夏邑地塊可行性報告.doc

商丘市夏邑縣地塊調(diào)查分析報告第一部分項目地塊概況一、地塊位置項目位于夏邑縣北一環(huán)與二環(huán)路之間，北臨北二環(huán)，南臨北一環(huán)，西邊為民房，東邊規(guī)劃路暫未開通。二、地塊現(xiàn)狀項目總占地35840平方米，其中14667平方米土地已轉(zhuǎn)化為住宅開發(fā)用地，剩余21173平方米仍為德信集團工業(yè)用地。地塊平整方正，三面臨路，通達性較好，但周邊相關(guān)配套尚不完善。三、周邊環(huán)境北一環(huán)和北二環(huán)路都是城市主干道，且路面情況、寬度、綠化在夏邑縣相對較好。北二環(huán)路從項目處往東，沿路有電信夏邑分公司、司法局、審記局、統(tǒng)計局、人事局、法院等多個政府部門，目前北二環(huán)路是夏邑縣的行政路之一。項目一公里范圍內(nèi)分布有一中、職教中心、盛源中學、孔祖中學、城關(guān)一小、城關(guān)三小、梁源中學、梁源小學、雪楓幼兒園等教育單位；有人民醫(yī)院等醫(yī)療單位；沿北二環(huán)向東200米左右的盛世都市名家是目前夏邑縣目前規(guī)模相對較大的高檔樓盤之一。四、綜述項目地塊狀況良好，交通便利，周邊環(huán)境相對較好，但項目剩余21173平方米土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換與項目東面政府規(guī)劃路的開通也是項目操作中要重點解決的問題。第二部分夏邑概述1、位置、面積及行政區(qū)劃夏邑縣位于河南省東部，沱河上游,處于豫、魯、蘇、皖四省交界區(qū)，東部和南部與永城市為鄰，西部和北部與虞城縣接壤，西南部與安徽毫州市交界，東北部與安徽碭山縣毗連。西至鄭州270公里，東抵徐州120公里。依隴海，南臨江淮，東接云港，西連京九，是京九經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分和黃金樞紐。夏邑總面積1470平方公里，人口113萬，其中城區(qū)人口13萬左右。夏邑縣轄8個鎮(zhèn)、16個鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、會亭鎮(zhèn)、車站鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、楊集鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、韓道口鎮(zhèn)、濟陽鎮(zhèn)；北鎮(zhèn)鄉(xiāng)、歧河鄉(xiāng)、火店鄉(xiāng)、中峰鄉(xiāng)、羅莊鄉(xiāng)、孔莊鄉(xiāng)、業(yè)廟鄉(xiāng)、何營鄉(xiāng)、駱集鄉(xiāng)、王集鄉(xiāng)、太平鄉(xiāng)、郭店鄉(xiāng)、桑堌鄉(xiāng)、曹集鄉(xiāng)、劉店集鄉(xiāng)、胡橋鄉(xiāng)。2、交通區(qū)位夏邑距京九、隴海鐵路交叉的黃金十字架僅40公里，隴海鐵路、霍連高速公路、310國道、商宿公路在境內(nèi)縱橫交錯，四通八達的交通網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)。公路總里程372公里，公路密度每百平方公里25.5公里。有省道3條，全長76公里，縣鄉(xiāng)道全長296公里。橋梁73座，1770延米，鄉(xiāng)公路晴雨暢通。664個行政村通汽車。北部有隴海鐵路12公里，地方鐵路商芒路經(jīng)境內(nèi)48公里。3、文化教育及醫(yī)療衛(wèi)生夏邑縣有各類學校642所，其中中專3所，高級中學7所，初中65所，小學567所，在校學生26.85萬人。其中夏邑縣重點高中是省內(nèi)升學率最高的重點高中之一。全縣有衛(wèi)生機構(gòu)33個，衛(wèi)生技術(shù)人員2652人，擁有病床位1925張。夏邑體育工作成績顯著，被國家體育總局命名為“全國武術(shù)之鄉(xiāng)”。4、國民經(jīng)濟國內(nèi)生產(chǎn)總值160253萬元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1574元。全縣擁有農(nóng)機、工業(yè)品、農(nóng)資、糧油等10多個商品批發(fā)市場，是豫、魯、蘇、皖結(jié)合部重要的物資商品集散地。夏邑是國家商品糧基地縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、優(yōu)質(zhì)蘋果基地縣、秸稈養(yǎng)牛示范縣、瘦肉型豬基地縣、山羊板皮出口基地縣、全國平原綠化達標縣和省水利建設先進縣。夏邑是全國四大石棉生產(chǎn)基地之一，是全國絲織地毯、抽紗刺繡生產(chǎn)出口基地和全國最大的打火機生產(chǎn)基地。正在開發(fā)的永（城）夏（邑）煤田儲量達100億噸，是全國六大無煙煤基地之一。夏邑工業(yè)已形成以釀造、化工、鑄造、電纜、食品、建材、機械、糧棉、木材加工等為主的工業(yè)體系。全縣現(xiàn)有淮海鑄造、味源生物、大富豪酒業(yè)、新星啤酒、華泰農(nóng)藥、雪楓粉業(yè)、德信集團、億路電纜、華鵬棉業(yè)、鄭氏化工、新九火機、恒泰木業(yè)等10余家重點企業(yè)，一批具有一定規(guī)格的工業(yè)項目正在興建。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已發(fā)展到6000多家，從業(yè)人員達20萬人。球墨鑄件、骨粒骨粉、皮毛制品、絲織地毯、抽紗刺繡、和服腰帶等10多個產(chǎn)品出口20多個國家和地區(qū)。5、綜述夏邑縣經(jīng)濟在商丘市相對較好，但經(jīng)濟總量和消費水平不高，城市發(fā)展比較緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)所占比例仍然很高，且工業(yè)基本是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)型企業(yè)較少，從而會使夏邑縣未來經(jīng)濟發(fā)展比較平緩。第三部分夏邑房地產(chǎn)市場概述一、夏邑房地產(chǎn)成長歷史-夏邑縣房地產(chǎn)市場發(fā)展只是近3年的事，經(jīng)歷了從小規(guī)模自發(fā)開發(fā)到成規(guī)摸社區(qū)的出現(xiàn)。在大盤的拉動下，從06年底到07年初價格出現(xiàn)了跳躍性成長。1、成長過程2006年以前起步階段在城市改造過程中，城市中心自發(fā)出現(xiàn)一些小規(guī)模的商品房，以3棟以下居多基本沒有外地開發(fā)商進入，其間出現(xiàn)一些早期的項目，例如2005年出現(xiàn)的衛(wèi)康花園等產(chǎn)品設計落后，銷售方法單一2006-2007年大盤拉動發(fā)展階段外地開發(fā)商介入，推動了住區(qū)品質(zhì)