濱江豪庭可研報(bào)告

濱江豪庭一期可行性研究報(bào)告報(bào)告編號(hào)：【2010】05號(hào)中文版版權(quán)聲明：本報(bào)告版權(quán)歸海南昌海投資有限公司所有，未經(jīng)許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。開 發(fā) 商：海南昌海投資有限公司編制單位：海南博信建設(shè)投資項(xiàng)目管理有限公司日 期：二0一0年一月目 錄第一章 總論1-5第二章 項(xiàng)目背景6-9第三章 市場情況分析與需求預(yù)測10-23第四章 項(xiàng)目方案24-30第五章 環(huán)境保護(hù)31-32第六章 土建工程33-34第七章 公用工程35-47第八章 管理組織機(jī)構(gòu)48第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排49第十章 投資估算與資金籌措50-51第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)52-54第十二章 結(jié)論與建議55附表及附文海南博信建設(shè)投資項(xiàng)目管理有限公司二0一0年一月10第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱：濱江豪庭一期二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：?？谑懈擎?zhèn)馮村車田坡三、項(xiàng)目開發(fā)商：海南昌海投資有限公司四、項(xiàng)目性質(zhì)：新建住宅樓五、項(xiàng)目概況濱江豪庭項(xiàng)目是由海南昌海投資有限公司投資興建的房地產(chǎn)工程。項(xiàng)目總占地111732（167.6畝），開發(fā)總建筑面積345296。該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，本報(bào)告主要對(duì)一期項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。一期項(xiàng)目總建筑面積201778，其中住宅建筑面積188642，商鋪建筑面積6612，會(huì)所建筑面積6524。建設(shè)13棟住宅，建筑容積率為3.2，建筑占地面積為62580，建筑密度17.5，綠地率35.67，停車位2100個(gè)，總戶數(shù)為2120戶。六、建設(shè)單位海南昌海投資有限公司成立于1994年，注冊資金人民幣2000萬元，注冊地址?？谑泻８?號(hào)，法定代表人王廣良。公司制定了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，兼營商業(yè)、裝飾工程和建筑材料等貿(mào)易業(yè)務(wù)，適度發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方針，逐步成為一家具有核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1998年以來，公司長期經(jīng)營位于?？谑泻Ｐ懵泛诵纳虡I(yè)圈地段東升樓項(xiàng)目及其他項(xiàng)目近萬平方米的物業(yè)，投資管理的物業(yè)包括商鋪、公寓、寫字樓和倉儲(chǔ)出租等。其中商鋪約2000，寫字樓約4000，其他物業(yè)約4000。絕版的繁華地段和穩(wěn)定的物業(yè)出租率，使公司獲得了長期穩(wěn)定的資金流和高額的投資回報(bào)率，為公司的持續(xù)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司成立以來，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，銳意改革創(chuàng)新，積極推進(jìn)企業(yè)的改制步伐。建立了比較完善的法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范高效的管理系統(tǒng)，使公司逐步擺脫了原有的經(jīng)營模式和管理體制，建設(shè)成為以資本為紐帶，資產(chǎn)經(jīng)營與跨行業(yè)經(jīng)營兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營投資管理型企業(yè)。公司將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，倡導(dǎo)“和諧生活，自然舒適”的品牌核心觀念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶等過程中。公司秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文化理念，將誠信奉為立企之本。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓公司獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴，逐漸形成了自身的優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Α９驹诙嗄甑膶?shí)際工作中，不斷積累總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，在“循法尚德、誠信經(jīng)營”的理念下取得了長足的發(fā)展。未來公司將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場運(yùn)作和品牌影響力，實(shí)現(xiàn)員工、企業(yè)、合作伙伴和中國房地產(chǎn)行業(yè)的多贏局面。公司將繼續(xù)發(fā)揮并依托自身良好的資源優(yōu)勢，開發(fā)出更多的企業(yè)形象，以最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益回報(bào)社會(huì)各界的關(guān)心和支持，為海南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。七、組織管理公司下設(shè)：人力資源部、法律事務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、綜合辦公室、市場開發(fā)部、投資項(xiàng)目部，具體領(lǐng)導(dǎo)和管理該項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。公司管理團(tuán)隊(duì)由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)素質(zhì)一流的人員組成。八、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬高檔居住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，綠化率達(dá)35.67%。建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。公共廚房污水經(jīng)隔油池后再進(jìn)入室外污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目2010年6月開工，預(yù)計(jì)工期24個(gè)月，即2012年6月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。十、項(xiàng)目總投資經(jīng)測算，本項(xiàng)目一期所需的資金50313.20萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)成本為42928.21萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為7384.99萬元。企業(yè)自籌21000萬元，占總投資的41.74%；申請銀行貸款25000萬元，占總投資的49.69% ，不足部分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為5.40%，貸款期限為3年，本金分8000萬、10000萬、7000萬于2011、2012、2013年三次還清。