時(shí)富花園D、E棟開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄）.doc

共66第頁(yè)1時(shí)富花園D、E棟開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄）一、報(bào)告摘要1開發(fā)企業(yè)2項(xiàng)目簡(jiǎn)介3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議二、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目綜述1.1項(xiàng)目位置2項(xiàng)目用地2.1用地面積2.2地塊形狀2.3地塊現(xiàn)狀2.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介3.2項(xiàng)目法律手續(xù)三、項(xiàng)目投資環(huán)境1宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境2寮步鎮(zhèn)概況共66第頁(yè)22.1寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)2.3寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃四、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析1市場(chǎng)總體特征2市場(chǎng)供給分析2.1住宅供給2.2商業(yè)供給3市場(chǎng)需求分析3.1住宅需求3.2商業(yè)需求五、項(xiàng)目發(fā)展定位1項(xiàng)目SWOT分析2發(fā)展戰(zhàn)略3形象定位4產(chǎn)品定位5戶型定位6客戶定位7價(jià)格定位六、營(yíng)銷策略1營(yíng)銷策劃2營(yíng)銷計(jì)劃3場(chǎng)地布置共66第頁(yè)34營(yíng)銷費(fèi)用七、物業(yè)管理策略1物業(yè)管理的前期介入2管理費(fèi)的確定3具體對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、項(xiàng)目可行性研究1項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃1.1投資與成本費(fèi)用估算1.2開發(fā)費(fèi)用估算1.3總成本費(fèi)用匯總分?jǐn)偙?.4資金籌借、投資計(jì)劃及借款利息2項(xiàng)目銷售和租貸收入測(cè)算2.1住宅銷售單價(jià)的確定2.2商鋪銷售單價(jià)的確定2.3車位銷售單價(jià)的確定2.4總收入估算3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3.1稅金計(jì)算3.2損益表及靜態(tài)盈利分析3.3現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析3.4資金來(lái)源與運(yùn)用表的貨款償還能力4項(xiàng)目不確定分析共66第頁(yè)44.1盈虧不確定分析4.2敏感性分析4.3決策概率分析4.4風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施5項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)5.1項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)5.2項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)6結(jié)論與建議一、評(píng)估結(jié)論二、有關(guān)說(shuō)明及建議共66第頁(yè)5一、報(bào)告摘要1.1開發(fā)企業(yè)東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本人民幣3，200萬(wàn)元。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積7，397，74平方米（指E和D型），建筑面積91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17層以下。1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%）；商業(yè)銷售率：100%稅后利潤(rùn)54,114,992成本利潤(rùn)率：25.55%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：34.27%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV):45,560,272動(dòng)態(tài)投資回收期：1.87年共66第頁(yè)6貸款償還期：2年1.4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，具屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。二、項(xiàng)目概況共66第頁(yè)72.1項(xiàng)目綜述2.1.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村,東臨三星、偉易達(dá),南望旗峰山公園,西靠東城及東城汽車客運(yùn)總站，北向莞樟大道。2.2項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積336,088平方米,項(xiàng)目總建設(shè)用地面積280052平方米,容積率不大于2.5,建筑高度控制在28層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形,整體形狀較規(guī)則。2.2.3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖圖8：地塊現(xiàn)狀之二圖2.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示:項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m總建筑面積(只指D、E型)91,968,88m用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70共66第頁(yè)8建筑密度29%建筑高度17總戶數(shù)666戶綠化率38%2.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司成立日期:一九九四年九月二日；注冊(cè)號(hào):003153；編號(hào):No0064908；住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū)；法定代表人:朱正賢；注冊(cè)資本:3200萬(wàn)元；企業(yè)類型:合作經(jīng)營(yíng)(港資)；經(jīng)營(yíng)范圍:建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場(chǎng)及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù)；涉及許可證的項(xiàng)目憑證可許經(jīng)營(yíng)).營(yíng)業(yè)期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。時(shí)富花園開發(fā)有限公司的土地儲(chǔ)備情況：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺500畝土地.項(xiàng)目法律手續(xù)本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。共66第頁(yè)9三、項(xiàng)目投資環(huán)境.宏觀經(jīng)濟(jì)分析.全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境（）2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，增長(zhǎng)2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增值52982億元，增長(zhǎng)9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增值34,533億元，增長(zhǎng)7.3%。（）全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。在年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落年房地產(chǎn)投