沈陽(yáng)恒大綠州項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

謹(jǐn)呈：恒大長(zhǎng)基（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 沈陽(yáng)恒大綠州營(yíng)銷(xiāo) 策略執(zhí)行報(bào)告 2007.10.24 世聯(lián)地產(chǎn) 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 2007.10 背景 項(xiàng)目即將于下月入市，在不足一個(gè)月時(shí)間里，我們究竟憑什么完 成開(kāi)盤(pán)后年底前銷(xiāo)售 1000套，成交均價(jià) 6000元（帶裝修）的既 定目標(biāo)？而我們面臨什么樣的市場(chǎng)，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體，如何采 取行之有效的競(jìng)爭(zhēng)策略無(wú)疑將是打贏這場(chǎng)戰(zhàn)斗的關(guān)鍵！世聯(lián)希望 能夠通過(guò)此次提案能夠給到甲方一個(gè)滿(mǎn)意的答案。 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 2 項(xiàng)目提案思路 項(xiàng)目理解 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 策略總綱 板塊分析 競(jìng)手分析 區(qū)域類(lèi)比 項(xiàng)目類(lèi)比 甲方目標(biāo) 競(jìng)爭(zhēng)策略 操盤(pán)策略 銷(xiāo)售計(jì)劃 價(jià)格計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)定位 客群分析 類(lèi)比分析 客戶(hù)定位 需求分析 客戶(hù)描摹 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 費(fèi)用預(yù)算 3 4 1 2009/10/4 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 項(xiàng)目理解 1-區(qū)位：位于城市西南板塊于洪新城，渾河北岸 2-指標(biāo)：建面 227萬(wàn)平，分五期銷(xiāo)售，一期一批 12萬(wàn)平米 3-戶(hù)型：首推 18棟， 2居 /3居 /4居， 77-130平米為主 4-產(chǎn)品： 1梯 2戶(hù) /1梯 4戶(hù)，帶高標(biāo)準(zhǔn)裝修，戶(hù)戶(hù)朝南 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 5 33 32 31 27 28 29 30 25 26 18 19 2009/10/4 24 16 17 14 6 15 7 特級(jí)價(jià)值產(chǎn)品 一級(jí)價(jià)值產(chǎn)品 二級(jí)價(jià)值產(chǎn)品 三級(jí)價(jià)值產(chǎn)品 6 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 恒大綠洲首期產(chǎn)品統(tǒng)計(jì) 戶(hù)型 一室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 面積 ( ) 59 69 76.11 77.1 77.77 78.43 84.5 94 90.83 99.03 99.77 106.94 109.35 119.85 122.13 所在棟號(hào) 6、 7、 14 24、 25、 26 6、 7、 14、 24 6、 7、 27 28、 29、 32、 33 30、 31 6、 7 6、 14、 15 6、 14、 15 6、 7、 27 28、 29、 32、 33 28、 29、 32、 33 24、 25、 26 30、 31 30、 31 總計(jì) (套數(shù) ) 4 141 40 67 144 60 6 5 55 65 72 72 120 30 30 總計(jì) (面積 : ) 236 9729 3044.4 5165.7 11198.88 4705.8 507 470 4995.65 6436.95 7183.44 7699.68 13122 3595.5 3663.9 百分比 0.25% 10.20% 3.19% 5.42% 11.74% 4.93% 0.53% 0.49% 5.24% 6.75% 7.53% 8.07% 13.76% 3.77% 3.84% 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 7 4 2 4 2 4 4 2 2 119.94 14、 15 50 5997 6.29% 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳一衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 復(fù)式三室二廳二 衛(wèi) 復(fù)式四室二廳二 衛(wèi)（其中主臥室 帶書(shū)屋） 129.52 145.8 115.7 143.18 154.01 155.8 164.69 127.03 133.35 142.89 150.15 190.92 203.16 223.26 6、 7、 14、 24 16、 17、 18、 19 14 14（主臥室?guī)?shū)屋） 16、 17、 18、 19 16、 17、 18、 19 14 28、 29、 32、 33 30、 31 28、 29、 32、 33 30、 31 28、 29、 32、 33 28、 29、 32、 33 30、 31 41 4 10 11 44 40 11 5310.32 583.2 1157 1574.98 6776.44 6232 1811.59 508.12 266.7 571.56 300.3 763.68 812.64 446.52 5.57% 0.61% 1.21% 1.65% 7.11% 6.54% 1.90% 0.53% 0.28% 0.60% 0.31% 0.80% 0.85% 0.47% 總計(jì) 2009/10/4 226.09 30、 31 1146 452.18 115318.13 0.47% 120.93% 8 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 產(chǎn)品配比 產(chǎn)品分級(jí) 棟號(hào) 主力戶(hù)型 戶(hù)數(shù) 戶(hù)數(shù)比 特級(jí)產(chǎn)品 樓王 9 14.15 3（ 145） /4（ 154） 2（ 94） /3（ 90-119） 88 154 7.7% 13.3% 一類(lèi)產(chǎn)品 明星 6.7 2（ 77-84） /3（ 99-130） 176 15.4% 二類(lèi)產(chǎn)品 三類(lèi)產(chǎn)品 現(xiàn)金流 現(xiàn)金流 7 1.32.33 2（ 69-77） /3（ 99-109） 2（ 77-78） /3（ 99-122） 復(fù) 3（ 127-150） /復(fù) 4（ 190-226） 320 408 28% 35.6% 合計(jì) 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 1146 100% 9 150平米頂級(jí)樓王產(chǎn)品 多層產(chǎn)品，一梯兩戶(hù)，南北通透，全明設(shè)計(jì)，短進(jìn)深 大開(kāi)間，通風(fēng)采光充足； 戶(hù)型緊湊，功能齊全，舒適實(shí)用； 客廳及三間南向臥室，增加更多陽(yáng)光； 主臥多角窗，享受更多陽(yáng)光生活，并增加情趣； 大尺度主衛(wèi)增加居室豪華感； 飄窗設(shè)計(jì)增加附送面積。 