佳兆業(yè)沈陽寫字樓項(xiàng)目建議書(199頁)

2010年 4月 14日 沈陽佳兆業(yè)寫字樓項(xiàng)目 顧問服務(wù)建議書 CB Richard Ellis | Page 2 摘要 佳兆業(yè)地產(chǎn) (遼寧 )有限公司委托世邦魏理 仕 為其 寫字樓項(xiàng)目 進(jìn)行為期 6周 的 顧問服務(wù) ,目的希望在項(xiàng)目正式進(jìn)入規(guī)劃動(dòng)工前及正式推出市場(chǎng)營銷 時(shí) , 達(dá) 到以下 之目的 : 深入了解沈陽市及區(qū)域性優(yōu)質(zhì)寫字樓之發(fā)展?fàn)顩r ,為本項(xiàng)目及產(chǎn)品提供專業(yè)之軟硬件建議 ； 提供更多最新的 優(yōu)質(zhì) 寫字樓租 售價(jià)格 及供應(yīng)量之市場(chǎng)信息 ,作為制定租售 策略的參考 ； 了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)劃發(fā)展時(shí)間 ,為日后制定最佳的亮相時(shí)間 ； 研究重點(diǎn)企業(yè)對(duì)佳兆業(yè)寫字樓項(xiàng)目或甲級(jí)寫字樓的要求 , 為項(xiàng)目前期建筑規(guī)劃時(shí)提供更多改善建議。 CB Richard Ellis | Page 3 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 第二章 項(xiàng)目分析 第三章 項(xiàng)目寫字樓定位 第四 章 建筑規(guī)劃 第五章 租售價(jià)格建議及收益分析 第六章 項(xiàng)目推廣策略 目錄 CB Richard Ellis | Page 4 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價(jià)格走勢(shì) (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 5 (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)時(shí) 沈陽 優(yōu)質(zhì) 寫字樓分布比較分散， 尚未 形成寫字樓密集區(qū)域；根據(jù)寫字樓所處區(qū)位及客戶的類似性，可以將沈陽寫字樓分成三個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域。 北站商圈： 北站以南至市府廣場(chǎng)周邊區(qū)域；為 政 府規(guī)劃的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)。 太原街商圈： 中華路兩側(cè)的南京街和和平大街區(qū) 域；聚集有較多國際知名制造類公 司以及商貿(mào)物流公司。 五里河商圈： 彩電塔以南至渾河區(qū)域，包含三好 街；是沈陽重要的 IT和高科技企業(yè) 聚集區(qū)。 其它區(qū)域： 鐵西、皇姑和中街等區(qū)域也分布有少 量寫字樓。但供應(yīng)量小，分布極分 散，檔次普遍不高。 渾南區(qū)域雖然是沈陽未來發(fā)展的重 點(diǎn)，但由于目前處于發(fā)展初期，缺乏 商務(wù)氛圍，配套不成熟，短期難以發(fā) 展 為 成熟的商圈。 五里河 沈陽主要 寫字樓 商圈分布 CB Richard Ellis | Page 6 (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 從硬件水平和客戶品質(zhì)綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場(chǎng)、華新國際、北方傳媒大廈和總統(tǒng)大廈，這些優(yōu)質(zhì)寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對(duì)而言，北站區(qū)域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內(nèi)企業(yè)客戶，外資比例小。目前這些最優(yōu)質(zhì)的寫字樓依然存在以下問題： 城市廣場(chǎng)：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時(shí)間長，內(nèi)部和外部裝修檔次不高； 華新國際大廈：停車位配備不足，內(nèi)部設(shè)施陳舊老化，部分單元出售； 北方傳媒大廈 : 整體大廈之質(zhì)量尚算不俗 , 但物管服務(wù)質(zhì)量較差 ； 總統(tǒng)大廈：外立面造型優(yōu)美、華麗；但電梯數(shù)量和停車位少，監(jiān)控探頭數(shù)量不足； 方圓大廈：過于追求獨(dú)特的造型，不符合甲級(jí)寫字樓所要求的莊重感，而且也造成使用率低； 由于目前寫字樓普遍品質(zhì)不高，有少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)選擇在酒店內(nèi)辦公，如喜來登酒店、商貿(mào)酒店等星級(jí)酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優(yōu)良的服務(wù)。 由于目前最優(yōu)質(zhì)的寫字樓品質(zhì)與北京、上海等 地 存在較大差距，從長遠(yuǎn)來看，難以滿足日益發(fā)展的市場(chǎng)需求。而北京部分乙級(jí)寫字樓已推出室內(nèi)挑空花園，甲級(jí)寫字樓更是在此基礎(chǔ)上設(shè)置高挑空大堂、更生態(tài)的空調(diào)系統(tǒng)、更靈活的網(wǎng)絡(luò)地板等，物業(yè)管理均為國際知名公司。 沈陽 一般優(yōu)質(zhì)寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的裝修上等區(qū)別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷；如寫字樓層高僅有 3.3米、電梯數(shù)量不足且梯速慢、空調(diào)系統(tǒng)落后、不重視物業(yè)管理服務(wù)、散賣等。 整體而言，沈陽的各種檔次的寫字樓存在較大的缺陷，具有較大的提升空間。 