泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔1泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析P16一、城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、最新城市建設(shè)總體規(guī)劃第二部分泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析P715一、房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析二、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析三、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析五、城市居民可承接力分析與年需求量預(yù)分析第三部分項(xiàng)目分析P1636一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析四、項(xiàng)目SWTO分析五、項(xiàng)目潛在客戶分析專業(yè)好文檔2泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一部分項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析一、城市概況1、地理位置泰州市地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸,西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長(zhǎng)而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中市區(qū)面積428平方公里，總面積中，陸地面積占82.74%，水域面積占17.26%。自2001年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港2個(gè)區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個(gè)縣級(jí)市，共有91個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、338個(gè)居民委員會(huì)、1578個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、87個(gè)居民委員會(huì)、127個(gè)村民委員會(huì)。2003年末，泰州總戶數(shù)169.59萬戶，總?cè)丝?03萬人，其中市區(qū)62萬人。2、交通條件泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯。境內(nèi)長(zhǎng)江岸線近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60公里，建有長(zhǎng)江港口3個(gè)。以國(guó)家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模。投資10多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條“龍脈”。全市公路通車總里程5693公里，328國(guó)道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。江陰長(zhǎng)江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路交通發(fā)展較快，新長(zhǎng)鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。3、歷史文化泰州是一座歷史文化名城。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國(guó)泰民安”之意。千余年來，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風(fēng)，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出，專業(yè)好文檔3“儒風(fēng)之盛，夙冠淮南”。水滸傳作者施耐庵、泰州學(xué)派創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、揚(yáng)州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業(yè)。豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)單位的有134處。全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。4、人文習(xí)慣溱潼會(huì)船節(jié)溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說豐富多彩。南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊(duì)伍行至溱湖，與金兵遭遇，打得金兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬為國(guó)捐軀的英雄，并于每年清明節(jié)撐船來此祭掃，久而久之，便形成清明撐會(huì)船的習(xí)俗，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會(huì)溱潼會(huì)船節(jié)。每年清明節(jié)，四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數(shù)百船只，上萬船民來此聚會(huì)，觀眾游客超過十萬人。其恢宏壯觀的場(chǎng)面，驚心動(dòng)魄的爭(zhēng)賽、多姿多彩的表演，堪稱民俗文化之大觀，水鄉(xiāng)風(fēng)情之博覽，被海內(nèi)外人士盛贊為“天下會(huì)船數(shù)溱潼”。她是92中國(guó)友好觀光年江浙滬旅游目的地之一，95中國(guó)江蘇民俗風(fēng)情游首游式亦在此舉行，2001年列為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。中國(guó)泰興銀杏節(jié)中國(guó)泰興銀杏節(jié)由“銀杏藝術(shù)節(jié)”、“銀杏科技節(jié)”演化而來。每年在銀杏成熟的時(shí)候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場(chǎng)、產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、項(xiàng)目洽談、人才引進(jìn)以及大型文藝演出等活動(dòng)，以促進(jìn)泰興與外界的交流溝通，進(jìn)一步提高泰興的知名度，強(qiáng)化招商引資、院企對(duì)接、項(xiàng)目開發(fā)等工作，推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。12年來，銀杏節(jié)為泰興經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。中國(guó)興化鄭板橋藝術(shù)節(jié)鄭板橋是清代著名的書畫家、文學(xué)家、“揚(yáng)州八怪”的杰出代表人物，在海內(nèi)外享有盛譽(yù)。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng)。為紀(jì)念板橋，宣傳興化，擴(kuò)大交往，加快發(fā)展，從1993年11月22日鄭板橋誕辰300周年之際舉辦了首屆“中國(guó)興化鄭板橋藝術(shù)節(jié)“后，每?jī)赡昱e辦一次。專業(yè)好文檔4二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市類型泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢(shì)平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，目前已聚集春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、LG等世界知名企業(yè)。