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 劣勢(shì)：部分居室空間開(kāi)間較小顯局促，沒(méi)有南向陽(yáng)臺(tái) 10 11 2009/10/4 80-90平米兩居 /110-130平米三居明星產(chǎn)品 多層產(chǎn)品，一梯兩戶(hù)，南北通透，全明設(shè)計(jì)； 戶(hù)型緊湊，功能齊全，實(shí)用率高； 兩居客廳及主臥南向，三居客廳及兩間臥室南向； 三居豪華主臥套書(shū)房，更有大尺度衛(wèi)浴空間，增加 居室豪華感； 角飄窗設(shè)計(jì)增加更多觀(guān)景視野及附送面積。 劣勢(shì)：部分居室空間開(kāi)間較小顯局促，沒(méi)有南向陽(yáng)臺(tái) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 1-工程：首期推出部分主體已封項(xiàng)，基本已取得預(yù)售 2-節(jié)點(diǎn)： 11.17售樓處具備進(jìn)場(chǎng)、示范區(qū)展示條件， 11.24開(kāi)盤(pán) 3-其他：目前無(wú)銷(xiāo)售物料，臨時(shí)展場(chǎng)等 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 12 甲方目標(biāo) 1-速度： 12月 31日前完成銷(xiāo)售面積 12萬(wàn)平米 2-價(jià)格：實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6000元 /平（帶 1000元標(biāo)準(zhǔn)裝修） 3-品牌：確立恒大在沈陽(yáng)的市場(chǎng)地位 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 13 2 競(jìng)爭(zhēng)分析以及策略 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 區(qū) 15 格局：沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出四面開(kāi)花，年年 有熱點(diǎn)的局面，政策資源對(duì)各個(gè)區(qū)域傾斜的機(jī)會(huì)均等 時(shí)間 發(fā)展熱點(diǎn) 01年 6月 02年 8月 03年 10月 04年 05年 06年 渾南新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，打 造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 鐵西新區(qū)成立，拉開(kāi)改 造老工業(yè)基地大幕 北金廊建設(shè)，以北站金 融商務(wù)區(qū)為中心 于洪新城規(guī)劃建設(shè)，打 造現(xiàn)代生態(tài)休閑商住區(qū) 南金廊五里河區(qū)建設(shè)， 長(zhǎng)白新城啟動(dòng)，構(gòu)建大 渾南新城區(qū) 園博會(huì)召開(kāi)帶動(dòng)棋盤(pán)山 風(fēng)景旅游開(kāi)發(fā)區(qū) 西 部 工 業(yè) 走 廊 鐵西新 區(qū) 北 金 廊 沈北新區(qū) 南 東 部 旅 游 度 假 園博會(huì) 沈北新區(qū)成立，規(guī)劃面 06年 11月 積達(dá)千余平方公里，建 設(shè)沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)生態(tài)新城區(qū) 于洪新 城 金 廊 大 渾南 板 塊 沈陽(yáng)已形成了東、西、南、北 四大城市發(fā)展空間： 東部棋盤(pán)山旅游度假區(qū) 沈西工業(yè)走廊； 南部的大渾南地區(qū)； 北部的沈北地區(qū)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 各房地產(chǎn)板塊依托自身的區(qū)域資源，表現(xiàn) 出不同的區(qū)域?qū)傩蕴卣?區(qū)域 沈河 /和平區(qū) 大東區(qū) 鐵西區(qū) 皇姑區(qū) 渾南新區(qū) 沈北新區(qū) 東陵區(qū) 于洪新城 棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū) 區(qū)域特征 城市核心區(qū)，城市配套完善，價(jià)值最高 生活居住區(qū)，棚戶(hù)區(qū)改造，距離城市中心近， 交通便利，城市生活配套較為成熟 西部工業(yè)走廊，老工業(yè)區(qū)搬遷改造 行政教育區(qū)，教育資源優(yōu)越，距離城市較近 南部新城區(qū)，渾河自然環(huán)境好，高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 國(guó)家級(jí)新區(qū)，重大政策利好，北部農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示 范區(qū)，綠色生態(tài)新城 城市邊緣，低價(jià)，環(huán)境較好 現(xiàn)代化生態(tài)休閑商住區(qū)，大盤(pán)聚集，知名開(kāi)發(fā) 商匯集 東部風(fēng)景旅游度假區(qū)，擁有眾多自然景觀(guān)，旅 游資源豐富 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵詞 城市核心 生活居住區(qū) 未來(lái)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)城 老工業(yè)區(qū)改造 政府、大學(xué) 高新區(qū)、新城區(qū) 農(nóng)高區(qū)、新城區(qū) 低價(jià)、上風(fēng)上水 大盤(pán) 別墅區(qū) 房地產(chǎn)板塊特征 以公建類(lèi)物業(yè)和 城市豪宅為主 中檔住宅區(qū) 中低檔住宅區(qū) 中檔住宅區(qū) 中高檔住宅區(qū) 低檔住宅 中低檔住宅為主 大盤(pán)、低檔住宅 為主 低密度 16 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 競(jìng)爭(zhēng)板塊鎖定：于洪新城 /和平長(zhǎng)白島 /渾南新城 /鐵西新區(qū) 鐵西新區(qū) 2009/10/4 于洪新城 和平 長(zhǎng)白島 渾南新區(qū) 17 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 6 于洪新城：以中高檔房地產(chǎn)為主導(dǎo)的，集特色休閑娛樂(lè) 和區(qū)域商貿(mào)服務(wù)為一體的綜合社區(qū)； 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn) 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 金奧新城 11 9 8 5 4 1 2 3 12 紫郡城 中油吉利街（商業(yè)） 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào) 7 水調(diào)歌城 鵬程上漾園 宏發(fā)華城世界 碧桂園銀河城 新城惠澤園 恒大綠洲 