淺析成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用.doc

東北財(cái)經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文東北財(cái)經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文 淺析成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用淺析成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用 *住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目成本管理分析住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目成本管理分析 作 者韓余強(qiáng) 學(xué)籍批次200703 學(xué)習(xí)中心阜陽奧鵬 層 次本科 專 業(yè)工程管理 指導(dǎo)教師王紅巖 - 1 - 內(nèi) 容 摘 要 （中心思想）隨著中國房地產(chǎn)市場不斷健全，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度不斷加 大，房地產(chǎn)市場的暴利時(shí)代已成為過去，房地產(chǎn)市場的競爭逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金、技術(shù)和管理的 競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)入了一個(gè)精細(xì)化管理的時(shí)代。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中非常重要的一環(huán)，是指在項(xiàng)目實(shí)施過程 中，對項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng)，以達(dá)到強(qiáng)化 經(jīng)營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤，創(chuàng)造良 好經(jīng)濟(jì)效益的過程。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過程中，管理者應(yīng)建立全過程的、重點(diǎn)突出的、動(dòng)態(tài)的成本管理 體系，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況準(zhǔn)確運(yùn)用各種成本管理方法對項(xiàng)目成本進(jìn)行全面管理，以有效控 制項(xiàng)目投資成本，創(chuàng)造良好的投資效益，有效的提高企業(yè)的核心競爭力。 本文是通過對*住宅小區(qū)一期工程成本管理實(shí)例進(jìn)行分析，總結(jié)其在具體項(xiàng)目成本管理 工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探討成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用問題。 （案例類型）本文采用的案例為紀(jì)實(shí)-創(chuàng)作型案例 （案例分析方法）本文案例分析方法為描述-評審型 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、項(xiàng)目成本管理、成本估算、成本控制 - 1 - 目目 錄錄 一、案例正文 1 （一）工程概況 1 （二）開發(fā)周期 2 （三）目標(biāo)成本估算 3 （四）一期工程項(xiàng)目決算 4 二、案例分析 5 （一）項(xiàng)目成本管理原則 5 （二）本案分析 5 （三）總結(jié) 6 參考文獻(xiàn) 6 - 1 - 淺析成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用 *住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目成本管理分析 一、案例正文 （一）工程概況 *住宅小區(qū)是由阜陽市*置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。阜陽市*置業(yè)有限公司成立于 2008 年 1 月 1 日，注冊于安徽省阜陽市，注冊資金伍仟萬元人民幣，除*住宅小區(qū)外，該 公司未開發(fā)其他項(xiàng)目，也未開展其他業(yè)務(wù)。 *住宅小區(qū)占地 20 萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積 40 萬平方米，地下建筑面積 2 萬平方 米，總建筑面積 42 萬平方米，其中住宅建筑面積 36 萬平方米，商業(yè)建筑面積 3 萬平方米， 公建及配套建筑面積 3 萬平方米（人防地下車庫建筑面積 2 萬平方米） ，項(xiàng)目規(guī)劃容積率 2.00，建筑密度 0.2，綠地率 40，規(guī)劃總戶數(shù) 3000 戶，總?cè)丝?9600 人，停車位 1600 個(gè) （其中地面停車位 500 個(gè)，地下停車位 1000 個(gè)） ，項(xiàng)目建筑分格為簡歐分格，品質(zhì)定位為阜 陽領(lǐng)先。 