物業(yè)保安員培訓方案

保安員培訓方案（全套） 重要 保安員培訓方案 一公司概況 二、公司理念 三 、企業(yè)精神 四 、管理模式 五 、質(zhì)量目標 1、公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)達到省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和“省級文明大廈”的標準。 2、管轄區(qū)內(nèi)無重大安全責任事故，區(qū)內(nèi)治安案件年發(fā)率占總?cè)丝诘?0.2%，無重大火災、刑事和交事故。 3、業(yè)主對大廈內(nèi)物業(yè)管理服務滿意率達 95%以上有效投訴處理率 100%。 4、房屋及公共設施完好率達 98%。 5、大廈內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達市級精品工程標準。 6、員工上崗前培訓 合格率達 100%。 六、員工行為規(guī)范 （一）員工守則 1、 遵守國家政策法令、法規(guī)、遵守長春市民行為道德規(guī)范，遵守本公司規(guī)章制度。 2、 人事部門要求如實填寫各類表格，提供有效證件，不得有隱瞞或假造。 3、 按照本公司培訓制度的要求接受業(yè)務指導、各類培訓及考核。 4、 服從領導、聽從指揮、團結同事、互幫互助，按時按質(zhì)完成各項工作任務。 5、 嚴格遵守勞動紀律，按質(zhì)量標準要求開展工作，作業(yè)場所禁止無關人員逗留。 6、 講究社會公德和職業(yè)道德，嚴守公司機密，廉潔奉公，維護集體利益和公司聲譽。 7、 愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環(huán)境衛(wèi)生。 8、 勤儉辦公，節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費現(xiàn)象。 9、 衣容整潔，精神飽滿、待人熱情，文明用語。 10、 關心企業(yè)，主動提出合理化建議，發(fā)揚企業(yè)精神，為企業(yè)作貢獻。 （二）工作態(tài)度 1、 服從領導，不折不扣地服從上級的工作安排及工作調(diào)配。 2、 嚴于職守 堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。 3、 正直誠實 對上級領導、同事和客戶要以誠相待，不得陽奉陰違。 4、 團結協(xié)作 各部門之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力的解決困難。 5、 勤勉高效 發(fā)揚勤奮踏實的精神，優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔負的工作。 （三）服務態(tài)度 1、 禮貌 這是員工對客戶和同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。 2、 樂觀 以樂觀的態(tài)度接待客戶。 3、 友善 “微笑”是體現(xiàn)友善最適當?shù)谋磉_方式，因此應以微笑來迎接客戶及與同事相處。 4、 熱情 盡可能為同事和客戶提供方便，熱情服務。 5、 耐心 對客戶的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。 6、 平等 一視同仁地對待所有客戶， 不應有貧富之分，厚此薄彼。 （四）儀容儀表 1、 員工必須保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在左胸前。 2、 任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。 3、 皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底。 4、 男員工應每日修剪胡須，發(fā)不蓋耳遮領，不得剃光頭；女員工頭發(fā)應梳理整齊，不做怪異發(fā)型。 5、 面部、手部必須保持干爽清潔，女員工不得濃妝艷抹，并避免使用濃味的化妝品，不留長指甲（不長于指頭 2 毫米）和涂有色的指甲油。 6、 保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。 （五）行為舉止 1、 舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼。 2、 遇上級領導或有客來訪，應即時起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送。 3、 站立的正確姿勢是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。 4、 注意走路姿勢，在樓道內(nèi)行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外） 5、 進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內(nèi)；若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。 6、 進出辦公室、電 梯時，應主動上前一步先拉開門或按住電梯按鈕，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。 7、 對客戶或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見，要耐心傾聽，在不違背保密制度的原則下，有問必答并做到回答準確（對自己無把握回答的應婉轉(zhuǎn)地表示歉意，聯(lián)系有關人員給予解答，或留下文字記錄，限時予以回復）。 （六）接聽電話 1、所有來電，務必在三響之內(nèi)接答。 2、拿起話筒先說“您好， *（單位）！”，語氣平和。 3、通話時，話筒的一邊置于唇下約 5 厘米處，盡量不使用免提鍵。 4、必要時要做好記錄，將要點向?qū)Ψ綇褪鲆槐椤?5、通話完畢后應說“再見”，不得用力擲話筒。 