探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理問(wèn)題及對(duì)策[權(quán)威資料]

探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理問(wèn)題及對(duì)策 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要 :近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的繁榮，已經(jīng)成為了一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)支柱。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理也變得越來(lái)越重要。當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，本文對(duì)現(xiàn)目前房地產(chǎn)行業(yè)在工程管理方面存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析研究 ,并提出了可行性的對(duì)策 ,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程管理有一定的幫助。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理 ；問(wèn)題；對(duì)策 F293.3 A 引言：進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)，資源匱乏，為了高效地利用資源，各個(gè)行業(yè)都在利用管理學(xué)理念進(jìn)行管理，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)更是如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重點(diǎn)。然而 ,現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理存在很多問(wèn)題 ,嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)此 ,應(yīng)當(dāng)找出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題 ,并提出相應(yīng)的建設(shè)性措施 ,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 1 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)一系列的具 體措施，把最初的想法，構(gòu)思最終落成一座具體建筑物的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)。在這項(xiàng)實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要遵守國(guó)家的相關(guān)政策要求，循序漸進(jìn)的落實(shí)到最后建筑物的施工建設(shè)，首先需要完成的工作取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，并對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在一切相關(guān)手續(xù)準(zhǔn)備完成后，通過(guò)市場(chǎng)招、投標(biāo)，確定合格的建筑施工隊(duì)伍，開(kāi)展建筑工程施工建設(shè)，完成從設(shè)計(jì)圖紙到實(shí)際建筑的轉(zhuǎn)變。 1.1 缺乏前期準(zhǔn)備 現(xiàn)目前 ,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注得更多的是開(kāi)發(fā)地段的周邊環(huán)境的商業(yè)價(jià)值 ,且建筑施工單位也只是僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工工作 ,而開(kāi)發(fā)商又想開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡早動(dòng)工 ,他們都缺乏對(duì)項(xiàng)目工程前期準(zhǔn)備的了解及重視 ,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都普遍存在著盲目開(kāi)發(fā)決策的問(wèn)題 ,例如 :在施工的過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著錯(cuò)、碰、缺、漏 ,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理以及成本過(guò)高等現(xiàn)象 ,這不僅會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失 ,還會(huì)給業(yè)主帶來(lái)功能使用缺陷。 1.2 管理制度不健全 現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中 ,項(xiàng)目的管理不夠深入和具體 ,雖然也在按照項(xiàng)目管理的模式進(jìn)行著管理 ,但未對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究 ,工程管理制度普遍不夠完善。這容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和 進(jìn)度方面失控 ,偏離預(yù)期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)。例如 :很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)都存在著延遲交房 ,由于成本過(guò)高而難以控制房?jī)r(jià) ,工程管理費(fèi)用偏高等現(xiàn)象。 1.3 設(shè)計(jì)和監(jiān)督制度不規(guī)范 現(xiàn)目前 ,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中 ,監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位的配合不密切 ,很多設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中得不到解決 ,很多施工單位施工變更很多 ,不僅造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本浪費(fèi) ,還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理造成混亂 ,加上工程設(shè)計(jì)的建立制度不夠完善 ,很多施工單位對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資的控制重要性不夠重視 ,導(dǎo)致施工單位缺乏有效的規(guī)范運(yùn)行及制度保證。 1.4 售后服務(wù)和物業(yè)管理不到位 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資比較大的產(chǎn)業(yè) ,很多消費(fèi)者往往在購(gòu)買時(shí)都很注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的齊全。然而我國(guó)現(xiàn)目前的很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ,品牌意識(shí)和售后服務(wù)都比較差。比如一些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問(wèn)題 ,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)對(duì)其進(jìn)行售后維修 ；另外開(kāi)發(fā)商之前予以承諾的一些基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施也存在了偷工減料現(xiàn)象 ,有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至沒(méi)有。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響 ,嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。 1.5 造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差 一般的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計(jì)階段進(jìn)行確定，但是在項(xiàng)目正式確定開(kāi)工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機(jī)械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對(duì)于工程的造價(jià)管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問(wèn)題而對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動(dòng)而可能增加工程造價(jià)。 