贛州市約翰尼體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 有限公司 2010年 4 月 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2 目 錄 第一章 總 論 . 4 一、項(xiàng)目概況 .4 二、項(xiàng)目背景 . 10 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 12 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 13 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 . 13 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) . 13 二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 . 14 第三章 市場(chǎng)前景與 競(jìng)爭(zhēng)分析 . 14 一、國內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 . 14 二、國內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) . 16 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 . 17 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容 . 29 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 . 29 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 29 第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況 . 30 第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) . 30 第七章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 . 31 第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 . 33 一、項(xiàng)目投資估算 . 33 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 3 二、資金來源 . 34 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 34 一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 . 34 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 . 35 三 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 36 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 . 41 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 4 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡(jiǎn)稱 贛州 項(xiàng)目、 約翰尼 項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。 2、地理區(qū)位： 贛州 市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。 贛州 市是典型的濱海港口城市，全境海岸線長(zhǎng) 84.4 公里，基本上沒有開發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)極為明顯， 贛州 市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、 約翰尼 水庫、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大山大嶺共有 48座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨(dú)具特色。境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有 6萬噸級(jí)的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。全國最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 5 擬開發(fā)項(xiàng)目位于 贛州 市區(qū)東側(cè) 10 公里的 贛州 市八所鎮(zhèn)東 郊，西側(cè)為西線高速，地塊東側(cè)為 225 國道，地塊環(huán)繞 贛州 市最大的水庫 約翰尼 水庫，全部的用地均為原 贛州約翰尼 牧場(chǎng)范圍。整個(gè)旅游區(qū)項(xiàng)目占地 40 平方公里，交通極為便利。 3、項(xiàng)目單位： 贛州 海航投資開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海航地產(chǎn) 贛州 公司”、 贛州 公司、公司、項(xiàng)目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司 ,于 2009 年 12月 9日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為 5000 萬元人民幣。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省 贛州 市各類工業(yè)與民用建設(shè)項(xiàng)目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 4、項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 贛州 市 約翰尼 濱湖 溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項(xiàng)目是 贛州 海航投資開發(fā)有限公司基于對(duì)海南國際旅游島國家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)、海南島和 贛州 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在 贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動(dòng)發(fā)展 贛州 市體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng) 贛州 市高尚房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善 贛州 市商務(wù)投資環(huán)境，提升 贛州 市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置，規(guī)劃建設(shè)的 54 洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施。該項(xiàng)目是一個(gè)集高爾夫體育運(yùn)動(dòng)、商務(wù)休閑、娛樂和旅游為一體 的高尚休閑項(xiàng)目。同時(shí)，項(xiàng)目將被打造成為海南國際旅游島西線的領(lǐng)軍項(xiàng)目。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 7 海航地產(chǎn) 贛州 公司十分重視海南 贛州 地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā) 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計(jì)總投資 48 億元。規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉?jiǎng)e墅、湖心溫泉酒店 (高檔 )、濱湖國際水療中心。此外，昌化江入海口片區(qū)占地約 5-10 萬畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。 5、場(chǎng)地分析： 5.1、交通分析： 西線高速及國道 225 線從項(xiàng)目地塊旁經(jīng)過 ,高速公路及國道均有出口與之連接 ,連接道路為混凝土 道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 8 5.2、地塊形狀： 可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長(zhǎng)距 3300米，東西寬 2500 米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。 5.3、坡度分析： 根據(jù)相關(guān)的地形分析， 95%以上區(qū)域坡度在 10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 9 5.4、地表植被： 項(xiàng)目地塊原為一農(nóng)場(chǎng)，部分區(qū)域?yàn)檗r(nóng)民承包地，絕大部分被開墾種植，主要的經(jīng)濟(jì)作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 5.5、自然景觀： 地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達(dá) 8 平方公里的 約翰尼 水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水相連的景觀。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 10 5.6、水源分析： 約翰尼 水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的水深，項(xiàng)目提供充足的水源保障。 5.7、環(huán)保限制： 項(xiàng)目?jī)?nèi)水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。 5.8、土壤條件： 主要以沙壤土及沙土為主。 5.9、電源分析： 可接入三相 380 伏電源 。 二、項(xiàng)目背景 1、行業(yè)背景： 高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和 網(wǎng)球 、足球并稱為 世界 三大 球類 運(yùn)動(dòng)。高爾夫球在西方國家至今已有 五 百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場(chǎng)已有 30000 多家，高爾夫愛好者超過 6000 萬，分布在超過 119個(gè)國家。全球高爾夫運(yùn)動(dòng)最為發(fā)達(dá)的美國在過去的幾年中，平均每年新增500 多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的健身運(yùn)動(dòng)，在社會(huì)各階層得到了廣泛的普及。