（金融學專業(yè)論文）我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究.pdf

我薅房地產(chǎn)盤融風險及肫范對燕研究 我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，房地產(chǎn)周期在強度、時間上擻然存在不同乎其他國 家的特點，但其破壞性卻有圈共睹上個世紀9 0 年代的房地產(chǎn)周期進入波谷 鬃，逛滾穰裂瑟形或戇大量賽建產(chǎn)不夷貸款爨經(jīng)l o 余第到今天仍寒轆寵金純 解。2 0 0 7 年4 月次級抵押信貸危機迅速在美國乃至全球市場麓延開。中國銀 行、工商壤行、交通鍵行、建設銀杼、招商銀行和中信銀行等6 家鑫融祝構 贍哭了郝分次級按揭貸款，次級債虧損共約4 9 億元人民幣。囂此擺莢的金融 機構要及時監(jiān)控并加強金融風險的管理，避免陷入經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)金融風 驗毽論豹研究將對我麓房建產(chǎn)鱟幫房建產(chǎn)金融行塹靜發(fā)震越囂現(xiàn)實指導作 用。 基于此，本文在介紹了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位作用、房地產(chǎn)金融的 磷究對象鞠意義蜃，纓致割輯了我囂房地產(chǎn)金融毒場鬻霓戇金融照黢及其形 成原因，然后在分析我國房地產(chǎn)金融風險發(fā)展現(xiàn)狀和問題的纂礎上，建設性 地提出了房地產(chǎn)金融飆險預警體系的構建，并提出了大量其宥可行性的房地 產(chǎn)金融風險防熬秘控制措旌。文章論點鮮明突出，論誕內容充實，結梅框架 合理本文由引言、越文、結束語三部分組成，主要內容如下：第一，引言 聱分。季| 言部分首先鬻述7 靂蘧產(chǎn)金融貳殮靜戮究鶩豢纛意義，懿及本文翡 研究思路和方法。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過2 0 世紀9 0 年代后期突飛猛避的發(fā)展，逐漸 成為我國經(jīng)濟發(fā)展的挽頭產(chǎn)渡，對圖民經(jīng)濟增長帶動作用巨犬，成為國家經(jīng) 滂發(fā)展夔重要支掛產(chǎn)數(shù)之一。房遺產(chǎn)金融，是撂耀繞房遮產(chǎn)鼗蠹冬秀發(fā)、經(jīng)蘩、 消費而展開的籌資、融資、結算等備種金融活動。房地產(chǎn)金融的基本任務是 運用多種金融方式和金融工輿籌集和融通資金，支持魔瑰產(chǎn)纖發(fā)、流通和消 費，促避房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利遴行。從微觀層囂上講，眾融機構、開發(fā) 商和消費者都希望能夠規(guī)避房地產(chǎn)企融風險，使自己處在最有利的地位。從 宏溪瑟瑟主誨，磷究賽縫產(chǎn)盒碰囂l 羧及其防范鷲麓是磷究房蟪產(chǎn)愛、金融妲 發(fā)展戰(zhàn)略以及研究國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。同時，對房地產(chǎn)金融風險及防 范措施的研究義可以為政府的宏觀管理提供參考依據(jù)，避免煮蹈泰潮、開本、 美霪等髫家會歉豫殮大爆發(fā)豹覆轍，是隧民經(jīng)濟持續(xù)德康發(fā)鹱提供湊效懿理 論依據(jù)；第二，證文部分，t f ，文部分主要介紹了房地產(chǎn)金融風險形成的理淪 解釋分析我闡房地產(chǎn)余融風險靜發(fā)展魂狀，并鍵出了大量可行的腐遺產(chǎn)會 融飆險的防范和拄鍘摟施。我 域目瓣存番j 的房地產(chǎn)會融飆險主愛有市場風脧 2 內容提要 政策風險、法律風險、操作風險、流動性風險、信用風險和其他相關風險。 房地產(chǎn)資金的主要特點是資眾運用規(guī)模大、資金周轉期長，周轉速度慢、房 縫產(chǎn)炎金運動搬對穩(wěn)定、房縫產(chǎn)資金增殪撥技強、房地產(chǎn)資金流動檻較差。 房堍產(chǎn)金融風險的主要特點怒潛在往和積累壟、突發(fā)健籟翮速往、擴散毪和 傳染性。我國房地產(chǎn)金融市場的風險形成象簧是存在著房地產(chǎn)資金的運用風 險、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、龕融結構的融在風險、房地產(chǎn)企業(yè)信鐨風險和 房蟪產(chǎn)個久信貸戴險等暴囂。我國痔蟪聲眾聰最陵熬發(fā)袋璦獲主要蠢戮下尾 個方面：多元化融資渠道尚未建立、房地產(chǎn)金融市場的法律體系不憲善、房 地產(chǎn)金融市場發(fā)肖滯后、銀杼的經(jīng)營機制需要改革、房地產(chǎn)金融風險的制度 靛麓。痔蘧產(chǎn)金澈_ 葳驗贅控秘籟薅蓬戇攜藏圭要包瑟建藏房建產(chǎn)金融藏黢鬻 量指標體系，如房地產(chǎn)發(fā)展階段指標、房地產(chǎn)供求狀況指標、房地產(chǎn)市場價 格指標和房地產(chǎn)投機程度指標；宏觀政策上引導房地產(chǎn)眾融機構的有序競爭， 騫謗翔、騫步驟縫接揮舞邋產(chǎn)涯券豫，妥豢零l 熏囊翌像殮纛掛會保蹲撬搗熬 力激，完善住房公積金的收集和使用方式，化解房地產(chǎn)眾融機構的不鼗資產(chǎn)， 完替我國宏觀制度體系建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策，完善房地產(chǎn)眾融法律 法艘體系。同露眾融規(guī)掏在愁裝美國經(jīng)驗瓣基稿上健全房地產(chǎn)信貸風驗的防 范微鼴杌錯。第三，結束語郝分，目前在中雷乃至全球，房地產(chǎn)業(yè)均有著較 高的投資回報，肖著明朗的市場前景，特別是在中國，經(jīng)歷了計劃體制對房 地產(chǎn)需求酶壓搦之后，中國的房地產(chǎn)需求褥列釋放，加上中國的房地產(chǎn)業(yè)商 磊純開始，霹予麓大斡入疊移城市訖迸稷聚謗，孛鶯房繡產(chǎn)塹，特麓是往宅 業(yè)搿著極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。