江西省婺源縣建材大市場開發(fā)項目可行性研究報告

婺源縣建材大市場開發(fā)項目可行性研究報告 一、 總 論 (二 )項目概況 1、項目名稱：婺源縣建材大市場 2、項目占地面積： 5.51 萬平方米（約 82.6 畝） 3、項目投資總額： 4458.57 萬元 4、項目建設(shè)地點：婺源縣金庸大道北側(cè)、太子橋高新區(qū)東側(cè)。（詳見附圖） (二 )項目背景 婺源縣位于江西省的東北角。它的東面是國家歷史文化名城衢州，西面與瓷都景德鎮(zhèn)相連，北部靠著皖南旅游勝地黃山，南接國家風(fēng)景名勝區(qū)三清山，是一顆鑲嵌在贛浙皖三省交界地的綠色明珠。踏進(jìn)婺源，滿目青山綠水，松竹連綿，在藍(lán)天、青山、碧水之間可見 小橋、流水、人家，層層梯田、云霧繚繞，如詩如畫，被外界譽(yù)為“中國最美麗的鄉(xiāng)村 ”和“最后的香格里拉”，秀美的風(fēng)光吸引了成千上萬的旅游者。在婺源境內(nèi)現(xiàn)已建有自然保護(hù)小區(qū) 189 個，全縣森林覆蓋率 81.5，擁有全國最大的野生鴛鴦棲息地 鴛鴦湖以及世界瀕臨絕跡的黃喉噪鹛，是國家首批通過的 3A 級旅游區(qū)。 被稱作婺源模式的創(chuàng)建群眾性自然保護(hù)小區(qū)的做法，獲得了世界科學(xué)與和平貢獻(xiàn)獎。去年以來，中央電視臺“焦點訪談”專題播放了反映婺源生態(tài)保護(hù)的愛我家園專題片，光 明日報和參考消息以頭版頭條的位置刊出婺源保護(hù)生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)的專題文章。 婺源縣不僅風(fēng)光秀麗，而且歷史悠久，擁有深厚的文化底蘊(yùn)。婺源建縣于唐開元 28 年，距今已有 1200 多年的歷史。縣名婺源，是因“地當(dāng)婺水之源”而得名。婺源歷史上屬安徽管轄，是古徽州“一府六縣”之一，區(qū)域內(nèi)有保存完整的明清古建筑。婺源“文風(fēng)鼎盛，人杰地靈”。先后養(yǎng)育了南宋理學(xué)大師朱熹、明代篆刻家何震、清代經(jīng)學(xué)家江水、科學(xué)家齊彥槐、近代鐵路工程專家詹天佑、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)家程門雪等一代名流。據(jù)史書記載，從宋代至晚清，有“一門九進(jìn)士，六部四尚書”之說。此外，歷代文人學(xué)士留下傳世著作就有 3100 多部 ，其中 172 部計 1487 卷選入四庫全書，因此婺源又被人們譽(yù)為“書鄉(xiāng)”。已建成的婺源縣博物館現(xiàn)有館藏文物達(dá)萬余件，被稱為“中國縣級第一館”。 婺源還素有“茶鄉(xiāng)”之稱，茶葉為婺源的傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)，距今已有 1300 多年的歷史。有遐名中外的茶葉“婺綠”香高、湯碧、味醇、汁濃，曾唐載茶經(jīng)，宋稱絕品，明清入貢，中外馳名。 如此得天獨厚的自然風(fēng)光和人文環(huán)境，構(gòu)成了婺源寶貴的旅游資源。 2001 年 5 月江總書記到婺源視察，對婺源的發(fā)展提出了具有戰(zhàn)略性的意見，提出要按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，因地制宜，搞好規(guī)劃，加 強(qiáng)開發(fā)，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，使婺源潛在的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)勢成為現(xiàn)實的發(fā)展優(yōu)勢。 2003年 “ 十一 ” 黃金周，婺源游客高達(dá)成 14.67 萬人次，占當(dāng)時上饒市 游客總?cè)藬?shù)的 50.4 。隨著 旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅帶動了人民生活水平的提高，也使各方面認(rèn)識到城市形象及城市品位的提升對婺源的發(fā)展是極其重要的。 婺源縣建材大市場通過合理的布局規(guī)劃 ， 按照發(fā)展高科技信息產(chǎn)業(yè)、建設(shè)大市場大流通的思路，以建材工業(yè)為支點，以高科技信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，以新的流通方式為手段，建立新起點、智能化的大市場，并以信息產(chǎn)業(yè)的增值服務(wù)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 建材企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大銷售，降低成本，實現(xiàn)建材工業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)，從而提高本地區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實力。 (三 )項目建設(shè)的必要性及可行性 1、在婺源建設(shè)建材大市場的必要性 拉動消費內(nèi)需是國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，居室靜亮永運是每個居民的追求目標(biāo)，綠色環(huán)保是建材工業(yè)的基點。 目前，婺源正在創(chuàng)建“文 明衛(wèi)生城市 ” ，但是市場的不規(guī)范在很大程度上影響了婺源的市容市貌，特別是建材業(yè)。