自去年 10 月通過決議，高爾夫于2016 年正式成為奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，這對(duì)于全球范圍內(nèi) 的高爾夫運(yùn)動(dòng)無疑是巨大的利好消息，在中國已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 11 圖：全球高爾夫分布 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)體育休閑活動(dòng)的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)人類交流情感、加深了解、增進(jìn)友誼的休閑橋梁，在國際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動(dòng)、改善投資環(huán)境等方面起到了越來越重要的作用。 2、企業(yè)背景： 國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機(jī)，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南 航空更會(huì)在這個(gè)歷史性時(shí)刻與海南當(dāng)?shù)財(cái)y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個(gè)雙贏的局面。 （ 1）外部環(huán)境 1、 中國熱帶領(lǐng)土 5000 多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無二 。 2、旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。單從球場(chǎng)數(shù)量上來看，已經(jīng)很難滿足成長(zhǎng)增幅快的高爾夫需求；海南方面已經(jīng)意識(shí)到高爾夫球產(chǎn)業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見明天市場(chǎng)前景非常樂觀。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 12 3、整個(gè)海南將旅游度假產(chǎn)業(yè) 及城市功能規(guī)劃放在一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。 4、放眼整個(gè)海南，包括中信、中信泰富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場(chǎng)一定會(huì)成為海南的亮點(diǎn)，從而拉動(dòng)海南高球市場(chǎng)的發(fā)展。 5、海南，主要客群雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目跳出現(xiàn)有市場(chǎng)，可操作性大，市場(chǎng)前景看好。 6、海南旅游市場(chǎng)，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項(xiàng)目的總體定位符合市場(chǎng)和政策需要。 7、國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。 （ 2）內(nèi)部因素 1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場(chǎng)對(duì)任何一家公司來說意義重大； 2、該項(xiàng)目定位以 54 洞頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資源組合， 會(huì)在更大范圍內(nèi)提升集團(tuán)自身的品牌形象，能夠較大程度上實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)效益，增加公司品牌的有形和無形資產(chǎn)。 3、該項(xiàng)目能連接集團(tuán)各種優(yōu)勢(shì)資源，從而發(fā)揮最大的市場(chǎng)效力。公司的品牌效應(yīng)能為項(xiàng)目的開發(fā)帶來廣泛的知名度，從而達(dá)到品牌的雙贏。 三、可行 性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）； 2、投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 3、 贛州 市國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料； 4、海南省、 贛州 市相關(guān)政府部門對(duì)項(xiàng)目的有關(guān)文件； 6、國家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 13 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)可行性研究、論證和測(cè)算，本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 畝 7480 2 建設(shè)期 月 48 3 勞動(dòng)定員 人 1000 3.1 其中：管理 人員 人 200 3.2 教練及培訓(xùn)人員 人 50 3.3 工人一般員工 人 750 4 建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬元 100000 4.1 固定資產(chǎn)投資 萬元 80000 5 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額 萬元 6 主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 6.1 投資利潤(rùn)率（靜態(tài) /年均） % 6.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬元 6.3 內(nèi)部收益率（ IRR） % 6.4 投資回收期（靜態(tài)） 年 6.5 投資回收期（動(dòng)態(tài)） 年 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 一、改善 贛州 地區(qū)投資 環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) 高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會(huì)的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們?cè)谒诘貐^(qū)對(duì)外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場(chǎng)作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務(wù)洽談和商務(wù)會(huì)議的首選場(chǎng)所，還可以讓他們的海外高級(jí)雇員和專業(yè)人士安心在中 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 14 國工作。 二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 本項(xiàng)目所處區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價(jià)值，將通過精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃、建 設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項(xiàng)配套，項(xiàng)目的建設(shè)過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)。實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的均衡發(fā)展，同時(shí)可以帶動(dòng)項(xiàng)目周邊土地的滾動(dòng)發(fā)展、土地開發(fā)和利用價(jià)值的提升，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。 第三章 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析 一、國內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1、國外高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)狀 高爾夫運(yùn)動(dòng)起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。作為世界三大球類運(yùn)動(dòng) 之一，高爾夫球 在西方發(fā)達(dá)國家已有 500多年的發(fā)展歷 史，已經(jīng)成為衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。占據(jù)全世界高爾夫球場(chǎng)一多半的美國， 有數(shù)據(jù)表明，美國男子和女子在空暇時(shí)間最喜愛的 15 項(xiàng)活動(dòng)中，體育活動(dòng)排第十位，在體育活動(dòng)中排第一位的是打高爾夫球。高爾夫運(yùn)動(dòng)已是全美第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)。 高爾 夫 運(yùn)動(dòng) 市 場(chǎng)系 以美、 歐 、日 為 主， 占 整 體 市 場(chǎng) 的 90%以上。根據(jù) 美 國 高爾 夫 基金會(huì) 及日本高 爾 夫白皮 書統(tǒng)計(jì) ，目前全球高 爾 夫打球人口 達(dá) 6,000 萬 人，其中 以美國約 3,000 萬 人最多，第二 為 日本的 1,500 萬 人，其它 為歐 洲等 國 ，而高球 每年約 以 4-6的年成長(zhǎng) 率持 續(xù) 的 穩(wěn) 定成 長(zhǎng) 。目前中 國 大 陸 高 爾 夫球市 場(chǎng)仍 為 初期 成長(zhǎng)階 段，高 爾 夫 核心 消 費(fèi) 人 數(shù)僅約 30 萬 人，但值得注意的是大 陸 地區(qū) 高球以 每年 超過 20年成長(zhǎng) 率成 長(zhǎng) ，未 來發(fā) 展 潛 能最 為 看好。 與高爾夫運(yùn)動(dòng)的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)。 現(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值 以及 與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場(chǎng)更是達(dá)到 千 億美元之巨。高爾夫運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會(huì)主辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達(dá) 1700 萬美元，企業(yè)廣告收入 600 萬 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 15 美元，而廠商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動(dòng)力來自于高爾夫運(yùn)動(dòng)龐大的消費(fèi)群體。 2、中國國內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)狀 二十世紀(jì)初，高爾夫運(yùn)動(dòng)傳入中國。 1931 年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場(chǎng)旁開辟高爾夫球場(chǎng)。但高爾夫運(yùn)動(dòng)真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀(jì)八十年代以來改革開放以后的事情。 