詳見附表四及附表十。十一、一期資金籌措（一）申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款25000萬元；（二）企業(yè)自籌資金21000萬元；（三）預(yù)售房款4313.20萬元。十二、社會(huì)效益1、可以調(diào)整?？诜康禺a(chǎn)市場布局結(jié)構(gòu)，建設(shè)現(xiàn)代化大城市。2、有利于促進(jìn)海口房地產(chǎn)市場消費(fèi)的多元化發(fā)展。3、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地?cái)U(kuò)展的新局面。4、帶動(dòng)海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)。第二節(jié) 可行性報(bào)告依據(jù)一、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；二、瓊山籍國用(2000)第01-1755號(hào)土地證；三、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；四、?？谑蟹慨a(chǎn)局、?？谑薪y(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；五、海南省相關(guān)定額。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件一、自然條件該項(xiàng)目位于?？谑?。地處熱帶北緣，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年暖熱，雨量充沛。自然景觀條件良好，其特點(diǎn)是：日照時(shí)間長、輻射能量大、雨水充足、干濕季變化大、多臺(tái)風(fēng)。年平均氣溫23.6，最高平均氣溫38.9、最低平均氣溫2.8。年平均日照時(shí)數(shù)2239.8小時(shí)，年降雨量1691.7mm，年平均相對(duì)濕度為81%。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東北風(fēng)，全年平均風(fēng)速3.2m/秒，年平均大風(fēng)日數(shù)172天（六級(jí)以上）。本區(qū)域受臺(tái)風(fēng)影響較大，處于臺(tái)風(fēng)走廊范圍；臺(tái)風(fēng)季節(jié)為69月份，臺(tái)風(fēng)風(fēng)力一般為7級(jí)，最大風(fēng)力可達(dá)1012級(jí)；年平均有2.5個(gè)臺(tái)風(fēng)影響本海區(qū)。二、配備設(shè)施完備本項(xiàng)目為功能齊全的居住小區(qū)，水電等設(shè)施配套完善，具備良好的建設(shè)條件。目前該小區(qū)附近生活服務(wù)配套設(shè)施齊全，已成為成熟的生活區(qū)，配套一應(yīng)俱全，人氣聚集，已經(jīng)形成了濃郁的居住氛圍。而且，本設(shè)計(jì)在小區(qū)入口、住宅、商場入口及庭園內(nèi)等處均考慮有無障礙坡道。三、符合國家政策該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場消費(fèi)的多元化發(fā)展起到了積極的促進(jìn)推動(dòng)作用。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性海南省是一個(gè)擁有較好自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國的42%，同時(shí)還有較好的氣候、降水等自然條件，適合發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。近年來，海南省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，海南良好的地理環(huán)境、潛力巨大的旅游資源，吸引不少島外購房者和投資者前來購房置業(yè)。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)二十年以來，全省能源、交通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。尤其是經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)低谷多年后,海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了穩(wěn)健成熟的發(fā)展軌道。近幾年來海南省不斷夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度已明顯回升,經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大為改善?；浐ｈF路的建成通車,進(jìn)一步改善了海南的交通條件,島內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交流會(huì)更快捷,更方便。優(yōu)越的自然條件,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場機(jī)制、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費(fèi)理念,吸引了一批又一批島外人士前來海南購房置業(yè)。隨著中國加入WTO，以及海南投資環(huán)境和人居環(huán)境的進(jìn)一步改善，加上“博鰲亞洲論壇”由概念變成現(xiàn)實(shí)，海南的房地產(chǎn)投資逐漸升溫，一方面過去積壓的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛處置完成，另一方面設(shè)計(jì)新穎、品質(zhì)獨(dú)特的新樓盤陸續(xù)上市，目前海南房地產(chǎn)投資、樓盤消費(fèi)需求回升，樓市日趨興旺。看一個(gè)城市的房地產(chǎn)后勁，關(guān)鍵要看這個(gè)城市能否得到長足發(fā)展。細(xì)數(shù)?？诔鞘邪l(fā)展的5大利好，可以看出房價(jià)向上突破的可能性在增強(qiáng)。這5大利好是：1、建設(shè)國際旅游島。海南建設(shè)國際旅游島，運(yùn)用國家批準(zhǔn)的旅游開放新政策，對(duì)加快改革開放步伐，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長有著關(guān)鍵性、突破性的作用。海南房產(chǎn)的大量客戶在內(nèi)地，旅游業(yè)的大發(fā)展，將會(huì)大大刺激?？诘穆糜蔚禺a(chǎn)。2、建?？诰C合保稅區(qū)，這在全國是第四家。?？诰C合保稅區(qū)西移至老城工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，將在地理位置上與海南西部工業(yè)走廊連成一體，有利于擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)聚集和輻射效應(yīng)，從而加快海南實(shí)現(xiàn)新興工業(yè)省的目標(biāo)。同時(shí)，馬村港接近國際航線主干道，有利于海南省擴(kuò)大對(duì)外開放和加快北部灣經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展，加快海口構(gòu)建東南亞地區(qū)重要的國際航運(yùn)中心，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來房產(chǎn)的需求。3、東環(huán)輕軌鐵路的建設(shè)。輕軌鐵路的修建受益最大的無疑是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)達(dá)的城市軌道交通，將帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶來了無限的價(jià)值空間。