一期工程規(guī)劃指標(biāo)如下： 1、占地面積：50000 2、規(guī)劃建筑面積：60000，為 8 幢六層住宅樓、4 幢十八層住宅樓，無商業(yè)、公建、 配套建筑（公建、配套建筑規(guī)劃在二期工程中，建設(shè)時(shí)間可滿足一期交房、使用需 要） 3、規(guī)劃停車位：100 個(gè)，均為地面停車位 4、規(guī)劃綠地面積：22000 5、規(guī)劃道路及景觀鋪裝面積：22000 6、規(guī)劃總戶數(shù)：576 戶，總?cè)丝冢?843 人 一期工程竣工指標(biāo)如下： 1、占地面積：50000 2、房產(chǎn)實(shí)測面積：61200，為 8 幢六層住宅樓，4 幢十八層住宅樓 3、竣工停車位：180 個(gè)，其中地面停車位 100 個(gè)，半地下停車位：80 個(gè) 4、竣工綠地面積：23000 5、竣工道路及景觀鋪裝面積：21000 6、竣工總戶數(shù)：576 戶，總?cè)丝冢?843 人 篇首注釋： 作者姓名：韓余強(qiáng)作者姓名：韓余強(qiáng) 工作單位：阜陽市易景置業(yè)有限公司工作單位：阜陽市易景置業(yè)有限公司 職位：成本總監(jiān)職位：成本總監(jiān) 此文是作者運(yùn)用學(xué)習(xí)的理論知識結(jié)合自己的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)所寫的畢業(yè)論文，文中的機(jī)構(gòu)此文是作者運(yùn)用學(xué)習(xí)的理論知識結(jié)合自己的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)所寫的畢業(yè)論文，文中的機(jī)構(gòu) - 2 - 名稱、相關(guān)人員名稱及數(shù)據(jù)均經(jīng)過掩飾處理，并非全部采用實(shí)際數(shù)據(jù)，僅用于畢業(yè)論文答辯，名稱、相關(guān)人員名稱及數(shù)據(jù)均經(jīng)過掩飾處理，并非全部采用實(shí)際數(shù)據(jù)，僅用于畢業(yè)論文答辯， 不具其他任何實(shí)際意義。不具其他任何實(shí)際意義。 （二）開發(fā)周期 項(xiàng)目土地于 2008 年 1 月 1 日通過競拍獲得，2008 年 3 月 1 日項(xiàng)目總體規(guī)劃通過規(guī)劃評 審，2008 年 4 月 1 日取得建設(shè)土地規(guī)劃許可證，2008 年 5 月 1 日取得建設(shè)一期工程建設(shè)工 程規(guī)劃許可證，2008 年 6 月 1 日取得一期工程施工許可證，2008 年 6 月 1 日工程開工建設(shè)， 建筑施工總承包合同工期為 335 天。 各相關(guān)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如下：各相關(guān)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如下： 銷售蓄水開始日：2008 年 06 月 28 日 預(yù)售許可證取得日：2008 年 07 月 26 日 第一次開盤日：2008 年 07 月 28 日 第二次開盤日：2008 年 08 月 28 日 第三次開盤日：2008 年 10 月 28 日 計(jì)劃 2009 年春節(jié)前銷售率：80，尾盤售罄不遲于 2009 年 05 月 01 日 建筑施工總承包合同竣工日期：2009 年 04 月 30 日 配套工程總承包合同竣工日期：2009 年 07 月 15 日 合同交房日期：2009 年 8 月 31 日 計(jì)劃交房日期：2009 年 6 月 31 日 各相關(guān)節(jié)點(diǎn)實(shí)際如下：各相關(guān)節(jié)點(diǎn)實(shí)際如下： 銷售蓄水開始日：2008 年 06 月 28 日 預(yù)售許可證取得日：2008 年 09 月 26 日 第一次開盤日：2008 年 09 月 28 日 第二次開盤日：2008 年 12 月 28 日 第三次開盤日：2009 年 03 月 28 日 2009 年春節(jié)前實(shí)際銷售率：30，尾盤售罄日：2009 年 8 月 1 日 建筑施工總承包工程實(shí)際竣工日期：2009 年 8 月 15 日 配套工程總承包工程實(shí)際竣工日期：2009 年 8 月 30 日 實(shí)際交房日期：2009 年 8 月 31 日 關(guān)鍵事件：關(guān)鍵事件： 1、2008 年 6 月 5 日，根據(jù)市場調(diào)研和專家建議，公司決定在所有多層住宅樓下增加半 地下架空層一層，該層不計(jì)建筑面積，含半地下停車庫 80 個(gè)，半地下儲(chǔ)藏室 240 個(gè)，該項(xiàng) 變更為重大變更，重新進(jìn)行了施工圖設(shè)計(jì)并審查通過，影響工期 40 天，增加工程投資成本 60 萬元。 