青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告.doc

東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論.3一、項目概況及目標(biāo).3二、項目建設(shè)單位簡介.4三、可行性報告編制依據(jù).4四、可行性報告編制內(nèi)容.4五、建設(shè)方案與研究結(jié)論.41、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模.42、總圖布置方案.53、勞動定員及職工來源.54、項目實施計劃及招標(biāo)方案.55、投資估算及資金籌措方案.5第二章項目建設(shè)的背景和必要性.6一、建設(shè)背景.6二、項目建設(shè)的必要性.6第三章市場分析.8一、市場分析.81、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢.82、長沙旅游發(fā)展趨勢.83、長沙2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀.9二、市場定位.121、項目的市場區(qū)域定位.122、項目的目標(biāo)客戶群體定位，.12第四章項目建設(shè)選址和有利條件.14一、項目選址.14二、建設(shè)條件.141、地形、地貌、地震情況.142、工程地質(zhì)與水文地質(zhì).14第五章建設(shè)方案.17一、總平面布置及交通運輸方案.171、總平面設(shè)計.17二、弱電.201、設(shè)計依據(jù).202、概述.203、火災(zāi)自動報警系統(tǒng).214、廣播系統(tǒng).21東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載5、綜合布線系統(tǒng).216、電話系統(tǒng).227、有線電視系統(tǒng).22三、供、配電.221、設(shè)計依據(jù).222、供電.223、電力控制、照明及防雷接地.23第六章運營方案.24一、經(jīng)營體系.241、一級運營層次.242、二級運營層次.253、三級運營層次.26二、理念經(jīng)營.261、生態(tài)健康理念.262、主題概念運營理念.263、營銷理念.26三、資源集聚.271、搭建招商平臺.272、建立合作聯(lián)盟.27四、品牌經(jīng)營.281、“產(chǎn)品”開發(fā)階段.282、品牌培育階段.293品牌深化階段.29第七章環(huán)境影響評價.31一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀.311、風(fēng)景區(qū)人口情況.312、人口增長對核心景區(qū)產(chǎn)生的不利影響.31二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響.311、旅游與環(huán)境的關(guān)系.312、環(huán)境保護的指導(dǎo)思想.31三、環(huán)境保護措施.321、環(huán)境保護原則.322、界定方法.323、接待規(guī)模.324、環(huán)境設(shè)施.325、宣傳教育.32四、環(huán)境影響評價.33第八章組織機構(gòu)、勞動定員與培訓(xùn).34一、組織機構(gòu).34二、勞動定員.35三、職工來源.35四、職工培訓(xùn).35第九章施工進度及項目管理.36一、施工進度.361、前期工作.36東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載2、工程實施準(zhǔn)備工作.363、施工、安裝階段。.36二、項目建設(shè)管理.361、加強監(jiān)督，嚴(yán)格計劃財務(wù)管理.362、加強項目組織管理.373、加強項目質(zhì)量管理.374、加強合作，確保高效.375、施工組織意見.37第十章項目招投標(biāo).38一、招投標(biāo)原則.38二、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序.38三、評標(biāo)委員的人員組成和資質(zhì)要求.39第十一章投資估算.40一、投資估算.401、估算范圍和估算依據(jù).402、總投資.403、建設(shè)投資估算.414、流動資金估算.42第十二章社會效益.43第一章總論受湖南泰禹實業(yè)有限公司的委托，我們對“青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)”項目可行性進行了研究，通過對該項目所在地區(qū)的市場、環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告。一、項目概況及目標(biāo)項目名稱:青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)地點：黃材水庫承辦單位：湖南泰禹實業(yè)有限公司項目法人代表：劉曉武項目性質(zhì)：新建項目建設(shè)期限：5年青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目擬建于黃材水庫內(nèi)。黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西3.5公里處，距寧鄉(xiāng)縣54.5公里，距長沙90余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面積240.8平方公里，總庫容1.53億立方，水域面積約1.2萬畝，主壩高61.5米，標(biāo)高119.5米，長347米，副壩高22.3米，標(biāo)高170.5米，長135米，水庫設(shè)計蓄水位166米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。項目建設(shè)目標(biāo)：東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載二、項目建設(shè)單位簡介湖南省泰禹實業(yè)(集團)有限公司是經(jīng)湖南省工商局核準(zhǔn)登記注冊的有限責(zé)任公司。