4、航天城建設(shè)。航天城建在文昌，眾多的科技人員和保障人員將會(huì)在省會(huì)城市買房；5、瓊州海峽跨海大橋選址確定，預(yù)計(jì)2012年開工。隨著瓊州海峽跨海工程的建設(shè)，以?？跒橹行牡?小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可達(dá)廣州、桂林、南寧，12小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可達(dá)武漢、上海，運(yùn)輸時(shí)效性提高明顯，由此引發(fā)了大?？诟窬窒碌谋姸嗝}，如未來的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)趨勢，到海口買套房居住將會(huì)越來越熱門。由此可見，具有全新超前設(shè)計(jì)理念，充分表現(xiàn)其相應(yīng)潛在客戶群生活方式的濱江豪庭項(xiàng)目的開發(fā)正適應(yīng)了海南房地產(chǎn)發(fā)展的需要。第三章 市場情況分析與需求預(yù)測第一節(jié) 2009年?？诜康禺a(chǎn)市場情況簡析一、2009年海南房地產(chǎn)宏觀銷售統(tǒng)計(jì)據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資逾190億元，與去年同期相比增長4.7成，房屋銷售面積約346萬平方米，銷售額逾208億元，同比分別增長近3成和4.3成。三項(xiàng)增長均遠(yuǎn)超全國平均水平。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資190.61億元，同比增長46.7%。從海口、三亞銷售價(jià)格指數(shù)看，1至9月份，?？谛陆ǚ夸N售價(jià)格累計(jì)同比上漲1%，三亞累計(jì)同比上漲0.5%。三亞投資規(guī)模最大，達(dá)72.78億元。今年1至9月，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成72.78億元，同比增長28.7%。?？谑芯拥诙塾?jì)完成投資52.23億元，同比增長9.8%；瓊海市居第三，累計(jì)完成23.39億元，同比增長97.9%；其它投資超十億元的市縣還有陵水縣和萬寧市，投資規(guī)模分別達(dá)11.2億元和10.38億元。其中海南省陵水縣的同比增幅高達(dá)361.2%，在全省各市縣中增長最快。2009年1-11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資248.57億元，同比增長48.1%，同比漲幅居全國第三位，商品住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，同比漲幅居全國第二位。另外，1-11月，海南商品房銷售面積435.65萬平方米，同比增長42.9%，商品房銷售額276.96億元，同比增長71.4%。其中，11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.96億元，環(huán)比下降0.14%；商品住宅完成投資26.35億元，環(huán)比上漲2.25%；商品房銷售面積48.18萬平方米，環(huán)比上漲16.72%；商品房銷售額42.48億元，環(huán)比上漲61.03%。二、?？冢汉？阡N售價(jià)格同比上漲9.6%，居全國第五位11月份，?？诜课蒌N售價(jià)格同比上漲6.7%，同比漲幅比上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲2.9%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；三亞房屋銷售價(jià)格同比上漲2.4%，同比漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.9%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅方面，海口新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.6%，居全國第五位，環(huán)比上漲4.7%；三亞新建住宅銷售價(jià)格同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.9%。二手房方面，11月份，?？诙肿≌N售價(jià)格同比上漲2.9%，環(huán)比上漲0.4%；三亞二手住宅銷售價(jià)格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲0.7%。對(duì)于90平方米及以下的房屋銷售價(jià)格，11月份海口新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲2.5%，環(huán)比持平；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲2.5%，環(huán)比持平；新建普通住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲2.4%，環(huán)比持平。三亞新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲0.9%，環(huán)比上漲1.0%；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲0.9%，環(huán)比上漲1.0%；新建普通住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲1.5%，環(huán)比上漲1.1%。三、三亞：開發(fā)資金充裕，但新開工面積下降前三季度，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.79億元，增長28.7%。其中，住宅完成投資69.71億元，同比增長26%。房屋施工面積459.61萬平方米，同比增長24.6%；房屋竣工面積61.31萬平方米，同比增長24.9%。商品房銷售面積78.37萬平方米，增長16%；商品房銷售金額86.15億元，增長26.5%。前三季度，三亞市房地產(chǎn)施工面積459.6萬平方米，增長24.6%。其中，新開工面積83.3萬平方米，同比下降21.7%，原因有三：一是房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目不足；二是已動(dòng)工大項(xiàng)目仍處在開發(fā)周期內(nèi)；三是去年同期鳳凰水城和亞龍灣公主郡兩大項(xiàng)目二期工程同時(shí)開工，直接拉動(dòng)去年當(dāng)月新開工面積大幅上升。商品房竣工面積61.3萬平方米，同比增長24.9%。 2009年三亞市房地產(chǎn)開發(fā)資金一直較為充裕，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金124.2億元，同比增長48.8%，資金到位率為170.6%。整個(gè)11月三亞商品房簽約總套數(shù)1636套，總簽約面積177505.74平方米，總簽約金額達(dá)28. 1億元， 平均簽約價(jià)格15826.33元/平方米。截止至09年11月30日，三亞商品房在售數(shù)量有37045套，可售房源面積3576308.29平方米。三亞市場9-11月份銷售迅速上漲“金九銀十”到來之際，三亞市場再現(xiàn)瘋狂，9月份，三亞商品房銷量約600套；10月份，上升到約950套；11月份三亞商品房銷量徹底“瘋狂”，環(huán)比增漲約700套，今年11月三亞商品房總成交1651套，與10月份相比環(huán)比增加78%；銷售面積178500.7平方米，比10月份增加89706.48平方米，增長幅度高達(dá)101%。從目前來看，三亞樓市活動(dòng)頻頻，購房人氣趨旺，預(yù)計(jì)12月份三亞樓市將繼續(xù)延續(xù)近幾個(gè)月來的火爆，掀起年末新一輪成交高峰。四、三亞和?？