（民商法學(xué)專業(yè)論文）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究.pdf

我圊不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究 內(nèi)容提要 近年來(lái)，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)以其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值而越來(lái)越為人們所關(guān)注， 為了更有效的保護(hù)人們的不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)實(shí)行“登記生效”的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)保護(hù)人們 基于不動(dòng)產(chǎn)而享有之合法利益。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況的混亂和登記過程中的失誤， 進(jìn)行登記并被記載于登記簿上的事項(xiàng)很可能會(huì)存在著瑕疵，鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的較 高程度的公示性和公信力，倘以有瑕疵之登記為基礎(chǔ)而進(jìn)行交易，顯然，對(duì)于合法權(quán)利 人是一種侵害而對(duì)于交易相對(duì)人來(lái)說(shuō)，其權(quán)利更無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)和保護(hù)。盡管這種登記瑕 疵可以通過更正登記的方式而進(jìn)行糾正，但是在發(fā)現(xiàn)“可能瑕疵”之后，更正登記之前 的一段時(shí)期內(nèi)，“真正權(quán)利人”之權(quán)利保護(hù)處于真空狀態(tài)，無(wú)法得到有效的保護(hù)，倘在 此時(shí)登記權(quán)利人為不動(dòng)產(chǎn)之移轉(zhuǎn)并同時(shí)進(jìn)行登記的情形下，“真正權(quán)利人”為糾正此錯(cuò) 誤所需支出的成本無(wú)疑是巨大的。為了有效解決這一問題，不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度呼之欲 出。 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度源于德國(guó)法，在我國(guó)被規(guī)定于物權(quán)法之中，于立法之中亦 屬首次，因而，必須結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中的實(shí)際狀況進(jìn)行相關(guān)的制度設(shè)計(jì)。本文立足 于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)實(shí)，借鑒歐美國(guó)家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的相關(guān)內(nèi)容，指出 我國(guó)物權(quán)法第十九條規(guī)定異議登記制度的重大意義，同時(shí)也指出其不足之處；又從 申請(qǐng)主體，提起的程序，提起原因，責(zé)任的承擔(dān)等幾個(gè)方面構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)異議登記 制度，以期有利于我國(guó)的物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容的完善以至于日后不動(dòng)產(chǎn)登記法的制 定、完善。 關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記異議利害關(guān)系 我同小動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to fc o m m o d i t ye c o n o m y , i m m o v a b l ep r o p e r t yw i t h w h o s eg i g a n t i ce c o n o m i cv a l u em o r ea n dm o r e ，w h a tc o n d u c tp a y sc l o s ea t t e n t i o nt o ，l e g a l b e n e f i to fp u t t i n gt h ei m m o v a b l ep r o p e r t y ”r e g i s t e r i n gt og oi n t oe f f e c ti n t op r a c t i c e ”o w i n gt o i m m o v a b l ep r o p e r t y r e g i s t e r i n gs y s t e mp l a y i n gp r o t e c t o r s b u te n j o y i n gf o ri m m o v a b l e p r o p e r t y ，o u rc o u n t r yo fm o r ee f f e c t i v ep r o t e c t o r s b u t ，s l i pu ps i n c ei m m o v a b l ep r o p e r t y r i g h ts i t u a t i o nc h a o sa n dp r o c e s sr e g i s t e r i n gh i tt h et a r g e t ，t h eu p p e ri t e mc a r r y i n go u tt h e r e g i s t e rb e i n gr e g i s t e r e da n dp r e p a r i n gr e c o r d e dp r o b a b l yt h e r ei se x i s t i n gab l e m i s hi n m e e t i n g ，t h ee x p r e s s i v i t ya n dp u b l i cr e g i s t e r i n gw h a tb eh a dh i g h e rd e g r e ep u b l i ca c c o r d i n g t oi m m o v a b l ep r o p e r t ya r eb e l i e v i n gaf o r c e ，i se n c r o a c h i n go nb u ti si n t e r s e c t i n gw i t hr e g a r d t oi fw i t ho n ek i n dr e g i s t e r i n gt ob eab a s i sb u tc a r r yo u tb u s i n e s s ，b e i n ge v i d e n t l y , t ol e g a l o b l i g e eo fh a v i n gab l e m i s h t h es y s t e mi m m o v a b l ep r o p e r t yd i s a g r e e m e n ti sr e g i s t e r e do r i g i n a t e sf r o mg e r m a n yl a w , i nt h e ”o w e r s h i pl a w ”b e i n gs t i p u l a t e dt h a ti no u rc o u n t r y , 笛t ol e g i s l a t i o na m o n gt h es y s t e m b e i n ga l s oc a r r i e do u tar e l e v a n c eb ya c t u a ls i t u a t i o ni nm u s tr e g i s t e rc o m b i n i n gw i t ho u r c o u n t r yi m m o v a b l ep r o p e r t yf i r s t ，a sar e s u l t ，d e s i g n st h a t t h em a i nb o d yo fab o o kt h e r e a l i t yk e e p i n gaf o o t h o l dr e g i s t e r i n gi ni m m o v a b l ep r o p e r t yo f o u rc o u n t r y , d r a w st h ee u r o p e a n da m e r i c ac o u n t r y sr e l e v a n c ec o n t e n ta b o u ti m m o v a b l ep r o p e r t yd i s a g r e e m e n tr e g i s t e r s y s t e m ，p o i n t so u to u rc o u r t t r y ”o w e r s h i pl a w 。