1984 年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會(huì) 廣東省中山市溫泉高爾夫球會(huì)正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會(huì)、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會(huì)、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。 根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會(huì)場(chǎng)地管理委 員會(huì) 2008 年的統(tǒng)計(jì)資料，全國擁有高爾夫球場(chǎng)數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省 65家，北京近 5O家，山東省 27家，海南省 23 家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺(tái)灣省除外）；海南正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從 1992 年的 1家增長(zhǎng)到 2008 年底的 23 家，平均每年新開業(yè) 1.4 家。此外還有眾多高爾夫球場(chǎng)在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應(yīng)運(yùn)而生。特別是在中國對(duì)外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。在中國經(jīng)濟(jì)最活躍的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，大小不一、風(fēng)格各異的高爾夫球會(huì)和球場(chǎng)也層出不窮， 迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 16 1985 年，中國高爾夫球協(xié)會(huì)在北京成立，使高爾夫運(yùn)動(dòng)走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃發(fā)展的道路。 二、國內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1、國際高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 作為一種時(shí)尚運(yùn)動(dòng)或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會(huì)大背景下，高爾夫運(yùn)動(dòng)成為體育休閑運(yùn)動(dòng)中的寵兒。在美國，高爾夫運(yùn)動(dòng)是第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運(yùn)動(dòng)，高爾夫市場(chǎng)的容量和潛力 巨大。目前，在美國，高爾夫球場(chǎng)主要有兩種形式：會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)。前一種完全是私人化的球場(chǎng)，球會(huì)一般收費(fèi)較高，是完全貴族化的消費(fèi)。這種球會(huì)的收入非常固定，同時(shí)投入也非常大。另一種就是公共球場(chǎng)，是美國高爾夫球場(chǎng)的主旋律：美國大部分高爾夫球場(chǎng)是公共球場(chǎng)，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無償或以低租價(jià)供給投資商建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，從而為經(jīng)營(yíng)者降低了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)的成本。球場(chǎng)的單次消費(fèi)價(jià)格一般低于 10 美元。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國家形成了成熟的市場(chǎng)層次：服務(wù)于富人階層的球場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，用高價(jià)格圈定 消費(fèi)者；更多的球場(chǎng)面向散客大眾，價(jià)格低廉，薄利多銷。這種格局的美國高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價(jià)值相當(dāng)可觀的市場(chǎng)規(guī)模。美國高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動(dòng)著整個(gè)世界蓋爾夫市場(chǎng)的發(fā)展。 2、國內(nèi)高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 同國外相比，中國高爾夫運(yùn)動(dòng)尚處在一個(gè)初級(jí)的、多層面、立體化發(fā)展的時(shí)期，各方面雛形剛剛形成。中國高爾夫運(yùn)動(dòng) 走過了 25 年，目前正面臨著一個(gè)嶄新的發(fā)展局面和形勢(shì)。 特別是 過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)的關(guān)注日益增加，高爾夫消費(fèi)者逐漸增多。 盡管現(xiàn)在中國高爾夫球運(yùn)動(dòng)仍處于起步階段，在中國內(nèi)地參加高爾夫俱樂部的人員也由外商和港、澳、臺(tái)同胞占據(jù)相當(dāng)比例，但是也有越來越多的成功人士和高收入人群開始加入高爾夫運(yùn)動(dòng)人群的行列。預(yù)計(jì)在未來 3-5 年中國的高爾夫人口將達(dá)到近 100 萬，在 21世紀(jì)末，中國高爾夫球場(chǎng)建設(shè)數(shù)目可達(dá) 7580 個(gè)。在中國還 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 17 有一批以練習(xí)場(chǎng)和室內(nèi)電腦模擬高爾夫?yàn)橹鞯膩喐郀柗蛉丝冢?jīng)過 6 12 個(gè)月的過渡期后，其中消費(fèi)能力較高者將成為正式球場(chǎng)的會(huì)員或非會(huì)員。 綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達(dá)國家已成為排名第一的體育活動(dòng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)的內(nèi)涵 從傳統(tǒng)的貴族式運(yùn)動(dòng)演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運(yùn)動(dòng)，已實(shí)現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進(jìn)一步深入和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對(duì)體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加。中國進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將促進(jìn)高爾夫運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結(jié)構(gòu)。會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)清晰地分開?，F(xiàn)有的投資較大的球場(chǎng)保留會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，并有條件地接納散客。而 市場(chǎng)更多的空間留給公眾球場(chǎng)，實(shí)行低投入、低收費(fèi)的做法，吸引更多的人參加這個(gè)運(yùn)動(dòng)，并且促進(jìn)這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的形成。 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 1、國內(nèi)高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀： 雖然中國的高爾夫運(yùn)動(dòng)基本上是以 1984 年廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)的成立作為正式開始的標(biāo)志，但是最初一些高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)主要目的是為了配合對(duì)外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個(gè)休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所。正是因?yàn)檫@樣的前提，從第一家高爾夫球場(chǎng)建成營(yíng)業(yè)開始，高爾夫運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)價(jià)格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費(fèi)特征；廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)在 1984 年開業(yè) 時(shí)，單次消費(fèi)的價(jià)格約 400 港元，按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生 4個(gè)月的工資。這一消費(fèi)特征開始了高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國的貴族化之路，高爾夫運(yùn)動(dòng)被定位為高消費(fèi)行為，消費(fèi)人群受到較大的限制。目前中國的高爾夫球會(huì)主要采用會(huì)員制組織形式，基本上靠銷售球會(huì)會(huì)員證（會(huì)籍）作為主要收入來源，目前一個(gè)會(huì)籍普遍的價(jià)格是 20到 30 萬元人民幣之間，盡管整體的價(jià)格在迅速下降，但從整個(gè)社會(huì)消費(fèi)而言，仍然屬于頂級(jí)的奢侈消費(fèi)，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，由此而形成的現(xiàn)象就是整個(gè)行業(yè)性的蕭條。一般情況下，高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng) 管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件下，國內(nèi)高爾夫球場(chǎng)幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 18 是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進(jìn)行極少的宣傳。成本的 高昂 和經(jīng)營(yíng)觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場(chǎng)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。同時(shí)國內(nèi)高爾夫球場(chǎng)在現(xiàn)階段的目標(biāo)消費(fèi)者群體鎖定太死，市場(chǎng)較為狹窄，大部分只有管理沒有經(jīng)營(yíng)，還沒有進(jìn)入真正的管理經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段。 