集團注冊資金5208萬元，法定代表人：劉曉武，主要經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；從事商務(wù)代理及咨詢服務(wù)；經(jīng)營普通機械、電器機械及器材、百貨、針紡織品、五金交電、化工、建筑材料及政策允許的礦產(chǎn)品。公司下設(shè)物業(yè)部、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、辦公室、經(jīng)理室等職能部門。公司起步于1994年，通過近十年的努力及各部門的支持，公司實力不斷壯大，發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、市場網(wǎng)點建設(shè)、城市貨運、客運、建材貿(mào)易、汽車銷售于一體的綜合性公司。下屬有全資子公司湖南省泰禹物業(yè)管理有限公司、馬王堆建材廣場（即馬王堆建材新城泰禹區(qū)）和長沙市千禧出租車有限公司、湖南省星城家居有限公司、湖南中和投資有限公司等經(jīng)濟實體。公司地址：長沙市遠大一路405號，現(xiàn)公司主要領(lǐng)導(dǎo)成員平均年齡35歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，高中級職稱，具備知識化、年輕化的特點。現(xiàn)有職工109人（不含下屬子公司和實體），有中高級職稱以上人員25人，占職工總?cè)藬?shù)的23%，人員結(jié)構(gòu)合理。另企業(yè)總資產(chǎn)的7.2億元，負(fù)債率不到30%，處于較低水平，符合穩(wěn)健經(jīng)營的會計原則；從企業(yè)的流動比率和速動比率在剔除流動負(fù)債中的預(yù)收款來看，皆大于2，屬于合理水準(zhǔn)；從企業(yè)的營業(yè)收入和利潤總額來看，其營業(yè)利潤率在10%以上，最高月份達到48%，也屬于較佳水平，經(jīng)營管理較好，財務(wù)狀況比較理想。三、可行性報告編制依據(jù)1、全國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要。2、湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要。3、湖南省旅游管理條例4、旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法.5、建設(shè)方提供的其它有關(guān)資料。6、國家計委計投資1993530號文件建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；7、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額；8、其他文件資料。四、可行性報告編制內(nèi)容依據(jù)國家有關(guān)政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，國家農(nóng)業(yè)部等有關(guān)政策法規(guī)，本可研報告對項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、運營方案、環(huán)境保護、項目實施進度進行了分析和評述，對項目的投資估算和經(jīng)濟效益、社會效益進行全面論證和研究。五、建設(shè)方案與研究結(jié)論1、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1.1、功能定位把青洋湖景區(qū)建設(shè)成為一個綜合性的旅游休閑勝地，成為長沙、湘潭、株洲、益陽、婁底城市人口的休閑旅游娛樂之地。東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載1.2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目建設(shè)內(nèi)容為：游艇俱樂部及配套設(shè)施、各種娛樂游樂項目、接待中心及配套設(shè)施、休閑別墅、高爾夫球場、水上運動項目、商業(yè)區(qū)等及其相關(guān)的配套設(shè)施。2、總圖布置方案青洋湖景區(qū)位于寧鄉(xiāng)黃材水庫，本項目主要七大功能區(qū)域組成，分別是游艇俱樂部區(qū)，水上運動區(qū)、中心接待區(qū)、游樂項目區(qū)、高爾夫休閑區(qū)、休閑別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。3、勞動定員及職工來源本項目共需員工491人，各類人員按照精簡效能的原則和崗位工作的需要，面向社會公開招聘或從大專院校應(yīng)屆畢業(yè)生中選聘。4、項目實施計劃及招標(biāo)方案本項目建設(shè)期自2007年1月至2013年12月底，共計8個年。本項目建設(shè)按國家有關(guān)規(guī)定進行招投標(biāo)，招投標(biāo)的范圍包括：勘察設(shè)計、工程監(jiān)理、建設(shè)工程、設(shè)備購置及安裝調(diào)試。5、投資估算及資金籌措方案本項目總投資59447.91萬元，其中固定資金投入54447.91萬元，流動資金5000萬元；東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載第二章項目建設(shè)的背景和必要性一、建設(shè)背景寧鄉(xiāng)山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內(nèi)，其中劉少奇同志故居，溈山密印寺、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)等均為盛名遠播的旅游勝地。改革開放以來，寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟發(fā)展迅速。