t h e1 9 t hs t i p u l a t i n gd i s a g r e e m e n tt or e g i s t e r t h es y s t e mg r e a ti m p o r t a n c e ，p o i n t so u ta tt h es a m et i m ea l s ow h o s ed e f e c t s ；m e n t i o nc a u s e f r o mt h ep r o c e d u r ea p p l y i n gf o rt h em a i nb o d y ，m e n t i o n i n g , s e v e r a la s p e c ts u c ha st h e r e s p o n s i b i l i t yb e a r i n g i t s t r u c t u r i n gi m m o v a b l ep r o p e r t y o fo u rc o u n t r yd i s a g r e e m e n t r e g i s t e r i n gs y s t e m ，o u rc o u r t t r yb e n e f i c i a lt oa w a i tt h i n g s k e y w o r d s ：i m m o v a b l ep r o p e r t yi sr e g i s t e r e d ；d i s a g r e e m e n t ；s t a k e i i 海南大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說(shuō)明 原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究【作所取 得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體己經(jīng)發(fā)表或撰寫 過的作品或成果。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。 本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 ：護(hù)一穆嗍7 幽h 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)說(shuō)明 本人完全了解海南大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留并向 國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)海南大 學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃 描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下完成的論文成果，知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬海 南大學(xué)。 保密論文在解密后遵守此規(guī)定。 論文作者簽名： 黑土 導(dǎo)師簽名班晗 ! 羔掣熙 本人已經(jīng)認(rèn)真閱讀“c a l l s 高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)布章程”，同意將本人的學(xué)位論 文提交“c a l l s 高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)”中全文發(fā)布，并可按“章程”中規(guī)定享受相關(guān) 權(quán)益?；赝嗜翳幥疬M(jìn)丘! 旦圭生；旦= 生i 旦三生蘊(yùn)互。 導(dǎo)師魏王睪沙l 日期：0 7 年z 月嘶 穆| | 麓一 ，l p 孫年 簽7 者d 作 ： 文期 論日 我田不動(dòng)產(chǎn)異議甓記制度研究 序言 ( 一) 研究的背景 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記過程中發(fā)現(xiàn)登記異議之后，更正登記之前的一 種過渡制度在我國(guó)物權(quán)立法中廣為學(xué)界所關(guān)注。從物權(quán)法專家稿再到物權(quán)法草 案征求意見稿，直至物權(quán)法通過，異議登記被記載于物權(quán)法之中，其間爭(zhēng)議不 斷，相關(guān)法律條文不斷被修改。雖然物權(quán)法對(duì)這一制度在第十九條進(jìn)行了規(guī)定，但 是這一規(guī)定過于籠統(tǒng)，在理論上并不成熟，于實(shí)踐之中也缺少必要的切實(shí)的操作性，因 而，對(duì)這- - 目b 1 1 度的研究仍然具有很強(qiáng)的理論價(jià)值和實(shí)用價(jià)值。 ( 二) 研究的現(xiàn)狀概述 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度起源于德國(guó)法，后發(fā)展于歐美各國(guó)；在我國(guó)于近年受到重視， 并為物權(quán)法所肯定。其理論研究也有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)，但是由于存在爭(zhēng)議，導(dǎo)致物權(quán) 法的規(guī)定過于籠統(tǒng)，部分規(guī)定有巨大爭(zhēng)議。 學(xué)界對(duì)這一制度的研究主要從以下幾個(gè)方面展開： 1 異議登記制度的法律價(jià)值。學(xué)界關(guān)于此價(jià)值的觀點(diǎn)已經(jīng)基本取得一致：即以異議 登記制度來(lái)彌補(bǔ)登記公信力之不足，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，發(fā)現(xiàn)異議之后，更正登記之 前的空白時(shí)期以此制度給予特殊的保護(hù)，從而更好的維護(hù)真實(shí)權(quán)利人和善意第三人的合 法權(quán)益。唯一的問題在于物權(quán)法第十九條將異議登記的適用規(guī)定于更正登記不獲準(zhǔn) 許的條件下方可適用，這是值得商榷的。 2 異議登記的主體。理論界存在著利害關(guān)系人說(shuō)，無(wú)限制主體說(shuō)，真實(shí)權(quán)利入說(shuō)三 種觀點(diǎn)。 3 異議登記的原因。主要存在著權(quán)利歸屬說(shuō)和記載錯(cuò)誤說(shuō)。 4 異議登記的啟動(dòng)。其方式主要包括依登記人同意啟動(dòng)：依法官職權(quán)啟動(dòng)；依國(guó)家 機(jī)關(guān)囑托啟動(dòng)：依當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng)； 5 異議登記的效力。異議登記的效力共分成針對(duì)公信力的主要效力和其他效力兩 種，主要效力存在著權(quán)利阻卻說(shuō)和權(quán)利切斷說(shuō)兩種觀點(diǎn)，而其他效力主要指因異議登記 而引發(fā)的其他效力，學(xué)界尚無(wú)重大爭(zhēng)議。 6 異議登記的賠償。賠償體系存在著責(zé)任者賠償和特別基金賠償兩干申模式， ( 三) 本文研究的范圍和章節(jié)安排 本文的研究范圍。本文所稱不動(dòng)產(chǎn)異議登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，發(fā)現(xiàn)登記異議 之后，不動(dòng)產(chǎn)更正登記之前所適用的以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人和善意第三人為目的的登記保護(hù) 制度。 本文的章節(jié)安排。全文共分四個(gè)部分，以分析現(xiàn)狀、組織論證、提出設(shè)想為邏輯主 線展開討論。 