6、班時間一般不打私人電話，如有急事，通話時間不宜超過 3 分鐘（禁止打聲訊電話） 七、獎懲制度 為保證公司的各項規(guī)章制度貫徹執(zhí)行，充分調(diào)動員工工作積極性、創(chuàng)造性，實行獎勤罰懶的用人機制，特制定員工獎懲制度。 （一）獎勵 1獎勵種類 頒發(fā)獎狀；通報表揚；物質(zhì)獎勵；晉升工資或晉級；發(fā)放獎金。 2獎勵條件 （ 1）對改進公司工作、提高服務質(zhì)量有重大貢獻者。 （ 2）為用戶提供熱情、耐心、周到的服務，受到用戶表揚者。 （ 3）在發(fā)明創(chuàng)造、技術改進、節(jié) 能等方面提出合理化建議，使公司在管理中取得良好經(jīng)濟效益者。 （ 4）在各類報刊或?qū)W術研討會上發(fā)表有關物業(yè)管理論文者。 （ 5）發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時采取措施，防止重大事故發(fā)生者。 （ 6）控制開支、節(jié)約費用有顯著成績者。 （ 7）廉潔奉公，敢于抵制不正之風，事跡突出者。 （ 8）見義勇為，舍已救人，或做好人好事，事跡突出者。 （ 9）拾金（物）不昧，主動上交者。 （ 10）敬業(yè)愛崗，工作勤懇，任勞任怨，模范遵守公司規(guī)章制度者。 3獎勵程序 凡符合獎勵條件者，由所在部門將員工事跡以書面形式報告并填寫獎勵建議 書呈報人事部，由人事部核實無誤后報公司領導批準后實施。 （二）處分 1甲類過失。有下列行為者屬甲類過失： （ 1）不按公司規(guī)定著裝。 （ 2）儀表、儀容不整。 （ 3）不按公司規(guī)定佩戴員工證。 （ 4）不使用本崗位禮貌用語。 （ 5）不認真填寫交接班記錄。 （ 6）當班時間吃東西、收聽廣播、看報紙。 （ 7）在當值崗位使用公司電話辦理私事超過 3 分鐘。 （ 8）在當值崗位上吸煙。 （ 9）丟失公司財物。 （ 10）私自使用公司長途電話。 （ 11）無特殊原因不按時完成上級交付辦的任務。 （ 12）工作時 間接待私人來訪時間超過 15 分鐘。 （ 13）工作散漫，粗心大意。 （ 14）無故不參加公司的業(yè)務培訓。 （ 15） 1 月內(nèi)無故遲到、早退 2 次或每次遲到、早退超過 10 分鐘。 2乙類過失。有下列行為者屬乙類過失： （ 1）委托他人或代他人打卡。 （ 2）當班時間睡覺。 （ 3）撤離工作崗位，經(jīng)常遲到或早退（ 1 周達 3 次）。 （ 4）因服務態(tài)度差受到用戶投訴時，與用戶爭辯、吵鬧。 （ 5）在大廈內(nèi)變相賭博或從事不道德活動。 （ 6）未經(jīng)批準私自配制大廈內(nèi)房間鑰匙。 （ 7）弄虛作假，涂改單據(jù)、證明、記錄。 （ 8）私自向外界泄露公司機密資料。 （ 9）故意損壞公司或業(yè)主財物。 （ 10）不服從領導的正確命令并在公共場合頂撞領導。 （ 11）超越職權范圍或違章操作，造成一定的經(jīng)濟損失。 （ 12）工作時間消極怠工。 3丙類過失。有下列行為者屬丙類過失： （ 1）以權謀私，敲詐勒索用戶或下屬。 （ 2）組織及煽動罷工、聚眾鬧事。 （ 3）工作時間酗酒、賭博、打架。 （ 4）侮辱、謾罵、恐嚇、誣告、威脅他人，造謠惑眾、搬弄是非。 （ 5）服務態(tài)度極差，與用戶吵架，或 1 年累計被用戶投訴達 3 次以上者。 （ 6）偷竊公司或 用戶財物。 （ 7）玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成重大事故或嚴重后果。 （ 8）惡意破壞公物或他人財物，造成公司或他人重大損失。 （ 9）連續(xù)曠工 7 天或 1 年內(nèi)累計曠工 10 天以上。 （ 10）不服從正常的工作調(diào)動。 （ 11）私自在外兼職或利用病假、事假炒更。 （ 12）受到國家法律及治安條例處罰。 （ 13）其他嚴重違反公司規(guī)定的行為。 （三）處罰種類及執(zhí)行方式 1口頭警告。僅限首次觸犯甲類過失的行為，由部門主管簽發(fā)并報常務副總經(jīng)理審核備案。 2書面警告。員工重復觸犯甲類過失或觸犯乙類過失，將給予書 面警告，并扣除當月浮動工資的 20。 3最后書面警告。員工重復觸犯乙類過失將給予最后書面警告處分，扣當月浮動工資的 20并下調(diào)工資一級。 4降級、撤職、罰款。員工違規(guī)除給予書面警告外，還可以給予降級、撤職、罰款、處分。 5辭退或開除。員工觸犯丙類過失，公司有僅給予辭退或開除處理，公司也有僅對重復觸犯乙類過失、情節(jié)嚴重的員工給予辭退處分。 6經(jīng)公司領導批準，管理部可直接對違規(guī)員工簽發(fā)警告通告書。 （四）處罰程序 1員工有違紀行為，由所在部門填寫員工違紀警告書，列明違紀事實，提出處理意見， 經(jīng)見證人或違紀人簽名后，送管理部。 2普通員工的違紀處罰，由管理部經(jīng)理審批。 3主任級以上員工（含主任級）的違紀處罰，由常務副總經(jīng)理審批。 （五）處罰的取消 員工從受到警告通知書后三個月內(nèi)，如能認真改過，積極工作，連續(xù)兩次考評為“優(yōu)”，或因工作成績突出，受到公司的通報表揚，經(jīng)所在部門主管提出，公司領導批準后，可取消警告處分。 （六）申訴 員工若對所受的處分不服，應在 3 日內(nèi)書面向管理部或公司領導提出申訴。管理部經(jīng)理或公司領導對員工申訴進行認真核查，并作出相應的處理決定。 八、保安部任務 保 安部是公安、消防部門在大廈進行治安防范、消防安全的重要輔助力量 .保安部主要任務是落實各項治安、消防制度，維護大廈秩序，及時發(fā)現(xiàn)和打擊違法犯罪分子的活動，保護大廈設施及轄區(qū)內(nèi)用戶的財產(chǎn)安全。保安部必須堅決執(zhí)行“誰主管，誰負責”和“群防群制”的原則，應履行以下職責： 1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護大廈范圍內(nèi)治安秩序。 2、嚴格治安管理，做好來訪及加班登記、電視監(jiān)控、全天 24 小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。 