2、國家于 2008 年 10 月 1 日進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控對本項(xiàng)目的影響時(shí)間折算為 2008 年 12 月 1 日至 2008 年 3 月 31 日。 3、原總包合同中外墻保溫工程為甲方控制品牌項(xiàng)目，鋁合金門窗工程為甲方指定分包 - 3 - 項(xiàng)目，后經(jīng)公司研究決定將外墻保溫工程改為甲方指定分包項(xiàng)目。因甲方經(jīng)驗(yàn)不足，造成外 墻保溫工程影響工期 30 天，增加工程投資成本 30 萬元；增加門窗工程影響工期 15 天，增 加工程投資成本 15 萬元。 4、建筑施工總承包施工企業(yè)管理不善，影響工期 20 天，增加工程投資成本 10 萬元。 （三）目標(biāo)成本估算 *住宅小區(qū)項(xiàng)目一期工程住宅小區(qū)項(xiàng)目一期工程 項(xiàng)目目標(biāo)成本估算表項(xiàng)目目標(biāo)成本估算表 費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱 計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù) 折合可售面折合可售面 積單方成本積單方成本 ( (元元/)/) 成本總額成本總額 ( (萬元萬元) ) 備備 注注 一一土地費(fèi)用土地費(fèi)用 60,000.00 750.00 4,500.00 計(jì)費(fèi)基數(shù)為可售面積（） 二二建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用 60,000.00 1,180.00 7,080.00 計(jì)費(fèi)基數(shù)為可售面積（） 咨詢類咨詢類 費(fèi)用費(fèi)用 60,000.00 81.21 487.23 計(jì)費(fèi)基數(shù)為可售面積（） 三三 開發(fā)前開發(fā)前 期期 費(fèi)費(fèi) 用用規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi) 60,000.00 65.89 395.34 計(jì)費(fèi)基數(shù)為可售面積（） 四四項(xiàng)目后期費(fèi)用項(xiàng)目后期費(fèi)用 60,000.00 21.08 126.48 計(jì)費(fèi)基數(shù)為可售面積（） 五五 公建及附屬配套設(shè)公建及附屬配套設(shè) 施費(fèi)用施費(fèi)用 60,000.00 292.28 1,753.69 計(jì)費(fèi)基數(shù)為可售面積（） 六六管理費(fèi)用管理費(fèi)用 21,000.00 70.00 420.00 計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售總額 （萬元），銷售單價(jià)按 3500 元/計(jì)算，費(fèi)率按 2%計(jì)提 七七不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 21,000.00 70.00 420.00 計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售總額 （萬元），費(fèi)率按 1%計(jì)提 八八 廣告費(fèi)用（含售樓廣告費(fèi)用（含售樓 處、樣板房建設(shè)裝處、樣板房建設(shè)裝 飾費(fèi)用）飾費(fèi)用） 21,000.00 42.00 252.00 計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售總額 （萬元），費(fèi)率按 1.2%計(jì)提 九九銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 21,000.00 45.50 273.00 計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售總額 （萬元），費(fèi)率按 1.3%計(jì)提 十十銀行利息銀行利息 14,342.74 89.28 535.70 貸款額按前五項(xiàng)投資之和的 50計(jì)算（萬元），貸款期 一年，利率 7.47% 十一十一稅金稅金 21,000.00 376.95 2,261.7 計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售總額（萬元）， 營業(yè)稅按 5.55%,所得稅按 3.72%,土地增值稅按 1.5% - 4 - 總計(jì)總計(jì) 60,000.060,000.0 3,084.23,084.2 18,505.118,505.1 相對于銷售價(jià)格的利潤率為 11.88% （詳見附件一） （四）一期工程項(xiàng)目決算 *住宅小區(qū)項(xiàng)目一期工程住宅小區(qū)項(xiàng)目一期工程 項(xiàng)目決算表項(xiàng)目決算表 費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱 房產(chǎn)實(shí)測房產(chǎn)實(shí)測 面積面積 折合可售面積折合可售面積 單方成本單方成本 ( (元元/)/) 決算造價(jià)決算造價(jià) ( (萬元萬元) ) 