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 18 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 紫郡城 水調(diào)歌城 宏發(fā)華城世界 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn) 碧桂園銀河城 新城惠澤園 金奧新城 鵬程上漾園 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào) 規(guī)模 150萬(wàn)平米 110萬(wàn)平米 100萬(wàn)平米 100萬(wàn)平米 45萬(wàn)平 430萬(wàn)平米 7.8萬(wàn)平 16萬(wàn)平米 10萬(wàn)平米 11萬(wàn)平米 主力戶(hù)型區(qū)間 一居 40-50 兩居 80-110 三居 100-130 一居 30-40 兩居 60-90 三居 90-120 兩居 60-90 三居 90-120 一居 40 兩居 60-90 三居 110-130 一居 70-80 兩居 80-90 三居 130-150 一居 40 兩居 60-90 三居 110 兩居 60-90 三居 100-120 一居 50 兩居 60-90 三居 90-140 兩居 80-90 三居 110-140 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2005.12 2005.10 2007.6 2006.10 2006.4 2007.10 2005.9 2006.10 2007.8 4500 3500 3500 3800 3200 3200 3000 3000 5000 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售率 可銷(xiāo)售套數(shù) 2457套 已售 79% 可銷(xiāo)售套數(shù) 5796套 已售 93% 已售 70 可銷(xiāo)售套數(shù) 2649套 已售 46% 可銷(xiāo)售套數(shù) 2210套 已售 59% 未開(kāi)盤(pán) 可銷(xiāo)售套數(shù) 829套 已售 29% 可銷(xiāo)售套數(shù) 1823套 已售 76% 可銷(xiāo)售套數(shù) 1720套 已售 48% 可銷(xiāo)售套數(shù) 667套 已售 30% 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)房產(chǎn)局網(wǎng)上備案系統(tǒng) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 于洪新城區(qū)域市場(chǎng)特征，中低端市場(chǎng)特征明顯 u區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間主要在 3000-4500元 /平米之間； u產(chǎn)品形式以多層、小高層為主，容積率較低，戶(hù)型面積緊湊， u面積以 30-40平一居 60-90平米兩居和 110-120平米三居為主； u規(guī)模從 10萬(wàn) -450萬(wàn)平米不等，后期供應(yīng)將主要以 100萬(wàn)平米左右的大型社區(qū)為主； u區(qū)域內(nèi)以金奧新城為代表的中低端項(xiàng)目的客戶(hù)群體主要以地緣性客戶(hù)和由鐵西積壓的郊區(qū)化 客戶(hù)為主，而以陽(yáng)光 100國(guó)際新城為代表的中高端項(xiàng)目的購(gòu)房客戶(hù)則主要來(lái)自和平、鐵西的中 高收入客戶(hù)，多為企業(yè)中層、高級(jí)白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師等； u區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)手段依然以當(dāng)?shù)剌^為普遍使用的報(bào)紙廣告、戶(hù)外道旗、 DM、公交車(chē)體、 外展場(chǎng)等為主； u區(qū)域整體營(yíng)銷(xiāo)水平較 低，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)不足。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 20 生 長(zhǎng)白島總體規(guī)劃 渾河 長(zhǎng)白島遠(yuǎn)期目標(biāo)是 發(fā)展成為集人居科 技商貿(mào)、生態(tài)，休 閑，旅游于一體的 和諧島城； 萬(wàn)科城 深航翡 翠城 遠(yuǎn)洋天地 規(guī)劃：三圈功能 區(qū)，兩縱四橫兩環(huán) 公路網(wǎng)構(gòu)成長(zhǎng)白島 輪廓。 長(zhǎng)白 苑 格林 活坊 沈陽(yáng) 134中學(xué) 09年 5月竣工 維士地塊 中海地塊 新加坡城 鮮族四中 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物 流 園 區(qū) 帶 21 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模（平米） 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 主力戶(hù)型面積區(qū)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售狀況 花園洋房月銷(xiāo)售 30余套，整 萬(wàn)科城 100萬(wàn) 5000（高層） 5700-8800 （洋房） 二居 80-100 三居 95-148 2006-07-15 盤(pán)月銷(xiāo)售在 200套， 7.8.9月強(qiáng) 銷(xiāo)期；目前銷(xiāo)售高層，去年 7 月 5號(hào)開(kāi)盤(pán)，年銷(xiāo)售量 10.5 萬(wàn)，整盤(pán)月均銷(xiāo)售 80套 二居 86-103 遠(yuǎn)洋天地 100萬(wàn) 5500 三居 119-142 2007-12-31 三居以上 178-193 格林生活坊 50萬(wàn) 4500 一居 43-53 二居、三居 116-136 2006-07-15 開(kāi)盤(pán)后 9個(gè)月賣(mài)了 1000套，目 前剩余產(chǎn)品多集中在高層； 有大量政府公務(wù)員團(tuán)購(gòu)。 3900-4200 新加坡城 150萬(wàn) （高層） 6000-8000 89-160（高層） 180-270（洋房） 未定 2007年 9月開(kāi)始排號(hào)，當(dāng)天售 卡約 130張。 （洋房） 深航翡翠城 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào) 60萬(wàn) 11萬(wàn) 未定 5000 多層、小高層、高層 90-130 未定 2007.10 未開(kāi)盤(pán) 較為理想 規(guī)模體量：以百萬(wàn)平米大盤(pán)為主，最小約 50萬(wàn)平米； 價(jià)格平臺(tái)：普通高層產(chǎn)品均價(jià)約在 4500-5000元 /平米，洋房、多層產(chǎn)品價(jià)格已達(dá)到 6000-8000元 /平米，擁 有渾河景觀(guān)資源的產(chǎn)品價(jià)格已接近 6000元 /平米； 戶(hù)型產(chǎn)品：高層以?xún)删?、三居為主，主力?90-140平米；洋房、多層多為大戶(hù)型，達(dá)到 180平米以上。 