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議皆記制度研究 第一部分為序言。主要介紹全文研究的背景、研究的現(xiàn)狀概述、研究范圍和章節(jié)安 排。 第一章為異議登記制度的歷史沿革和域外法考察。主要介紹異議登記的起源，發(fā)展 及對(duì)域外法的總結(jié)分析。 第二章為異議登記制度在我國(guó)的立法現(xiàn)狀及分析。主要介紹異議登記制度在這次物 權(quán)立法過程中的規(guī)定情況，并對(duì)物權(quán)法第十九條關(guān)于異議登記制度的條文進(jìn)行評(píng)析。 第三章為異議登記制度的理想化設(shè)計(jì)。從異議登記制度的法律價(jià)值，登記原因，登 記主體，登記啟動(dòng)，登記賠償，登記的時(shí)效等方面，以學(xué)界的理論研究成果為依托，結(jié) 合實(shí)踐中存在的問題，研究探討一種“應(yīng)然”狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)異議登記的制度體系。 第四章為結(jié)語(yǔ)，總結(jié)全文，對(duì)這一制度的發(fā)展進(jìn)行展望。 一、不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度法律制度的歷史沿革和域外法考察 ( 一) 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的歷史沿革 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度濫觴于早期普魯士法，在普魯士法后期得以發(fā)展并形成雛形， 1 9 0 0 年的德國(guó)民法典對(duì)這一制度進(jìn)行了明確的規(guī)定，宣告了異議登記制度的正式確 立，后來(lái)這一制度為外國(guó)法引進(jìn)并得到不斷完善和發(fā)展。 1 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的起源 在早期的普魯士法中，不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度- 包括固有異議登記和其他種類的異議登 記兩種。 固有的異議登記又稱為“為保全權(quán)利和順位的異議登記”，其針對(duì)物之請(qǐng)求權(quán)而言， 包括兩方面內(nèi)容，第一是對(duì)權(quán)利保全的消極效力，主要是指一旦異議登記得以成立，則 在其后所做的全部處分和以該處分為內(nèi)容的登記，都被不得侵害異議申請(qǐng)人的權(quán)利；第 二是對(duì)順位保全的積極效力，主要指異議申請(qǐng)人在行使對(duì)物的權(quán)利時(shí)，在實(shí)現(xiàn)次序上同 于異議登記記入的順位，對(duì)于在異議登記后記入的全部權(quán)利具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力。 相對(duì)于固有異議登記來(lái)說(shuō)，其他種類的異議登記只具有保全權(quán)利的消極效力，而沒 有保全順位的積極效力。具體而言，包括保全抗辯的異議登記和禁止事后記入的異議登 記兩類，其中保全抗辯的異議登記乃是基于抵押權(quán)訴訟，債務(wù)人為保全其抗辯所使用的 登記；禁止事后記入的異議登記主要包括假扣押登記、破產(chǎn)宣告登記、強(qiáng)制拍賣登記和 禁治產(chǎn)宣告登記等。 2 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的生成 以1 8 7 2 年5 月5 日的所有權(quán)取得法以及土地登記法的頒行為標(biāo)志，后期普魯士法 中異議登記制度得以發(fā)展并初步成形。在這一時(shí)期，異議登記制度被統(tǒng)稱為預(yù)告登記 ( v o r m e r k u n g ) ；在內(nèi)容上包含物權(quán)保全的預(yù)告登記和為保全物權(quán)移轉(zhuǎn)或消滅的債權(quán)請(qǐng)求 1 值得注意的是，在早期的曾魯士法中，我們所說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)的異議制度將不動(dòng)產(chǎn)的異議登記和預(yù)告登記兩大類內(nèi)容合為 一體，沒有做出明確的劃分其包含的范圍也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)代意義上的異議登記。 2 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議鷺記制勝研究 權(quán)的預(yù)告登記兩種。 所謂物權(quán)保全的預(yù)告登記，即當(dāng)?shù)怯洸镜挠涊d有誤，其記載的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀 態(tài)不符時(shí)，在不因預(yù)告登記而改變其權(quán)利性質(zhì)的前提下，打破登記簿的公信力，對(duì)真實(shí) 權(quán)利人之權(quán)利而采取的保護(hù)手段。盡管此時(shí)普魯士法并沒有完全承認(rèn)土地登記簿的公信 原則，但對(duì)于有償取得登記簿上權(quán)利的取得人來(lái)說(shuō)，只要相關(guān)事項(xiàng)沒有記入登記簿，且 沒有被取得人所知悉，取得人可對(duì)抗任何人的權(quán)利主張，所以真實(shí)的權(quán)利人為了排除取 得人的善意取得，仍有進(jìn)行預(yù)告登記的必要。而這一制度的規(guī)定，已經(jīng)基本與近代意義 上的異議登記相類似。 第二種，為保全物權(quán)轉(zhuǎn)移、消滅的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記?！熬推蒸斒糠ǘ?，一 般情況下，物權(quán)因記入登記簿而成立，或取得對(duì)于第三人的效力。但進(jìn)行本登記需要取 得登記義務(wù)人的承諾。如果登記義務(wù)人不為承諾時(shí)，權(quán)利人必須對(duì)義務(wù)人提出請(qǐng)求為承 諾意思表示的訴訟。但因訴訟的各種成本都不低，如果登記義務(wù)人在此期間對(duì)于第三人 為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實(shí)際意義，”針對(duì)這種情況， 債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。后來(lái)，這一制度發(fā)展為德國(guó)法的預(yù)告登記制 度。 3 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的確立及傳播 1 9 0 0 年的德國(guó)民法典的頒行，是異議登記制度發(fā)展過程中的一個(gè)里程碑，在這 部法典中，異議登記制度得以正式確立。 法典第一草案的起草者以普魯士法上的預(yù)告登記制度進(jìn)行了繼承，規(guī)定了物權(quán)保全 的預(yù)告登記和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的預(yù)告登記兩項(xiàng)內(nèi)容。但在議會(huì)第一讀時(shí)，有人認(rèn)為法典 只需規(guī)定為保護(hù)任何既存物權(quán)的預(yù)告登記，無(wú)需規(guī)定為保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記，導(dǎo) 致最終的德國(guó)民法第一草案并沒有承認(rèn)保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記，而只是承認(rèn)了保全 既存物權(quán)的預(yù)告登記。但這一做法在議會(huì)二讀時(shí)被推翻，異議登記和預(yù)告登記被明確區(qū) 分，并共同組成了完整的預(yù)備登記制度。立法者認(rèn)為：一，物權(quán)是對(duì)人客觀地發(fā)生效力， 因此保全物權(quán)的預(yù)備登記完成后，與之相悖的處分行為就絕對(duì)無(wú)效；但保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán) 的預(yù)備登記僅為所保護(hù)的權(quán)利人產(chǎn)生相對(duì)效力，因此，在侵害預(yù)備登記權(quán)利人權(quán)利的限 度內(nèi)，相悖的處分行為無(wú)效。