2、海南高爾夫現(xiàn)狀： 據(jù)海南高爾夫球場(chǎng)協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2006 年旺季來海南打球的人口達(dá)到了 48 萬人次，客流達(dá)到巔峰期，而大多數(shù)球會(huì)也呈現(xiàn) 超負(fù)荷營(yíng)運(yùn)的狀態(tài)。2007 年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為 38 萬人次。 2008 年受金融危機(jī)、市場(chǎng)周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近 30 萬人次，到了2009 年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回暖，又呈上升趨勢(shì)。 海南島人口 800 多 萬，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 2000 人左右，市場(chǎng)容量非常有限。作為以外來游客打球?yàn)橹饕卣鞯暮Ｄ细郀柗?，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞 (香港、臺(tái)灣、新加坡、馬來西亞 )以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團(tuán) 隊(duì)，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場(chǎng)的 70%。去年，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會(huì)都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。雖然春節(jié)期間球場(chǎng)根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場(chǎng)甚至呈現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，但是“旺季不旺”的事實(shí)依然需要球場(chǎng)推出市場(chǎng)應(yīng)對(duì)措施。 海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫由于在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來資本紛紛投向高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，高爾夫球場(chǎng)數(shù)量增長(zhǎng)很快，正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從 1992 年的 1家增長(zhǎng)到 2008 年底的 23 家，平均每年新開業(yè) 1.4 家。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場(chǎng)已經(jīng)在建或已立項(xiàng)。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 19 高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量和高爾夫運(yùn)動(dòng)的普及在相當(dāng)大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。國內(nèi)一家機(jī)構(gòu)研究后得出結(jié)論，各省的高爾夫球洞數(shù)與其 GDP 的相關(guān)程度為 55%，與實(shí)際利用外資的相關(guān)程度則高達(dá)89%，而海南是國內(nèi)唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟(jì)規(guī)模的省份，平均 3 億元的 GDP就有一個(gè)球洞，而全國的平均水平是每 35 億元的 GDP 才擁有一個(gè)球洞。相對(duì)于海南島 3.51 萬平方公里的土地面積、 800 多萬人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬人 /每百平方公里擁有高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量、每年新開業(yè)球場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)球場(chǎng)數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢(shì)等方面來考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。 從全國范圍來看，海南高爾夫從球場(chǎng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)類型、營(yíng)銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。 （ 1）球場(chǎng)度假氛圍濃郁 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 20 海南的高爾夫球場(chǎng)至少在目前和未來一段時(shí)間內(nèi)， 是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設(shè)計(jì)、服務(wù)的。因此，已投入營(yíng)業(yè)的 23 家高爾夫球場(chǎng)都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。如博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部繼承了蘇格蘭林克斯風(fēng)格的經(jīng)典設(shè)計(jì)，全島型林克斯風(fēng)格在國內(nèi)尚無其它球場(chǎng)企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會(huì)是國內(nèi)不多的全海景球場(chǎng)之一；海口西海岸高爾夫球會(huì)確保每一洞均有較好的視覺景觀，讓球員在磨礪球技的同時(shí)，享受到海濱球場(chǎng)特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂部將山地、海景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬平方米的沙漠景觀，有國內(nèi)球場(chǎng)唯一的一個(gè) 6桿洞。 （ 2）經(jīng)營(yíng)理念獨(dú)辟蹊徑 由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來自島外，球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足。 經(jīng)過長(zhǎng)期不懈的努力，海南球場(chǎng)成功地走出了一條“旅游度假型球會(huì)”的經(jīng)營(yíng)之路，尤其在冬季，海南球場(chǎng)接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日本的客人。后來，?？诘貐^(qū)的球場(chǎng)又成功開拓了澳大利亞市場(chǎng)。同時(shí)，海南球場(chǎng)還培育出一部分專業(yè)的高爾夫旅行機(jī)構(gòu)，其 在整合航機(jī)、酒店、地面交通、球場(chǎng)等旅游要素方面的能力在全國范圍內(nèi)都較為專業(yè)。 海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。 海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，對(duì)促進(jìn)全國高爾夫人口的流動(dòng)、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場(chǎng)的形成起到了不可替代的作用，突出表現(xiàn)在每年的冬季，使高爾夫運(yùn)動(dòng)在全國范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益。 （ 3）職業(yè)賽事紛至沓來 近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛 登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國的職業(yè)高爾夫運(yùn)動(dòng)做出了貢獻(xiàn)。 2000、 2001 年 BAT 中國職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽， 2003、 2004 年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開賽， 2005、 2006 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 21 歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽 TCL 精英賽， 2006 年皇冠假日三亞公開賽，中國職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有大眾汽車大師賽，為國內(nèi)球員提供了在本土與國際球員切磋球技、增加國際大賽經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)，也為提升中國高爾夫的國際形象起到了積極作用。 海南球場(chǎng)積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢(shì)，已有條件創(chuàng)辦全國性的高 爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)。 （ 4）管理水平日益提高 海南的一些球場(chǎng)已多次入選“中國十大最佳球會(huì)”、“全國十佳高爾夫球場(chǎng)”(提名獎(jiǎng) )、“亞洲最佳高爾夫球場(chǎng)”、“世界百佳球場(chǎng)”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位。 （ 5）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪 海南高爾夫除了經(jīng)營(yíng)打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種經(jīng)營(yíng)等方面都出現(xiàn)了喜人勢(shì)頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象。 上游產(chǎn)業(yè) 中游產(chǎn)業(yè) 下游產(chǎn)業(yè) 其他關(guān)聯(lián) 鋼鐵冶煉 金屬制造 碳纖維 高爾夫球頭、球桿、球具制造業(yè) 高爾夫球用 品 交通、汽車、航空、旅游、酒店、餐飲、傳媒、房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、分時(shí)度假等 在高爾夫教育培訓(xùn)方面，海南大學(xué)三亞學(xué)院、海航集團(tuán)三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院相繼開設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中級(jí)管理人才； 在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國的旅游衛(wèi)視開辦了高爾夫欄目，經(jīng)常對(duì)高爾夫賽事進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播或?qū)崨r轉(zhuǎn)播，已經(jīng)形成全國影響；海南日?qǐng)?bào)開辦了“高爾夫?qū)０妗保Ｄ想娨暸_(tái)開播魅力高爾夫欄目，兩大中心城市的主流媒體?？