3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。 4、積極配合 公安機關打擊大廈內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動。 5、負責對大廈各用戶治安、消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督。 6、抓好保安隊伍的業(yè)務培訓。 九、崗位職責 （一）保安部經(jīng)理崗位職責 1、對總經(jīng)負責，組織領導治安保衛(wèi)部工作，對大廈的治安保衛(wèi)工作和消防工作負全面責任。 2、熟悉和掌握大廈內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點要害部位和設施布局的基本情況。 3、貫徹落實安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對保安的領導工作，調(diào)解大廈內(nèi)各種糾紛。 4、組織實施安全保衛(wèi)責任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對所存在的問題及隱患按規(guī)定 的期限及時加以解決整改。 5、主持部門例會，傳達貫徹總經(jīng)理及有關主管部門的指示精神。 6、配合物業(yè)顧問，抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓，監(jiān)督檢查警容風紀和工作落實情況。 7、監(jiān)督和檢查大廈的四防安全情況和交通管理情況，處理大廈內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機關和派出所的關系。 8、做好大廈內(nèi)業(yè)主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業(yè)主的安全意識和法制觀念。 9、帶頭遵守公司的各項規(guī)章制度，以身作則，不許濫用職權 10、保安員的聘用，解聘提出建議。 （二）保安部班長崗位職責 1、在保安部經(jīng)理的領導 下，安排本班各項具體工作。 2、監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級各項工作指令及公司規(guī)章制度。 3、檢查本班各崗工作情況，及時糾正工作偏差。 4、如實記錄并小結本班工作情況，并及時向上級匯報。 5、做好保安器材的交接和保管工作。 （三）大堂保安員崗位職責 1、負責維持大堂秩序，保證大堂出入口暢通。 2、密切注視大堂出入人員，勸離衣冠不整者及閑雜人員。 3、負責查驗大件物品放行手續(xù)。 4、負責非大廈人員出入的登記工作。 5、負責郵件、報刊等的收取記錄工作。 6、巡查所轄區(qū)域的治安消防工作。 （四）監(jiān) 控室保安崗位職責 1、負責監(jiān)控室電視屏幕及消防監(jiān)測設備的監(jiān)視工作 2、負責監(jiān)控室內(nèi)的衛(wèi)生清掃工作。 3、發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員及時報告，并通知相應保安員到現(xiàn)場查看。 4、負責監(jiān)控錄像帶的管理工作。 5、發(fā)現(xiàn)火警立即報告并按報警程序報警。 （五）停車場保安員崗位職責 1、負責指揮引導進出車輛，安排進入的車輛停放在指定位置 2、負責巡查車輛及車場設施情況，做好車況記錄，對有損傷車輛請司機簽名確認。 3、負責檢查車場消防器材的完好情況，保持消防通道的暢通。 4、負責車場的安全管理，維持車場秩序 。 5、負責進入停車場車輛停放費用的收取工作。 6、做好當值期間的各項情況記錄工作。 （七）巡樓崗保安崗位職責 1、負責巡查大廈各樓層，留意治安消防情況。 2、負責巡查可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離大廈。 3、監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防狀況，及時處理違規(guī)裝修。 4、非辦公時間負責檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 5、負責非辦公時間加班用戶的登記工作。 6、負責七樓物業(yè)辦公室的治安保衛(wèi)工作和外來人員的登記工作。 十、操作流程 （一）交接班管理規(guī)程 交接班規(guī)定 為認真做 好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。 1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。 2、本班最后一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。 3、交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下一班接崗人的姓名。 4、發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應立即報告班長或部門經(jīng)理處理。 5、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。 6、接班人未到，交班人不得離 崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。 班長交接班制度 1、接班人須提前 15 分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前列隊時將工作重點明確給保安員。 2、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交接雙方簽名確認。 3、交班人將公物轉(zhuǎn)交下一班，交接雙方須在公物交接表上簽名確認。 4、交班人須將相關記錄書寫清楚，并將相關記錄簿移交給接班者。 5、發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班之間問題的，應即時報告 部門主管處理。 （二）警棍佩帶使用規(guī)定 為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定： 1、警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩帶的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借他人。 2、當值保安員應將警棍掛在腰帶后側(cè)。 3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。 4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著客人講話。 5、非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。 6、當值保安員要妥善保管所佩帶的警棍，如有遺失或損壞，要照價賠償。 7、交接班時要檢查清楚后再交接，接 收人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應負責賠償。 （三）對講機使用規(guī)定 對講機是保安部必備的重要通訊工具，全體保安人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的性能，愛護并熟練地使用對講機。 （一） 使用規(guī)定 1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。 2、發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門主管檢查后交維修部維修，嚴禁自行拆修。 3、嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率。 4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。 5、交接班時 ，交機人要講明對講機當班使用狀況；接機者當場查驗，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當值主管或班長。 （二）對話要求 1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話”。 2、收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”。 3、用對講機講話時應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。 （四）緊急事件處理程序 1、突發(fā)事件的處理程序 （ 1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持 冷靜，立即采取措施，并報告當值主任。 （ 2）簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值。 （ 3）驅(qū)散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。 （ 4）查看本部各類記錄、出入登記、各電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。 （ 5）對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。 （ 6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。 （ 7）對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調(diào)查處理并通知殯儀館。 （ 8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引 致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由保安部經(jīng)理、班長協(xié)助調(diào)查處理。 （ 9）保安部經(jīng)理、班長在接報突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。 （ 10）保安部經(jīng)理、班長組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關部門及管理公司總經(jīng)理。 2、毆打暴力事件的處理程序 （ 1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 （ 2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話 或其他最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。 （ 3）保安中心接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應盡快報派出所。 （ 4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。 （ 5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。 （ 6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 3、 盜竊等破壞事件的處理程序 （ 1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報大廈內(nèi)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其他方式盡快報告大廈保安中心，簡單說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。 （ 2）保安中心接報后，應迅速派適當數(shù)量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。 （ 3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責任、落實賠償。 （ 4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。 4、電梯困人的處理程序 （ 1）消防中心接到電梯應急電 話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當值班長和部門經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知維修部和電梯公司。 （ 2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。 （ 3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。 （ 4）部門經(jīng)理填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。 5、水浸處理程序 （ 1）當值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應立即將出事地點和情況 報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。 （ 2）當值班長接報后應立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。 （ 3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道能往大廈的入口封閉，并用排水水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。 （ 4）組織當值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同維修部采取有效措施，如將 電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機等，盡可能減少水浸所致的損失。 （ 5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知維修部查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。 6、停電事故的處理程序 （ 1）接通知大廈將在短時間內(nèi)停電，應在停電前 10 分鐘，用緊急廣播通知用戶。維修部安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理部派管理員提前 10 分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。 （ 2）未預知的情 況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系維修部，盡快采取措施恢復供電。 （ 3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。 （ 4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。 （ 5）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。 （五）消防報警信號處理程序 1、消防監(jiān)控中心當值保安員收到消防報警信號或電話報警時： （ 1）用對講機通知巡樓保安員或管理員即時到現(xiàn)場核實； （ 2）即時向當值主管報告，講清報警地點； （ 3）將監(jiān)控鏡頭定在報警樓層監(jiān)視，并將情況及時向當值主管報告。 2巡樓 保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當值保安員呼叫后，以最快速度趕到報警地點核實，并且遵循以下規(guī)則： （ 1）報警地點在公共地方，直接進入報警地點檢查。 （ 2）報警地點在寫字樓單元內(nèi)，先按門鈴，向用戶簡要說明理由后，進入報警地點檢查。 （ 3）報警地點在商場內(nèi)，與商場管理人員一起進入報警地點檢查。 （ 4）報警地點在停車場內(nèi)，與停車場管理人員一起進入報警地點檢查。 （ 5）報警地點在商場獨立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時報告當值主管和商場當值負責人，留守現(xiàn)場觀察，等待當值主管和商場當值負責人到場后決定是否破鎖進入檢查。 （ 6）報警地點在寫字樓單元且上鎖，即時報告當值主管，并留守注意觀察，等待當值主管到場后決定是否破鎖進入檢查。 3、當值主管接到消防監(jiān)控中心保安報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現(xiàn)場檢查。 （ 1）經(jīng)到報警地點現(xiàn)場檢查，確認屬誤報，即時通知消防監(jiān)控中心當值保安員復位，若進入寫字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)、停車場內(nèi)檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。 （ 2）報警地點在寫字樓單元內(nèi)或商場獨立鋪位且已上鎖時，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進入現(xiàn)場檢查，排除險情后加鎖，并通知用戶。 （ 3）經(jīng)現(xiàn)場檢查認為火警 后，按初期火警處理程序處理。 4、消防監(jiān)控中心當值保安收到當值主管指令后信號復位，并做好記錄。 （六）初期火警處理程序 1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該： （ 1）即時報告大廈消防監(jiān)控中心，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向等； （ 2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展； （ 3）可能情況下，關閉門窗以減緩火勢蔓延速度。 