谑袌霰憩F(xiàn)步調(diào)不一分地區(qū)來看，三亞在進(jìn)入“金九銀十”的黃金銷售季節(jié)后，銷售量持續(xù)上漲，三亞溫暖冬季的效應(yīng)日趨明顯。?？诘貐^(qū)則在進(jìn)入9月份后，銷售量有一個(gè)迅速的增漲，10月后略有下降，而11月份后又開始反彈，?？谑袌龅幕嘏邢喈?dāng)一部分是屬于本地購買力，也就是說，在持續(xù)連續(xù)三年的房價(jià)不斷上漲后，本地一部分購買力開始接受房價(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)，開始陸續(xù)購房置業(yè)。五、三亞、海口平均成交價(jià)格連續(xù)上漲11月份，海口房屋銷售價(jià)格同比上漲6.7%，同比漲幅比上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲2.9%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；三亞房屋銷售價(jià)格同比上漲2.4%，同比漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.9%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。六、海南東海岸線全線啟動(dòng)，遍地開花從三亞地區(qū)來看，公寓樓銷售均價(jià)在1.2-1.5萬元左右/平方徘徊，依然領(lǐng)軍海南；位于陵水境內(nèi)的四個(gè)典型一線海景代表項(xiàng)目（清水灣、福灣、富力灣和紅磡香水灣）都開始趕上三亞，公寓樓成交均價(jià)逼近1.2萬元/平方；萬寧興隆地區(qū)公寓樓銷售均價(jià)已經(jīng)接近5000元/平方；瓊海萬泉河地區(qū)樓盤銷售均價(jià)也逼近5000元/平方，甚至還有部分項(xiàng)目銷售價(jià)格達(dá)到7000元/平方（代表樓盤為萬泉豪庭三期）；文昌清瀾開發(fā)區(qū)城市銷售均價(jià)達(dá)到4500元左右/平方，一線沿海項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到6500元/平方；?？谖骱０兜貐^(qū)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)9000元左右/平方，海甸島地區(qū)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)7500左右/平方；綜上所述，海南東海岸線已經(jīng)進(jìn)入全面開發(fā)的發(fā)展階段，而且發(fā)展日趨城市，價(jià)格上揚(yáng)速度飛快，海南房地產(chǎn)業(yè)迎來飛速發(fā)展。七、?？冢嘿彿咳霊粽叱醪酵瓿?激活市場在今年3至4月份，?？谑姓嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)頻頻在不同場合上表示，?？趯⒅貑ⅰ百彿咳霊簟闭?，但一直未有正式文件出臺(tái)。11月，購房入戶政策有了進(jìn)一步進(jìn)展，據(jù)有關(guān)人士獲悉，目前?？谑匈彿咳霊粽叩某醪讲莅敢淹瓿?，將爭取盡快出臺(tái)。本次購房入戶草案，制度日益完善，高考移民問題等將得到解決，有海口業(yè)內(nèi)人士分析，購房入戶政策草案完成，將會(huì)改善?？谏唐贩抠彿靠罩寐蕟栴}，有利于激活市場，進(jìn)一步促進(jìn)海口樓市增長。八、國際旅游島催熱海南樓市銷售?？跇鞘薪诘幕馃?，與海南建設(shè)國際旅游島得到了國家的大力支持，海南國際旅游島規(guī)劃綱要已經(jīng)獲得國務(wù)院的批準(zhǔn)。據(jù)相關(guān)資料顯示，在海南建設(shè)“國際旅游島”的戰(zhàn)略刺激下，目前已有上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵海南。如今，從?？诘饺齺?95公里的黃金海岸線上,投資幾十億、上百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，其中，不乏國內(nèi)一線及上市地產(chǎn)公司，投資總額超過1000億元。所以國際旅游島進(jìn)一步提升了海南房產(chǎn)的熱度，也是09年“金九銀十”銷售黃金周以來，海南樓市得以火爆的主要因素。 九、旅游旺季 全面推動(dòng)?？跇鞘袩徜N當(dāng)步伐邁進(jìn)冬季的時(shí)候，北方早已冰封千里，海南，這時(shí)候迷人宜居的環(huán)境氣候優(yōu)勢全面體現(xiàn)。據(jù)海口各景區(qū)處了解，目前每天至少接待游客3000人，而三亞風(fēng)景區(qū)每天的游客量保持在13000人左右。進(jìn)入11月后，每天的游客量都在增加，現(xiàn)在的游客量幾乎是夏季的兩倍。并且目前全國各地在海南的會(huì)議增多、旅游團(tuán)隊(duì)增多，使得海南酒店客房及家庭旅館入住率幾乎達(dá)到飽和，尤其到了周末，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。第二節(jié) 優(yōu)質(zhì)資源依然是主要賣點(diǎn)在海南地區(qū)，項(xiàng)目所處地區(qū)，海景資源優(yōu)越或周邊自然環(huán)境優(yōu)越的項(xiàng)目，其銷售價(jià)格與銷售數(shù)量都在相比之下，領(lǐng)先于其他地區(qū)項(xiàng)目，尤其以海景資源為其先，海景資源非常優(yōu)越者，其銷售價(jià)格越貴，大部分靠近海邊的項(xiàng)目，也大打海景資源作為項(xiàng)目賣點(diǎn)。上述現(xiàn)象也從一個(gè)側(cè)面證明了海南目前的地產(chǎn)市場主要還處于一個(gè)以賣自然資源為主的初級(jí)階段。低總價(jià)產(chǎn)品去化速度較快，海南房地產(chǎn)市場，在依托海南發(fā)展大政策，及國內(nèi)各個(gè)城市工業(yè)化日趨嚴(yán)重的影響下，對(duì)于海南地產(chǎn)認(rèn)可的客戶日與劇爭，來瓊購房的客戶也逐日增加，其中不乏有部分中高端需求客戶，受島外地區(qū)高房價(jià)驅(qū)趕，開始將目光瞄準(zhǔn)海南的城市開發(fā)的項(xiàng)目。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場未來預(yù)測?？谖磥?年住房總需求量為1154.59萬平米，據(jù)市場調(diào)研和海口本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況的綜合分析，本著集約利用土地的原則，預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)（2008年-2012年）住房總需求量為1154.59萬平方米，建設(shè)各類住房14.14萬套。其中商品房的建筑面積為964.38萬平方米，建設(shè)套數(shù)為10.72萬套；經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積172.8萬平方米，建設(shè)套數(shù)為3萬套；廉租住房建筑面積17.41萬平方米，建設(shè)套數(shù)為0.42萬套。2009年住房建設(shè)需求為：商品住房建設(shè)20833套，建筑面積187.5萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)5763套，建筑面積33.17萬平方米；廉租住房建設(shè)613套，建筑面積2.54萬平方米。?？诿髂暧?jì)劃建商品房193.47萬平米明年規(guī)劃土地供應(yīng)量為127.13公頃，其中商品住房土地供應(yīng)量為109.88公頃，經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)量為15.98公頃，廉租住房土地供應(yīng)量為1.27公頃。2009年住房建設(shè)計(jì)劃為229.25萬平方米，其中商品住房建設(shè)計(jì)劃為193.47萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃為33.24萬平方米，廉租住房建設(shè)計(jì)劃為2.54萬平方米。