二，保全物權(quán)的預(yù)備登記，依其登記所保全已存在的物權(quán)， 并決定該物權(quán)的順位。保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記，記入預(yù)備登記的日期，決定被保全 請(qǐng)求權(quán)的順位。三，在破產(chǎn)場(chǎng)合，破產(chǎn)管理人對(duì)于保全物權(quán)的預(yù)備登記，只承認(rèn)已存在 的物權(quán)。但保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記，則等于使破產(chǎn)管理人不得不設(shè)定新的權(quán)利。，德 國(guó)民法第二草案將異議登記與預(yù)告登記制度分離，并最終記載于民法典之中，由此，德 國(guó)法的異議登記和預(yù)告登記制度得以正式確立。 2 丁宇翔寇洪濤不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度與異議甓記制度之比較分析兼論二者同時(shí)設(shè)立的必要性和合理性載中國(guó) 民商法網(wǎng)h t t p ：l l w w w c i v i ! l a w c o m c n w u z h a n g d e f a u l t a s p ? i d = 2 1 5 1 42 0 0 6 年1 2 月2 2 臼 王軼著：物秘變動(dòng)論) ，中國(guó)人民人學(xué)出版吐2 0 0 1 年版，第1 6 4 - 1 6 8 頁(yè) 3 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究 異議登記制度在德國(guó)法得以確立之后，很快為他國(guó)和地區(qū)所移植，并結(jié)合本國(guó)本地 區(qū)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法模式和本土資源加以完善和發(fā)展，瑞士民法，日本民法都有相 關(guān)規(guī)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法也曾有過相關(guān)規(guī)定。 4 對(duì)起源的分析和總結(jié) 通過對(duì)異議登記制度的溯源，我們不難發(fā)現(xiàn)： 第一，世界各國(guó)的異議登記制度是對(duì)德國(guó)法( 普魯士法) 中相關(guān)制度的移植和繼承， 在我國(guó)的立法和實(shí)踐研究中，對(duì)德國(guó)法的分析和掌握具有重要的理論意義；同時(shí)這一制 度的廣泛傳播，更表現(xiàn)了他強(qiáng)大的生命力，從側(cè)面印證了其深入的理論價(jià)值和廣泛的實(shí) 用價(jià)值，理應(yīng)為我國(guó)立法所借鑒； 第二，異議登記制度( 德文w i d e r s p r u c h ) 和預(yù)告登記制度( 德文? o r m e r k u n g ) 作為不 動(dòng)產(chǎn)登記中預(yù)備登記制度中最重要的組成部分，二者同生同源，相輔相成，共同發(fā)展， 實(shí)踐中，這兩種救濟(jì)手段可以相互并用。 所謂預(yù)告登記，是指“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，有強(qiáng)制登記之原則，非經(jīng)登記，不生效 力，對(duì)于由此項(xiàng)強(qiáng)制登記原則所生之危險(xiǎn)，為保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪、變更、消滅為 標(biāo)的之債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而為之準(zhǔn)備登記，即為預(yù)告登記?！眘 異議登記則是指“事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利表示異議的登 記，該登記的自接法律效力是，可以使申請(qǐng)人具有中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi) 容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利?！眛 從聯(lián)系上來(lái)看，首先，二者均屬預(yù)備登記，具有暫時(shí)性；其次，二者均屬保全登記， 其目的都在于確保登記權(quán)利人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)：最后，二者都是通過阻止公信力來(lái)限制 登記權(quán)利人的處分權(quán)和其他權(quán)利，是限制性的權(quán)利。 從區(qū)別上來(lái)看，其一適用情形不同，異議登記因登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生。無(wú)登記錯(cuò)誤就無(wú) 異議登記；預(yù)告登記與登記錯(cuò)誤無(wú)關(guān)，適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因己經(jīng)發(fā)生，但不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)尚未完成的情形；其二保全對(duì)象不同。異議登記保全登記錯(cuò)誤時(shí)所產(chǎn)生的更 正登記清求權(quán)；預(yù)告登記保障作為物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；其三，功能不同。異議 登記具有抗辯功能，旨在通過抗辯登記的正確性以阻斷登記公信力；預(yù)告登記主要用于 標(biāo)志將來(lái)的物權(quán)變動(dòng)，具有預(yù)告未來(lái)的功能，以促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的完成。其四，品 性不同。異議登記具有宣示性，旨在表明登記可能錯(cuò)誤的狀態(tài)，故不能被善意取得；預(yù) 告登記具有設(shè)權(quán)性，可以適用善意取得制度。， 4 臺(tái)灣地區(qū)民法在1 9 7 5 年的“土地法”公布以前，仿效德國(guó)民法確立異議登記制度；。土地法”修正后，刪除了有關(guān) 異議登記的規(guī)定。 5 張龍文：民法物權(quán)實(shí)務(wù)研究，漢林出版 士1 9 7 7 年第1 版，第1 7 0 頁(yè) 6 孫憲忠：中國(guó)物權(quán)法總論，法律h 版社2 0 0 3 年第1 版，第2 3 9 頁(yè) 7 v g l _ i e1 i n gs a c h e nr ec h t3 a u f l ，s p r i n g e rv e r l a g1 9 9 7 s 2 7 5a n ds2 9 9 3 0 0 ：b a u x s t e rs a c h e i l l e c h t 1 7 a u f l ，v e r l a gc kb e c k 1 9 9 9 s 2 3 5 轉(zhuǎn)引自常鵬翱比較注視野中的預(yù)告登記，金陵法律評(píng)論2 0 0 5 年春季卷第3 4 頁(yè) 4 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究 ( 二) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)異議登記法律制度的域外法考察 l 對(duì)德國(guó)法的考察 德國(guó)法上對(duì)異議登記的規(guī)定主要集中于德國(guó)民法典和土地登記條例之中。 ( 1 ) 異議登記的發(fā)生原因 德國(guó)民法典第8 9 9 條第l 款規(guī)定：“在第8 9 4 條規(guī)定的情況下，可將對(duì)土地登 記簿的正確性提出的異議進(jìn)行登記?！钡? 9 4 條規(guī)定：“如果土地登記簿中的內(nèi)容在有關(guān) 土地上的權(quán)利、此項(xiàng)權(quán)利上的權(quán)利或者在第8 9 2 條第l 款* 所列舉種類的處分權(quán)的限制方 面，與真實(shí)的法律狀態(tài)不一致時(shí)，自己的權(quán)利未登記或者未正確登記的人，或者因登記 不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，可以要求因更正而涉及其權(quán)利的人的同意在土地 登記簿中加以更正?！?