2、消防監(jiān)控中心當值保安員收到現(xiàn)場報告后： （ 1）即時報告當值主管； （ 2）聯(lián)絡保安部主管，報告情況； （ 3）密切監(jiān)視報警地點情況。 3、當值主管 收到火警報告后： （ 1）帶領消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達火警現(xiàn)場； （ 2）立即指揮在場人員進行滅火撲救； （ 3）指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。 4、滅火后，當值主管安排人員留守火警現(xiàn)場，等待公司調(diào)查。 5、若撲救無效，當值主管即時決定： （ 1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)； （ 2）立即向上級報告； （ 3）進入火災緊急處理程序。 （七）火災緊急處理方案 初期火警撲救無效，火勢無法控制并進一步蔓延時，在場主管應該即時向大廈當值最高主管報告。 1、大廈當值最高主管 接到報告后： （ 1）及時召集大廈內(nèi)義務消防隊員，命令義務消防隊各組負責人帶領本組人員各就各位； （ 2）向消防中心發(fā)出指令，用緊急廣播系統(tǒng)通知用戶緊急疏散； （ 3）第一時間到達現(xiàn)場，決定是否向消防局報警求救。 2、大廈消防監(jiān)控中心當值保安員收到大廈當值最高主管指令后： （ 1）啟用消防緊急廣播，通知用戶緊急疏散； （ 2）向市消防局報警，講清楚大廈地點、起火樓層、火勢等； （ 3）將監(jiān)控鏡頭定在起火樓層密切監(jiān)視； （ 4）檢查電梯有無困人，若出現(xiàn)電梯困人，即時向當值主管報告，并利用電梯對講機安定被困者 情緒。 3、迅速行動組接到指揮部指令后： （ 1）以最快速度到達現(xiàn)場，組織滅火； （ 2）關閉防火分區(qū)的防火門或卷閘； （ 3）安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢蔓延； （ 4）針對燃燒性質(zhì)不同采取相應的滅火方法。 3、救護疏散組接到指揮部指令后： （ 1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層的用戶； （ 2）引導著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏； （ 3）引導用戶從消防走火梯疏散到首層，無法從消防走火梯疏散到首層時，引導用戶疏散到天臺上風處等待營救 ，并組織水槍掩護； （ 4）醫(yī)療救護小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點。 4、安全警衛(wèi)組接到指揮部工作指令后： （ 1）清除路障，指揮無關車輛離開現(xiàn)場，維持大廈外圍秩序； （ 2）禁止無關人員進入大廈，指揮疏散人員離開大廈； （ 3）等待引導消防局消防員到火災現(xiàn)場。 （八）停車場管理守則 1、車輛進入本停車場停泊，須按規(guī)定交費，并服從車場管理人員調(diào)度。 2、車況不良或車輛漏油不得進入車場。 3、不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入車場。 4、車輛進入后，按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛 ，不得逆行，限速 5 公里 /小時。 5、不得在停車場內(nèi)加油、修車。 6、愛護停車場設施設備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場設施設備，須照價賠償。 7、車輛須泊入指定車位，不得跨車位停泊，否則按占車位交費。 8、 駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關好，不得在車內(nèi)存入貴重物品；若車況有問題，須在車輛檢查登記表上簽名認可。 不得在停車場內(nèi)長時間停留或在車內(nèi)睡覺。 9、 車輛不得堵塞停車場行車道，否則管理公司將采取強制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負責 . 保安員如何對大廈商場進行管理 1、商場公共區(qū) 的管理 1）掌握活動于商場范圍的客人動態(tài)，維護商場區(qū)域的秩序，注意發(fā)現(xiàn)可疑情況，并及時報告。 2）重點保護珠寶柜、名表行、古董柜等。 3）提高警惕防止以購物為由進行扒竊，盜竊或詐騙財物的人員。 4）保安員無特殊情況不得進入營業(yè)柜內(nèi)。 5）對租賃商場從事經(jīng)營活動的廠家或個人在進出貨物時原則上在晚上 10 點以后進行，否則保安員有權給予阻攔。 2、對停車處及“的士”的管理 1）大廈停車場交通、治安、收費均由保安部負責，任何車輛的司機都必須服從車場工作人員的管理。 2）大廈停車場是收費公共停車場，只提 供停車方便，不負責保管，只占位停車的車輛（排隊候客的出租車除外）均應照章交費，亂停亂放的車輛酌情給予處理。 3）保安部派崗，只有經(jīng)考核、結業(yè)并持有“調(diào)度證”的人員才有權對大堂前的客人用車進行調(diào)度。 4）出租車輛應按指定位置排隊候客，不得亂停亂放或搶活拉客。 5）調(diào)度員不得與出租車司機攀拉關系、收受賄賂、提供方便，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)從嚴處理。 6）凡違反大廈管理規(guī)定的出租車司機，保安部將給予批評教育或處罰，甚至宣布為“不受歡迎的人”。 7）保安員應維護好車場的秩序，看好停放的車輛，以防止造成損失。 8）遇有 重大活動時，停車場中的任何車輛都應該避讓活動的車輛，確?；顒拥陌踩?9）嚴禁出租車司機使用大廈內(nèi)部的電話或設施。 10）制定停車場管理辦法、收費標準及范圍。 