在住房用地供應(yīng)空間布局上，2009年住房用地供應(yīng)主要分布在長流起步區(qū)、金牛嶺周邊地區(qū)、府城等地塊。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障?？谑械褪杖爰彝?、舊城（含城中村）改造拆遷戶的住房需求。廉租住房保障?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭住房需求，在財(cái)政許可的情況下，兼顧部分低收入家庭的住房需求。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房滿足海口市中低收入和中等收入家庭住房需求。其他商品房滿足中等以上收入及外來、流動(dòng)人口市場住房需求。重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。規(guī)劃期內(nèi)（2008年-2012年），單套建筑面積在90平方米以下的住房總建筑面積達(dá)到新建住房總建筑面積的70%；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70。此外，還要加強(qiáng)商品房開發(fā)建設(shè)管理、深化銷售制度改革，建立并完善在限套型、限房價(jià)基礎(chǔ)上的競地價(jià)、競房價(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品房的“雙限雙競”的開發(fā)建設(shè)模式和用地招標(biāo)出讓辦法，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地招標(biāo)出讓，落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)用地2年未開發(fā)則無償收回使用權(quán)土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)者，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)者，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置地處置。（一）項(xiàng)目發(fā)展條件分析項(xiàng)目表現(xiàn)有以下幾個(gè)優(yōu)勢：（1）稀缺性：目前，該區(qū)域的開發(fā)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目周邊的綠色佳園已是該區(qū)域的成功開發(fā)案例。但該樓盤已接近尾聲，其余均為小型項(xiàng)目，稀缺效應(yīng)明顯（2）環(huán)境優(yōu)勢：地塊位于南渡江邊，有其獨(dú)特的環(huán)境資源優(yōu)勢-濱水，環(huán)境寧靜幽雅，自然資源豐富。（3）區(qū)域優(yōu)勢：處于南渡江區(qū)域的“一帶兩中心”的核心地帶，與規(guī)劃中的新區(qū)府行政中心一路之隔，具有政府“政治、經(jīng)濟(jì)中心”的優(yōu)勢效應(yīng)。（4）發(fā)展優(yōu)勢：隨著濱江西路的開通，東部高速公路、美蘭國際機(jī)場的發(fā)展效應(yīng)將提升該地塊未來的土地價(jià)值、發(fā)展優(yōu)勢和升值空間。（二）項(xiàng)目周邊樓盤信息:序號(hào)項(xiàng)目周邊樓盤銷售均價(jià)1楓丹白露7000元/2碧水名城6300元/3濱江帝景6200元/第四節(jié) ?？跒I江板塊發(fā)展優(yōu)勢1、政府支持，濱江板塊發(fā)展前景輝煌2008年作為?？谑姓攸c(diǎn)投資規(guī)劃項(xiàng)目，北起長堤路，南至南渡江大橋，全長12.5公里，堪與西海岸濱海大道媲美的濱江路正式開通，標(biāo)志著南渡江沿岸的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。濱江路使南渡江兩岸的交通優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢和景觀資源優(yōu)越凸顯。2009年“濱江新城”規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)示著濱江板塊的開發(fā)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段，政府準(zhǔn)備投資100個(gè)億打造“濱江新城”?！盀I江新城”被定位于海口市東南部區(qū)域公共服務(wù)中心、南渡江畔新型生態(tài)居住區(qū)，“濱江新城”將建成為休閑居注、旅游購物、康體娛樂、商務(wù)辦公等功能齊全的新城區(qū)，?？跂|南部的城市副中心，發(fā)展前景輝煌。省委、省政府等眾多省級(jí)行政中心相繼搬遷到南渡江沿岸，憑借著豐富的江景資源以及政府支持，區(qū)域前景相當(dāng)看好，濱江地產(chǎn)將成為?？谝粋€(gè)新的地產(chǎn)板塊。2、濱江板塊，海口最具居住價(jià)值和投資價(jià)值的地產(chǎn)板塊。人們對(duì)海景充滿了向往，然而經(jīng)常居住在海邊的人知道，住在海邊問題多多。海風(fēng)里帶有豐富的鹽成分，房屋經(jīng)常受海風(fēng)的侵襲，外墻容易被腐蝕，房間比較潮濕，家具、衣物、地板等經(jīng)常發(fā)霉，對(duì)人身體非常不好。因此居住在江邊，將是另一種最佳的選擇，根據(jù)政府規(guī)劃要求，濱江地帶的土地將作為高檔住宅用地，人們在享受豐富江景的，感受氣候宜人的熱帶風(fēng)光的同時(shí)，不會(huì)遇到居住在海邊的種種麻煩。濱江板塊將是?？谧罹呔幼r(jià)值的版塊。 “濱江地產(chǎn)”發(fā)展剛起步，房價(jià)還在低位運(yùn)行，隨著海口城市的發(fā)展，南渡江兩岸的開發(fā)建設(shè)，“濱江地產(chǎn)”價(jià)值將會(huì)一路走開，如今的“濱江地產(chǎn)”將是?？谧罹呱禎摿Φ牡禺a(chǎn)。3、實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐、加快濱江板塊發(fā)展政府在加快發(fā)展南渡江兩岸開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，眾多大型企業(yè)也看好“濱江板塊”的發(fā)展前景，大舉進(jìn)入開發(fā)“濱江地產(chǎn)”。廣物地產(chǎn)的濱江帝景項(xiàng)目及海甸島項(xiàng)目，綠色佳園，聯(lián)華國際，楓丹白露等一些大型房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目落戶南渡江兩岸，加快了“濱江地產(chǎn)”的發(fā)展，粗略計(jì)算，現(xiàn)在以及未來濱江新城的開發(fā)總量將超過200萬平方米。第五節(jié) 國家批準(zhǔn)建設(shè)國際旅游島，掘金海南2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見，這意味著海南國際旅游島的建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。海南概念的股市和樓市風(fēng)聲再起，象海南的溫度一樣襲擊了投資者。在海南建設(shè)“國際旅游島”戰(zhàn)略的刺激下，從?？诘饺齺?95公里的黃金海岸線上，投資幾十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。上百家大企業(yè)，數(shù)百億投資會(huì)戰(zhàn)海南旅游地產(chǎn)，對(duì)這個(gè)只有3.39萬平方公里的海島所帶來的震動(dòng)，超過了任何一場臺(tái)風(fēng)。魯能、萬科、富力、寶安、雅居樂、新世界、天津泰達(dá)不論是在?？谖骱０堆赝荆€是從美蘭機(jī)場到市區(qū)，到處可見全國著名開發(fā)商的標(biāo)牌，它們紛紛在海南大手筆圈地，一線海景土地資源日益緊俏。特別是占據(jù)海南省4A級(jí)以上景點(diǎn)70%的三亞和?？?