房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的綜合分析

單獨分析任何一項財務(wù)指標，都不足以全面地評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營效果，而只有對各種財務(wù)指標進行系統(tǒng)的分析，才能對企業(yè)的財務(wù)狀況作出合理的判斷。因此，必須對企業(yè)進行綜合的分析。一、標準財務(wù)比率 標準財務(wù)比率是指持定的國家、特定的行業(yè)、特定的時期的財務(wù)比率指標體系和標準值?？梢杂脕碜鳛闃藴守攧?wù)比率的通常是行業(yè)平均比率。它是根據(jù)同一行業(yè)中個別公司的財務(wù)與經(jīng)營資料，經(jīng)過綜合為一整體后，再據(jù)以求得的各項比率。 標準財務(wù)比率的確定有統(tǒng)計法和工業(yè)工程法兩種。統(tǒng)計法是以大量歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計結(jié)果作為標準。這種方法是假設(shè)大多數(shù)是正常的，社會平均水平是反映標準狀態(tài)的。因此，如果企業(yè)的經(jīng)營狀況與平均水平不符，就意味著與正常狀態(tài)不符。工業(yè)工程法是以實際觀察和科學(xué)計算為基礎(chǔ)，推算出一個理想狀態(tài)作為評價標準。這種方法是以各變量之間有其內(nèi)在的比例關(guān)系，且這種比例關(guān)系是可以被認識為假定條件的。在實務(wù)上，人們往往結(jié)合使用上述兩種方法，互相補充，互相印證，很少單獨使用一種方法來建立評介標準。 對于用作標準比率的行業(yè)平均財務(wù)比率，在使用時注意以下問題：（1）行業(yè)平均指標一般是根據(jù)行業(yè)中部分企業(yè)抽樣調(diào)查得來，如果其中有一個極端的樣本，則行業(yè)平均指標就難以反映整個行業(yè)的實際情況。（2）行業(yè)內(nèi)每個公司采用的會計方法不一定相同，每個企業(yè)的經(jīng)營狀況也可能存在較大差異，如有的企業(yè)存在大量債務(wù)，有的企業(yè)則債務(wù)很少。把這些各不相同的企業(yè)的指標加在一起平均，也將影響標準比率的權(quán)威性。（3）建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的平均財務(wù)比率目前還未能獲取。因此，采用標準比率進行比較分析時，應(yīng)根據(jù)實際情況對行業(yè)平均財務(wù)比率進行一定的修正，盡可能建立一個可比的基礎(chǔ)。二、綜合系數(shù)分析 一項財務(wù)比率只能反映企業(yè)某一方面的財務(wù)狀況。為了對企業(yè)進行綜合的財務(wù)分析，可以選定若干財務(wù)比率，按其重要程度，給定一個分值，即重要性系 ，總和為1。然后將實際比率與標準比率比較，評出每項指標的得分，最后求出綜合系數(shù)與重要性系數(shù)之和，以判明企業(yè)財務(wù)狀況的優(yōu)劣，這一方法稱為綜合系數(shù)法?，F(xiàn)例舉說明該方法的運用。 恒星房地產(chǎn)股份有限公司選擇十項常用的財務(wù)比率并給定分值，連同其標準值和實際值，編成財務(wù)比率綜合分析表（見表1）。 表1 財務(wù)比率綜合分析表 編制綜合分析表的程序如下: 1、選定評價企業(yè)財務(wù)狀況的比率。通常是選擇能夠說明問題的重要比率。并且償債能力、周轉(zhuǎn)能力和獲利能力三類比率因反映財務(wù)狀況的側(cè)重面不同，故應(yīng)分別從中選擇若干項具有代表性的重要比率。 2、根據(jù)各項比率的重要程度，確定重要性系數(shù)。各項比率的系數(shù)之和應(yīng)等于1。重要程度的判斷，需根據(jù)企業(yè)經(jīng)營財務(wù)狀況、發(fā)展趨勢以及企業(yè)所有者、債權(quán)人和管理人態(tài)度等具體情況而定。 3、確立各項比率的標準值。財務(wù)比率的標準值是指各項財務(wù)比率在本企業(yè)現(xiàn)時條件下最理想的數(shù)值，亦即最優(yōu)值。 4、計算企業(yè)在一定時期各項財務(wù)比率的實際值。上例上各項比率的實際值的計算結(jié)果見表8-9。 5、求出各項財務(wù)比率實際值與標準值的比率，稱為關(guān)系比率。（其中，資產(chǎn)負債率低于標準值是一種有利指標，因而用標準值除實際指標求得關(guān)系比率）。 6、求出各項財務(wù)比率的綜合指數(shù)及其合計數(shù)。各項比率的綜合指標是關(guān)系比率和重要性系數(shù)的乘積，其合計數(shù)可以作為評價企業(yè)財務(wù)狀況的一個依據(jù)。