決算較目標(biāo)決算較目標(biāo) 之差異之差異 （萬元）（萬元） 土地競拍費(fèi)土地競拍費(fèi) 用（含契稅）用（含契稅） 61,200.00 735.29 4,500.00 - 一一土地費(fèi)用土地費(fèi)用 土地拆遷土地拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償費(fèi)用 61,200.00 13.07 80.00 80.00 二二建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用 61,200.00 1,252.00 7,662.24 582.24 咨詢類費(fèi)用咨詢類費(fèi)用 61,200.00 66.23 405.32 -81.91 三三 開發(fā)前期開發(fā)前期 費(fèi)用費(fèi)用 規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi) 61,200.00 64.60 395.34 - 四四項(xiàng)目后期費(fèi)用項(xiàng)目后期費(fèi)用 61,200.00 19.53 119.53 -6.95 五五 公建及附屬配套設(shè)施費(fèi)公建及附屬配套設(shè)施費(fèi) 用用 61,200.00 227.85 1,394.46 -359.23 六六管理費(fèi)用管理費(fèi)用 61,200.00 69.44 425.00 5.00 七七不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 61,200.00 - - -420.00 八八 廣告費(fèi)用（含售樓處、廣告費(fèi)用（含售樓處、 樣板房建設(shè)裝飾費(fèi)用）樣板房建設(shè)裝飾費(fèi)用） 61,200.00 48.20 295.00 43.00 九九銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 61,200.00 50.98 312.00 39.00 十十銀行利息銀行利息 61,200.00 95.59 585.00 49.30 十一十一稅金稅金 61,200.00 391.27 2,394.6 132.90 總計(jì)總計(jì) 61,200.0061,200.00 3,034.13,034.1 18,568.5018,568.50 63.35 說明：說明： 1、實(shí)際銷售總額（含半地下停車庫及儲(chǔ)藏室）為 22234 萬元，較目標(biāo)銷售總額 21000 萬元多出 1234 萬元；實(shí)際利潤率為 12.06%,較目標(biāo)利潤率 11.88%多出 0.18 個(gè)百分點(diǎn)。 - 5 - 2、實(shí)際成本總額（含半地下停車庫及儲(chǔ)藏室）為 18568.5 萬元，較目標(biāo)成本總額 18505.14 萬元多出 63.35 萬元；在把不可預(yù)見費(fèi)完全用完的情況下仍超支。 （詳見附件二） 二、案例分析 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項(xiàng)目的具體要求，在項(xiàng) 目實(shí)施過程中，對項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng)， 以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利 潤，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過程。 項(xiàng)目成本管理可劃分為：項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目成本計(jì)劃、項(xiàng)目成本核算與項(xiàng)目成本分析、 項(xiàng)目成本控制、項(xiàng)目成本決算與成本審計(jì)等。 （一）項(xiàng)目成本管理原則 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目成本管理，向科學(xué)管理要效益，是加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本管理，提高企 業(yè)核心競爭力的一種行之有效地科學(xué)管理方法。其管理原則如下： 1、全過程管理原則 全過程管理是從項(xiàng)目的投資決策階段直至竣工使用階段，全過程跟蹤搜集開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng) 濟(jì)成本數(shù)據(jù)，分析糾正偏差，確保成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理可分為如下幾個(gè)階段： （1）投資決策階段的成本管理 （2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理 （3）項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理又可分為： A、招投標(biāo)階段的成本管理 B、建設(shè)施工階段的成本管理 C、竣工結(jié)算階段的成本管理 2、重點(diǎn)管理原則 雖然成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，但潛在的可節(jié)約成本量在各個(gè)階段卻有很大 不同。