中南“摩爾”mall）中南國(guó)際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告

中南“摩爾”（mall）、中南國(guó)際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告咨詢資質(zhì)：甲 級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南省科技咨詢協(xié)會(huì)湖南省新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)專家咨詢有限公司 2004年12月第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱中南“摩爾”(Mall)、中南國(guó)際商城二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，全國(guó)各地建“摩爾(Mall)”是近年引人注目的商界現(xiàn)象。大型購(gòu)物中心的英文名稱是SHOPPINGMALL，又簡(jiǎn)稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等中南SHOPPING MALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)聚合，代表著未來(lái)生活的發(fā)展方向。根據(jù)MALL設(shè)立的條件，長(zhǎng)沙市2003年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2004年可突破1000億元，人均GDP將超過(guò)MALL設(shè)立要求的人均15000元。可以說(shuō)，長(zhǎng)沙市己步入SHOPPING MALL時(shí)代，而中南SHOPPING MALL的建立，必將引導(dǎo)這一時(shí)代的朝流。中南國(guó)際商城位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約30萬(wàn)；這里有京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，長(zhǎng)沙五條主干道即人民路、展覽館路、勞動(dòng)路、八一路、五一路的東部交匯中心，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙最快捷的交通要道。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目占地270畝，總投資12億元，地上總建筑面積40萬(wàn)平方米，地下總建筑面積15萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米，由大型專業(yè)市場(chǎng)、大型超市、購(gòu)物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，并配套有公寓、寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)25萬(wàn)平方米，停車位5000個(gè)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。四、項(xiàng)目投資單位基本情況 本項(xiàng)目由天潤(rùn)五江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)。公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共準(zhǔn)備了資本金4.2億元。五、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位置中南“摩爾”(Mall)、中南國(guó)際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。2、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目東鄰火星大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接 路。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場(chǎng)，北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車專賣店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房及門面。4、項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目所在地交通通達(dá)，進(jìn)出方便。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通，火焰路及 路也將隨著項(xiàng)目的展開(kāi)而拉通。公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通項(xiàng)目所在地。5、項(xiàng)目配套設(shè)施與項(xiàng)目配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車場(chǎng)、公廁等六、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地面積：18.15公頃2、規(guī)劃道路總用地：2.95公頃3、有效總用地： 15.14公頃4、規(guī)劃總建筑面積：55.89萬(wàn)平方米5、其中：（1）商業(yè)門面:23.46萬(wàn)平方米（2）公寓: 15.24萬(wàn)平方米（3酒店: 4.8萬(wàn)平方米（4）寫字樓: 1.60萬(wàn)平方米 6、建筑密度： 40.9%7、容積率： 2.988、綠化率： 30.5%第二章 中南“摩爾”(Mall)可行性分析 一、中南SHOPPING MALL的含義 大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。大型購(gòu)物中心的英文名稱是SHOPPINGMALL，又簡(jiǎn)稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車場(chǎng)規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積一般在10萬(wàn)平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，并引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等中南SHOPPING MALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：購(gòu)物，營(yíng)業(yè)面積812萬(wàn)平方米，規(guī)模適中。美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等一起組成。休閑娛樂(lè)城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書店閱覽室，KTV包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場(chǎng)等。運(yùn)動(dòng)健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。配套設(shè)施有大型停車場(chǎng)（地下）銀行、郵政、電信、貨物運(yùn)輸、公廁等。二、為什么選擇摩爾1 MALL是一種先進(jìn)的業(yè)態(tài)聚合，代表著未來(lái)生活的發(fā)展方向。2 傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的步行街、購(gòu)物中心、商場(chǎng)超市已開(kāi)始走向衰落。3 人們生活水平的提高，休閑時(shí)間的增多，尤其是隨著私家車的大量增加，人們追求一種新的、高尚的生活方式。