通過以上規(guī)定，我們可以看到： 1 ) 德國(guó)法上的異議登記制度與更正登記密切相關(guān)，二者發(fā)生的原因一致，異議登 記是更正登記的前置程序，在性質(zhì)上屬于臨時(shí)性的保全措施； 2 ) 異議登記只有在土地登記簿記載錯(cuò)誤的情況下方可提起，具體包括兩方面內(nèi)容： 第一，從申請(qǐng)人來(lái)看。異議登記的申請(qǐng)人必須滿足“自己認(rèn)為登記記載的內(nèi)容有誤”同 時(shí)對(duì)“發(fā)生異議之土地有利害關(guān)系”兩項(xiàng)條件時(shí)方為適格；從異議的對(duì)象來(lái)說(shuō)，首先登 記錯(cuò)誤之權(quán)利必須針對(duì)的是基于土地所生之權(quán)利，而權(quán)利的類型一無(wú)論是完全物權(quán)( 所 有權(quán)) 還是限制物權(quán)( 用益處物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)) 在所不問；其次，針對(duì)土地登記記載之 錯(cuò)誤，要求這一錯(cuò)誤必須針對(duì)登記的公信力而發(fā)生，只有“這種登記簿不正確是在涉及 登記簿公信力的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，才成立法律意義上登記簿記載的不正確，那些與登記公 信力無(wú)關(guān)的記載如對(duì)所有權(quán)人的職業(yè)說(shuō)明有誤，不屬于登記簿記載不正確”9 - ；再次， 異議登記乃是對(duì)異議之物所設(shè)立之處分限制；最后，該項(xiàng)權(quán)利限制只有在“土地登記簿 中有明顯記載或者為權(quán)利取得人所明知時(shí)，始對(duì)權(quán)利人發(fā)生效力?！?( 2 ) 異議登記的啟動(dòng)條件。 依相關(guān)法律規(guī)定，異議登記可由五種方式而啟動(dòng)。 德國(guó)民法典第8 9 9 條第二款規(guī)定：“登記依假處分或依其權(quán)利為土地薄冊(cè)更正 所涉及的人的準(zhǔn)許而進(jìn)行?！?第一，因假處分而啟動(dòng)。所謂假處分，是指為保障權(quán)利在將來(lái)能夠得以實(shí)現(xiàn)而對(duì)爭(zhēng) 議的標(biāo)的物所采取的臨時(shí)措旌?！钡聡?guó)民法典第9 3 5 條規(guī)定：“如現(xiàn)狀變更，當(dāng)事人 的權(quán)利即不能實(shí)現(xiàn)，或難于實(shí)現(xiàn)時(shí)，準(zhǔn)許對(duì)于爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的物實(shí)施假處分。”為異議登記 。德固法第8 9 2 條第1 款規(guī)定。為有利于根據(jù)法律行為取得一項(xiàng)權(quán)利或者取得該項(xiàng)權(quán)利上權(quán)利的人，土地臀記簿中所 記載的內(nèi)容應(yīng)視為是正確的，對(duì)其正確件提的異議己進(jìn)行登記的或者取樽人明知其為不正確的除外。權(quán)利人為了 特定人的利益i 面限制j f ；處分己琶記于土地登記簿中的扳利的該項(xiàng)限制僅在土地登記簿中有明顯記載或者為權(quán)利取 得人所明知時(shí)始對(duì)權(quán)利人發(fā)生效力?！?9 德1 鮑爾，施蒂爾納：德國(guó)物權(quán)法，張取根譯，法律h 版社2 0 0 4 年第1 版，第3 6 4 頁(yè)。 加fl 】竹下守夫、鈴術(shù)下裕編：民事保全法的基本構(gòu)造，西神田編輯室1 9 9 5 年版，第2 0 5 頁(yè)。 5 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議器記制度研究 而作出的假處分，法院不必查明異議抗辯所涉及的權(quán)利己經(jīng)受損害的事實(shí)，只需要說(shuō)明 其原因即可，因?yàn)榛诘聡?guó)民法典規(guī)定的登記公信力，異議申請(qǐng)人的權(quán)利被認(rèn)為己 經(jīng)受到實(shí)際的威脅。i i 第二，因登記記載人同意而啟動(dòng)。德國(guó)法在土地登記中奉行登記同意原則，物權(quán)變 動(dòng)的登記，要以權(quán)利被涉及者的登記同意為要件。“該被涉及者即指對(duì)登記簿更j 下須作 出登記同意表示的實(shí)際權(quán)利人或登記權(quán)利人”，“在為真實(shí)所有權(quán)人之利益時(shí)，登記同意 人為登記權(quán)利人為的抵押權(quán)被錯(cuò)誤滯銷之抵押權(quán)人利益時(shí)，其登記同意人為真實(shí)所有 權(quán)人?！比绻饬x務(wù)人不愿為同意的表示，法律可以強(qiáng)制其作出，而法律規(guī)定在某些 公文書形式的材料被證明時(shí)，也不需要同意人的同意。 第三，異議登記可以由登記法官依職權(quán)啟動(dòng)。這種依職權(quán)的登記僅以土地登記條 例所明確規(guī)定的兩種情形為限。第一是第5 3 條的規(guī)定，土地機(jī)關(guān)依職權(quán)的登記必須 同時(shí)滿足兩項(xiàng)要求：首先，原登記是土地登記局在違反法律情形下辦理的：其次，因該登 記而使登記簿變得不正確，且不正確狀態(tài)仍在存續(xù)。第二是第1 8 條的規(guī)定，如果登記 申請(qǐng)僅有微小瑕疵，或申請(qǐng)人為非法律專業(yè)人員，立即拒絕其申請(qǐng)登記會(huì)導(dǎo)致不公平的 結(jié)果，因此允許土地登記局不作出申請(qǐng)拒絕決定而代之發(fā)布臨時(shí)性登記命令，要求申請(qǐng) 人在規(guī)定期限內(nèi)，排除申請(qǐng)內(nèi)容的瑕疵。 第四，根據(jù)國(guó)家機(jī)關(guān)的囑托進(jìn)行。依土地交易法第7 條規(guī)定，辦理不需要許可 的登記時(shí)，土地登記局可以根據(jù)主管機(jī)關(guān)的囑托，進(jìn)行一項(xiàng)異議登記。 第五，所有權(quán)人對(duì)抵押貸款登記可以進(jìn)行異議登記。根據(jù)德國(guó)民法典第1 1 3 9 條的規(guī)定：“在為借貸設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，在免除給予抵押權(quán)證書的范圍內(nèi)，為登記一項(xiàng)基 于未提供貸款為原因的異議，在所有權(quán)人在登記后一個(gè)月之前設(shè)定抵押權(quán)范圍內(nèi)，只需 所有權(quán)人向土地登記局提出申請(qǐng)即可。異議在此一個(gè)月內(nèi)登記的，其效力與登記抵押當(dāng) 時(shí)即異議登記的效力相同?！?( 3 ) 異議登記的效力 德國(guó)民法典第8 9 2 條第一款，。為以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或者此種 權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利的人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議被登記 或者不正確性為取得人所知的除外。為特定人的利益，權(quán)利人在處分己登記于土地登記 簿的權(quán)利方面受限制的，只有在該項(xiàng)限制可由土地登記簿看出或者為取得人所知時(shí)，該 項(xiàng)限制才對(duì)取得人有效力?！?第一，異議登記對(duì)權(quán)利推定和善意第三人具有阻斷和阻止的效力。異議登記對(duì)“異 議登記不會(huì)導(dǎo)致土地登記簿的凍結(jié)( g r u n d b u c h s p e r r e ) ，但就其所指向的登記事項(xiàng)，異 議登記會(huì)擊破登記簿的公信力”；1 2 其對(duì)權(quán)利所為之負(fù)擔(dān)是“阻卻”而非“禁止”，此種 情況下，登記權(quán)利人仍有權(quán)進(jìn)行處分，只是該異議登記產(chǎn)生排除該處分所對(duì)應(yīng)的取得人 “高文娟：異議登記制度研究吉林大學(xué)碩十學(xué)位論文2 0 0 6 年6 月第1 5 頁(yè) 1 2 【德】鮑爾、施蒂爾納：德國(guó)物權(quán)法，張雙根譯，法律出版杜2 0 0 4 年第1 版，第3 6 9 頁(yè) 6 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究 的善意取得，異議阻卻了土地登記簿記載的權(quán)利推定和公信力。 