對項(xiàng)目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。有關(guān)研究表明， 雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到項(xiàng)目總投資的 5%左右，但卻決定了工程項(xiàng)目 85%以上的投資。而施工 階段的成本控制，可以節(jié)約工程成本的潛在量只占到總投資的 5%15%。因此，工程成本管 理的關(guān)鍵在于前期投資決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，首先要做好這兩個(gè)階段的成本管理，其次是項(xiàng) 目實(shí)施階段的成本控制，而且項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制也要區(qū)分主次和側(cè)重點(diǎn)。 3、動(dòng)態(tài)管理原則 動(dòng)態(tài)管理是指把成本計(jì)劃額作為成本管理的目標(biāo)值，在項(xiàng)目實(shí)施過程中根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度 - 6 - 計(jì)算項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，定期進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異分析，找出差異產(chǎn)生的原因，采 取有效措施加以控制，并且為后期發(fā)生的項(xiàng)目成本提供依據(jù)，以進(jìn)行有效的成本控制和管理。 （二）項(xiàng)目成本管理的基本方法目標(biāo)管理 目標(biāo)管理目標(biāo)管理-PDCA-PDCA 循環(huán)循環(huán) （三）本案分析 在本案例中，阜陽市*置業(yè)有限公司在*住宅小區(qū)一期工程的開發(fā)過程中，運(yùn)用了全過 程成本管理的方法，建立了目標(biāo)成本管理體系，在實(shí)施過程中取得了一定的成效，但成本管 理的重點(diǎn)不突出，成本的動(dòng)態(tài)管理不及時(shí)，需要進(jìn)一步提高。分析如下： 1、在關(guān)鍵事件 1 中，體現(xiàn)出在項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段的市場調(diào)研深度不足，項(xiàng)目策劃存在 盲點(diǎn)，致使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本超支，且工期延長致使開盤時(shí)間順延，導(dǎo)致廣告費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、銀行利息均超過目標(biāo)成本。但在工程實(shí)施初期及時(shí)調(diào)整了規(guī)劃，避免了資源浪費(fèi) 和工程建設(shè)成本的無效增加，且方案更改帶來了 1120 萬的銷售收入，可謂亡羊補(bǔ)牢，尤未 為晚。 2、在關(guān)鍵事件 2 中，體現(xiàn)出在項(xiàng)目投資決策階段對房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景把握不準(zhǔn)， 尤其是對宏觀政策的影響深度缺乏預(yù)判性，導(dǎo)致項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不科學(xué)，造成了廣 告費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銀行利息等的目標(biāo)成本制訂不科學(xué)，可執(zhí)行性不強(qiáng)；同時(shí)也反映出在項(xiàng) 目實(shí)施過程中未應(yīng)用動(dòng)態(tài)成本管理的方法，在宏觀政策產(chǎn)生不利影響時(shí)應(yīng)適時(shí)對目標(biāo)成本進(jìn) 行調(diào)整，以增加目標(biāo)成本的科學(xué)性和可執(zhí)行性。 項(xiàng)目實(shí)施 方案 目標(biāo)成本（總成 本及分項(xiàng)成本） 建立目標(biāo) PLAN 項(xiàng)目實(shí)施 DO 做出調(diào)整 ADJUST 檢查對比 CHECK 實(shí)際成本 （總成本及 分項(xiàng)成本） - 7 - 3、在關(guān)鍵事件 3 中，體現(xiàn)出在項(xiàng)目招投標(biāo)階段和建設(shè)施工階段的成本控制不利，甲方 指定分包單位的選擇不合理，合同執(zhí)行過程中的監(jiān)管不力，造成因甲方責(zé)任致使工期延長， 體現(xiàn)在工程結(jié)算過程中建安工程費(fèi)用超支。 4、在關(guān)鍵事件 4 中，體現(xiàn)出在建設(shè)施工階段和工程結(jié)算階段的成本控制不利，施工過 程