22 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及客戶(hù)梳理 項(xiàng)目名稱(chēng) 萬(wàn)科城 遠(yuǎn)洋天地 核心賣(mài)點(diǎn) 萬(wàn)科品牌、萬(wàn)科物業(yè)、產(chǎn)品、渾河 沿線(xiàn)區(qū)域環(huán)境 品牌、規(guī)模、混合物業(yè)社區(qū)配套齊 全、高端社區(qū) 客戶(hù)特征 花園洋房客戶(hù)年齡層次 45-49歲，小高層 客戶(hù) 78、 80年生人者多； 小戶(hù)型客戶(hù)為 首次置業(yè)、養(yǎng)老 未 開(kāi)盤(pán) 推廣手段 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、老帶 新、圍擋、道旗等 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、外展 場(chǎng)、廣告牌等 格林生活坊 品牌 ,景觀(guān) 本地普通公務(wù)員或企事業(yè)單位工作人員 ,年 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、 齡在 35歲左右 ,升級(jí)置業(yè) . 道旗等 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、外展 新加坡城 大盤(pán)，配套完善 ,景觀(guān)資源 未開(kāi)盤(pán) 場(chǎng)、廣告牌、廣播、 圍擋等 區(qū)域產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)總結(jié)：開(kāi)發(fā)商品牌，社區(qū)配套，景觀(guān)資源和環(huán)境； 區(qū)域客戶(hù)特征總結(jié)：有穩(wěn)定的收入來(lái)源，事業(yè)處在上升通道之中，大部分為追求居住品質(zhì) 的升級(jí)置業(yè)人群，以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、城市金領(lǐng)等高端人群為典型代表； 項(xiàng)目推廣手段總結(jié)：以報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視、戶(hù)外廣告等傳統(tǒng)手段為主。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 23 渾南板塊重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模（平米） 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 主力戶(hù)型面積區(qū)間 （） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售狀況 一居 53、 66 沿海國(guó)際公寓 56萬(wàn) 未定 二居 87、 108 未定 未開(kāi)盤(pán) 三居 107-130 金地國(guó)際花園 浦江苑 萬(wàn)科新里程 22萬(wàn) 25萬(wàn) 11.5萬(wàn) 高層 4000 小高層 5000 洋房 8000 6000（河景 高層） 4800-5200 高層 87、 89 小高層 123-190 洋房 90-180 110-130 60-130 2007-10月末 2003-09-01 2007-8-11 2007-8-25開(kāi)始 VIP卡認(rèn)購(gòu)， 目前尚未正式換簽開(kāi)盤(pán)。 一期 12棟 12層小高層基本售 罄， 03年開(kāi)盤(pán)，月均 18套； 二期預(yù)計(jì) 2007年年底開(kāi)盤(pán) , 8月 18日開(kāi)盤(pán)以來(lái)， 96平米兩 居共 40余套，一個(gè)月售罄 一期 22萬(wàn)基本售罄并入 SR新城 80萬(wàn) 4500-5000 50-120 2002-12-01 住，二期在售，銷(xiāo)售速度約 100套 /月 三期 06年初銷(xiāo)售， 月均銷(xiāo)售 唯美品格 19萬(wàn) 5000 90-160 2005-07-01 40多套，目前已售罄；在售 四期高層部分 萬(wàn)科新榆公館 15萬(wàn) 5000 多層 90-150， 主力 95 洋房 160、 145、 130、 180 樓王 256 2005-09-01 2005.6開(kāi)盤(pán)， 8月售罄，月均 銷(xiāo)售 80余套； 2006年全年消 化 8.6萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 24 渾南板塊重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模（平米） 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 主力戶(hù)型面積區(qū)間 （） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售狀況 二居 89-99 一、二、三、四期均已售 河畔新城 110萬(wàn) 7000 三居 128-145 2003-05-01 罄；五期 2007-8月底開(kāi)售， 在售 90-240 目前已消化 200余套。 理想新城 200萬(wàn) 4000-4700 59-160 2005-11-19 2006年銷(xiāo)售 500多套，月均 50 套，目前消化速度約 80套 /月 2007年 4月 19號(hào)房展會(huì)推出 95 套聯(lián)排，至 9月底銷(xiāo)售一半； 穗港公園里 86萬(wàn) 5500-5700 116-270 （聯(lián)排、疊拼） 2007-07 雙拼售出兩套；位置差別的 價(jià)差為 18萬(wàn) 20萬(wàn)，位置好或 240平的單位銷(xiāo)售情況較好， 月售 20套左右 整體銷(xiāo)售速度：約 70套 /月 假日 伊麗雅特 20萬(wàn) 6080-10800 首層躍層： 260平米， 送花園、地下室 130平 米，車(chē)庫(kù) 80平米； 中間躍層： 250平米 頂層： 240，送露臺(tái) 2006-12-31 中間層和頂層的銷(xiāo)售情況好 于首層，主要受總價(jià)限制影 響；二期三棟高層為遼寧電 視臺(tái)團(tuán)購(gòu)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鐵西區(qū)域市場(chǎng) 項(xiàng)目 君臨天下 富雅豪臨 納帕陽(yáng)光 鑫豐又一城 亞美利加 歐尚一品 畢加索的樹(shù)屋 保利百合花園 新瑪特廣場(chǎng) 中海國(guó)際公寓 規(guī)模 5萬(wàn)平米 18萬(wàn)平米 8萬(wàn)平米 25 萬(wàn)平米 22萬(wàn)平米 22萬(wàn)平米 3.6萬(wàn)平米 30萬(wàn)平米 10萬(wàn)平米 3.6萬(wàn)平米 主力戶(hù)型區(qū)間 一居 50-60 兩居 70-90 三居 90-130 兩居 70-110 三居 120-140 兩居 60-90 三居 110-120 一居 40-45 兩居 60-90 三居 110-130 兩居 70-90 三居 100-120 兩居 65-100 三居 90-130 一居 50-60 兩居 80-90 一居 50-60 兩居 80-100 三居 110-130 一居 40-60 一居 50-70 兩居 70-100 三居 140-150 