，作為海南風(fēng)景名勝最多、最密集的地方，成為海南國際旅游島建設(shè)受益最顯著的兩個(gè)地區(qū)，也成為投資的首選勝地。這一點(diǎn)從遍插國內(nèi)知名開發(fā)商旗幟的200多公里三亞海岸線（今年1-10月，三亞市已累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資80億元，同比增長26%，投資規(guī)模位居海南省第一）和近期三亞持續(xù)升溫的購房潮（據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份三亞商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.55萬元/平方米），就可以初見端倪。1月6日，海南省長羅保銘在新聞發(fā)布會(huì)上回答記者提問時(shí)表示，這幾年海南的旅游房地產(chǎn)市場總體呈上升趨勢，房地產(chǎn)的需求主要來自于島外。統(tǒng)計(jì)下來?？?0%、三亞80%85%商品房是由島外居民購買，且多是購買二套房、三套房。他表示，這些人來買房子最終是買海南的自然環(huán)境，海南由于是中國唯一的熱帶島嶼，所以這個(gè)房地產(chǎn)的資源在全國是有唯一性的。事實(shí)確實(shí)如此，支持海南房價(jià)的，除了國際旅游島的獲批等政策因素外，更重要的是在于其熱帶的資源稀缺性。目前中國的人均GDP已超過3000美元，人們追求健康居住環(huán)境的需求越來越旺盛。特別是在冬天經(jīng)受一股又一股寒潮的時(shí)候，夏無酷暑冬無寒冷，具有得天獨(dú)厚的氣候條件和優(yōu)美的自然海景風(fēng)光優(yōu)勢的海南不僅生態(tài)和地理位置較好，交通也十分方便，再加上免稅島優(yōu)惠政策的吸引，自然成為旅游者和外省居民投資第二居所和分時(shí)度假居所的首選。海南房地產(chǎn)仍具投資價(jià)值三亞、?？?、瓊海、文昌等地再次成為炙手可熱的香餑餑，房價(jià)也因?yàn)閲H旅游島而不斷升溫。對(duì)于剛剛獲批的國際旅游島規(guī)劃，很多投資者紛紛表示十分看好未來的發(fā)展前景，更有樂觀者認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)市場至少還會(huì)火十年左右。以?？跒槔?，?？诘钠骄鶞囟缺热齺喴腿亩?，但是對(duì)于經(jīng)受嚴(yán)寒的人們來說，并不會(huì)影響很大，感覺差不多，因?yàn)槎伎梢源┒绦?。而?？诘姆績r(jià)位于市中心高檔的樓盤也在七八千左右。而且?？诋吘故鞘?huì)城市，其相應(yīng)的配套設(shè)施也很好。此外，隨著跨越瓊州海峽的跨海大橋即將建設(shè)，?？谖骱０兑惨鹗袌龅年P(guān)注。以西海岸的一個(gè)樓盤為例，去年年初開盤的時(shí)候，其一期均價(jià)在4000多元，而現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了8000多元。西海岸與海口之間的輕軌也將建設(shè)中，到時(shí)候與?？诘臅r(shí)間距離不過5分鐘。雖然現(xiàn)在價(jià)格也上漲不少，但與三亞上萬的價(jià)格相比仍然處于低位，仍然具有投資價(jià)值。第四章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場地選址一、 地理位置與用地現(xiàn)狀該項(xiàng)目位于南渡江邊，用地呈不規(guī)則偏西布局，北側(cè)為南渡江，整體開發(fā)條件良好。第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計(jì)依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）（2005版）住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005）（2006版）方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ50-88）汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ100-98）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50016-2006民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-2005二、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料1、海口市屬亞熱帶海洋氣候，氣候溫暖，風(fēng)光宜人，夏長冬短，四季長綠，終年無霜雪。氣候：年平均氣溫：23.3月平均最高氣溫:30.9月平均最低氣溫:18.8絕對(duì)最高氣溫:38.8絕對(duì)最低氣溫:2.8雨量:年平均降雨量:30.8十分鐘最大降雨量:30.8濕度:年平均相對(duì)濕度:81%日照:全年平均日照時(shí)數(shù):2239.8小時(shí)雷電:全年平均雷擊日數(shù):114.8天風(fēng):明顯受熱帶季風(fēng)的影響,冬季為東北風(fēng),夏季為東南風(fēng),常受來自太平洋的臺(tái)風(fēng)襲擊,臺(tái)風(fēng)一般在七至十一月份偏多,常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng),風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)為70kn/。三、規(guī)劃理念1、自然融入生活本項(xiàng)目的宗旨為“以人為本,健康生活”。自然而安靜的居住生活是人們所追求和向往的，同時(shí)也成為了時(shí)尚品位的體現(xiàn)。在基地現(xiàn)有的不利條件下,化不利為有利,把消極空間營造為宜人的與城市共享的生態(tài)環(huán)境。將大自然的綠葉成蔭,鳥語花香帶入千家萬戶,融入日常生活是本項(xiàng)目最顯著的特色。2、居住演繹文化采用目前國際新潮的居住區(qū)設(shè)計(jì)思路,綜合運(yùn)用了生態(tài)學(xué)和城市設(shè)計(jì)理論的優(yōu)秀概念,以建立獨(dú)具特質(zhì)而與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住區(qū)文化氛圍的設(shè)計(jì)，針對(duì)信息時(shí)代感情生活節(jié)奏容易使人產(chǎn)生亞健康這一社會(huì)問題，把綠色生態(tài)空間引入居住區(qū)設(shè)計(jì)。其次是通過具體的設(shè)計(jì)把優(yōu)秀的生活理念，時(shí)尚的生活品質(zhì)帶入“小區(qū)”市民的生活中，形成該居住區(qū)獨(dú)特的生活文化氛圍。以提升濱江豪庭小區(qū)在城市中的地位。四、用地布局在規(guī)劃布局上，建筑采用線狀布局，整體小區(qū)相互不遮擋，視野開闊，通過效果良好，建筑點(diǎn)式和板式相結(jié)合，沿基地外圍布置，在用地內(nèi)側(cè)形成圍和的景觀中心，利于創(chuàng)造成規(guī)模的景觀環(huán)境。遵循資源共享的原則，設(shè)置帶狀景觀空間，視野開闊，再沿帶狀景觀軸精心設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)，使該綠化綜合了小區(qū)和組團(tuán)兩級(jí)綠化功能，人們既可在住宅組團(tuán)的綠地上活動(dòng)，又很方便的選擇景觀大道上其他的綠地活動(dòng)。再在小區(qū)設(shè)置了配套的小區(qū)會(huì)所，在小區(qū)南入口設(shè)置了集中商業(yè)等服務(wù)設(shè)施.五、綠地規(guī)劃綠地規(guī)劃按照居住人口規(guī)模、規(guī)劃布局形式，環(huán)境特點(diǎn)及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合的綠地規(guī)劃的布局。強(qiáng)調(diào)宜人尺度，反映文化內(nèi)涵，增加活動(dòng)性，參與性。