寧鄉(xiāng)被譽為“湖南農(nóng)業(yè)第一縣”，先后被列為全國主要商品糧、優(yōu)質(zhì)米、瘦肉型豬、水產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了建材、機電、化工、礦產(chǎn)、食品、服裝六大支柱為主體的工業(yè)體系。同時交通日趨發(fā)達，縣鄉(xiāng)公路四通八達，水電配套服務(wù)日趨完善，通信服務(wù)良好，具有良好的旅游投資開發(fā)環(huán)境。旅游業(yè)是全球性朝陽型、非周期型產(chǎn)業(yè)，具有市場容量大、帶動效應(yīng)強、綜合效益好等顯著特點。加快寧鄉(xiāng)旅游業(yè)發(fā)展對于充分利用寧鄉(xiāng)旅游資源，拓寬就業(yè)領(lǐng)域，加強外界交流合作、推動寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。十五期間，寧鄉(xiāng)旅游事業(yè)得到了全面發(fā)展：旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完善（長花灰韶旅游高等級公路建設(shè)順利啟動、灰韶公路硬化通車、黃祖溈旅游公路全線通車）；五大特色旅游區(qū)域開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模；旅游行業(yè)服務(wù)市場管理日趨規(guī)范；旅游經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展（十五期內(nèi)，旅游總收入達15.4億元人民幣，2005年旅游業(yè)產(chǎn)值6.8億元，占寧鄉(xiāng)縣GDP的比重預(yù)計為6%）。旅游業(yè)已成為寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)。寧鄉(xiāng)縣委、政府提出了“鼎足三湘，進軍百強”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進寧鄉(xiāng)縣全面建設(shè)小康社會的事業(yè)進程，并對寧鄉(xiāng)旅游業(yè)作出了第十一個五年規(guī)劃。寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃以寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)有旅游資源為依托，實施精品戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展，加大旅游投入，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使旅游資源創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，把旅游業(yè)建設(shè)成為全縣國民經(jīng)濟一個新的增長點和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，把寧鄉(xiāng)發(fā)展成為湖南省內(nèi)一流、國內(nèi)有一定知名度的縣級旅游目的地。在這一個大的發(fā)展背景下，清洋湖作為寧鄉(xiāng)具有旅游資源得天最厚的景區(qū)之一，自然成為寧鄉(xiāng)旅游開發(fā)建設(shè)發(fā)展的重點和核心。二、項目建設(shè)的必要性寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃的出臺，將極大推動寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，旅游產(chǎn)業(yè)得到了迅速蓬勃的發(fā)展，休閑經(jīng)濟日益得到人們的青睞。清洋湖具有良好的旅游資源和濃厚的旅游氛圍，開發(fā)建設(shè)清洋湖旅游景區(qū)從社會效益和經(jīng)濟效益方面來看都具有很大的必要性。其具體表現(xiàn)如下：1、寧鄉(xiāng)縣經(jīng)過九十年代后期和二十一世紀(jì)初的快速發(fā)展，已具有良好的政治環(huán)境和經(jīng)濟實力，發(fā)展足跡早已向農(nóng)村深度挺進，對廣大村鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)是大勢所趨，也是發(fā)展的必然。2、寧鄉(xiāng)縣是紅色之縣，具有厚重的革命文化，同時也是旅游資源大縣，擁有灰湯、回龍山、溈山等旅游資源。對此，寧鄉(xiāng)縣政府順應(yīng)時勢，抓住優(yōu)勢，對寧鄉(xiāng)作出十一五的旅游整體規(guī)劃，清洋湖將打造成寧鄉(xiāng)和長沙的一流旅游景區(qū)，成為寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的核心景區(qū)。3、清洋湖具有得天獨厚的自然資源和文化底蘊：其一，擁有原生態(tài)的次森林、良好的植被和大面積的優(yōu)質(zhì)水域，其二，擁有青銅文化遺址、張拭張浚墓、祖塔等文東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載化遺產(chǎn)；其三、擁有密印寺、千佛洞、峽溪漂流等多個近距離的輔助旅游景點；等等。這些資源足以使清洋湖成為寧鄉(xiāng)縣的一顆旅游明珠。4、清洋湖擁有大面積保護完好的原生態(tài)山林和水域，這在長沙市是獨一無二的稀缺旅游資源，具有很大的開發(fā)價值和開發(fā)潛力，能為寧鄉(xiāng)縣和長沙市帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益，帶動寧鄉(xiāng)縣休閑經(jīng)濟的發(fā)展。5、隨著湖南經(jīng)濟的良好發(fā)展，長沙市作為省會城市，其經(jīng)濟實力日益增強，人民生活水平得到了很大的提高。長沙市民已不再只滿足物質(zhì)生活上的富足，更多的人需要高質(zhì)量的生活，向往去放松休閑、貼近自然、感受自然。清洋湖所擁有的自然資源和即將打造的特色游樂項目正好切合了都市人的這種需求。