昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析

昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析 1. 昆山城市概覽 l 地理位置： 昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 l 人口： 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2004年昆山戶籍人口 63.72萬人，外來人口 62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士達到 4萬人左右。 l 交通： - 滬寧高速公路、 312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機 場約 1小時車程。 - 至蘇州市約 25分鐘車程。 l 宏觀經(jīng)濟環(huán)境： 表 1 2004年昆山市若干宏觀指標 指標名稱 數(shù)值 同比增長 指標數(shù)值橫向比較 GDP 570億元 24.5% 人均 GDP 9.07萬元 29.4% 位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標的 1.65倍 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15011元 15.2% 是上海市同類指標的 0.90倍 上年全國百強縣（市）評比名次 第 2位 - 順德居首位 資料來源： 2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。 值得一提的是，昆山的外 來投資十分密集。截至 2004年，該市實際利用外資突破 90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以 IT 產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計算機及其他電子業(yè)。 2. 昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 l 近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長 注： 2004年數(shù)值為預(yù)測值。 資料來源：昆山統(tǒng)計局。 圖 1 2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢 l 供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供 給 注：缺少 2004年的預(yù)售面積和空置面積。 資料來源：昆山統(tǒng)計局。 圖 2 2001-2004年昆山市商品房供需指標走勢 l 需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著 資料來源：昆山統(tǒng)計局。 圖 3 2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析 l 價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升 資料來源：昆山統(tǒng)計局。 圖 4 2001-2004年昆山市商品房售價走勢 l 基于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進軍昆山 表 2 進入 昆山的部分知名房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)名稱 進入時間 (年 ) 運作項目 項目區(qū)位 項目總建面 (萬平方米 ) 項目總占地 (萬平方米 ) 萬科集團 2004 萬科高爾夫別墅 昆山市陽澄路、馬鞍山路 34 57 世茂集團 2004 昆山世茂新城 昆山城南 130 72 綠地集團 2003/2004 綠地 國際家園 昆山市花橋鎮(zhèn) 600 267 中原地產(chǎn) 2003/2004 華城美地 (代理 ) 昆山市長江北路、鑫茂路 56 - 資料來源：網(wǎng)上搜索。 3. 未來 3年昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 l 預(yù)測結(jié)果顯示，未來 3年內(nèi) 昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長 現(xiàn)采集 1999-2004年昆山市主要宏觀指標及房地產(chǎn)供需指標，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)： 昆山市商品房銷售均價 =0.02119*昆山市人均 GDP+0.09971（ R2=0.998） 昆山市商品房銷售面積 =957.66*昆山市商品房銷售均價 -105.337（ R2=0.808） 基于此，可以計算得到 2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表 2。 表 3 2005-2007年昆山市部分指標預(yù)測 指標名稱 2005 2006 2007 GDP（億元） * 625.98 687.46 754.98 戶籍人口（萬人） * 65.48 67.65 70.14 人均 GDP（萬元） 9.56 10.16 10.76 商品房銷售均價（萬元 /平方米） 0.30 0.32 0.33 商品房銷售面積（萬平方米） 184.15 196.36 208.58 * 昆山城市總體規(guī)劃 (2002-2020)， 2010年昆山市 GDP 預(yù)計達到 1000億元，假設(shè) 2006-2010年年均遞增速度均為 9.8%。 * 人口預(yù)測采用二階多項式自回歸分析結(jié)果（ R2 0.994）。 資料來源： 2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。 值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市（參見圖 2），這部分需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時無法將這部分需求考慮進去。 l 市場供給來看，近期的施工面積達到較高的水平，已基本滿足未來 3年的銷售面積需求 資料來源：昆山統(tǒng)計局。 圖 5 2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢 4. 昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資機會分析 l 住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資機會 2001 2003年，住宅銷售面積年均遞增 58.59%，而高檔物業(yè)（包括別墅、高檔公寓）年均遞增 152.29%，且連續(xù)三年供需基本平衡。 表 4 2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標對比 單位：萬平方米 年份 高檔住宅 * 普通住宅 * 竣工面積 銷售面積 二項之差 竣工面積 銷售面積 二項之差 2001年 3.72 3.89 -0.17 47.59 54.45 -6.86 2002年 10.08 9.90 0.18 73.02 67.44 5.58 2003年 28.54 24.76 3.78 145.80 121.97 23.83 * 高檔住宅包括別墅和高檔公寓。 * 普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。 資料來源：昆山統(tǒng)計局。 l 酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力 - 長期旅居當?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有 62.53萬外來人口，其中有 4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字（ 2003年底約為 6.7%），則昆山市酒店式公寓的市場 需求至少有 2700套。 - 市場供應(yīng)角度看，截至 2004年 9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有 6個酒店式公寓項目已經(jīng)啟動，預(yù)計將在 2-3年內(nèi)建成，總供應(yīng)套數(shù)在 1300-1500套，尚無法滿足市場需求。 表 5 目前昆山市已開盤的酒店式公寓項目 項目名稱 均價 (元/平方套數(shù)（套） 交房時間 備注 米) 長江酒店公寓 11000 352 2006年 挑高設(shè)計，可分隔使用 摩天.星光酒店公寓 - - 2006/2007年 未開盤 前進錄 5600 162 2005年 - 中茵蘋果社區(qū) 5000 120 2005年 - 吉田國際廣場 5800 338 2007年 - 都市現(xiàn)代城 4100 144 2005年 - 資料來源：網(wǎng)上搜索。 l 寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資機會 - 近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年 快速降低。 表 6 2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化 年份 商品房空置面積 (萬平方米 ) #同比增長 其中：寫字樓空置面積 (萬平方米 ) #同比增長 2001年 23.16 - 0.64 - 2002年 19.56 -15.54% 0.33 -48.44% 2003年 13.70 -29.96% 0.27 -18.18% 資料來源：昆山市統(tǒng)計局。 - 昆山市現(xiàn)有的大部分寫字樓建設(shè)標準都比較低，最高標準的樓盤相當于上海的乙級寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛發(fā)展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計等為 代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。 l 商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景較佳 - 目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為 0.8平方米，低于上海及周圍大部分城市人均商業(yè)面積 1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一部分消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海市、蘇州市等地。 - 由于商業(yè)發(fā)展空間較大，眾多國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