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2006.6 2006.8 2007.8 2007.9 2007.5 2007.5 2006.9 2007.3 2006.4 3750 4550 4300 4700 4300 3300 3500 4500 5500 4300 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售率 可銷(xiāo)售套數(shù) 1357套 已售 94% 可銷(xiāo)售套數(shù) 1789套 已售 52% 未開(kāi)盤(pán) 可銷(xiāo)售套數(shù) 778套 已售 51% 已售 20 已售 53 可銷(xiāo)售套數(shù) 552套 已售 60% 可銷(xiāo)售套數(shù) 2117套 已售 76% 可銷(xiāo)售套數(shù) 412套 已售 19% 可銷(xiāo)售套數(shù) 435套 已售 71% 26 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)房產(chǎn)局網(wǎng)上備案系統(tǒng) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 板塊比較 1：于洪新城較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)在于景觀(guān)資源以及區(qū)域潛 力，最大的劣勢(shì)在于目前的交通條件以及配套。 板塊名稱(chēng) 配套成熟 知名度 景觀(guān)資源 區(qū)域潛力 交通條件 于洪新城 鐵西新區(qū) 渾南新區(qū) 長(zhǎng)白新城 板塊綜合價(jià)值排序：渾南新區(qū) 長(zhǎng)白新城 于洪新城 鐵西新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 27 板塊比較 2：渾南新區(qū)以及長(zhǎng)白新城在各項(xiàng)指標(biāo)比較中全面 領(lǐng)先，價(jià)格平臺(tái)也處于市場(chǎng)較高點(diǎn)，于洪新城相對(duì)起步較低 板塊名稱(chēng) 價(jià)格平臺(tái) 產(chǎn)品跨度 規(guī)模 開(kāi)發(fā)商品牌 客戶(hù)輻射 于洪新城 鐵西新區(qū) 渾南新區(qū) 長(zhǎng)白新城 板塊綜合價(jià)值排序：渾南新區(qū) 長(zhǎng)白新城 于洪新城 鐵西新區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 28 081 12 可 類(lèi) 比 度 前 消 區(qū) 域 代 表 性 項(xiàng) 域 可 鎖定競(jìng)爭(zhēng)者 1時(shí)間序列上通 過(guò)排期初步鎖 定同期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2006年 2007年 2008年 2009年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 市 區(qū) 萬(wàn)科城總建筑面積 35萬(wàn)平米 金地國(guó)際花園一期 5萬(wàn)平米 遠(yuǎn)洋天地一期建筑面積 33萬(wàn)平米， 10月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，尚未開(kāi)盤(pán) 新加坡城總建筑面積 130萬(wàn)平米， 10開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，尚未 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目預(yù)定 2007年 11月 24日啟動(dòng) 年 季 漾日華庭建筑面積 9.4萬(wàn)平米 新城惠澤園一期建筑面積 7.8萬(wàn)平米 化 宏發(fā)華城世界建筑面積 10平米 萬(wàn) 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)建筑面積 45萬(wàn)平米 目 區(qū) 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 海逸詩(shī)閣建筑面積 35萬(wàn)平米 陽(yáng)光 100二期 30萬(wàn)平米 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)建筑面積 11萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚不確定 水調(diào)歌城二期 30萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 29 2 3 平 3 /平 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 金地國(guó)際花園 建筑面積 一期 5萬(wàn)平 容積率 產(chǎn)品 一期 8棟，小高層主要面積 87 、 銷(xiāo)售均價(jià) 5300元 /平 客群特征 來(lái)自周邊區(qū)域的年輕白領(lǐng)階層人士為主、 89 兩種，小高層 123 -190 不等，花園洋房 96 政府人員、公務(wù)員為輔還包括一些周邊 生意人 萬(wàn)科城 總建筑面積 35萬(wàn) 一期： 34層高層 3棟 高層 130、 150 5200元 /平 主要來(lái)源于和平區(qū)，約占 50%，外地客 平米 4.5層花園洋房 248套 中高端客戶(hù)源、產(chǎn)品構(gòu)成、銷(xiāo)售價(jià)格三個(gè)角度的重點(diǎn)竟品 戶(hù)為零星客戶(hù)，洋房老客戶(hù)占較大比例。 職業(yè)主要為黨政機(jī)關(guān)、做生意的人 遠(yuǎn)洋天地 一期 33萬(wàn)平 一期 32高層， 8或 9層小高層，產(chǎn)品 5000元 /平 未開(kāi)盤(pán) 主要為南北通戶(hù)型，面積在 80-300 新加坡城 總建筑面積 130 2.19 高層，小高層，多層 5800元 /平 未開(kāi)盤(pán) 平 漾日華庭 9.4萬(wàn)平 2 .2 高層 ,小高層 ,多層 3600元 /平 于洪區(qū)本地客戶(hù)居多及部分鐵西區(qū)經(jīng)濟(jì) 務(wù)實(shí)類(lèi)客戶(hù) 新城惠澤園 7.8萬(wàn)平 1.69 高層，小高層， 1#-4#樓全部推出， 3400元 /平 于洪新城本地客戶(hù)為主及部分鐵西區(qū)、 共 677套，戶(hù)型區(qū)間為 40-108平方米 和平區(qū)被動(dòng)郊區(qū)化的經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)類(lèi)客戶(hù) 宏發(fā)華城世界 10萬(wàn)平 1.67 碧林二期規(guī)劃住宅用地將建 7棟樓， 4000元 /平 主要來(lái)源于周邊附近地區(qū)，以鐵西區(qū)較 主要為小戶(hù)型，面積為 34-70平不等 區(qū)域內(nèi)潛在分散部分客源的普通竟品 多，另外一部分為南運(yùn)河以北地區(qū)居多 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn) 海逸詩(shī)閣 45萬(wàn)平 35萬(wàn)平 1.5 1.5 多層 ,小高層 ,花園洋房 多層，小高層 3800元 /平 3600元 /平 于洪區(qū)本地客戶(hù)居多及部分鐵西區(qū)客戶(hù) 于洪新城本地客戶(hù)為主及部分鐵西區(qū)、 