形成植物與水域相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的由公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地組成的綠地系統(tǒng)。城市綠地與小區(qū)中心廣場相互結(jié)合，面向出入口，滲透各個(gè)住宅院落。成為居民的日常游憩共享空間。宅旁綠地、道路綠地采用大面積草坪綠化，喬、灌木、花卉間植，形成綠色空間，力圖在有很空間形成豐富的綠化層次，使之四季綠意濃濃，花卉增艷。六、道路系統(tǒng)規(guī)劃道路系統(tǒng)以優(yōu)雅的曲線貫穿整個(gè)小區(qū)，其避免了直線性的視覺疲勞感，同時(shí)很好的限制了車速，保障了行人的安全。又使其兩側(cè)空間收放有序，該結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)和綠地形態(tài)共同組成豐富變化的空間形態(tài)，使有限變多元化, 豐富了小區(qū)的內(nèi)涵。使小區(qū)道路和綠化融為一體，道路既是小區(qū)的，又是組團(tuán)的，既是車行空間又是綠化空間，形成交通，景觀，交往，休閑的復(fù)合系統(tǒng)。小區(qū)機(jī)動(dòng)車和停車系統(tǒng)采用環(huán)路，人行采用景觀大道和主路相結(jié)合的方式，達(dá)到部分宅間人車分流。七、建筑設(shè)計(jì)4.1、設(shè)計(jì)原則遵從以人為本，節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保的設(shè)計(jì)理念。整個(gè)社區(qū)的建筑設(shè)計(jì)典雅、樸實(shí)、自然、現(xiàn)代。在建筑的端部運(yùn)用有特色的建筑構(gòu)件，使屋頂?shù)妮喞挥凶兓?，打破單調(diào)感。住宅與底層商業(yè)的風(fēng)格過渡自然，大膽動(dòng)用各種鮮艷的色彩，形成生動(dòng)活潑、別具一格的亮點(diǎn)，使商業(yè)與住宅建筑風(fēng)格更為協(xié)調(diào)。小區(qū)住宅建筑造型既注重協(xié)調(diào)又各具特色，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了識(shí)別性和領(lǐng)域感。造型設(shè)計(jì)以體量，光影，虛實(shí)，等最基本的建筑語言表達(dá)建筑本體的現(xiàn)代感。1、戶型設(shè)計(jì)住宅戶型設(shè)計(jì)著重重視戶型多樣性的原則，功能合理，分區(qū)明確，以滿足不同層次的需求，實(shí)行多元化生活方式的有機(jī)融合。以滿足不同消費(fèi)者的需求。群體戶型組合可以非常靈活，通過豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造典雅而又現(xiàn)代的居住小區(qū)。戶型平面布局突出以人為本，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。而是符合人的生活活動(dòng)規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。在嚴(yán)格滿足業(yè)主要求的基礎(chǔ)上，從住戶的生活需要出發(fā)，合理安排各功能行為空間，設(shè)計(jì)中體現(xiàn)公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。戶型設(shè)計(jì)采用以起居廳為中心的全明住宅布置方式，合理安排起居廳位置，限制并減少直接開向起居廳的門，并盡量使其相對(duì)集中。入口處設(shè)置門斗作過渡空間，用于換鞋、換衣、放置雨具等。設(shè)計(jì)還對(duì)廚房、衛(wèi)生間作了精心考慮：廚房、衛(wèi)生間采用整體設(shè)計(jì)方法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安裝、管線布置以及采光通風(fēng)的要求，住宅戶型設(shè)計(jì)中認(rèn)真考慮了住戶生活需求，精心設(shè)計(jì)了門斗、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、起居室、臥室等各個(gè)功能空間的相互關(guān)系和相關(guān)細(xì)部，仔細(xì)推敲了建筑外觀造型的比例、尺度和色彩等諸多方面要素。戶型設(shè)計(jì)中陽臺(tái)起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，設(shè)計(jì)中盡量發(fā)揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個(gè)功能。盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，加大窗戶、降低窗臺(tái)，設(shè)計(jì)弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對(duì)室外景觀一覽無遺。八、生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)生態(tài)社區(qū)是良性循環(huán)的社區(qū)，應(yīng)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在多層次人工植物群落中，通過植物與微生物之間的代謝作用，實(shí)現(xiàn)無廢物循環(huán)生產(chǎn)。在人工植物群落中，采用多種類的植物，不同深淺的地下根，形成地下根系，能吸收大量的有害物質(zhì)。整個(gè)小區(qū)的排水設(shè)計(jì)中做好廢、污水的處理，污水處理后排入市政管網(wǎng)。同是還做好噪聲的處理：住宅盡量遠(yuǎn)離車行道，臨近主干道的住宅山墻，盡量減少開窗數(shù)量或采用雙層玻璃。小區(qū)內(nèi)的各類廢氣的排放與控制按我國有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第五章 環(huán)境保護(hù)一、 污染源及污染物本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容是住宅樓，屬居住性質(zhì)，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不產(chǎn)生有害物質(zhì)。二、環(huán)境治理1、生活污水經(jīng)隔油池、化糞池等處理在污水納入污水處理廠集中處理之前執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；排水系統(tǒng)采用分流制，雨水與污水分流；糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池厭氧消化處理，三級(jí)化糞池容積保證污水在池中停留足夠時(shí)間。2、合理確定備用發(fā)電機(jī)、水泵、變配電及大樓送、排風(fēng)機(jī)等設(shè)備位置，并采取隔音、消聲和減振等措施。聲環(huán)境按城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）的2類標(biāo)準(zhǔn)控制。施工期間聲環(huán)境按建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、備用發(fā)電機(jī)房采取隔音、消聲措施，燃油采用輕質(zhì)柴油，含硫量0.5。發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣經(jīng)排氣筒高空排放，排氣筒的高度和位置，應(yīng)以不影響周圍工作、學(xué)習(xí)生活環(huán)境和城市景觀為原則。4、統(tǒng)一設(shè)置住宅樓廚房排煙管道，廚房產(chǎn)生的油煙集中通過排煙管道在樓頂高空排放。5、空調(diào)采用非氟利昂制冷劑空調(diào)。合理布置空調(diào)器散熱口，禁止在人行道或居民窗戶附近設(shè)置散熱裝置，防止產(chǎn)生噪聲和熱污染。6、固體廢物分類收集，并及時(shí)做好清運(yùn)工作。配備加蓋垃圾容器，實(shí)行垃圾袋裝制度。