谕韴?bào)、三亞晨報(bào)、海口電視臺(tái)、三亞電視臺(tái)也加大了對(duì)高爾夫的報(bào)道，還有新創(chuàng)辦 的專業(yè)媒體新高爾夫雜志等，為海南高爾夫營(yíng)造了較好的社會(huì)環(huán)境和輿論氛圍； 在高爾夫房地產(chǎn)方面，?？诿酪暋⑽骱０?、東山等球場(chǎng)開發(fā)高爾夫房地產(chǎn)取得了較好的業(yè)績(jī)，亞龍灣高爾夫球會(huì)占地 150 畝的別墅項(xiàng)目已經(jīng)開工，海航集團(tuán) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 22 在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動(dòng)工，配套 54 洞錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)，將打造中國最大的溫泉高爾夫度假酒店。 如果運(yùn)作有序，一個(gè) 18 洞球場(chǎng)一天極限接待容量為 280 人次，因?yàn)榕_(tái)風(fēng)和其它不可預(yù)見的因素造成不能打球的時(shí)間以 35 天計(jì)，理論上海南球場(chǎng)全年可接待打球的時(shí)間為 330 天，全年接待量為 9.24 萬人次。按極限接待容量的 70%計(jì)，每年接待量為 6.47 萬人次，以每人每場(chǎng)平均消費(fèi) 600 元計(jì)，則一個(gè)球場(chǎng)每年創(chuàng)造產(chǎn)值 3882 萬元。以每個(gè)球場(chǎng)占地 1100 畝計(jì)，則每畝土地年創(chuàng)造產(chǎn)值 3.53 萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。高爾夫球場(chǎng)如果利用價(jià)值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺(tái)地等，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值會(huì)更大，尤其在海南這樣有大量未利用土地的經(jīng)濟(jì)落后省份，這一優(yōu)勢(shì)更顯突出。 海南球場(chǎng)平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場(chǎng)周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場(chǎng)做球童，大大地改 善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時(shí)也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。 根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國內(nèi)外高端客源，有效延長(zhǎng)游客停留時(shí)間，促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長(zhǎng)型向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變的重要力量。 未來 3 至 5 年，海南旅游業(yè)的工作重點(diǎn)是提升在國際客源市場(chǎng)的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地。高爾夫?qū)τ诟纳坪Ｄ下糜螛I(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動(dòng)航空、酒店、餐飲、會(huì) 展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的 20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會(huì)議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。海南省唯一的國家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個(gè)跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會(huì)議，幾乎一半的會(huì)議都安排有高爾夫內(nèi)容。高爾夫改變了海南長(zhǎng)期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對(duì)于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。 海南球場(chǎng)基本上都是旅游度假型球場(chǎng)， 70%以上的客人來自島外，因此球場(chǎng)同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的 1、 2、 11、 12 月的冬季，由于國 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 23 內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場(chǎng)大多封場(chǎng)，大批客人前來海南打球，這 4個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺季；每年的 4、 5、 6、 7、 8、 9 月的夏季，海南氣候炎熱，國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這 6 個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)淡季， 3、 10 月為經(jīng)營(yíng)平季。 海南球場(chǎng)在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定。高爾夫發(fā)達(dá)國家在球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中有一個(gè)著名的“四八定律” ，指40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入，而海南球場(chǎng)的“四八定律”則只能作另外一種解釋： 4 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季對(duì) 8 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)淡 (平 )季；在 4個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入。海南球場(chǎng) (18 洞 )的極限接待量為全年 9.24 萬人次，但目前全年接待量平均只有 2 萬多人次，不到接待能力的 25%，良好的球場(chǎng)設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應(yīng)有的經(jīng)營(yíng)效益。 國際和國內(nèi)大多數(shù)球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐表明，如果一個(gè)球場(chǎng)的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，海南球場(chǎng)的盈利模式為 (不計(jì)房地產(chǎn)開 發(fā)和會(huì)員證銷售收入，只依靠經(jīng)營(yíng)打球 )：一個(gè) 18 洞球場(chǎng)每年的接待量要達(dá)到 4萬輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到 600 元 /輪 /人以上；或一個(gè)球場(chǎng)的接待量要達(dá)到 5 萬輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到 500 元 /輪 /人以上才會(huì)有微利，而一個(gè)球場(chǎng)的盈虧平衡點(diǎn)是每年接待打球至少 3 萬輪次，并且果嶺費(fèi)不低于 300 元。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在 3萬輪次上下徘徊，一個(gè)重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定。 因此，在經(jīng)營(yíng)淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對(duì)國際客源市場(chǎng)，尤其是美洲、北歐市場(chǎng)的 促銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經(jīng)營(yíng)狀況，但這方面的工作恐要假以時(shí)日，不可能一蹴而就，因此海南球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)淡旺季過于明顯的局面在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)有明顯改觀。 前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個(gè)機(jī)場(chǎng)同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到改變。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 24 目前?？凇⑷齺喍奸_通了直達(dá)韓國的固定航線，方便了大批韓國客人來海南打球，使韓國客人在海南各球場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)中上升為第一位；但由于海南到日本的航班只是旅游包機(jī)，沒有固定航線，使得日本客源很不穩(wěn)定。國內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國客源，受中日國家關(guān)系影響，日本客源自 2005 年以來下降趨勢(shì)明顯，海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場(chǎng)。 海南各球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本基本在 1000 萬元 -1500 萬元 /年 (含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷 )，營(yíng)業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá) 23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)較重。 海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的 20 家球場(chǎng)占地均超過 1100 畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同，最低投資折合人民幣 7000 萬元，最高投資超過 2 億元 (含會(huì)所 )。由于球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。 