3、對商場突發(fā)事件的管理 1）保安部對火災等事件制定“應急處理方案”，在發(fā)生突發(fā)事件時員工必須無條件的聽從總經(jīng)理或有關領導的指揮調(diào)動。 2）員工一旦發(fā)現(xiàn)可疑情況及各類違法犯罪分子的活動，有責任立即報告保安部。 3）大廈如發(fā)生偷竊、搶劫、兇殺或其他突發(fā)性事件，在報告保安部和公安機關的同時，及時保護好現(xiàn)場，除緊急搶救傷員外，不得進入現(xiàn)場。 4）當公安人員進行安全檢查和處理案件時，保安員和員工應積極配合 六、服務用語 1、對來訪人員說： 您好，請問您上哪樓哪座？“請出示您的證件” 2、當對講機無人接聽時應對來訪者說： “對不起，您要找的人不在，請您稍后與他聯(lián)系，好嗎？” 3、當來訪人員離開時應說 “謝謝您的合作，歡迎您再來”，“再見”。 4、對違章行車者說 “對不起，我們這里是單行線，請您按規(guī)定方向行駛” “謝謝您合作” 5、對違章行車應說 “對不起，消防通道禁止停車，請您將車泊在車位里好嗎？” 6、對車場內(nèi)閑雜人員說 “您好，為確保您的安全，請您不要在車場玩?！?“多謝您的合作” 7、對車輛出車時應說 “您好，您的車位使用費用 元” “這是您的收據(jù)，祝您一路順風” 8、當車輛進車時應說 “ 請您將門窗鎖好，貴重物品隨身帶走，不要放在車內(nèi) 一、保安人員應具備的職業(yè)道德 1、忠于職守、勇于奉獻 保安服務職業(yè)的特殊性要求保安人員在任何時候、任何情況下都必須忠于職守，嚴守工作紀律，對工作極端負責，認真履行保安人員的義務，在工作中要以國家利益、人民利益、服務單位的利益為重，關鍵時刻能夠挺身而出，同擾亂社會秩序 ，侵害國家和人民利益的行為進行斗爭。 2、熱愛本職工作，精益求精 高尚的職業(yè)道德和良好的職業(yè)修養(yǎng)既來自保安人員對自身職業(yè)的深刻理解和執(zhí)著熱愛，也來自于對專業(yè)知識的認真鉆研和刻苦學習，它要求保安人員在工作發(fā)揚敬業(yè)精神，認真學習和鉆研業(yè)務，對工作精益求精。 3、熱心服務，禮貌待人 全心全意為人民服務，為用戶服務，是保安服務業(yè)的宗旨，也是保安服務業(yè)在市場經(jīng)濟條件下能夠贏得信譽，占領市場的主要保證。 4、清政廉潔，奉公守法 保安人員作為協(xié)助公安機關維護社會治安的一支輔助力量，應具有較強的遵紀守法意識和清政廉潔的高尚品質(zhì)，要求別人遵守的規(guī)章制度首先自身要嚴格遵守，不屬于自己職權范圍內(nèi)的事情，絕不越權去做，監(jiān)守自盜，以權謀私、徇私舞弊、貪污受賄等行為是國家法律所不允許的。 5、遵守社會公德 保安人員作為社會的一個群體，無論在工作崗位上，還是在日常社會活動中，都應該模范地遵守社會公德，原因為社會公德以職業(yè)道德為基礎，職業(yè)道德是社會公德在各個職業(yè)領域的延伸。 二、保安人員應具備的素質(zhì) 1、高度的警惕性 警惕性主要要求保安具備高度的責任感，隨時警惕不法分子犯罪陰謀，及時揭露和打擊他們的種種違法行為。 2、高超的策略性 策略性指保安在對敵斗爭中能揚長避短，避實就虛特別是防身時要充分發(fā)揮自己一方的長處和優(yōu)勢，隱蔽自己一方的短處和劣勢，從而用較弱的力量戰(zhàn)勝犯罪分子。 3、防衛(wèi)的靈活性 靈活性指在實際的格斗中，要求根據(jù)具體情況來決定使用哪種技術方法，或者交替使用一種或多種方法在一二招之內(nèi)將對方制伏。 三、保安人員應具備的禮儀 保安員作為公共執(zhí)法的代言人，他的禮儀舉止要得體，以下從三個方面來闡述 1、敬禮 保安敬禮主要有兩種：舉手禮、注目禮 舉手禮我就不多講，相信大家都比我專業(yè)，在這里我著重講一下注 目禮在何種場合使用： 1）保安沒戴帽子時，無論停止間還是行動間，在室內(nèi)還是室外，均應行注目禮。 2）保安手攜武器或手提物品時，無論戴帽與否，均行注目禮。 3）在舉行閱兵式時，當閱兵首長接近受閱部隊隊列時，除了位于指揮位置的干部行舉手禮之外，其余人員均行注目禮。 4）在舉行迎送國旗儀式時，當聽到“向國旗 敬禮”的口令，除位于指揮位置的干部行舉手禮外，其余人員均行注目禮。 2、儀容 1）發(fā)型 男保安蓄發(fā)不得露出帽外，不準留大包頭，不準留長鬢角，不準留胡須，帽墻以下頭發(fā)不得超過 1.5 毫米，女保安發(fā)辮不 得過肩，不得燙發(fā)。 2）服飾 保安不能隨意追求地方群眾的裝扮，如戴耳環(huán)、項鏈、戒指等。 3）佩戴 保安著制服時，只佩戴公司統(tǒng)一頒發(fā)的獎章，證章，不得佩戴其它徽章，佩戴時一定戴在上衣的左上方。 4）著裝 A 規(guī)范。保安不能私自改制服裝，也不能在制服外面套穿自購的風衣，皮茄克，羽絨服等便服，同時必須按規(guī)定佩戴帽徽、領花、肩章。 B 配套。按季節(jié)可分為冬、夏和春秋服裝，按場合可分為禮服、常服和工作服，按照規(guī)定，帽子、上衣、褲子必須配套穿著，不得將在不同季節(jié)，不同場合穿的制服隨意混穿，更不允許與便服混穿。 C 整潔。穿開領式服裝時必須內(nèi)穿白色襯衣，系制式領帶；穿關領式衣服時，內(nèi)衣領和襯領高出制服領不能超過 2 毫米，領鉤、衣扣要扣好，內(nèi)衣下擺不得外露，不得挽袖、卷褲腿、披衣、敞懷，帽子得套在帽墻上，通常穿制式鞋子，穿便鞋時，不準穿高跟鞋，衣帽鞋帽要經(jīng)常換洗，保持干凈。 3、舉止 1）坐如鐘。保安席地而坐的姿勢是：左小腿在右小腿后交叉，迅速坐下、兩手自然放在兩膝上，上體保持正直，坐在椅凳上的姿勢是兩腿自然并攏，頭、頸、胸、腰順其自然而伸直，那種架著二郎腿，或歪頭趴坐都是絕不允許的，軍人的姿態(tài)應有莊重挺拔，穩(wěn) 如泰山的美感。 2）站如松。保安站立時，要精神振奮，態(tài)度嚴肅、姿勢端正。三挺、兩收、兩平，動作要領、三挺即腿胸頸。兩收即小腹微收、下頜微收，兩平即肩平、兩眼向前平視，這樣站立的姿勢才能如頸松，氣宇軒昂、英姿勃勃。 3）行如風。齊步、正步、距步。齊步最常用，要求走直線，精神飽滿，身體穩(wěn)當，步伐雄健有力，動作有明顯的節(jié)奏。 四、保安員火警報警程序 無論什么時候 ,發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜 ,切勿驚慌，如難以撲滅時，應按照下列程序工作 1、立即用火場附近的電話通知保安部，如附近無電話時，可打火場附近的手動報警 器完成報警工作。 