CB Richard Ellis | Page 7 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價(jià)格走勢(shì) (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 8 (2) 沈陽寫字樓價(jià)格走勢(shì) 中國主要城市寫字樓市場(chǎng)租售價(jià)對(duì)比、市場(chǎng)表現(xiàn)、市場(chǎng)概覽及發(fā)展趨勢(shì) CB Richard Ellis | Page 9 中國主要城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 綜述： 2009年第四季度，中國主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)上個(gè)季度復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，另外金融危機(jī)影響的進(jìn)一步減弱，和中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈也帶動(dòng)了外資進(jìn)入的步伐，各地市場(chǎng)中，外資企業(yè)的需求一改 2009年前三季度的下滑趨勢(shì)，并逐漸開始反彈。 同時(shí)，受強(qiáng)勁的投資需求等因素拉動(dòng)，中國主要的城市優(yōu)質(zhì)寫字樓銷售價(jià)格均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，表明，投資者仍然對(duì)于后市有較樂觀的預(yù)期。 CB Richard Ellis | Page 10 中國主要城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 華北地區(qū) 2009年第四季度，北京和沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓租金持續(xù)上揚(yáng)，其他城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金 下滑趨緩。整體的市場(chǎng)吸納量持續(xù)增加，市場(chǎng)空置率走低。 華東地區(qū) 華東地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，其中上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下滑大 幅趨緩，市場(chǎng)吸納量增加，成交趨于活躍。 華南地區(qū) 本季度，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下滑收窄至 0.6 ，而深圳市場(chǎng)已是第三個(gè)季度保持 平穩(wěn)增長，環(huán)比增幅擴(kuò)大至 2%。 中西部地區(qū) 中西部地區(qū)，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)。 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)雖然租金仍然錄 得下降，但是市場(chǎng)成交活躍，整體的市場(chǎng)吸納量也較上季度有較大幅度的上升。 CB Richard Ellis | Page 11 0. 050 . 010 0. 015 0. 020 0. 025 0. 0北京 大連 青島 天津 沈陽 上海 廣州 深圳 成都07, 00 014 , 00 021 , 00 028 , 00 035 , 00 0租金 * 0.9% -0.3% -1.1% -0.1% 0.9% -1.1% -0.6% 2.0% -1.2% 售價(jià) * 3.9% 0.0% 7.1% 5.2% 2.1% 4.8% 2.3% 26.0% 4.7% 華北 中西部 華東 華南 季度環(huán)比(%) 租金 （人民幣 每月每平方米） 售價(jià) （人民幣 每平方米） * 以建筑面積計(jì)算，扣除管理雜費(fèi) * 以建筑面積計(jì)算 2009年第四季度中國寫字樓市場(chǎng)租金 /售價(jià)比較 CB Richard Ellis | Page 12 市場(chǎng)表現(xiàn) 受金融危機(jī)影響， 2009年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體需求下滑，但在新增供應(yīng)下降的前提下，市場(chǎng)整體空置率走低，到 2009年第四季度，市場(chǎng)整體空置率為 19.9，較去年同期下降 3.8個(gè)百分點(diǎn)。 2009年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢(shì)跟隨市場(chǎng)需求逐季回穩(wěn)，從一季度下滑 5.1，到四季度微升0.9，租金已走出下跌陰影。到 2009年第四季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金為每平方米每月 194.4元。 國內(nèi)機(jī)構(gòu)在 2009年前三季度成為市場(chǎng)需求主體，而外資機(jī)構(gòu)則在第四季度發(fā)力，成就了 2009年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金從下跌到啟穩(wěn)回升的轉(zhuǎn)變。 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)吸納及空置率走勢(shì)01 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 06 0 0 , 0 0 0Q1 01Q3 01Q1 02Q3 02Q1 03Q3 03Q1 04Q3 04Q1 05Q3 05Q1 06Q3 06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 08Q1 09Q3 09新增供應(yīng) (sm)0%5%10%15%20%25%30%Vacancy Rate（）供應(yīng) 吸納 空置率北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢(shì)0306090120150180Q1 93Q1 94Q1 95Q1 96Q1 97Q1 98Q1 99Q1 00Q1 01Q1 02Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 1993=100北京 截至 2009年四季度 CB Richard Ellis | Page 13 市場(chǎng)展望 租金 - 8 . 0 % - 6 . 0 % - 4 . 0 % - 2 . 0 % 0 . 0 % 2 . 0 % 4 . 0 % 6 . 0 % 8 . 0 % 1 0 . 0