由于目前海南球場(chǎng)中出于世界著名球場(chǎng)設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)師之手的作品不多，球場(chǎng)風(fēng)格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)球場(chǎng)類型精 心選擇，不僅使海南球場(chǎng)風(fēng)格日趨多樣，而且為促進(jìn)海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。 目前我國高爾夫球俱樂部的會(huì)所和餐廳均按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。因此俱樂部為顧客提供產(chǎn)品的差異主要來自于球場(chǎng)。這種差異可以從硬件以及軟件兩個(gè)方面進(jìn)行分析。 1、硬件 第一，球場(chǎng)設(shè)計(jì)以及打球難度。不同的高爾夫球俱樂部都以為顧客提供高品質(zhì)的球場(chǎng)為目標(biāo)，但是每一家俱樂部球場(chǎng)的風(fēng)格卻不盡相同。根據(jù)自然的地形地貌設(shè)計(jì)和建設(shè)球場(chǎng)，每一家球場(chǎng)都有自己獨(dú)特的自然景觀與打球難度，這就決定了每一家俱樂部所提供產(chǎn)品的差異 洼。 第二，球場(chǎng)草地質(zhì)量。高爾夫球俱樂部間硬件差異還表現(xiàn)在每個(gè)球場(chǎng)草地的質(zhì)量不同。高爾夫球場(chǎng)以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場(chǎng)的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 25 2、軟件 第一，服務(wù)。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。高爾夫俱樂部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會(huì)所服務(wù)以及球童服務(wù)。球場(chǎng)的管理和服務(wù)則可以體現(xiàn)出俱樂部的特色。俱樂部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的需求，影響著客人對(duì)俱樂部的忠誠度以及消費(fèi)行為，并最終決定了俱樂部在激烈競(jìng)爭(zhēng)中是否占據(jù)有利地位。 第二，俱樂部地理位置。球場(chǎng)的地 理位置差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重要原因。球場(chǎng)區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場(chǎng)考慮的重要因素。調(diào)查顯示，在已開業(yè)的 287 家球場(chǎng)中，離市區(qū)較近的球場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)收益明顯高于地理位置較為偏僻的球場(chǎng)。 3、本項(xiàng)目所處區(qū)域 SWOT 分析： SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 對(duì)外具有良好的道路和海洋交通條件 海南島西部惟一擁有民用機(jī)場(chǎng)的市 部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)） 以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū) 豐富而有特色的黎族文化 在城區(qū)，商務(wù) 型酒店設(shè)施正在出現(xiàn) 市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 26 工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力 無論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力 與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對(duì)清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量） 富有特色的餐飲食品 村莊少 弱勢(shì)（ Weaknesses） 規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識(shí) 現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì) 缺乏高效的區(qū)域公共交通 過度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞 一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心 旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與 缺乏對(duì)高品質(zhì)旅游的投資意識(shí) 文化旅游產(chǎn)品的 開發(fā)還很落后 對(duì)生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足 市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國家的大型國際性活動(dòng)將帶來大批國際游客 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 27 海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場(chǎng) 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場(chǎng)正在不斷增長(zhǎng) 康療旅游正在起步（如 贛州 水鄉(xiāng)的溫泉?。?高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場(chǎng) 城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高 周邊城市（海口、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場(chǎng) 可能會(huì) 有更多投資商對(duì)開發(fā)旅游感興趣 海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 瓊州海峽跨海工程的上馬 威脅（ Threats） 過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對(duì)環(huán)境造成破壞 過度開發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競(jìng)爭(zhēng)、降低收益 對(duì)旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開發(fā) 汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會(huì)影響旅游地的舒適性 大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞 未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的 重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式 在敏感的湖岸旁進(jìn)行開發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 28 草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對(duì)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對(duì)優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響 公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果 當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等 如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地 4、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)： 贛州 市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。目前 贛州 的交通基 礎(chǔ)設(shè)施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍，同時(shí)，根據(jù)全國機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃， 贛州 將會(huì)獲準(zhǔn)建造一座民用機(jī)場(chǎng)。這些硬件無疑對(duì) 贛州 的地方經(jīng)濟(jì)騰飛，起關(guān)鍵的作用。 按 贛州 市政府的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和 約翰尼 水庫風(fēng)景旅游區(qū)。 約翰尼 景區(qū)總規(guī)劃面積為 40 平方公里，海航擬開發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積 7480 畝 ，為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng)，高爾夫球場(chǎng)建成后，場(chǎng)內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地， 毫無疑問這是一個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 29 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 1、利用地形、融于環(huán)境、天地相諧 自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達(dá)到天人合一的境界。 2、風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我 本項(xiàng)目將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場(chǎng)具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有 的居高臨下、視野開闊。球場(chǎng)的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn)，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來不同的難度目標(biāo)，讓他們?cè)谙硎軗]桿的愉快的同時(shí)又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場(chǎng)成為一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的天然競(jìng)技場(chǎng)。 3、前瞻性原則和國際化原則 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國際化的高質(zhì)量 球場(chǎng)，使得國內(nèi)外消費(fèi)者能夠在本項(xiàng)目真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無限樂趣。 