休閑經(jīng)濟(jì)的比重正在迅速增加。4 隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，普通的以購(gòu)物為目的業(yè)態(tài)已經(jīng)失去吸引力。必須以一種新的理念，營(yíng)造一種新的生活方式來(lái)吸引投資與消費(fèi)。三、中南MALL創(chuàng)立的可行性1、長(zhǎng)沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、步行街競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場(chǎng)所的缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。2、根據(jù)長(zhǎng)沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購(gòu)物中心，而中南MALL正處于環(huán)線外側(cè)，是理想的構(gòu)建場(chǎng)所。另外，各城市正在建立大型購(gòu)物中心聽(tīng)證會(huì)制度，將大大減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)沙市未建立聽(tīng)證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是想的時(shí)機(jī)。3、根據(jù)MALL設(shè)立的條件，長(zhǎng)沙市2003年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2004年可突破1000億元，人均GDP將超過(guò)MALL設(shè)立要求的人均15000元。4、根據(jù)長(zhǎng)沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)，建立MALL符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。5、高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。中南MALL位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)，約占長(zhǎng)沙市常住人口的30%。6、高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國(guó)杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。 、長(zhǎng)沙的人口密度平均為每平方公里人，而此地人口密度超過(guò)，今后幾年人口密度將繼續(xù)增加。目前高橋附近每天的客流量約萬(wàn)，隨著這片土地的開(kāi)發(fā)，其它項(xiàng)目的建設(shè)，這里的客流量將會(huì)迅速增加。四、中南MALL的商圈分析 1、商圈的分類 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 我們一般按距離的遠(yuǎn)近來(lái)給商圈作如下分類： 核心商圈：核心商圈是最接近購(gòu)物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占購(gòu)物中心的銷售額的5570 。我們統(tǒng)計(jì)為車行10分鐘的路程。包括遠(yuǎn)大路、楊家山、四方坪、火車站、五一路、汽車東站等地的居民消費(fèi)者。 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷售額的1525 。這樣規(guī)定的：他們是車行10-30分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近的居民。 邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。他們的輻射區(qū)域較廣，可以為長(zhǎng)沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長(zhǎng)沙周邊的縣市居民。附近公交車輛比較多，有通向整個(gè)長(zhǎng)沙市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。2、商圈顧客的來(lái)源 中南SHOPPING MALL估計(jì)的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對(duì)象，即顧客來(lái)源可分為三部分。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。他們忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)場(chǎng)所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)。（2） 工作人口 指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。附近有政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。 （3） 流動(dòng)人口 中南SHOPPING MALL處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速公路橫穿而過(guò)，是聯(lián)系南北的交通要道。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來(lái)此購(gòu)物和休閑的流動(dòng)人口很多，這部分人口是各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的主要顧客來(lái)源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，忠誠(chéng)度較低，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。因此經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該突出自己的經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。 3、商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車流量、客流量比較大，長(zhǎng)沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋附近的公交車有多路，交通十分便利，可以把長(zhǎng)沙各地居民拉來(lái)這里消費(fèi)。 （2）顧客分析 目前整個(gè)長(zhǎng)沙市消費(fèi)者都在尋求好的購(gòu)物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購(gòu)物環(huán)境以及停車的不方便讓長(zhǎng)沙的市民消費(fèi)者頭痛。 （3）環(huán)境分析 中南SHOPPING MALL四面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周圍沒(méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，由于各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂(lè)福、華聯(lián)等外資也要來(lái)高橋投資。未來(lái)的高橋?qū)?huì)是商家的競(jìng)爭(zhēng)之地。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)化改革的逐見(jiàn)成效，長(zhǎng)沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買力逐年增強(qiáng)。