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長(zhǎng)江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個(gè)以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。2、宏觀經(jīng)濟(jì)水平2003年泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)580.04億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13.4%，是建市以來增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值72.62億元，增長(zhǎng)3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.37億元，增長(zhǎng)17.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值207.05億元，增長(zhǎng)11.7%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值11513元，增長(zhǎng)13.3%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的14.249.536.3調(diào)整為12.552.835.7。全市財(cái)政收入662563萬元，比上年增長(zhǎng)24.7%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好。個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，全市個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資236.67億元,比上年增長(zhǎng)22.1%,占僅僅總量的40.8%,比上年增長(zhǎng)2.4%,泰州目前個(gè)體工商業(yè)共有11萬余戶，私營(yíng)企業(yè)14768戶,比上年增長(zhǎng)14%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12.4%。城鎮(zhèn)居民年人均可支配增長(zhǎng)6.4%。3、城市人口分布2003年末全市人口分布狀況:地區(qū)總?cè)丝跀?shù)(人)城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村人口市區(qū)62291054702875882興化市1549922556726993196靖江市664706308026356680泰興市1292127563548728579江堰市906979334793572186從泰州市的人口分布狀況來看,泰州市區(qū)人口與其他四市相比要少的多,城市化發(fā)展還是相對(duì)落后,市區(qū)人口增長(zhǎng)速度緩慢，市區(qū)鄉(xiāng)村人口僅7.5萬人,城市發(fā)展后備力量相對(duì)不足。泰州雖然是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不專業(yè)好文檔5存在優(yōu)勢(shì)，周邊的四市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，逐漸形成多個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，市區(qū)的聚集能力相對(duì)薄弱。4、人均收入支出情況2003年市區(qū)居民人均可支配收入8517元，人均消費(fèi)性支出5743元，恩格爾系數(shù)42.3%；全市農(nóng)民人均純收入4079元，人均消費(fèi)性支出2606元，恩格爾系數(shù)41.7%；人均手存現(xiàn)金1859.7元；人民生活達(dá)到小康水平。附泰州市2003年來人均可支配收入情況:市區(qū)人均可支配收入全市農(nóng)民人均純收入金額(元)85174079增長(zhǎng)率(%)9.46.4恩格爾系數(shù)(%)42.341.72003年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費(fèi)支出及構(gòu)成情況:項(xiàng)目金額(元)占總支出比例食品2429.2942.3衣著554.539.66家庭設(shè)備品388.46.76醫(yī)療保健394.866.87交通通訊542.519.45教育文化娛樂服務(wù)550.059.58居住578.5810.07雜項(xiàng)商品和服務(wù)304.735.31總支出5742.94100全市生產(chǎn)資料市場(chǎng)32個(gè)，年成交額172.04億元。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額149.34億元,餐飲業(yè)21.5億元。泰州消費(fèi)環(huán)境不斷改善，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，活躍興旺，泰州市區(qū)2003年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額173.76億元，同比增長(zhǎng)12.4%。居住支出僅次于食品支出，達(dá)到578.58元，說明人們對(duì)改善居住條件，提高生活質(zhì)量的要求更為強(qiáng)烈。專業(yè)好文檔6三、最新城市建設(shè)總體規(guī)劃泰州的城市擴(kuò)張，已經(jīng)顯現(xiàn)出向南，向東的發(fā)展趨勢(shì)。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。在城市向南、向東發(fā)展的同時(shí),應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。城市中期規(guī)劃2006-2010年，人口55萬，用地60平方公里。其中：主城區(qū)42萬人，高港區(qū)13萬人。主城區(qū)完成環(huán)城河以內(nèi)的綜合整治，基本實(shí)現(xiàn)下壩地區(qū)的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保護(hù)與改造。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成328國(guó)道以南地區(qū)東風(fēng)路至泰高路之間的商住開發(fā)。加快高科技工業(yè)園區(qū)、春蘭工業(yè)園、西北工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基本完成周山河以北用地的項(xiàng)目布點(diǎn)，適時(shí)開發(fā)周山河以南泰高路以西區(qū)域。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長(zhǎng)江岸線的綜合開發(fā)。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃2006-2020年,主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團(tuán)形成，成為市區(qū)間的重要節(jié)點(diǎn)。專業(yè)好文檔7第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火2004年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資9.41億元，同比增長(zhǎng)51.82%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅20多個(gè)百分點(diǎn)。這是近年來泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)慢于全社會(huì)投資增長(zhǎng)的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積204.06萬平方米，同比增長(zhǎng)62.31%；海陵區(qū)銷售房屋面積30.97萬平方米，同比增長(zhǎng)283.29%；商品房銷售額5.11億元，同比增長(zhǎng)285.06%?？罩蒙唐贩吭鲩L(zhǎng)的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06萬平方米，與上年同期基本持平。