，而缺少生活配套的商業(yè)網(wǎng)點。區(qū)域內(nèi)人口密度較小，生活配套主要依靠周邊商圈，如王家灣商業(yè)圈、鐘家村商圈、武勝路商圈、漢正街商圈等。而隨著區(qū)域內(nèi)住宅項目的開發(fā)推進，地塊周邊社區(qū)商業(yè)將有較大發(fā)展空間。特征關(guān)鍵詞三：基礎(chǔ)、公用設(shè)施條件有待改善區(qū)域內(nèi)人口東稠西疏，整體密度較小，教育、醫(yī)療、郵政等公用設(shè)施匱乏?？拷瓭h二橋漢陽橋頭有一大型體育場培訓中心、武漢船舶職業(yè)技術(shù)學院、武漢城建學院漢陽分校高校?；A(chǔ)教育設(shè)施主要為地方性設(shè)施，有漢鋼幼兒園、月湖小學、月湖中學；而隨著漢江開發(fā)，周邊住宅項目相繼入住，片區(qū)內(nèi)教育設(shè)施等將不能滿足人們的需求。而規(guī)模項目的社區(qū)規(guī)劃和區(qū)域用地結(jié)構(gòu)調(diào)整將改善這一現(xiàn)狀。特征關(guān)鍵詞四：月湖、龜山、漢江、南岸嘴、梅子山“仁者樂山，智者樂水”。漢江組團不僅山水兼?zhèn)?、風光旖旎，而且為歷代文人學士達官顯貴游讌之所。漢陽城北的龜山，北依漢水，東帶長江，威武盤距，狀若巨龜，和蛇山夾江對峙，因險峻地勢而歷為兵家必爭之地。對岸高樓林立、商賈云集、流光溢彩；而在兩江交匯處的南岸嘴宛若天仙，涼風習習，獨有一份寧靜與休閑，“照月霓虹清水,江渚歸來凡心斷，賞龜蛇鎖長江，看晴川橋如彩虹。”月湖水面寬闊，與龜