長(zhǎng)沙的地理位置決定了它將是眾商家競(jìng)爭(zhēng)的地方。長(zhǎng)沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。友誼阿波羅、通程商業(yè)廣場(chǎng)、麥德隆、新一佳、家樂(lè)福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長(zhǎng)沙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)可以看出是異常激烈的。五、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。長(zhǎng)沙投建中南大型購(gòu)物中心是長(zhǎng)沙市接軌世界商業(yè)的新開(kāi)端，它代表長(zhǎng)沙商業(yè)在新時(shí)期的新方向，因此能夠得到長(zhǎng)沙市和雨花區(qū)政府的大力支持。政策環(huán)境看好，這為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了政策基礎(chǔ)。各大零售集團(tuán)投資在長(zhǎng)沙，他們將為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展鼓足經(jīng)濟(jì)士氣，為長(zhǎng)沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。 建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的需求。要有統(tǒng)一的城市規(guī)劃，在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上不能放任自流，否則必然導(dǎo)致重復(fù)興建或者盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成資源的極大浪費(fèi)。中南購(gòu)物中心的建立必將提高長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)際化水平，為長(zhǎng)沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時(shí)也美化了長(zhǎng)沙的街頭巷尾，統(tǒng)一了長(zhǎng)沙的文化環(huán)境，較好地豐富了長(zhǎng)沙的文化底蘊(yùn)。 六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景的總體評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目共分三部分，即中南國(guó)際商城即綜合批發(fā)市場(chǎng)，中南摩爾以及住宅。在住宅方面，設(shè)計(jì)住宅八棟，加上公寓總建筑面積22.56萬(wàn)平方米。根據(jù)長(zhǎng)沙市的總體發(fā)展目標(biāo)，隨著城市化的步伐的進(jìn)一步加快，長(zhǎng)沙市民收入的不斷提高，住宅方面會(huì)保持比較旺盛的需求態(tài)勢(shì)。只要開(kāi)發(fā)商戶型設(shè)計(jì)合理，性價(jià)比有突出優(yōu)勢(shì)，再努力做到營(yíng)銷手段靈活性和多樣性，廣告宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性，一定有吸引廣大的消費(fèi)者來(lái)此居家置業(yè)的。住宅銷售的火爆是可以預(yù)期的。在商鋪方面，中南國(guó)際商城和小高品專賣市場(chǎng)總設(shè)計(jì)面積為16.26萬(wàn)平方米。根據(jù)上述的調(diào)查與分析，只要商鋪的設(shè)計(jì)在硬件方面有突出的競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，包括倉(cāng)儲(chǔ)、車位的設(shè)計(jì)和配套，再在市場(chǎng)服務(wù)與管理方面有完善的建設(shè)與安排，根據(jù)市場(chǎng)的體系發(fā)展的客觀要求，升級(jí)版的批發(fā)市場(chǎng)無(wú)疑具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。再加上高橋得天獨(dú)厚的人氣效應(yīng)，一定會(huì)吸引廣大的經(jīng)營(yíng)戶和市民來(lái)此投資置業(yè)的。如果在招商方面策略得當(dāng)，如果能夠成板塊在吸引到國(guó)內(nèi)外知名的商業(yè)合作伙伴，如果在產(chǎn)權(quán)融資以及銷售模式方面有所創(chuàng)新，如果在價(jià)格方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，商鋪的順利銷售甚至火爆是完全可以預(yù)期的。在中南摩爾方面，主力賣場(chǎng)和大型超市總設(shè)計(jì)面積7.8萬(wàn)平方米。如果能找到理想的合作伙伴，并著意打造一種全新的高尚生活理念，這種集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、健身、美食于一體的MALL模式，一定會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙的消費(fèi)理念形成巨大的沖擊并形成強(qiáng)大的吸引力的。只要設(shè)計(jì)體現(xiàn)摩爾的靈魂，在宣傳方面使摩爾概念真正深入人心。中南摩爾一定會(huì)成為長(zhǎng)沙市商業(yè)的標(biāo)志性建筑，并凝聚旺盛的人氣。 從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)分析，市場(chǎng)=人+購(gòu)買力+購(gòu)買欲望。從人口規(guī)模來(lái)分析，第一層次是長(zhǎng)沙市區(qū)人口，為189萬(wàn)人，第二層次是長(zhǎng)沙市人口，為600萬(wàn)人，第三層次是長(zhǎng)株譚人口，為1252萬(wàn)人。第四層次是長(zhǎng)沙市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”人口，這些城市包括株洲、常德、益陽(yáng)、湘潭、岳陽(yáng)和衡陽(yáng)，為3573萬(wàn)人。從購(gòu)買力來(lái)分析，當(dāng)家庭存款達(dá)到10萬(wàn)元時(shí)，便具備商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買力，這類家庭約占總?cè)丝诘?0%，僅從長(zhǎng)沙市城區(qū)人口來(lái)統(tǒng)計(jì)，其購(gòu)買力達(dá)20萬(wàn)個(gè)家庭。從購(gòu)買欲望來(lái)分析，根據(jù)隨機(jī)防問(wèn)調(diào)查得出結(jié)論，在10萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)欲望中，人們購(gòu)買欲望的順序?yàn)樯虡I(yè)門面、住房投資、小車，從不斷火曝的家庭購(gòu)車熱中不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市的商業(yè)地產(chǎn)還有具大的市場(chǎng)潛力。 第三章 投資估算及資金籌措一、 投資估算范圍本項(xiàng)目總用地面積18.5公頃，其中道路用地2.95公頃，小區(qū)用效用地15.2公頃。第一期用地180畝，規(guī)劃總建筑面積313467平方米，其中商鋪143060平方米，公寓108429平方米，地下室5萬(wàn)平方米，建筑密度40.9%，容積率2.98，綠化率30.5%。