另外，依據(jù)法條可以推出：異議登記之申請(qǐng)人必為“真正之權(quán)利人”，倘若申請(qǐng)人 非真正之權(quán)利人，其異議登記當(dāng)然無(wú)效，即使登記記載確實(shí)有錯(cuò)，第三個(gè)也仍舊可以善 意取得。 第二，異議登記的其他效力。 依德國(guó)民法典第9 0 0 條第一款第三項(xiàng)規(guī)定：“( 在取得時(shí)效情況下) 在對(duì)土地簿 冊(cè)中的登記的正確性的異議登記期間，期間停止進(jìn)行。說(shuō)明異議登記對(duì)取得時(shí)效的期間 有中止的效力。 依德國(guó)民法典第9 0 2 條第2 款之規(guī)定：“因一項(xiàng)權(quán)利而對(duì)土地簿冊(cè)的正確性登 記異議的，此項(xiàng)權(quán)利視同已登記的權(quán)利?！闭f(shuō)明異議登記對(duì)消滅時(shí)效的效力：己登記的 權(quán)利所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，不因超過消滅時(shí)效而消滅；因一項(xiàng)權(quán)利而將對(duì)土地登記簿的正確 性提出異議進(jìn)行登記的，該權(quán)利與己登記的權(quán)利相同。 依德國(guó)民法典第9 2 7 條第3 款之規(guī)定：“在除權(quán)判決發(fā)布前，第三人己作為所 有人登記，或因第三人的所有權(quán)，已對(duì)土地的正確性登記異議的，判決不對(duì)此第三人發(fā) 生效力?！闭f(shuō)明了存在異議登記情況下，為維護(hù)第三人利益，對(duì)除權(quán)判決的排斥性效力。 2 對(duì)瑞士法的考察 瑞士民法中的預(yù)備登記包括預(yù)告登記和假登記。其中，預(yù)告登記分為兩種，即人的 權(quán)利的預(yù)告登記和處分權(quán)限制的預(yù)告登記，而假登記則基本等同于德國(guó)法中的異議登記 制度。 瑞士民法典第9 6 1 條第1 項(xiàng)規(guī)定，有下列情形之一的，可以為假登記：第一， 為保全所主張的物權(quán)：第二，法律準(zhǔn)許補(bǔ)充證明的。 0 第9 6 6 條規(guī)定：“申請(qǐng)人無(wú)法為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的處分提供書證的，應(yīng)駁回其申請(qǐng)。 已經(jīng)有法律原因書證，但必須補(bǔ)充處分權(quán)書證，經(jīng)過所有權(quán)人同意或者法官的處分，可 以進(jìn)行假登記?！?同時(shí)，瑞士民法典第9 6 5 條第l 項(xiàng)規(guī)定：“在土地登記簿冊(cè)進(jìn)行登記的，需在證 明有處分權(quán)后為之。但有時(shí)處分權(quán)的存在，實(shí)質(zhì)上雖已確定，但其他形式上的條件還不 具備( 如登記承諾書的簽署尚欠證明) ，此時(shí)取锝人、受讓人等，仍得為暫時(shí)登記，但 被暫時(shí)登記得，不因該登記而成為所有人”。- ， 在生成條件上，與德國(guó)類似，以當(dāng)事人同意或依法官職權(quán)提起為主，依據(jù)第9 6 1 條 第2 項(xiàng)和第3 項(xiàng)規(guī)定，假登記是經(jīng)過全體當(dāng)事人同意或者依據(jù)法官的命令啟動(dòng)，只要該 登記的權(quán)利被確認(rèn)，該物權(quán)的效力追溯至假登記之時(shí)。對(duì)假登記的申請(qǐng)，法官應(yīng)該依快 速程序裁決，并在申請(qǐng)人以初步證據(jù)證明后準(zhǔn)予假登記。在假登記中應(yīng)確定其時(shí)空效力， 在必要時(shí)，還應(yīng)規(guī)定向法官主張權(quán)利的期問。 n 殷生根，王燕譯瑞士民法典) 中國(guó)政法大學(xué)出版社，1 9 9 9 年版第2 6 5 頁(yè) 7 我周不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度研究 在效力上，其基本上等 司于德國(guó)法中的異議登記，也不具有凍結(jié)土地登記簿的效力， 原登記人仍可為處分，當(dāng)假登記因判決最終被證明是j 下確的，則登記名義人在此期間內(nèi) 的處分行為不生效力。 3 日本法的考察 異議登記在日本民法中稱為預(yù)告登記，主要記載于不動(dòng)產(chǎn)登記法中，該法第3 條規(guī)定：“預(yù)告登記，在因登記原因的無(wú)效或撤銷而提起涂銷或恢復(fù)登記之訴時(shí)進(jìn)行a 但是，關(guān)于因登記原因撤銷而提起的訴訟，以其撤銷可對(duì)抗善意第三人者為限?！钡? 4 條規(guī)定：“預(yù)告登記，應(yīng)由受理第三條所載之訴的法院，依職權(quán)于囑托書上附具訴狀的 譽(yù)本或節(jié)本，從速囑托于登記所。”“ 歸納起來(lái)，日本的異議登記制度與德國(guó)瑞士最大之不同在于其目的著重于保護(hù)善意 第三人，而德國(guó)、瑞士民法異議登記是為了保護(hù)實(shí)際權(quán)利人。日本民法異議登記制度是 用以保護(hù)交易中的善意第三人的，是為了防止物權(quán)變動(dòng)的意思表示無(wú)效或撤銷后，實(shí)際 權(quán)利人行使追及權(quán)損害善意第三人的利益。所以，當(dāng)?shù)怯浽驘o(wú)效或撤銷對(duì)善意第三人 無(wú)對(duì)抗效力時(shí)，善意第三人的利益并不因此受損，自無(wú)再進(jìn)行異議登記予以特殊保護(hù)之 必要。 其他特點(diǎn)表現(xiàn)為：一，提起方式上，僅能依法院的囑托而由登記機(jī)關(guān)記載；二，其 附隨于涂銷或回復(fù)登記之訴而無(wú)需單獨(dú)提起，三，在登記原因，即債權(quán)合意無(wú)效或被撤 銷不得對(duì)抗善意第三人時(shí)，預(yù)告登記則無(wú)進(jìn)行的必要。1 ， 4 中華民國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行法的考察 1 9 3 5 年南京國(guó)民政府頒布的土地實(shí)行法中規(guī)定了異議登記制度，其為保全物權(quán) 請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記，與保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)備登記即預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)。該法第2 9 條規(guī) 定：“預(yù)告登記或異議登記，因假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人之同意為之。”1 9 4 6 年南 京國(guó)民政府頒布的土地登記規(guī)則中也規(guī)定了異議登記。但在1 9 7 5 年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū) 修訂后的土地法中刪除了異議登記制度，但將其納入到民事訴訟法中的假處分制度。因 為要進(jìn)行異議登記必須經(jīng)過法院的假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人的同意，而現(xiàn)實(shí)生活 中，能經(jīng)過土地權(quán)利登記名義人的同意的情況很少，而大多數(shù)都是通過法院的假處分裁 定后才進(jìn)行異議登記，直接將異議登記納入到假處分制度的做法更為實(shí)際。 5 綜合分析 ( 1 ) 對(duì)異議登記制度不同模式的分析： 在各國(guó)的異議登記制度中，基本上形成了以德國(guó)，瑞士為代表的，以保護(hù)真實(shí)權(quán)利 人為目的的異議登記制度和以日本為代表的，以保護(hù)第三人利益為目的的異議登記制度 兩種不同的模式，這兩種不同的模式歸根結(jié)底，是和兩國(guó)采用不同的登記制度所造成的， “王書江譯：日本民法典x 北京：中國(guó)法制j h 版杜，2 0 0 0 年版，第2 1 1 頁(yè) 協(xié)董欽：不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度探析載“中圈私法網(wǎng)”2 0 0 5 年6 月1 2 日 h t t p ：w w w p r i v a t e l a w c o m c n n c w 2 0 0 4 s h t m l l 2 0 0 5 0 6 1 2 2 0 5 0 6 2 h t m 8 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登讓制度研究 德國(guó)采用的是權(quán)利登記制度，又名登記要件主義。