不將產(chǎn)生的殘?jiān)屠湃胂滤馈?、在條件允許的情況下，考慮利用太陽能，使用太陽能熱水器等。8、建設(shè)規(guī)范化排污口，排污口須按規(guī)范設(shè)置排放口標(biāo)志牌。第六章 土建工程第一節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)濱江豪庭項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：一期總建筑面積：201778平方米容積率：3.2建筑密度：17.50%綠化率:35.67%停車位：2100個(gè)。第二節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 （GB50009-2001）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50010-2002）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50007-2002）建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ94-94)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50011-2001）人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50038-2005）2、本工程所在地自然條件風(fēng)荷載：考慮50年一遇的風(fēng)壓值為 0.75Kpa;地震基本情況:抗震設(shè)計(jì)烈度為 8度, 設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.30g;地質(zhì)條件：待勘察后確定。3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為 二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年，建筑抗震設(shè)防類別屬丙類建筑；結(jié)構(gòu)選型：根據(jù)本工程建筑使用要求及功能，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體 系；基礎(chǔ)選型：待地質(zhì)勘察后確定。人防地下室抗力等級(jí)：甲類核6級(jí)主要結(jié)構(gòu)材料1)混凝土等級(jí)：C25， C30；2)鋼筋種類：HPB235、HRB335；3)填充墻采用輕質(zhì)混凝土砌塊。第七章 公用工程第一節(jié) 給排水設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)范圍1、給水系統(tǒng)2、雨、污水排水系統(tǒng)3、建筑節(jié)水設(shè)計(jì)二、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2003）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50013-2006）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50014-2006）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50966-1999）2003年版三、給水方式水源：從市政自來水管網(wǎng)引兩條管徑為150mm的管道，作為小區(qū)內(nèi)的生活及消防用水水源。1、生活給水系統(tǒng)：生活貯水池與水泵房均設(shè)在地下室。生活水池貯水量為200m3。2、生活給水方式：會(huì)所與住宅的一、二層采用市政給水管道直接供給，下行上給制。住宅采用自動(dòng)恒壓變頻給水設(shè)備供水,采用下行上給制。上下分成高低兩個(gè)供水分區(qū)，三至十四層為低區(qū)，十五至三十層為高區(qū)。不同供水分區(qū)采用獨(dú)立的給水加壓設(shè)備。水管設(shè)計(jì)原則使各用水點(diǎn)的水壓不超過350KPa。為防止噪音，管網(wǎng)支管流速采用0.6-1.0m/s，干管采用0.8-1.2m/s。3、管材：生活給水主干管、立管均采用鋼塑復(fù)合管，管件熱熔連接；支管采用給水PP-R管，管件熱熔連接。4、水表的設(shè)置：小區(qū)的總進(jìn)水管上設(shè)總水表，住宅按一戶一表設(shè)置IC卡水表，水表的口徑均與進(jìn)水管管徑相同。五、排水系統(tǒng) 室外采用雨、污水分流制；室內(nèi)采用糞便水、廢水分流制。室內(nèi)糞便水經(jīng)管網(wǎng)收集排至化糞池經(jīng)三級(jí)處理后排至小區(qū)污水管網(wǎng)。消防電梯間底部設(shè)排水管，排至室外。屋面雨水由雨水斗匯集后，通過雨水管排至室外雨水道。小區(qū)道路側(cè)設(shè)置雨水口，收集道路面的雨水。雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期p=1年，5分鐘暴雨強(qiáng)度為4.21升/秒/100。管材：室內(nèi)采用PVC排水管粘接，PVC管采用每一層設(shè)置伸縮節(jié)。室外采硬聚氯乙烯雙壁波紋塑料管。管口形式采用承插口管，采用彈性密封橡膠圈承插連接。六、建筑節(jié)水設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范規(guī)定，采取以下的節(jié)水措施，達(dá)到建筑節(jié)水的要求。給水管材采用鋼塑復(fù)合管及PP-R給水塑料管。水咀采用陶瓷閥芯的全塑產(chǎn)品。坐便器采用沖洗水箱容積小于等于L兩檔的產(chǎn)品。沖洗閥采用節(jié)水型延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥。公共衛(wèi)生間的洗臉盆、大小便器均設(shè)置紅外線感應(yīng)裝置。住宅樓三層以上采用自動(dòng)恒壓變頻供水，杜絕二次供水污染，節(jié)省能源。第二節(jié) 電氣設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)內(nèi)容小區(qū)變配電系統(tǒng)照明系統(tǒng)電力系統(tǒng)電話系統(tǒng)數(shù)字電視系統(tǒng)寬帶網(wǎng)系統(tǒng)數(shù)碼對(duì)講系統(tǒng)防雷及安全接地系統(tǒng)二、設(shè)計(jì)依據(jù)：1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ16-2008）2）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）；3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057-94）；4）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ116-88);5）建筑物電子信息防雷技術(shù)規(guī)范（GB50343-2004）6）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）7）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）三、變配電系統(tǒng)：電源：消防負(fù)荷、客梯及變頻調(diào)速生活泵按一類，其余按三類電氣負(fù)荷考慮。 根據(jù)小區(qū)的用電負(fù)荷分布，地下室設(shè)置專門的變配電房，供電半徑不超過250米。引一路10KV市電作為正常工作電源，另配柴油發(fā)電機(jī)作為消防應(yīng)急電源。計(jì)費(fèi)方式：本工程采用高壓集中計(jì)費(fèi)，消防、水泵、電梯及居住用電均分表計(jì)量，用戶采用預(yù)付磁卡式電表計(jì)費(fèi)。四、高壓變配電系統(tǒng)：高壓配電采用單母線分段運(yùn)行方式，采用手車高壓開關(guān)柜，高壓開關(guān)選用10KV真空斷路器，直流操作系統(tǒng)；遮斷容量要求為5000KV