二 估算依據(jù)1建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2依據(jù)上述規(guī)定，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合長(zhǎng)沙市目前實(shí)際工程造價(jià)估算三 投資概況估算本項(xiàng)目總投資85705萬(wàn)元人民幣，包括土地成本費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程安裝費(fèi)、城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。1、 土地成本費(fèi)第一期占地180畝，土地成本費(fèi)包括購(gòu)買土地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用，共計(jì)人民幣23040萬(wàn)元。2、報(bào)建費(fèi)用：商業(yè)14060平方米179元+公寓108429136元+地下室50000136元=4715萬(wàn)元，重點(diǎn)工程減免后為471560%=2829萬(wàn)元。3、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)目前長(zhǎng)沙市材料調(diào)查及走訪周邊建筑工地、住宅區(qū)，再結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)想，綜合基價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)如下：A、 地下：50000平方米1500=7500萬(wàn)元B、地上高層：191827平方米1200=23019萬(wàn)元C、地上多層：71640平方米800=5731萬(wàn)元建安費(fèi)用小計(jì)：A+B+C=36250萬(wàn)元4、 市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)用綜合基價(jià)制定如下：設(shè)計(jì)費(fèi)用35元/平方米；景觀費(fèi)用100元/平方米；水電工程費(fèi)40元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；電梯60元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；消防80元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；人防15元/平方米（按實(shí)際工程量）；弱電20元/平方米；以上合計(jì)350元/平方米?？傎M(fèi)用：313467350元=10971萬(wàn)元。5、管理費(fèi)和銷售費(fèi)用各項(xiàng)費(fèi)用按總銷售額提取。管理費(fèi)按銷售收入的1.5%計(jì)算；銷售費(fèi)用按2.5%計(jì)算；廣告費(fèi)用按2.5%計(jì)算；銷售稅金按5.6%計(jì)算；不可預(yù)計(jì)費(fèi)用按2.0%計(jì)算，總銷售收入約為109491萬(wàn)元，合計(jì)管理費(fèi)和銷售費(fèi)用成本為109491萬(wàn)元14.1%=15438萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資：小計(jì)1至5，共為85705萬(wàn)元。表一 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目總 投 資單 元 投 資1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資11土地費(fèi)用23040128萬(wàn)元/畝12報(bào)建費(fèi)用282916萬(wàn)元/畝13建筑安裝工程費(fèi)用362501156/平方米14城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)10971350/平方米15管理和銷售費(fèi)用15438492/平 方米2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資857052734/平方米四、 資金籌措本項(xiàng)目共需籌措資金85705萬(wàn)元。資金籌措采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，啟動(dòng)資金來(lái)源于自有資本金、銀行貸款。其余各年來(lái)源銷售收入。資金籌措方案見(jiàn)表二。 表二 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)1項(xiàng)目總投資8570511開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資8570512經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措8570521資本金4300022借貸資金1000023預(yù)售收入10949124其他收入第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析一、 公寓和商鋪銷售收入估算本項(xiàng)目對(duì)公寓、商鋪擬定全部銷售，均作銷售收入估算。1、商鋪：一層：38432平方米15000元=57635萬(wàn)元。 二層：28539平方米5000元=14270萬(wàn)元。 三、四層：31312平方米3000元=9394萬(wàn)元。2、公寓：108429平方米2600元=28192萬(wàn)元。以上合計(jì)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入109491萬(wàn)元。銷售收入估算詳見(jiàn)表三。表三 地產(chǎn)銷售收入估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì)1公寓銷售收入2819211可銷售面積（平方米）10842912單位售價(jià)（元/平方米）260013銷售比例（%）1002商鋪銷售收入8129921可銷售面積（平方米）9828322單位售價(jià)（元/平方米）827223銷售比例（%）1003銷售收入合計(jì)1094914銷售面積合計(jì)（平方米）206712二、 總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目建設(shè)總成本為85705萬(wàn)人民幣。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，各年總成本估算詳見(jiàn)表四。表四 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)1土地費(fèi)用230402報(bào)建費(fèi)用28293建安費(fèi)用362504城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)109715管理和銷售費(fèi)15438合 計(jì)85705三、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、投資利潤(rùn)及利潤(rùn)率本項(xiàng)目投資利潤(rùn)共計(jì)23485萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為27.7%。各期投資利潤(rùn)率詳見(jiàn)表五。 表五 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)1銷售收入 1094912總成本費(fèi)用 857053 銷售利潤(rùn)237864 所得稅 5 稅后利潤(rùn)2、財(cái)務(wù)贏利能力分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15%，大大高于行業(yè)基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率8%，按房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%計(jì)算說(shuō)明財(cái)務(wù)上可行。投資現(xiàn)金流