和平區(qū)被動(dòng)郊區(qū)化的經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)類(lèi)客戶(hù)及 部分投資客戶(hù) 陽(yáng)光 100 二期 30萬(wàn)平 1.7 一居 49平、 51平 4000元 -4500元 主要來(lái)源于周邊附近地區(qū)，以鐵西區(qū)、 二居 76平、 80平 區(qū)域內(nèi)分散主力客源的次重點(diǎn)竟品 和平區(qū)的中層階級(jí)及小康階層較多 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào) 11萬(wàn)平 3.6 80-300平米； 110-140主力，主要以 暫定 5000元 /平 未開(kāi)盤(pán) 三居為主 鎖定競(jìng)爭(zhēng)者 2 綜合指標(biāo) 比較進(jìn)一步淘汰 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 31 陽(yáng)光 100 區(qū)域板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 規(guī)模 位置 建筑類(lèi)別 容積率 綠化率 車(chē)位比 分期 在售情況及價(jià) 格 戶(hù)型面積 付款方式 物管 配套 周邊交通 開(kāi)發(fā)商 主要賣(mài)點(diǎn) 客戶(hù)群體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 占地面積 100萬(wàn)，總建筑面積 150萬(wàn) 于洪區(qū)新城吉力湖街 28號(hào) 多層、小高層、高層 1.7 36% 1： 0.8 分四期，七年開(kāi)發(fā) 二期在售，項(xiàng)目最近一次開(kāi)盤(pán)在 9月 9日，均價(jià) 4000-4500元 /平，定金 2萬(wàn)， 09.4.30交房 一居 49平、 51平，二居 76平、 80平 一次性付款 975折，貸款 985折 1.3元 /平米 月 小區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué) 123、 188路終點(diǎn)站、延長(zhǎng)公路 166路公交線(xiàn)路，實(shí)現(xiàn)社區(qū)通達(dá)性 陽(yáng)光一百 (遼寧）置業(yè)有限公司，專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)多來(lái)自天津陽(yáng)光 100 渾河景觀(guān)、大型成熟社區(qū)、性?xún)r(jià)比 來(lái)自和平、鐵西的客戶(hù)約占 40% -50%，其次是沈河約占 20%，鐵西約占 20%； 客戶(hù)年齡集中在 35歲左右，企業(yè)中層、高級(jí)白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師 等，均有一定的財(cái)富積累，絕大部分客戶(hù)擁有私家車(chē)；外地客戶(hù)比例約占 10%，因看重位置、性?xún)r(jià)比和品牌而購(gòu)買(mǎi)。 規(guī)劃分期 陽(yáng)光 100銷(xiāo)售推廣重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)回溯 一 期 2007-10-12 10月 27日陽(yáng)光 100國(guó)際新城 G3棟開(kāi)盤(pán) 二組團(tuán) 二期 三期 四期 2007-9-27 2007-8-29 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 10月 6日推出河景板式洋樓 G1棟，面積區(qū)間 105- 145平米。 9月 9日陽(yáng)光 100國(guó)際新城 G8棟開(kāi)盤(pán)。 2007-8-23 2007年沈陽(yáng)秋季房交會(huì) A2館 B18展位 一組團(tuán) 整體價(jià)格走勢(shì) 2007-8-17 2007-7-18 2007-6-14 2007-6-5 8月 25日陽(yáng)光 100國(guó)際新城濱河組團(tuán)，多層疊彩洋房 G4棟（ 96-109平 米）激情開(kāi)盤(pán)。 7月 28日陽(yáng)光 100國(guó)際新城 111席河景單位 117-146平米發(fā)售。 6月 23日陽(yáng)光 100國(guó)際新城二期組團(tuán) G11棟 151套河景房開(kāi)盤(pán) 6月 9日陽(yáng)光 100國(guó)際新城景觀(guān)電梯洋房 G7棟開(kāi)盤(pán)。 8000 78 0 0 2007-5-15 5月 19日陽(yáng)光 100國(guó)際新城全新組團(tuán) 70-140平米開(kāi)盤(pán)。另 123、 188路 公交始發(fā)站落戶(hù)陽(yáng)光 100。 7000 6000 2007-5-8 陽(yáng)光 100一期業(yè)主五一黃金周期間入住。 5000 4900 4900 5300 2007-4-5 陽(yáng)光 100全新組團(tuán)“悉尼水郡” G2棟水景板式小高層 4月 7日開(kāi)盤(pán) 4000 4600 3700 3500 3900 3600 4100 3800 4300 3950 45 0 0 39 8 0 2007-3-8 陽(yáng)光 100雙向景觀(guān)純板樓 G2即將推出。 3000 2000 1000 2006-10-12 2006-9-27 2006-9-27 都市綠島概念樓座 H12開(kāi)始銷(xiāo)售。 G10樓接受預(yù)約登記，享受優(yōu)惠購(gòu)卡。 國(guó)慶期間，舉辦渾河晚渡 生態(tài)野餐活動(dòng)。（ 10.3-10.7） 0 2006-4-11 2006-6-7 最低價(jià) 2 0 06 - 1 0 - 1 均 價(jià) 2 0 0 7 -4 - 2 2 最 高 價(jià) 2 0 0 7 - 8- 2 3 2006-7-18 2006-6-20 2006年 7月 30日高層景觀(guān)住宅 H12號(hào)樓開(kāi)盤(pán) 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 6#典藏景觀(guān)多層現(xiàn)正銷(xiāo)售，同時(shí)加推 2#板式景觀(guān) 小高層。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 32 暢銷(xiāo)產(chǎn)品，已消化 80%，南向大戶(hù)型觀(guān)景產(chǎn)品客戶(hù)主要以和平、 鐵西的富貴之家階層為主職業(yè)集中在企業(yè)中高管、生意人、政府高 在售產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn) 80平 級(jí)公務(wù)員、醫(yī)生等，置業(yè)目的主要是二次置業(yè)。北向戶(hù)型偏中小， 總價(jià)低，主要以年輕階層購(gòu)買(mǎi)為主。 3棟 25層點(diǎn)式高層 包括 51平， 49平， 76平， 80平， 90平， 146平六種戶(hù)型； 銷(xiāo)售價(jià)格為起價(jià) 4200，頂價(jià) 7200，層差 100，朝向差 150 G8 51、 49平 146平 90平 76平 G3 G1 暢銷(xiāo)產(chǎn)品，已消化 60%，客戶(hù)主要認(rèn)可其 近距離景觀(guān)資源及北側(cè) 2萬(wàn)平園區(qū)綠化公園。 