市區(qū)一季度空置房同比下降了11.42%，空置面積為5.12萬平方米。2.舊城改造與新區(qū)建設(shè)力度相當(dāng)，形成板塊競(jìng)爭(zhēng)泰州政府呼吁舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，要在推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的同時(shí)，加快舊城改造。舊城區(qū)啟動(dòng)坡子街商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，加快完成拆遷及相關(guān)配套，將坡子街商貿(mào)區(qū)與五一路、府前街商貿(mào)區(qū)以及東進(jìn)西路商貿(mào)區(qū)連成一片，屆時(shí)將成為老城區(qū)繁華的商業(yè)街區(qū)。這樣勢(shì)必帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格，該區(qū)域目前典型的樓盤有鵬欣麗都，開發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大，現(xiàn)在正處預(yù)約階段，估計(jì)今年內(nèi)會(huì)開盤，開盤價(jià)具周邊業(yè)內(nèi)人士估計(jì)會(huì)在3000元每平方米。新區(qū)在建的項(xiàng)目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國(guó)際花園以及本項(xiàng)目。在市場(chǎng)上不僅僅存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)和老城區(qū)也形成競(jìng)爭(zhēng)，老城區(qū)在生活配套以及商業(yè)配套上存在一定的優(yōu)勢(shì)，目前整體價(jià)格要比新區(qū)高。但是新城區(qū)在規(guī)劃上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的辦事機(jī)構(gòu)全部集中于此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展前景將十分看好。3.放量供量，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)2003-2004年泰州市土地供應(yīng)量公相當(dāng)大，未來幾年內(nèi)泰州市樓盤上市量將會(huì)非常大。初步估計(jì)，今后新區(qū)板塊的供應(yīng)量就將達(dá)到100萬平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內(nèi)的供應(yīng)量肯定可達(dá)到150萬平方米，所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的,市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)防的開發(fā)。所以我們認(rèn)為本案在開發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時(shí)機(jī)，第二是要做出自己的特點(diǎn)，第三是要謹(jǐn)慎推盤，第四是要做好樓盤的品質(zhì)。專業(yè)好文檔84.房?jī)r(jià)步步高升，一路上揚(yáng)雖然價(jià)格上漲之勢(shì)很猛，2003年市區(qū)均價(jià)就已超過每平方米2100元大關(guān)，其他地區(qū)均價(jià)1550元。目前價(jià)格并沒有呈下降趨勢(shì)，相反的是房?jī)r(jià)繼續(xù)往上揚(yáng)，目前的情況是：地段不好，品質(zhì)不高的樓盤，價(jià)格升不上去，買是沒有問題的。而一些定位準(zhǔn)確，有自己特點(diǎn)的樓盤則是呈旺銷之勢(shì)，例如鵬欣麗園等（均價(jià)在2700元每平方米），其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設(shè)施齊全，其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達(dá)100)。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質(zhì)較好的樓盤最高價(jià)已突破每平方米3000元以上。根據(jù)我們對(duì)泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，認(rèn)為明后兩年房?jī)r(jià)還有上漲的空間。如東進(jìn)路北側(cè)正在籌備之中的鵬欣麗都，估計(jì)開盤時(shí)價(jià)格會(huì)在3000每平方米以上。形成高價(jià)旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項(xiàng)目，促使了房地產(chǎn)的進(jìn)一不發(fā)展。5.開發(fā)商各顯其能，高品質(zhì)樓盤不斷面市以盛世華庭為例，其在泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中可以算是高品質(zhì)的樓盤。無論從前期廣告宣傳還是設(shè)計(jì)商及物業(yè)管理公司等的資源整合，再加上市政府對(duì)面核心地段,人民公園,人民廣場(chǎng)和周邊便利的交通環(huán)境的硬件設(shè)施。盛世華庭沒有理由不做高品質(zhì)的樓盤。而事實(shí)也正是如此，全面的配套設(shè)施，都使得這一高品質(zhì)樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。同時(shí)象西湖翠院、泰墅園、恒景國(guó)際花園、四季林語、鵬欣麗都等樓盤的品質(zhì)在泰州處于領(lǐng)先地位。6.小高層悄然進(jìn)入泰州市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺主要表現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)，在此前泰州市房產(chǎn)品普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自2002年鳳凰房產(chǎn)開發(fā)泰州市第一個(gè)小高層水景住宅取得成功后，高層住宅已經(jīng)悄悄的進(jìn)入泰州市場(chǎng).盛和房地產(chǎn)開發(fā)的盛世華庭；泰州基泰恒業(yè)房產(chǎn)公司開發(fā)的景泰園高層住宅；鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產(chǎn)開發(fā)的恒景國(guó)際花園都設(shè)計(jì)有小高層住宅。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的品味也會(huì)相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時(shí)要考慮更多的因素同時(shí)，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，屆時(shí)將會(huì)加劇泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，同時(shí)必將引起新的一輪開發(fā)熱。7.泰州住宅開發(fā)市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊預(yù)測(cè)泰州市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在老城區(qū)和城南新區(qū)兩大快，老城區(qū)的舊城改造專業(yè)好文檔9力度也是相當(dāng)大，大都是一些零星的小盤，而且城市的主要交通比較狹窄，從遠(yuǎn)期來看，不存在優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在由于其交通設(shè)施,生活配套設(shè)施等比較完善，在其競(jìng)爭(zhēng)上還是有一定優(yōu)勢(shì)，價(jià)格水平也相對(duì)新區(qū)要高點(diǎn)。新區(qū)在規(guī)劃上比較完善，各個(gè)功能分區(qū)明確，道路寬敞，生活區(qū)也逐漸趨向成熟，同時(shí)又是泰州市的政府部門集中辦公地點(diǎn)。目前新區(qū)