因為婺源城市建設(shè)正處于高峰期，對建筑材料的需求越來越大，僅縣城內(nèi)從事建材經(jīng)營的就達(dá)300 余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅影響市貌，而且 給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。一方面，以街代市的方式給城市帶來頭嚴(yán)重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛(wèi)生等設(shè)施極不完善，使得環(huán)境質(zhì)量日益惡化，市場也失去了它應(yīng)有吸引力；另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習(xí)慣、地理優(yōu)勢等原因，使得市場交易逐年增加，并成為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。建材市 場本著 “ 建立高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發(fā) ” 為一體的大型專業(yè)市場總的指導(dǎo)思想，規(guī)劃建設(shè)有標(biāo)志性建筑物以體現(xiàn)其獨特的建筑風(fēng)格。這種市場建成將有利于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集約化。 目前，婺源縣第三產(chǎn)業(yè)大部分呈網(wǎng)點分布，不能形成一定的規(guī)模，更談不上規(guī)模效益，沒有一定的輻射性。建設(shè)集各產(chǎn)業(yè)為一體的功能區(qū)，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提高婺源的知名度，更有助于推動婺源經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以在婺源縣建設(shè)一個建材大市場是有必要的。 2、在婺源縣建設(shè)建材大市場有許多有利條件 (1)城市發(fā)展現(xiàn)狀良好 自 1995 年婺源開始進(jìn)入建設(shè)發(fā)展階段，現(xiàn)在城鄉(xiāng)建設(shè)正處于高峰期，年建筑規(guī)模達(dá) 60 萬 M2。公共設(shè)施及工業(yè)建設(shè)處于起步期， 2001 2020 年總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)面積為 46 平方公里，建設(shè)范圍廣、建材需求量大。 (2)建材經(jīng)營戶多 據(jù)統(tǒng)計，婺源縣從事建材經(jīng)營行業(yè)的有 300 余家，其中包括水泥、鋼材、板材、鋁材、五金、陶瓷等。 (3)優(yōu)越的區(qū)位條件及便利的交通 婺源縣位于黃山、景德鎮(zhèn)、衢州、樂平之間，建材大市場距離 2004 年上半年動工的景婺黃、景婺常高速公路 接口不足 3 公里，規(guī)劃中“五橫六縱”的道路網(wǎng)架將使婺源的交通更加便捷。 優(yōu)越的地理位置，提供了大型綜合性專業(yè)批發(fā)市場的先決條件。 (4)城市規(guī)模 的發(fā)展影響 婺源全縣總面積為 2947.5 平方公里，共設(shè)紫陽、清華、秋口、江灣、中云、賦春、大畈、珍珠 山、許村、思口、鎮(zhèn)頭等十一個鎮(zhèn)。 2001 年全縣總?cè)丝跒?33.333 萬人，其中非農(nóng)人口 4.57 萬人；縣城現(xiàn)狀人口 5.2 萬人。 根據(jù) 江西 省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的安排和本次規(guī)劃測算，到 2020 年規(guī)劃期末，城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口達(dá) 12 萬人， 人口的增加是建材市場持續(xù)發(fā)展的有利因素。 (5)婺源縣城市總體規(guī)劃在城市主干道金庸大道北側(cè)預(yù)留有82.6 畝建設(shè)用地，四面環(huán)路，又處于建設(shè)中的太子橋高新開發(fā)區(qū)東側(cè)，方便于新區(qū)及開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也有利與建材大市場的經(jīng)營。 二、建設(shè)方案與規(guī)模 建材市場主要由交易、儲藏、管理、金融、停車、食宿以及環(huán)衛(wèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施等功能區(qū)構(gòu)成。功能分區(qū)的排布方便交通運輸，有利儲藏，便于交易與管理，必要的衛(wèi)生設(shè)備（如廁所、垃圾場等）設(shè)于隱藏處，同時在每幢建筑中也都分別設(shè)男女衛(wèi)生間。建筑應(yīng)大幅度降低建筑密度與容積率，建設(shè)中心廣場，中心廣場以硬質(zhì)鋪裝為主，雕塑、噴泉、小品點綴其中，結(jié)合豐富多彩的鋪地圖案，為商人和顧客提供休閑場所。 建材大市場占地面積為 5.51 萬平方米，中心建設(shè)一個 2600 平方米的中心廣場；商鋪按建材行業(yè)要求設(shè)計，為二層、三層結(jié)構(gòu)，按建筑占地 60%的比率，建材大市場店鋪占地面積為 3.3萬平方米，平均 2.5 層計算，整 體建筑面積為 8.25 萬平方米。在市場外圍建設(shè)占地 800 平方米的六層綜合樓，用于銀行、郵電、物業(yè)及市場管理辦公。商鋪 集營業(yè)、住宿、運輸、服務(wù)、餐飲等為一體 ，一層 作為商業(yè)店鋪，營業(yè)為主；二、三層可作為辦公、倉儲和居住，建筑采用框架結(jié)構(gòu)，各商鋪設(shè)有獨立樓梯、衛(wèi)生間、水電、電話線位，用戶出入方便，采光良好。 