2棟 8層板式小高層 包括 105,117平， 137平， 140平， 143平五 種戶(hù)型； 銷(xiāo)售價(jià)格為起價(jià) 4500，頂價(jià) 5300，層差 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 143平 137平 33 釣魚(yú)臺(tái) 7號(hào) 區(qū)域板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 規(guī)模 位置 建筑類(lèi)別 容積率 綠化率 車(chē)位比 分期 戶(hù)型面積 銷(xiāo)售價(jià)格 配套 物管 開(kāi)發(fā)商 主要賣(mài)點(diǎn) 客戶(hù)群體 總占地面積 3萬(wàn) 總建筑面積 11萬(wàn) 和平區(qū)大壩路北（羅士圈公園北） 2棟 31層、 5棟 34層高層 3.60 70% 1： 0.5 無(wú) 77-140平米為主力，主要以三居為主 4800-5000元 /平米 27個(gè)街鋪 1.50元 /平米 月 中色發(fā)展投資有限公司 渾河景觀(guān)、區(qū)域配套、交通 客戶(hù)群體依然以來(lái)自五里河、三號(hào)街及和平沈河的中高 端客戶(hù)群體為主，看中景觀(guān)資源和渾河兩岸的未來(lái)發(fā)展 34 2# 7# 6# 5# 1# 產(chǎn)品規(guī)劃與形式 2， 3樓為 33層高層，其余產(chǎn)品為 35層高層 目前在售一組團(tuán)產(chǎn)品為 2， 3， 5， 6， 7； 1， 4產(chǎn)品銷(xiāo) 4# 3# 控 其中 5， 6， 7號(hào)樓為二梯五產(chǎn)品，包括 79平， 98平， 117 平， 118平， 140平五種戶(hù)型； 其中 2， 3號(hào)樓為一梯三產(chǎn)品，包括 98平， 136平， 143平五種 戶(hù)型； 主力戶(hù)型為 98平， 117平， 140平三種 戶(hù)型分析 銷(xiāo)售推廣重要節(jié)點(diǎn)回溯 （截止 07年 10月 22日） 2007-7-26日 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)招募 VIP會(huì)員收 取誠(chéng)意金 1萬(wàn)元 ,體驗(yàn)式售 展中心全面開(kāi)放。 2007-8-2日 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)在麗都喜來(lái)登 大酒店舉行產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 2007-8-23日 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)全城公開(kāi)發(fā)售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理，功能 分區(qū)明確。符合動(dòng)靜線(xiàn) 設(shè)計(jì)區(qū)分原則、主客區(qū) 分離等基本設(shè)計(jì)原則 大弧度陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用具 有較好的采光性和景觀(guān) 觀(guān)賞性 部分戶(hù)型入戶(hù)景觀(guān)陽(yáng) 臺(tái)拉升產(chǎn)品品質(zhì)感 部分戶(hù)型做到南北通 透，降低客戶(hù)對(duì)高層產(chǎn) 品的抗性 35 位置 型 分期 銷(xiāo)售價(jià) 格 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 萬(wàn)科城 PK點(diǎn)： 中等階層以上等級(jí)客戶(hù)對(duì)品牌的認(rèn)知、產(chǎn)品的比較、區(qū)位的判斷 規(guī)模 建筑類(lèi) 別 物業(yè)類(lèi) 容積率 綠化率 占地面積 35萬(wàn)；總建筑面積 100 和平長(zhǎng)白西路 58號(hào)（工農(nóng)橋南側(cè)第一個(gè)交通崗西行 500米） 多層、小高層 一期： 34層高層 3棟 高層 130、 150平米 4.5層花園洋房 248套 2.78 40% 開(kāi)發(fā)周期： 8-10年；一期占地 7萬(wàn)， 1000多套，一期由小高層、 情景洋房組成，面積從 81-180平不等 花園洋房月銷(xiāo)售 30余套，整盤(pán)月銷(xiāo)售在 200套， 7.8.9月強(qiáng)銷(xiāo)期 目前銷(xiāo)售高層，去年 7月 5號(hào)開(kāi)盤(pán)，年銷(xiāo)售量 10.5萬(wàn)，整盤(pán)月均 銷(xiāo)售 80套 洋房 5700-8800元 /平方；高層臨河位置與沿街位置樓座差 150 元 /平米，層差每三層差 50100元 /平米；高層均價(jià) 5000元 /平 配套 物管 開(kāi)發(fā)商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 方米 南寧幼兒園、鐵路五小、會(huì)所、商業(yè)區(qū) 1.80元 /平方米 月 沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 36 萬(wàn)科城 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 主要賣(mài)點(diǎn)： 萬(wàn)科品牌和物業(yè)、渾河景觀(guān)和區(qū)域環(huán)境； 產(chǎn)品特征： 7棟 11層（兩層底商）沿南邊界街， 80-90平米，一梯兩戶(hù)純南 向、兩層底商， 4600元 /平米 6棟社區(qū)內(nèi)部板式 11層，單價(jià) 40805200元 /平米， 150160， 60， 100， 130平米；花園洋房 160、 140、 130、 180平米，戶(hù)型 一半 140平米南向復(fù)式， 120平米南北通透平層，復(fù)式貴 200元； 客戶(hù)特征： 來(lái)源：主要來(lái)源于和平區(qū)，約占 50%，外地客戶(hù)為零星客戶(hù)， 洋房老客戶(hù)占較大比例；老帶新占約 50%； 年齡：花園洋房客戶(hù)年齡層次 45-49歲，小高層客戶(hù) 78、 79年生 人者多； 職業(yè)：黨政機(jī)關(guān)、私營(yíng)業(yè)主為主； 置業(yè)特征：升級(jí)置業(yè)占 50%以上，小戶(hù)型客戶(hù)為首次置業(yè)、養(yǎng) 老、子母分巢。