一般而言，綜合指數(shù)合計數(shù)如果為1或接近1，則表明企業(yè)狀況基本上達到標準要求；如果與1有較大差距，則財務(wù)狀況偏離標準要求較遠。在此基礎(chǔ)上，還可進一步分析具體原因。在表1中，各項財務(wù)比率綜合指數(shù)的合計數(shù)為0.812，遠遠低于1，說明該企業(yè)的財務(wù)狀況較差，應(yīng)進一步深入分析具體原因。三、標準比率分析法運用中的難點及彌補方法分析 (一)標準財務(wù)比率分析法的關(guān)鍵技術(shù)是“標準評分值”的確定和“標準比率”的建立。 (二)標準評分值的確定應(yīng)注意以下問題1.一般認為企業(yè)財務(wù)評價的內(nèi)容主要是盈利能力，其次是償債能力，再次是營運能力，它們之間大致可按5:3:2來分配比重。再根據(jù)所選擇的指標（參見第四章案例分析5）確定各自的評分值。 2.在給每個指標評分時，規(guī)定上限和下限，以減少個別指標異常對總分造成不合理的影響。上限可定為正常評分值的1.5倍，下限定為正常評分值的1/2。例如，總資產(chǎn)凈利率的標準值為10%，標準評分為20分；行業(yè)最高比率為20%，最高評價為30分，則每分的財務(wù)比率差為1%（20%-10%30分-20分）?？傎Y產(chǎn)凈利率每提高1%，多給1分，但該項得分不超過30分。3.財政部于1995年公布了一套企業(yè)經(jīng)濟效益評價指標體系，并給定了標準評分值，可被企業(yè)參考?？傇u分值為100分，其中銷售利潤率15分、總資產(chǎn)報酬率15分、資本收益率15分、資本保值增值率10分、資產(chǎn)負債率5分、流動比率（或速動比率）5分、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率5分、存貨周轉(zhuǎn)率5分、社會貢獻率10分、社會積累率15分。4.建設(shè)銀行關(guān)于房開發(fā)企業(yè)信用等級標準，對于所使用的評價指標給定了評分值。見表2(三)標準比率的定量應(yīng)考慮以下幾個因素：1.國際水平。對于國內(nèi)一些生產(chǎn)技術(shù)先進、經(jīng)營狀況好且效率高的企業(yè)，其指標的標準值應(yīng)參照國際水平。 2.國家計劃和要求達到的目標。國家為了宏觀管理的需要，在權(quán)衡社會總需求和總供給總體水平的基礎(chǔ)上，往往要給一些重點企業(yè)下達一定計劃或目標。那么，這些計劃任務(wù)和目標可作為指標標準。 3.企業(yè)所在行業(yè)的平均水平或同類先進單位達到的水平。一些指標的計算，如：資產(chǎn)貢獻率、流動比率等會因行業(yè)不同而產(chǎn)生很大差異。因此，根據(jù)行業(yè)水平確定標準值是合理的。 4.企業(yè)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營狀況，為內(nèi)部制定的計劃、定額和業(yè)務(wù)標準。因為實現(xiàn)不了內(nèi)部生產(chǎn)任務(wù)的企業(yè)，很難有好的經(jīng)濟效益。 5.還有其他一些生產(chǎn)技術(shù)要求、設(shè)計能力或理論上應(yīng)達到的水平，也可以作為定量標準。 (四)行業(yè)標準指標的缺陷分析 由于行業(yè)標準指標是根據(jù)部分企業(yè)抽樣調(diào)查得出的，如果其中有一個極端的樣本，則有可能歪曲整個行業(yè)的實際情況。另外，每個企業(yè)采用的會計方法不一定相同，而且資本密集型企業(yè)與勞動密集型企業(yè)可能加在一起平均，負有大量債務(wù)的企業(yè)可能與沒有債務(wù)或債務(wù)較少的企業(yè)加在一起平均。上述因素在一定程度上影響了行業(yè)標準指標的科學(xué)性。 (五)對行業(yè)標準比率的彌補方法。 西方國家有關(guān)報刊上經(jīng)常定期發(fā)布各種行業(yè)的財務(wù)指標，給財務(wù)指標對比評價帶來很大方便。而我國目前暫時還沒有這種行業(yè)平均財務(wù)指標公布，所以行業(yè)財務(wù)指標不易獲得，此時企業(yè)可對自身經(jīng)濟效益進行縱向比較評價。其標準比率中可選 本企業(yè)特定年份指標或歷史最好的水平指標作基數(shù)進行評價，找出企業(yè)存在的差距。 (六)在實際運用標準比率分析法時，如果遇到異常值，應(yīng)對其進行必要的修正。具體情況如下：1.資產(chǎn)負債率超過標準值時，并非好現(xiàn)象，不能因此多給分，可根據(jù)標準比率除以實際比率，使相對比率小于1，這樣，實際評分會低于給定的權(quán)數(shù)。2.虧損企業(yè)的銷售利潤率、總資產(chǎn)報酬率、資本收益率和資本保值增值率等指標的實際財務(wù)比率是負數(shù)時，相對比率取零，該指標得分為零，而