東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載第三章市場分析一、市場分析1、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢1.1、主題細分越玩越專最近，某世界知名營銷研究公司調(diào)查表明，大多數(shù)人對旅游體驗中所期望的依次是：學(xué)習(xí)、成長、自由、愉悅、好玩。目前廣東的旅游正處于“觀光休閑游”到“主題游”過渡的階段，主題游更適合二次前往目的地的游客，更貼合人們在體驗中對“學(xué)習(xí)、成長”的渴望。廣之旅董事副總經(jīng)理盧健旭指出，其實早在幾年前，廣東就走在全國前面，最早關(guān)注主題旅游，只是近幾年旅行社之間白熱化的價格戰(zhàn)，讓大家把更多的關(guān)注度放在了價格上面，而反而忽視了線路的內(nèi)涵。目前國內(nèi)的主題旅游大部分是在傳統(tǒng)線路上穿插一兩個主題，而在旅游發(fā)展成熟的國家，主題旅游市場已經(jīng)非常細化，除了綜合性的旅行社，還有許多專業(yè)旅行社，如有專門經(jīng)營高爾夫旅游的、游學(xué)旅游的。1.2、深度旅游開始興起大家對度假這個詞聽著并不陌生，但實際上，目前我國旅游市場仍然是以觀光旅游為主，度假旅游作為一種高端的旅游方式只是被高收入人群所呼喚。南嶺中恒生態(tài)旅游發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳旭軍指出，2006年我國的度假市場將首先在廣東啟動?！吧宪囁X，下車拍照”的鴨子團正在被旅游的先行者唾棄。驢友的自助旅游是一種方式；而優(yōu)游一族的度假、充電則是另一種方式。找個地方住幾天，修復(fù)被都市化生活創(chuàng)傷了的身心，可以干點什么，也可以什么也不干，行程自由，對地點選擇則十分講究。同時，深度旅游的概念會引領(lǐng)市場。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗、居留，游客市場將越來越細分。深度旅游和度假旅游市場的興起，會對傳統(tǒng)景點帶來沖擊，促使部分傳統(tǒng)景點面臨經(jīng)營困難的問題。2、長沙旅游發(fā)展趨勢2006年5月28日至29日，2006湖南旅游創(chuàng)新論壇旅游休閑發(fā)展論壇在長沙學(xué)院舉行。本屆旅游論壇由省旅游協(xié)會主辦，長沙學(xué)院旅游管理系承辦，旨在通過對新興的休閑產(chǎn)業(yè)的理論探討，推動長沙休閑經(jīng)濟的發(fā)展。與會專家認(rèn)為，傳統(tǒng)的旅游業(yè)正在加速向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變，大長沙休閑產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和發(fā)展，有賴于高起點的規(guī)劃和市場化的營銷策劃。據(jù)長沙學(xué)院旅游管理系主任李映輝教授透露，受長沙市有關(guān)部門的委托，該系正在進行“長沙市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究”課題的研究。與會專家和旅游界人士都達成了一個共識，即長沙的休閑時代即將來臨。在前不久舉行的長沙市政府常務(wù)會議上，一部關(guān)于扶持和引導(dǎo)我市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見（討論稿）經(jīng)過審議并原則通過，此舉標(biāo)志著休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動長沙經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。在此背景下，近日召開的年旅游創(chuàng)新論壇的主題被確定為“旅游休閑”。東方充電網(wǎng)管理資料下載咨詢資料下載營銷資料下載休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)和文化業(yè)為骨干而形成的滿足人們休閑需求的經(jīng)濟形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。長沙學(xué)院客座教授、中國休閑研究中心主任馬惠娣指出，伴隨著社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然經(jīng)過傳統(tǒng)的旅游業(yè)、旅游休閑業(yè)和休閑旅游業(yè)等個階段向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變。長沙學(xué)院客座教授、中國旅游報社代總編輯邵春更是驚呼“休閑時代到來了”。傳統(tǒng)的以離開居住地到外地進行觀光的旅游形態(tài)正逐步向大旅游轉(zhuǎn)變，休閑經(jīng)濟正彰顯出前所未有的生機與活力，長沙進入“休閑時代”的腳步聲越來越近?！靶蓍e時代”的一個突出標(biāo)志就是，人們不僅僅滿足于一年一度或一年幾次的黃金周遠游，而是開始追求一種更加閑適、更加積極、更加健康的生活方式和精神追求，進而成為社會各階層人們普遍追求和享有的社會權(quán)利。傳統(tǒng)旅游業(yè)向休閑業(yè)的延伸和發(fā)展，使休閑產(chǎn)業(yè)這一新興經(jīng)濟領(lǐng)域蘊藏著巨大的潛力。長沙市已經(jīng)在“十一五發(fā)展規(guī)劃”中明確提出，依托頗具特色的休閑娛樂業(yè)基礎(chǔ)，通過到年的努力，建立起功能定位準(zhǔn)確、產(chǎn)業(yè)布局合理、知識和技術(shù)含量高、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯的大長沙休閑產(chǎn)業(yè)，把長沙打造成我國中部休閑娛樂文化之都。近幾年，歌廳、足浴、酒吧等休閑娛樂活動成為長沙市民生活的熱門之選，洗腳按摩也成為城市居民休閑消遣的方式，甚至有人調(diào)侃長沙為“腳都”。歌廳、洗浴、酒吧等行業(yè)的興旺，表明長沙休閑產(chǎn)業(yè)已創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