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 37 38 萬(wàn)科城 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 三次推售， 4900元 / 五次推售， 5900元 / 一次推售，洋房 5700-8800 元 / ，公寓 3600元 / 四次推售， 5100元 / （原均 價(jià)）； 5300元 / （現(xiàn)均價(jià)） 二次推售， 6200元 / （帶 精裝） 主要推廣策略 n報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體 n客戶(hù)活動(dòng)、老客戶(hù)維護(hù)，老帶新 一期區(qū)劃 公寓 洋房 二期區(qū)劃 公寓 高層 三期區(qū)劃 n五盤(pán)聯(lián)動(dòng) n異業(yè)聯(lián)盟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在售產(chǎn)品 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 賣(mài)點(diǎn) 配套 遠(yuǎn)洋天地 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 規(guī)模 位置 建筑形式 綠化率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 項(xiàng)目分期 在售項(xiàng)目情況 及價(jià)格 周邊交通 開(kāi)發(fā)商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 占地面積 48萬(wàn) 總建筑面積 150萬(wàn) 和平區(qū)長(zhǎng)白島工農(nóng)橋東側(cè) 板樓 40% 2007年 12月 項(xiàng)目分四期，三期內(nèi)有 6棟省委家屬樓（已建成） 一期在售，一期占地面積 33萬(wàn)， 32高層， 8或 9層小高層，產(chǎn) 品主要為南北通戶(hù)型，面積在 80-300 ，預(yù)計(jì)均價(jià) 5000元 /平左 右 品牌、規(guī)模、混合物業(yè)社區(qū)配套齊全、高端社區(qū) 小區(qū)內(nèi)部有約 5萬(wàn)的中央景觀(guān)花園， 2000 左右的下沉式廣 場(chǎng)，和其他配套超市、商業(yè)等 項(xiàng)目占據(jù)長(zhǎng)白島的門(mén)戶(hù)之位，周邊道路系統(tǒng)基本成形，現(xiàn)已開(kāi) 通 287、 324、 327等公交 萬(wàn)祥置業(yè)（沈陽(yáng)）有限公司 39 爾 遠(yuǎn)洋天地 主要賣(mài)點(diǎn)： 渾河景觀(guān)及環(huán)境 +便捷交通 +高端 配套； 產(chǎn)品特征： 高層： 32層， 86-140平米； 小高層： 8-9層， 120-193平米； 客戶(hù)特征預(yù)判： 以和平、沈河區(qū)的客戶(hù)為主要來(lái) 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 酒店式公寓 沿河酒吧街 景 高 觀(guān)公 夫球園 、 場(chǎng) 源，三好街、五愛(ài)街及青年大街沿 線(xiàn)、太原街附近的企業(yè)中高管、政 府官員、國(guó)家企事業(yè)單位高級(jí)職員、 私營(yíng)業(yè)主等； 會(huì)所 省委家屬樓 （已建成） 酒店 客戶(hù)年齡應(yīng)集中在 35-45歲左右， 以升級(jí)置業(yè)需求為主，看中項(xiàng)目的 環(huán)境、區(qū)位、便捷交通，可以滿(mǎn)足 客戶(hù)對(duì)于身份、檔次的要求，同時(shí) 電 子 動(dòng) 漫 商 務(wù) 街 寫(xiě)字樓 商業(yè) 具有很高的升值潛力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 40 遠(yuǎn)洋天地 主要推廣渠道 n華星國(guó)際外展場(chǎng) n機(jī)場(chǎng)廣告 n報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體 n房交會(huì) 首次推售 n 3棟高層， 5000元 / 平米起價(jià) n 4棟小高層， 5200元 /平米起價(jià) 長(zhǎng)白島板塊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 42 競(jìng)爭(zhēng)比較：本項(xiàng)目在規(guī)模體量，景觀(guān)資源，產(chǎn)品方面具備 一定的優(yōu)勢(shì)，最大的不足在于配套以及區(qū)域認(rèn)知方面 品牌知名 產(chǎn)品創(chuàng)新 規(guī)模體量 配套成熟 區(qū)域認(rèn)知 景觀(guān)資源 萬(wàn)科城 2期 遠(yuǎn)洋天地 1期 釣魚(yú)臺(tái) 7號(hào) 陽(yáng)光 100 2期 恒大綠州 1期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 43 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 1，規(guī)模：沈陽(yáng)屈指可數(shù)的超級(jí)大盤(pán)，完善人居理想 2，精裝：高標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修，入住無(wú)憂(yōu)，品牌材料 3，品牌：恒大地產(chǎn)，中國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商，沈陽(yáng)四個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作 4，資源：稀缺，珍貴的生態(tài)資源，水上樂(lè)園，高爾夫等配套 5，產(chǎn)品， 11F帶電梯小高層， 1梯 2戶(hù)，南北通透，創(chuàng)新轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì) 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 1，區(qū)域認(rèn)知度低，非市場(chǎng)熱點(diǎn)，客戶(hù)存在認(rèn)知抗性 2，交通，生活嚴(yán)重配套不足 2009/10/4 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 44 競(jìng)爭(zhēng)策略：與不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建立綜合 /比較 /差異競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) l競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)：基于以上對(duì)于區(qū)域，個(gè)案，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析對(duì)比，項(xiàng)目在規(guī)模， 資 源的優(yōu)勢(shì)較為明顯，不足在于區(qū)域認(rèn)知，交通生活配套等方面，而項(xiàng)目精裝修可成為本項(xiàng) 目的附加優(yōu)勢(shì)； l競(jìng)爭(zhēng)策略 1：針對(duì)本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，樹(shù)立領(lǐng)導(dǎo)者形象占位，項(xiàng)目?jī)r(jià)值 =區(qū)域價(jià)值，樹(shù)立于洪 新區(qū)和第一高檔標(biāo)竿物業(yè)，針對(duì)中低檔項(xiàng)目有效建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壁壘，劃清界限； l競(jìng)爭(zhēng)策略 2：充分彌補(bǔ)本項(xiàng)目所在區(qū)域與渾南，長(zhǎng)白相比認(rèn)知不清晰，交通生活配套缺 乏的不足劣勢(shì)，大力宣傳區(qū)域未來(lái)前景，升值潛力，給足客戶(hù)信心； l競(jìng)爭(zhēng)策略 3：充分發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模 +