1.6 完工驗(yàn)收與備案管理不夠嚴(yán)格 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在 著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個(gè)施工隊(duì)伍組成，工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。 2 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理問(wèn)題的對(duì)策 項(xiàng)目管理雖然在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中取得了一些成效 ,但在實(shí)際的管理過(guò)程中仍存在一些問(wèn)題 ,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理 ,使房地產(chǎn)行業(yè)健康良性發(fā)展 ,可以從以下幾方面入手： 2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的行情 ,選擇開(kāi)發(fā)的地理 位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 ,了解消費(fèi)者的具體需求 ,合理規(guī)劃建筑戶型。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國(guó)家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通 ,尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作 ,盡量減少后期施工中的工程變更。 2.2 加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制 房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資 ,人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多 ,房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量 ,在項(xiàng)目工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理 ,并做到量化 要求。另外 ,應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施 ,房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房售后的監(jiān)管和控制 ,積極了解客戶的需求并及時(shí)作出滿意的回復(fù) ,組建專門的售后服務(wù)部門 ,對(duì)房屋維修做出及時(shí)的處理。 2.3 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理 在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中 ,價(jià)格已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)主要籌碼和優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程中 ,必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行全面完善 ,并對(duì)工程項(xiàng)目的成本嚴(yán)格控制?？梢圆扇∫韵路绞竭M(jìn)行控制 : 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃階段 ,應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)及評(píng)估工 作 ,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目的成本、銷售及利潤(rùn)進(jìn)行嚴(yán)格控制 ,盡量做到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工中 ,應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ,做到市場(chǎng)化投保招標(biāo) ,還應(yīng)當(dāng)建立明確的獎(jiǎng)懲制度 ,嚴(yán)格控制項(xiàng)目工程的工期和質(zhì)量。在項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 ,可以從現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理及審查兩個(gè)階段進(jìn)行加強(qiáng)和完善。 2.4 加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的行業(yè) ,必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ,盡量減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的損失 ,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的 最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) ,達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過(guò)簽訂合同 ,明確甲乙雙方的責(zé)任 ,減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來(lái)降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。采取保險(xiǎn)管理 ,一旦發(fā)生意外 ,相關(guān)保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用 ,項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司 ,當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí) ,項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險(xiǎn)公司這個(gè)承擔(dān)客體 ,在客觀上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。 2.5 開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程的控制 施工過(guò)程管理前期必須要明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目 的管理責(zé)任?，F(xiàn)場(chǎng)的簽證程序必須要明確清晰，責(zé)任必須明確，企業(yè)要適當(dāng)?shù)膶?quán)利下放給現(xiàn)場(chǎng)的操作或者管理人員，規(guī)定了現(xiàn)場(chǎng)簽證的權(quán)限，及時(shí)地處理突發(fā)的情況以及問(wèn)題，并能夠在緊急的情況下，可以預(yù)先報(bào)告設(shè)計(jì)的單位，從而獲得口頭的許可，并且在事后及時(shí)的補(bǔ)辦相關(guān)流程手續(xù)。 3 結(jié)束語(yǔ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理 ,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研 ,應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度 ,著眼于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問(wèn)題 ,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面控制 ,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 參考文獻(xiàn) 1唐誠(chéng) .淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見(jiàn)問(wèn)題和解決措施 J.建筑 建材 裝飾 ,2013,(5):102-103. 2楊光 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的關(guān)鍵問(wèn)題及措施J.城市建設(shè)理論研究 (電子版 ),2012,(15). 3陳加慶 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理問(wèn)題及對(duì)策研究J.科技信息 ,2012,(3):474. 4曹懷 .基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理措施分析探討J.四川建材 ,2009,35(4):258-260. 5張榮超 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