在總體布局上，以中心廣場為軸心，建設(shè) 8 條 16m 寬的主干道為骨架，向四面幅射， 20 棟商鋪分東、西、南、北四大區(qū)，按歸行劃市細(xì)分為鋼材、鋁材、木材、五金燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經(jīng)營區(qū)域，具備了現(xiàn)代綜合市場功 能。根據(jù)經(jīng)營者不同的要求，每套商鋪內(nèi)設(shè)有有線電視、電話線位、衛(wèi)生間、廚房齊全，宜商宜居，單個看象一套別墅，整體才是大市場，使買房不如買商鋪的房地產(chǎn)開發(fā)新理念的內(nèi)函得到充分的展示。按各類建材的特殊要求，建設(shè)不同型號的二、三層商鋪 400 套 。 商業(yè)場地劃分以單間門面為主，大開間通透式商場為輔。 三、 環(huán)保與節(jié)能 (一 ) 環(huán)境保護(hù) 1、可能影響環(huán)境的因素 (1)廢水排放因素：本項目排放廢水主要為生活廢水。 (2)固體廢棄物因素：本項目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。 (3)噪聲污染因素：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程 設(shè)備如集中空調(diào)、風(fēng)機(jī)、泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。 2、環(huán)境保護(hù)防治措施 (1)廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。 (2)噪聲污染影響防治： 動力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備 機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊 。 動力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。 (3)固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運，并注意清運時密閉。 (4)施工噪聲防治提請建設(shè)單位和施工單位按景德鎮(zhèn)市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。 (二 ) 節(jié)能 建筑材料和設(shè)備的選 用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。 (三 ) 勞動保護(hù) 為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開關(guān)；變壓器設(shè)置 IP20 護(hù)罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于 2.5m，局部為 2.2m 時采用全封閉橋架保護(hù)。垂直敷設(shè)時距時地 1.8m 以下部分加金屬蓋板保護(hù)，配電線路均穿金屬保護(hù)，并良好接地；消防和重要機(jī)房內(nèi)設(shè)置事故照明。 四、項 目實施計劃與投資估算 (一 ) 項目實施計劃 婺源縣建材大市場的建設(shè)符合“劃行歸市”的城市建設(shè)需要，也是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，有利于改變城市形象，提高城市品質(zhì)。 屬于投資小，收效快的建設(shè)項目。計劃建設(shè)期為一年，一年后即可投入使用，產(chǎn)生效益。 (二 ) 投資估算 該項目的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息等部分組成。 1、建筑安裝工程造價包括建材大市場、綜合樓及周邊輔助建筑的建筑安裝工程，以及市場內(nèi)道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價，此部分占地面積約為 51500 ，占地面 積約82.6 畝，工程費用約為 3141.1 萬元，占總投資 86.1%。詳見附表 1。 2、工程建設(shè)其他費用包括土地費用、市政配套費、工程咨詢費用、工器具家具費、開辦費及其他管理費等。 建設(shè)用地以 6 萬元 /畝計算，土地費用合計 495.6 萬元。 市政配套費及地方規(guī)費按每平方米建筑面積 80 元計算，約440.8 萬元。 工程咨詢費包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、地質(zhì)勘察、工程質(zhì)監(jiān)等費用，按建安工程費的 6%計算，為 188.47 萬元。 建設(shè)單位管理費及項目開辦費按建安工程費 2 %計算，為62.8 萬元。 工程建設(shè)其他費用合計約為 1187.67 萬元，占總投資 11%。詳見附表 1。 3、預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，按 1、 2 項費用之和的 3%計算，為 13 萬元。 合計項目總投資為 4458.57 萬元。