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 18 洞濱湖高爾夫球場(chǎng) 1247 畝 18 洞丘陵高爾夫球場(chǎng) 1183 畝 18 洞山地高爾夫球場(chǎng) 1400 畝 溫泉?jiǎng)e墅 1585 湖心溫泉酒店 773 畝 濱湖國際水療中心 92 畝 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 30 會(huì)所及商業(yè) 300 畝 休閑體育俱樂部 600 畝 其他配套設(shè)施 300 畝 第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況 1、項(xiàng)目名稱： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園 2、項(xiàng)目承辦單位： 贛州 海航投資開發(fā)有限公司 3、 投資項(xiàng)目金額： 4、合作方式： 5、項(xiàng)目性質(zhì)：新建 6、項(xiàng)目所屬行業(yè)：旅游業(yè) 7、項(xiàng)目建設(shè)年限： 2-3年 8、項(xiàng)目主要內(nèi)容：以 3 個(gè) 18 洞錦標(biāo)賽球場(chǎng)為主的休閑度假區(qū) ：俱樂部、會(huì)所、酒店 等。 9、項(xiàng)目區(qū)位及其它優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于海南島重要的工業(yè)城市 贛州 市以東約10 公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。 10、項(xiàng)目前期進(jìn)展情況：該項(xiàng)目已列入度假區(qū)總規(guī)方案中 11、項(xiàng)目地址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 0898- E-mail： 第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造 和經(jīng)營(yíng)管理將充分貫徹“自然為本”的原則和環(huán)境保護(hù)宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)工作。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措： 1、充分尊重大自然，尊重原始景觀。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 31 2、球場(chǎng)建設(shè)過程中將完全杜絕對(duì)環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項(xiàng)目和設(shè)施。球場(chǎng)內(nèi)將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級(jí)處理設(shè)施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行初級(jí)處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網(wǎng)。在球場(chǎng)設(shè)計(jì)上，球場(chǎng)中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護(hù)過程中的 農(nóng)藥化肥的使用控制上，球會(huì)將聘請(qǐng)國家 從事植被維護(hù)的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進(jìn)行球場(chǎng)內(nèi)水 質(zhì)的檢測(cè)。 3、本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理過程中將環(huán)境保護(hù)的理念貫徹到球會(huì)的日常經(jīng)營(yíng)管理全過程中。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 本項(xiàng)目根據(jù)總體規(guī)劃及項(xiàng)目特點(diǎn)，其建設(shè)進(jìn)度分三個(gè)階段： 1、立項(xiàng)和可研階段： 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)（編制項(xiàng)目建議書以及項(xiàng)目建議書批復(fù)）； 第二階段：編制可行性研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告批復(fù)； 2、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段： 完成球場(chǎng)初步 設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和施工前的三通一平工作，辦好開工前各項(xiàng)手續(xù)。 3、工程建設(shè)階段： 球場(chǎng)主體工程開工； 完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試； 完成工程的竣工驗(yàn)收。 4、項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)階段： 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 32 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 2010 年 2011 年 2012 年 1 季度 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 月 1 項(xiàng)目立項(xiàng) 2 項(xiàng)目可行性研究 3 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 4 施工前準(zhǔn)備（三通一平及施工手續(xù)辦理） 5 主體工程開工 6 工程建設(shè)及設(shè)備采購、安裝、調(diào)試 7 人員分批招聘、培訓(xùn)、上崗 8 工程完工，開始試營(yíng)業(yè) 9 工程竣工驗(yàn)收、完成試營(yíng)業(yè)，正 式開始營(yíng)業(yè) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 33 第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總占地面積為 7480畝， 規(guī)劃中的 3個(gè) 18 洞高爾夫球場(chǎng)同時(shí)開工 。 項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部和海南省、 贛州 市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價(jià)等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。投資估算主要項(xiàng)目如下： 1、項(xiàng)目土地地價(jià)款 項(xiàng)目總占地面積為 7480畝。 2、建設(shè)工程費(fèi) 依據(jù) 贛州 市當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和 建材價(jià)格及走勢(shì)，對(duì)各類不同功能的建筑造價(jià)進(jìn)行估算如下： （ 1）高爾夫球場(chǎng)核心工程建設(shè)費(fèi) 高爾夫球場(chǎng)建設(shè)費(fèi)包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。 （ 2）會(huì)所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi) 會(huì)所及配套設(shè)施建設(shè)工程的造價(jià)包含了建筑安裝工程費(fèi)（包括土建工程、給排水工程、強(qiáng)電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費(fèi)用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費(fèi)和工器具購置費(fèi)。 3、草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費(fèi) 項(xiàng)目車輛、設(shè)備價(jià)格中包括了設(shè)備的購買價(jià)格、進(jìn)口關(guān)稅和各種手續(xù)費(fèi)以及設(shè)備的保管和運(yùn)雜費(fèi)等。 4、建設(shè)工程其他費(fèi) ： 工程項(xiàng)目勘察費(fèi)、球場(chǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、會(huì)所及其他配套設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估費(fèi)等工程前期費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)和公司開辦費(fèi)等，以及上繳的稅費(fèi)等費(fèi)用參照國家計(jì)委和海南當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 5、其他不可預(yù)見開支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 萬元。詳見項(xiàng)目總投資估算表。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 34 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金 額 (萬元 ) 一 建設(shè)工程費(fèi) 30000 1 高爾夫球場(chǎng)建設(shè)工程費(fèi) 18000 2 會(huì)所及其他配套設(shè)施費(fèi)用 12000 二 建設(shè)工程其他費(fèi) 600 1 工程勘察、設(shè)計(jì)和評(píng)估、策劃費(fèi) 300 2 開辦費(fèi) 300 三 球車、草坪設(shè)備等購置費(fèi) 2000 四 不可預(yù)見費(fèi) 400 五 土地費(fèi) 六 項(xiàng)目靜態(tài)投資合計(jì) 七 建設(shè)期利息 八 項(xiàng)目總投資 33000 二、資金來源 本部分內(nèi)容（暫略）。 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 1、依據(jù) （ 1）原國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）； （ 2）現(xiàn)行國家和地方的有關(guān)稅、費(fèi)征收政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)章制度； （ 3）項(xiàng)目企業(yè)提供的其他有 關(guān)資料。 