2、采用電話報警時，請打火警電話“ 119”，報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，物質(zhì)燃燒種類，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，之后注意傾聽對方是否有補充詢問，并做認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。 3、在撲救人員未到達火場前，報警者采取相應的滅火措施，使用火場附近的消防設施進行補救。 4、關閉火場附近的電源開關及門窗。 5、切勿在火場附近區(qū)域高喊“著火了”，以免造成不必要的混亂， 6、引導火場附近的客人從安全通道撤離，同時告訴 客人不要使用電梯。 7、滅火后，要保護好現(xiàn)場，禁止無關人員進入 物業(yè)管理職業(yè)道德教育 物業(yè)管理屬第三產(chǎn)業(yè)，管理公司主要通過各種優(yōu)質(zhì)、高效的管理和服務獲取酬金，并以此建立起自己的人才隊伍和行業(yè)聲譽。 10 多年來，我國物業(yè)管理業(yè)在人才、經(jīng)驗等行業(yè)資源近于空白的情況下得到了快速而良好的發(fā)展，一大批敬業(yè)樂業(yè)的物業(yè)管理者發(fā)揮了重要作用。目前，在許多管理公司及其所屬管理處擔任中高級管理者的正是這群早期的物業(yè)管理從業(yè)人員。伴隨著中國物業(yè)管理的發(fā)展，在相當長的時間內(nèi)，這些對物業(yè)管理有深刻認識、有豐富經(jīng)驗的管理者仍將 是中國物業(yè)管理的“領頭羊”。 但是，由于物業(yè)管理的發(fā)展飛速，管理人員不斷增加，加上人才培訓跟不上、致使國內(nèi)物業(yè)管理者的整體素質(zhì)仍然跟不上行業(yè)發(fā)展的要求，滿足不了業(yè)主和使用人的需要。作為一個新行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范尚未真正形成。在眾多的投訴案例中，業(yè)主投訴的焦點，除了管理和服務的質(zhì)量外，便是管理人員的從業(yè)道德規(guī)范。因此，一個困擾政府主管部門、管理公司、業(yè)主和管理人員的問題便顯得愈加突出了，這就是：現(xiàn)在的物業(yè)管理者，應該具備和遵循哪些職業(yè)道德？ (一 )物業(yè)管理者職業(yè)道德的基本內(nèi)容 職業(yè)道德是指 從事一定職業(yè)的人，在職業(yè)活動的整個過程中必須秉承和遵循的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準則。 良好的職業(yè)道德的基本因素，包括職業(yè)認識、職業(yè)感情、職業(yè)意志、職業(yè)信念、職業(yè)行為和習慣五個方面。這就是：在不斷提高職業(yè)認識的基礎上，逐步加深職業(yè)感情，磨煉職業(yè)意志，進而堅定職業(yè)信念，以養(yǎng)成良好的職業(yè)行為和習慣。 物業(yè)管理者職業(yè)道德的基本內(nèi)容包括：物業(yè)管理者的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準則。 1.物業(yè)管理者的職業(yè)思想 一個人的職業(yè)思想，指引著他在職業(yè)活動中的一言一行。只有深刻認識到職業(yè)的特性、特點和要求 ，并經(jīng)過不斷的實踐磨煉，才能形成正確的職業(yè)思想，才能在日常工作中把每一件事做好。據(jù)一些資深物業(yè)管理者總結，物業(yè)管理者職業(yè)思想十分豐富，但以下幾點最為關鍵： (1)業(yè)主至上觀 物業(yè)管理公司是受業(yè)主聘請擔任物業(yè)管理工作的，物業(yè)管理公司的一切努力和工作，都是為了滿足業(yè)主的需要。因此，物業(yè)管理者要擺正自己與業(yè)主的關系，真正做到以業(yè)主為尊，業(yè)主至上。物業(yè)管理者應該明白，是業(yè)主為管理公司、也為自己提供了工作的機會。業(yè)主的滿意，是自己工作的方向和目標。那種不履行合同與承諾、管理與服務不對板、收多少管理費做多少 事、多收費少做事甚至冷眼對 (惡言辱罵 )業(yè)主的行為，無異于砸管理公司的牌子、丟自己的飯碗。 (2)管理就是服務觀 物業(yè)管理的興起，改變了過去房管體制下的老爺作風，因此受到人們的歡迎。盡管物業(yè)管理本質(zhì)上就是提供服務，但是由于受傳統(tǒng)思想的影響，一些物業(yè)管理者對物業(yè)管理的這一特性尚缺乏認識，總以為自己是個“管事兒的”，即便對業(yè)主，也只有“管”，不想服務。 管理就是服務觀，就是在管理過程中，一切從服務業(yè)主出發(fā)，把日常工作看成是服務，把服務當成最大的滿足，即便是一些不直接面對業(yè)主的崗位，如機房、控制室 ，也要把工作質(zhì)量的好壞與為業(yè)主服務聯(lián)系起來，以最好的管理質(zhì)量為業(yè)主提供安全、舒適、高效的生活和工作環(huán)境。 (3)技術服務觀 在物業(yè)管理崗位上，管理是一門技術，工程是一門技術，服務也要講技術。隨著現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)科技含量越來越高，物業(yè)運作的程序更加復雜，業(yè)主對管理與服務的要求更加多樣化。這就要求物業(yè)管理者在管理與服務技術上更加專門，更加博雜，不間斷地學習物業(yè)管理專業(yè)知識，不斷提高業(yè)務水平，以更高、更新的水平為業(yè)主提供更滿意的服務。 (4)忠誠的服務觀 一方面，物業(yè)管理者要忠于業(yè) 主，業(yè)主的利益高于一切，嚴格履行管理合同，盡最大努力維護業(yè)主的利益不受損失；另一方面，隨著委托管理模式的推行，越來越多的物業(yè)由管理公司托管。管理公司為了不負業(yè)主所托，總是選派優(yōu)秀管理者擔任某一物業(yè)的管理人員，尤其是高級管理人員。因此，物業(yè)管理者也必須忠于管理公司，并按合同要求