這種制度是于土地所在地官署，備置 公簿，記載土地權(quán)利的得失變更，使有利害關(guān)系的第三人可就公薄推知該土地的權(quán)利狀 態(tài)，若土地權(quán)利的得失變更不登記于公薄上，即不產(chǎn)生土地權(quán)利得失變更的效力，不僅 不能對(duì)抗第三人，即使在當(dāng)事人之間亦不能發(fā)生效力；* 而日本法則采用了契據(jù)登記制 度，這種制度是于土地所在地的官署，備置公簿，簿上記載土地權(quán)利的得失變更，使有 利害關(guān)系的第三人就該薄推知土地權(quán)利狀況，如土地權(quán)利的得失變更，未曾登記于公薄 上，則不能對(duì)抗善意第三人，至于當(dāng)事人之間是否生效，全憑意思表示。而各國(guó)的異議 登記制度之建立都是立足于本國(guó)的客觀實(shí)際，充分適用本土資源基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，我 國(guó)的登記制度及是類似于德國(guó)法中的登記生效主義的立法模式，這就決定了在物權(quán)立法 乃至不動(dòng)產(chǎn)登記立法中，亦需要立足于本國(guó)，注重對(duì)德國(guó)法模式的參考的借鑒。 ( 2 ) 異議登記之啟動(dòng)。 在外國(guó)法的規(guī)定中，異議登記之啟動(dòng)主要包括因假處分而啟動(dòng)，由登記記載人同意 啟動(dòng)，由法官啟動(dòng)，由登記機(jī)關(guān)啟動(dòng)等共五種，而以由登記記載人同意而啟動(dòng)和由法官 依職權(quán)啟動(dòng)兩種樣態(tài)為主； ( 3 ) 異議登記之效力 異議登記的效力，主要有權(quán)利禁止和權(quán)利警示兩種，前者以日本法為參考，后者以 德國(guó)法為代表，究其原因，一方面在于兩國(guó)實(shí)行不同的不動(dòng)產(chǎn)登記的模式；另一方面卻 也是立法目的的不同，一為主要保護(hù)真正權(quán)利人，一為主要保護(hù)善意第三人，這種效力 的區(qū)別，于我國(guó)實(shí)踐之中，也應(yīng)該注意協(xié)調(diào)實(shí)際權(quán)利人和善意第三人的關(guān)系，以使制度 的設(shè)計(jì)均衡而公平。 二、不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度在我國(guó)的立法現(xiàn)狀和分析 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度在我國(guó)之確立是頗值得玩昧的，以物權(quán)法之起草為分界， 可分為三個(gè)過程。 ( 一) 理論引入期及法律規(guī)定的空白期 前文已論及，不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度在我國(guó)屬于“舶來(lái)品”，最早乃是由國(guó)內(nèi)學(xué)者孫 憲忠在研究德國(guó)法的過程中提出，而后為學(xué)界所注意，由更廣大的學(xué)者結(jié)合瑞士法，日 本法等不同的立法模式和制度設(shè)計(jì)引入中國(guó)，這時(shí)期，學(xué)界對(duì)這一制度的研究還主要 是理論的引入介紹，對(duì)其制度價(jià)值，制度建構(gòu)的闡述。而在當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)之中，因?yàn)?沒有專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，更沒有專門的規(guī)定用于不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度，現(xiàn)行法中， 與異議登記相關(guān)的內(nèi)容散布于各類法規(guī)和條例之中，界限不清，規(guī)定混亂。 如：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例第十條規(guī)定：。房地產(chǎn)權(quán)利證書由市政府統(tǒng)一 印制，房地產(chǎn)權(quán)利證書不得涂改，任何涂改視為無(wú)效。房地產(chǎn)登記冊(cè)有涂改的，應(yīng)加蓋 1 松孝樊寶銀西方土地登記制度介紹載中國(guó)房地產(chǎn)1 9 9 4 ，第7 期( 總第1 6 3 期) ，第7 7 頁(yè) 9 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議脊記制度研究 登記機(jī)關(guān)的核對(duì)章。房地產(chǎn)權(quán)利證書的記載與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不一致時(shí)，以房地產(chǎn) 登記冊(cè)的記載為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有異議的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)查核原始憑證， 并以原始憑證為準(zhǔn)許?！?上海市房地產(chǎn)登記條例第十五條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，對(duì) 房地產(chǎn)登記的事項(xiàng)作全面、真實(shí)、準(zhǔn)確的記載，并且永久保存。房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載與 房地產(chǎn)權(quán)證書上的記載以及當(dāng)事人提交的有關(guān)申請(qǐng)登記文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致。當(dāng)事人對(duì) 房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核查房地產(chǎn)原始憑證，并且以房地產(chǎn)原始 憑證為準(zhǔn)。房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有更改的，應(yīng)當(dāng)加蓋登記機(jī)構(gòu)的核對(duì)章和房地產(chǎn)登記工 作人員的名章。” 由上可見，這一時(shí)期，法律法規(guī)對(duì)異議登記相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定還是相當(dāng)粗糙的，只是 規(guī)定了登記冊(cè)內(nèi)容中事實(shí)錯(cuò)誤情況下的解決辦法，而對(duì)于其記載內(nèi)容權(quán)屬爭(zhēng)議解決期間 權(quán)利人的保護(hù)都沒有提及，一方面反映了異議登記方面的立法空白，另方面，卻也說(shuō) 明了異議登記上的立法潛力。 ( 二) 物權(quán)法制定過程中的百家爭(zhēng)鳴 物權(quán)法的制定為異議登記制度的設(shè)立和發(fā)展帶來(lái)了春風(fēng)。異議登記制度無(wú)論在 學(xué)者稿和官方稿中都“芳蹤可覓”，學(xué)者們百花齊放，百家爭(zhēng)鳴，異議登記制度的理論 研究空前繁榮。 1 王利明中國(guó)民法典草案建議稿及說(shuō)明( 以下簡(jiǎn)稱“王稿”) ： 第6 8 7 條指出：“在前條第一款情形中，為了否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容的正確 性，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人及利害關(guān)系人有權(quán)提出異議，但應(yīng)向人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全， 請(qǐng)求人民法院裁定禁止登記機(jī)關(guān)辦理處分登記。 自異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)，申請(qǐng)人未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記的，該異議登記失 效。 