2、原則 （ 1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循穩(wěn)妥保守、謹(jǐn)慎客觀的原則，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的科學(xué)與可靠性； 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 35 （ 2）動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則； （ 3）定量分析為主、定性分析為輔原則； （ 4）效益與成本費(fèi)用的計(jì)算口徑一致原則； （ 5）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和遵循市場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合的原則，在依據(jù)專業(yè)測(cè)算經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照行業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行類比和測(cè)算。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 1、收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的收入主要包括三部分：一是高爾夫球會(huì)會(huì)籍（會(huì)員證）銷售收入；二是球場(chǎng)運(yùn)行過程中的日常經(jīng)營(yíng)收入，含會(huì)員以及非會(huì)員的消費(fèi)收入，包 括了果嶺費(fèi)、球僮費(fèi)、球車費(fèi)、燈光費(fèi)、租賃費(fèi)、存包費(fèi)以及其他消費(fèi)收入等等；三是會(huì)所客房、餐飲、娛樂等的收入。 （ 1）會(huì)籍銷售收入。 （ 2）球場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)收入。 （ 3）酒店、餐飲、娛樂等收入。 2、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用測(cè)算。 （ 1） 營(yíng)業(yè)成本含草坪維護(hù)用肥料、農(nóng)藥、園林樹苗、沙石料、會(huì)所餐飲、球具、會(huì)所用品等，預(yù)計(jì)為固定成本約 300 萬 /年，每年遞增 3%； （ 2） 工資費(fèi)用含工資、福利及保險(xiǎn)費(fèi)，預(yù)計(jì)人員定編 250 人 (隨著營(yíng)業(yè)收入的提高編制也會(huì)增加 )，人均勞工資費(fèi)用 1200 元，每年遞增 3%； （ 3） 傭金及會(huì)籍推廣費(fèi)預(yù)計(jì)占會(huì)籍收 入的 3.5%； （ 4） 日常費(fèi)用含水電費(fèi)、營(yíng)業(yè)用品、勞保用品、廣告費(fèi)（日常）、修理費(fèi)、燃料費(fèi)、交通費(fèi)等，預(yù)算為球場(chǎng)收入的 13%； （ 5） 辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)占球場(chǎng)收入的 5%； （ 6） 折舊費(fèi)用，預(yù)計(jì)公司固定資產(chǎn)原值 9100 萬元，含球場(chǎng)、會(huì)所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉庫、草坪機(jī)械、球車、電器設(shè)備等各項(xiàng)設(shè)施，預(yù)計(jì)殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別為 5 年、 10 年、 20 年、 30 年，折舊按年折舊率計(jì)算，預(yù)計(jì)年折舊額為 500 萬元，從 2010 年至 2019 年，累計(jì)折舊額為 4500 萬元 ； （ 7） 土地使用租 金按當(dāng)?shù)厮?，每畝每年租金為 700 元，租金成本為 1 元 /平方米 /年 ； 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 36 （ 8） 營(yíng)業(yè)稅金：經(jīng)營(yíng)收入中有高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、專賣店等，涉及了營(yíng)業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、屬于營(yíng)業(yè)稅范圍，高爾夫消費(fèi)列入娛樂業(yè)稅率為 20%；餐飲、客房列入服務(wù)業(yè)稅率為 5%；專賣店屬于商品銷售應(yīng)繳納增值稅；參照營(yíng)業(yè)中的球場(chǎng)，綜合營(yíng)業(yè)稅率在 10%-12%之間，以綜合稅率 11%進(jìn)行測(cè)算 ； （ 9） 籌建期等有關(guān)開辦費(fèi)用，預(yù)計(jì) 200 萬元，在開業(yè)年度一次性攤銷 ； 固定資產(chǎn)折舊測(cè)算表 固定資產(chǎn) 項(xiàng)目 原值 （萬元） 使用期限 （年） 年折 舊率 （ %） 年折舊額 （萬元） 高爾夫 球場(chǎng) 、練習(xí)場(chǎng) 6,000 30 3.00 180 會(huì)所、行政樓等 基礎(chǔ) 配套設(shè)施 4,000 30 3.00 120 草坪機(jī)械設(shè)備 600 10 9.00 54 高爾夫 球車 380 5 18.00 68.4 合計(jì) 422.4 （ 10）貸款利息（暫略） 3、稅金預(yù)測(cè) 按照國家以及海南的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為 ，無城建及教育費(fèi)附加。企業(yè)所得稅執(zhí)行 30%的所得稅率， 3%的地方所得稅免征。 由于高爾夫正式成為 2016 奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目， 得到了前所未有的發(fā)展契機(jī)，湖南、廣東、江蘇等地將高爾夫球行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率調(diào)整為 10%。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本部分內(nèi)容按照標(biāo)準(zhǔn) 18 洞球場(chǎng)（度假型球場(chǎng)，半會(huì)員半公眾球場(chǎng)）進(jìn)行測(cè)算。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 37 贛州約翰尼 18 洞高爾夫 球場(chǎng) 10 年收入預(yù)計(jì) 項(xiàng)目 時(shí)間 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020年 2021 年 日均來場(chǎng)人次 60 66 73 80 88 97 106 117 129 140 球場(chǎng)人均消費(fèi) 630 649 668 688 709 730 752 775 798 822 年均來場(chǎng)人次 18,000 19,800 21,780 23,958 26,354 28,989 31,888 35,077 38,585 42,000 公眾球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入 11,340,000 12,848,220 14,557,033 16,493,119 18,686,703 21,172,035 23,987,916 27,178,308 30,793,024 34,524,298 會(huì)籍單價(jià) 128,000 140,800 154,880 170,368 187,405 206,145 226,760 249,436 274,379 301,817 會(huì)員招募人數(shù) 50 80 110 130 120 90 80 50 60 50 新會(huì)籍銷售收入 6,400,000 11,264,000 17,036,800 22,147,840 22,488,576 18,553,075 18,140,785 12,471,789 16,462,762 15,090,865 會(huì)籍年費(fèi) 2,280 2,394 2,514 2,639 2,771 2,910 3,055 3,208 3,369 3,537 會(huì)籍年費(fèi)收入合計(jì) 114,000 311,220 603,288 976,572 1,357,964 1,687,755 2,016,576 2,277,814 2,593,821 2,900,363 會(huì)員人均每次消費(fèi) 230 237 244 251 259 267 275 283 291 300 會(huì)員年人均打球次數(shù) 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 會(huì)員年人均消費(fèi) 17,250 17,768 18,301 18,850 19,415 19,997 20,597 21,215 21,852 22,507 會(huì)員消費(fèi)收入合計(jì) 862,500 1,998,844 3,559,452 5,390,969 6,999,117 8,168,970 9,413,013 10,162,140 11,395,705 12,390,289 收入合計(jì) 18,716,500 26,422,284 35,756,573 45,008,500 49,532,360 49,581,835 53,558,289 52,090,052 61,245,312 64,905,816 10年合計(jì) 456,817,521 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 38 贛州約翰尼 18 洞 球場(chǎng) 10 年經(jīng)營(yíng)成本分析表 項(xiàng)目名稱 年度 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 合計(jì) 營(yíng)業(yè)成本 3,000,000 3,090,000 3,182,700 3,278,181 3,376,526 3,477,822 3,582,157 3,689,622 3,800,310 3,914,320 34,391,638 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 11,311,440 12,591,432 14,118,178 15,614,392 16,332,434 16,322,678 16,950,388 16,888,475 18,152,754 18,717,415 156,999,585 工資費(fèi)用 3,600,000 3,708,000 3,819,240 3,933,817 4,051,832 4,173,387 4,298,588 4,427,546 4,560,372 4,697,183 41,269,966 會(huì)籍銷售推廣和傭金費(fèi)用 224,000 394,240 596,288 775,174 787,100 649,358 634,927 634,927 576,197 528,180 5,800,392 日常費(fèi)用 2,433,145 3,434,897 4,648,355 5,851,105 6,439,207 6,445,639 6,962,578 6,771,707 7,961,891 8,437,756 59,386,278 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 5,054,295 50,542,950 管理費(fèi)用 3,935,825 2,321,114 2,787,829 3,250,425 3,476,618 3,479,092 3,677,914 3,604,503 4,062,266 4,245,291 34,840,876 開辦費(fèi)攤銷 2,000,000 - - - - - - - - 2,000,000 土地使用權(quán)攤銷（土地租金） 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1