詳見下表： 附表 1 投資估算表 序號 工程費用名稱 建筑面積 / 占地面積 單價 合價 占總投資 (元 ) （萬元） % 1 建筑安裝工程造價 3141.1 86.1 1.1 商鋪 82500 350 2887.5 1.2 綜合樓 4800 420 201.6 1.3 中心廣場 2600 200 52 2 其他費用 1187.67 2.1 征地拆遷補(bǔ)償及土地出讓金 82.6 畝 60000 495.6 11 2.2 市政配套費 440.8 2.3 工程咨詢費 188.47 2.4 開辦費及其他管理費 62.8 3 預(yù)備費 129.8 2.9 合計 4458.57 100 五、資金籌措及效益分析 (一 ) 資金籌措及資金使用計劃 項目建設(shè)總投資 4458.57 萬元，項目開發(fā)資金投資商自籌或采用借貸形式 取得，根據(jù)項目實施的計劃進(jìn)度，該項目的建設(shè)期為 1年。 (二 ) 營業(yè)收入估算 建材大市場的營業(yè)收入 主要來源于店鋪的出售。商鋪平均 2.5層， 建筑面積為 8.25 萬平方米，按使用率約為 70%，店面實際使用面積為 2.31 萬平方米，二、三層實際使用面積為 3.47 萬平方米。綜合樓三、四層用于管理辦公，其他底層及二、五、六層 2400 平方米也可用于出售。 店鋪出售收入表 序號 項目 面積 （） 單價 合價 (元 / ) （萬元 /年） 1 店鋪一層 23100 1800 4158 2 店鋪二、三層 34700 700 2429 3 綜合樓底層 800 2000 160 4 綜合樓二、五、六層 2400 650 156 合計 6903 當(dāng)出售率為 100%時，此項目收入共計 6903 萬元。預(yù)計建設(shè)期后 1.5 年收回成本。 (三 ) 利潤預(yù)測 整體項目預(yù)計共可取得利潤總額 2444.43 萬元，上繳所得稅33%總額 806.6619 萬元。稅后利潤 1637.7681 萬元。 (四 ) 現(xiàn)金流量 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 37%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 1637.7681 萬元，投資回收期為 1.5 年。 (五 )敏感性分析 該項目為經(jīng)營性 項目，營業(yè)收入的變化對項目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加 10%，項目稅后內(nèi)部收益率將增至 40.4%，較原收益率增加 3.4%。如果營業(yè)收入減少 10%，項目稅后內(nèi)部收益率將減至 33%，較原收益率減少 4%。 (六 )社會效益 婺源縣建材大市場的建成，將改變第三產(chǎn)業(yè)呈網(wǎng)點分布的現(xiàn)狀，使商品得以流通，價值得以實現(xiàn)，還可以反饋商品信息，引導(dǎo)和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。以其巨大的吸引力，使商品生產(chǎn)不斷發(fā)展，打破地區(qū)封鎖和經(jīng)濟(jì)割據(jù)，使地方產(chǎn)品跨縣、跨市、跨省，走向世界。同時，隨著市場建立，將利用其吸納的功能，產(chǎn)生 強(qiáng)大的輻射和龍頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些停車場、郵電所、賓館、旅社、醫(yī)院以及各類企業(yè)逐漸形成，使地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須以此為基地和依托，牽引和輻射周邊地區(qū)，成為消化剩余勞動力的安置點，經(jīng)營者走向市場的依托點，農(nóng)民改變生存環(huán)境的轉(zhuǎn)折點和實現(xiàn)小康的切入點，培植經(jīng)濟(jì)的新增長點，拉動內(nèi)需，增加地方收入。 與此同時，項目的經(jīng)營和建設(shè)，將為當(dāng)?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)人民生活水平的進(jìn)一步提高。 六、工程招投標(biāo) 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會 2001 年第 9 號令建設(shè)項目可行性研究報告增設(shè)招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招 標(biāo)事項暫行規(guī)定，按照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定 , 該項目的勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施 工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購必須采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 七、綜合評價與建議 綜上所述，婺源縣會展中心項目的建設(shè)，不僅為婺源增添了一處旅游觀光、度假娛樂、休閑療養(yǎng)的勝地，還是婺源開展對外接待，加強(qiáng)對外聯(lián)系的窗口，彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。 該項目的選址以婺源當(dāng)?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎(chǔ)，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益 ，還能促進(jìn)婺源地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮婺源地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、提高人民的生活水平有著積極作用。 考慮到目前中國的