異議登記不當(dāng)，造成他人損害的，申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。” 第6 8 8 條：“更正登記或異議登記之前，第三人因依賴不動(dòng)產(chǎn)登記薄而進(jìn)行的交易 依然有效?！?王利明認(rèn)為：。所謂異議登記，是對(duì)登記的正確性有異議而提出的登記。異議登記 的效果是使現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利不能按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記記載在登記簿上以 后，現(xiàn)實(shí)登記的公信力以及權(quán)利的正確性推定作用等都將受到障礙，第三人也不得在從 事某種交易以后以依賴登記的內(nèi)容為由要求確認(rèn)該交易的法律效果。為了慎重起見，本 建議稿規(guī)定，異議登記必須經(jīng)申請(qǐng)法院方能進(jìn)行，而且必須在三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行變更登記?！?似 從申請(qǐng)主體上來(lái)看，王稿中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人和利害關(guān)系人都有權(quán)提出異議 ”王利明：中同民法典草案建議稿及說(shuō)明中國(guó)法制f 版社2 0 0 1 年版第1 0 0 頁(yè) 墻王利明：中國(guó)民法典草案建議稿及說(shuō)明中國(guó)法制出版社2 0 0 1 年版第4 0 8 頁(yè)。 1 0 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議臂記制度研究 登記，但是，作出異議登記的決定機(jī)關(guān)僅限于法院，只有法院才有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)因異 議而禁止辦理相關(guān)的處分登，法院擁有最終決定權(quán)，但是法院對(duì)異議登記的申請(qǐng)所為這 審查是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查昵? 遺憾的是，在草案中并沒有相關(guān)的規(guī)定；倘為實(shí)質(zhì)審 查，則加重了法院在審查時(shí)的審慎義務(wù)，同時(shí)也意味著一旦異議登記錯(cuò)誤，法院要承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任；如果是形式審查，登記機(jī)關(guān)也完全有能力進(jìn)行，并且其對(duì)登記信息之認(rèn)知 程度更優(yōu)于法院，為什么一定要將審查權(quán)賦予法院呢? 其次，王稿中注意到了異議登記錯(cuò)誤情況下的賠償，確認(rèn)了申請(qǐng)人為賠償主體，這 種歸責(zé)方法有極大不妥：按第6 8 7 條之規(guī)定，異議登記之啟動(dòng)實(shí)為登記機(jī)關(guān)由法院之令 狀啟動(dòng)，法院才是最終行為之決定者；在實(shí)質(zhì)審查情況下。申請(qǐng)人向法院申請(qǐng)，法院有 權(quán)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行審核，如果因?yàn)樵摦愖h登記而給權(quán)利人造成損害，那么，負(fù)責(zé)審查的 法院是否要承擔(dān)責(zé)任呢? 再次，依第6 8 7 條之規(guī)定，申請(qǐng)人“應(yīng)向人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全”由法院做出異議 登記之決定，將異議登記與現(xiàn)行民法中的財(cái)產(chǎn)保全相聯(lián)系，前文已經(jīng)論及，財(cái)產(chǎn)保全 與異議登記是性質(zhì)完全不同的兩種制度，并且財(cái)產(chǎn)保全根本無(wú)法有效保護(hù)異議申請(qǐng)人的 權(quán)利，弊端明顯，不足為取。 2 梁慧星中國(guó)民法典草案建議稿附理由 第2 3 8 條規(guī)定：“在不動(dòng)產(chǎn)登記記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利。 在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂銷某種物權(quán)時(shí)，推定該項(xiàng)權(quán)利消滅?！?。 第2 3 9 條規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪，但 取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或登記有異議抗辯的除外。” 第2 4 0 條規(guī)定：“經(jīng)權(quán)利人及利害關(guān)系人申請(qǐng)，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記一項(xiàng)目 的在于對(duì)抗現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利的正確性的異議。已經(jīng)登記的異議有對(duì)抗現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人按 照登記內(nèi)容行使權(quán)利的效力。異議登記自登記之日起三個(gè)月內(nèi)有效。此三個(gè)月內(nèi)未向登 記機(jī)關(guān)提起變更登記的請(qǐng)求，也未向人民法院起訴的，異議登記失去其效力。 異議登記的法律后果由申請(qǐng)人承擔(dān)。1 9 梁慧星老師認(rèn)為：“所謂異議登記，是事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系以現(xiàn)時(shí)登記 的權(quán)利的異議的登記。已經(jīng)納入登記的權(quán)利推定為正確的原則只是一種法律為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì) 秩序而做的推定，不一定正確。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)瑕疵時(shí)，考慮到更正程序較長(zhǎng)以及與 登記權(quán)利人之間的爭(zhēng)議一時(shí)難以解決的情況，法律有必要建立異議登記制度，作為一種 臨時(shí)的保護(hù)真正權(quán)利人的措施。該登記的直接法律效力，是阻止現(xiàn)時(shí)的登記的權(quán)利人按 照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利。異議納入登記后，登記權(quán)利的推定作用喪失其公信效力， 第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，故異議登記作為 對(duì)事實(shí)上的權(quán)利人和利害關(guān)系人利益進(jìn)行保護(hù)的有效措施，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法的重要內(nèi) 9 粱詹星：中國(guó)民法典草案建議稿附理由物權(quán)編法律出版社2 , 0 0 4 年1 2 月版第3 2 頁(yè) 1 1 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異波臀記制度研究 容?！? 關(guān)于異議登記的期間，兩位學(xué)者意見是一致的，都規(guī)定了三個(gè)月的期間，對(duì)于三個(gè) 月的規(guī)定，梁老師認(rèn)為：“異議登記作為更正登記之前的一種臨時(shí)性措施，同時(shí)具有導(dǎo) 致不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)的作用。為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)不至于長(zhǎng)期持續(xù)，法 律必須為異議登記的效力設(shè)置除斥期間，故以登記之日起三個(gè)月為限?！?關(guān)于異議登記錯(cuò)誤情況下的賠償責(zé)任，同樣都申請(qǐng)人承擔(dān)異議登記的法律后果，當(dāng) 申請(qǐng)