上海東海別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告.doc

上海東海別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告詳細(xì)摘要第一部分項(xiàng)目決策背景七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展；二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好；三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升；四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好；五、F1方程式賽車(chē)場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里；六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì)東海別墅的營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)大的利好因素。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。第二部分項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出項(xiàng)目的初步評(píng)估：東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車(chē)交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。隨著F1方程式賽車(chē)場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。第三部分市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析1、2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2、2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析1、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望2、上海別墅市場(chǎng)用途的六大類(lèi)型3、上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布4、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間5、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況6、上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成三、上海市外環(huán)線周邊可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目分析四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤(pán)分析第四部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議通過(guò)第三部分的市場(chǎng)分析得出：一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的東海別墅2003年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??；嘉定區(qū)F1方程式賽車(chē)場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇；東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯；東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。2、項(xiàng)目劣勢(shì)東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵；東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定難度；東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。二、產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議1、目標(biāo)客戶層南翔鎮(zhèn)及所屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)者；嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶；本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。2、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的建議項(xiàng)目需要改建的具體方案：外墻面需要清洗；窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性；修復(fù)每幢別墅的大門(mén)，并設(shè)計(jì)大門(mén)造型；別墅室內(nèi)需要清掃；部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改；小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境；清洗游泳池；小區(qū)大門(mén)重新設(shè)計(jì)并建造；小區(qū)大門(mén)與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象；配備一輛看房專(zhuān)車(chē)。第五部分項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè)一、類(lèi)比價(jià)值預(yù)測(cè)法1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)（1）選擇可類(lèi)比項(xiàng)目根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)（2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見(jiàn)第三部分第三小節(jié)。量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。（3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過(guò)算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)=可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià)/可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的綜合分值*100均價(jià)（元/平方米）綜合分值東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元/平方米）東渡園景別墅3800924130皇府別墅3800954000綠谷別墅50001014950美墅55001134867康橋半島50001104545算術(shù)平均值4499東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平方米，高價(jià)位：5000元/平方米。2、根據(jù)上海市可類(lèi)比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)4050元/平方米以上。結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平方米，高價(jià)位：5000元/平方米。二、東海別墅40005000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)綜合結(jié)論：鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。第六部分項(xiàng)目的投資收益分析一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)二、別墅成本預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算：?jiǎn)挝幻?項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積=1013.97元/平方米單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積=605.66元/平方米銷(xiāo)售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入100%=22.32%銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%=13.33%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷(xiāo)售凈利率9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算內(nèi)部收益率為76.32%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）：內(nèi)部收益率25%。五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）備注銷(xiāo)售收入45428635住宅銷(xiāo)售收入直接成本32906254開(kāi)發(fā)成本總投資34006463開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用稅前利潤(rùn)1719稅后利潤(rùn)1151內(nèi)部收益率73.32%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷(xiāo)售凈利率13.33%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%總投資回報(bào)率17.81%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%六、敏感性分析就該項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷(xiāo)售凈利率進(jìn)行敏感性分析，得出銷(xiāo)售收入相對(duì)于成本更加敏感。當(dāng)售價(jià)下降10%、成本上升超過(guò)10%時(shí)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率低于9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。對(duì)東海別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。目錄第一部分項(xiàng)目決策背景七大利好因素.8一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展.8二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好.8三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升.9四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好.10五、F1方程式賽車(chē)場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里.10六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕.11七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn).12第二部分項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析.13一、項(xiàng)目位置.13二、項(xiàng)目現(xiàn)狀.13三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套.14四、項(xiàng)目的初步評(píng)估.15第三部分市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷.16一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析.16二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析.18三、上海市外環(huán)線周邊可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目分析.28四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤(pán)分析.30第四部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議.31一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析.31二、產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議.32第五部分項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè).34一、類(lèi)比價(jià)值預(yù)測(cè)法.341、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià).342、根據(jù)上海市可類(lèi)比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià).35二、東海別墅40005000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致.36三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn).37第六部分項(xiàng)目的投資收益分析.37一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè).37二、別墅成本預(yù)測(cè).38三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算.39四、現(xiàn)金流量測(cè)算.39五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總.41六、敏感性分析.41第七部分：綜合分析與建議.42第一部分項(xiàng)目決策背景七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展上個(gè)世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從99財(cái)富論壇到上海合作組織成立會(huì)議，從APEC會(huì)議到剛剛申辦成功的2010年世博會(huì)，上海這顆東方明珠正以無(wú)法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。弓弦是南北交通大動(dòng)脈京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開(kāi)拓者紛至沓來(lái)，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。2002年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來(lái)，上海市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.9。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值88.24億元，比上年增長(zhǎng)3；第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元，增長(zhǎng)12.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長(zhǎng)10。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51。（所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò)2001年全年水平。2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長(zhǎng)14.5。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售同步增長(zhǎng)。從開(kāi)發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.5；竣工面積1983.92萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.7。從銷(xiāo)售看，全年商品房銷(xiāo)售面積1960.6萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)9.1，其中商品住宅銷(xiāo)售1839.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.4。在商品住宅銷(xiāo)售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已達(dá)97.5,比上年提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過(guò)戶面積1790.48萬(wàn)平方米，比上年增加368.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.9。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。全年商品房屋出租面積597.19萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)17.5。（所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料）2002年三大熱點(diǎn)F1賽車(chē)場(chǎng)落戶上海安亭、2010年世界博覽會(huì)落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)給上海樓市注入了新的動(dòng)力，未來(lái)幾年的上海樓市將持續(xù)看好。三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到33926套，其中消化量為25614套，銷(xiāo)售率平均達(dá)到75.5%。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在100200萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間?？梢哉f(shuō)，“別墅類(lèi)”主宰正被普通購(gòu)房一族所關(guān)注和青睞。同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。2002年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。上海別墅物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)0100020003000400050006000700080002000/3Q2000/4Q2001/1Q2001/2Q2001/3Q20