近幾年，我國政府部門髓益關注房地產(chǎn)業(yè)的 風除，不斷出臺措施抑制房價的過高上漲，預防泡沫的膨脹，金融制度、體 系毽霉蜀不瑟豹浚善。， 本人在論文的寫作過程中參考了大量文獻資料、研究成果并廣泛森閱了國 內外有關書籍和期刊雜志，辯在此基礎上，力圖將房地產(chǎn)金融風險蠛論與申 螢虜建產(chǎn)衾熬鼗黲實黢毒規(guī)縫會在一起，努力搽尋孛困癆邃產(chǎn)會敲鼗戇特點， 為中國房地產(chǎn)會融業(yè)的持續(xù)德康發(fā)展諫。：i + 獻策。本文的創(chuàng)新之處在予深入剖 析我國房地產(chǎn)會觸存在的風險及成因；存分析房地聲：瓶融風險時，采用指標 弱隧翔預警戇方法表明了我鞘囂囂癆地廣參融溉黢掰鰹爨狀念。出予資餐收 集渠道有限，膏艟數(shù)據(jù)不能夠全面得到滿避，對嘲爭 龠融預警盼菇誕分析幫l 我冒房地產(chǎn)焱融風險及防范對攘研究 借鑒上，所選擇的國家范圍肖限，同時，對國外學者的研究成果的借鑒上也 顯得有些不夠充分。 關鍵詞：房遺產(chǎn)金融金敞風險風陵防范 4 a b s t r a c t a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to fc h i n a l sr e a le s t a t ef i n a n c eh a se x p e r i e n c e dag r a d u a l d e v e l o p m e n ta l o n g w i t ht h ed e e p e n i n go fr e f o r ma n d o p e n i n gu p , t h er e f o r m i n go f u r b a nr e s i d e n t i a ls y s t e ma n dt h es y s t e mo fl a n d , a sw e l la st h er e c o v e r ya n d d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e w i t ht h es u s t a i n i n ga n dr a p i dg r o w t ho ft h en a t i o n a l e c o n o m y a n dt h ea c c e l e r a t i n gu r b a n i z a t i o n , c h e a t sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a ss h o w e d at r e n do fr a p i dd e v e l o p m e n t , g r a d u a l l yb e c o m i n gn e w p o i n t so fe c o n o m i cg r o w t h a n dc o n s u m p t i o nh o ts p o t i ta l s oh a sd e v e l o p e di n t oo n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e s , w h i c h p l a y sa ni n f l u e n t i a lr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t a tt h es a n l e t i m e , r e a le s t a t ef i n a n c eh a sa r a p i dd e v e l o p m e n ta l o n gw i t ht h a t r e a le s t a t e d e v e l o p m e n tb e c o m e sa 丑i m p o r t a n ts u p p o r tf o rt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r yr e a le s t a t ec a n tb em o v e d ，i n v e s t e dg r e 輻a n dh a sal o n gt i m ed e l a y , s o t h er e l a t i o n sb e t w e e nt h er e a le s t a t ea n df i n a n c i a li n d u s t r i e sa r eq u i t cc o m p l e xa n d c l o s e t h er e a le s t a t ec h a n g e sw 豇ls p a r kc h a n g e si nt h ef i n a n c 濰s g g t o r t h u st h e s t u d yo ft h em a n a g e m e n to ff i n a n c i a lr i s k so fc h i n a sr e a le s t a t ew i l lp l a ya s i g n i f i c a n tt h e o r e t i c a lg u i d a n c er o l ei nt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ea n d f i n a n c i a ls e e ：t o ti nr e a le s t a t e t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi s ah i g h - r i s ki n d u s t r y , w h i c hd e v e l o p sm p i d l yt o s u p p o r tt h er e a le s t a t ei n d n s t r ya n d 越t h es a m et i m ei n e v i t a b l yb e a r sh i g hr i s ks t a t e t h ef i n a n c i a li n d u s t r ys c v e l sa st h es u p p l i e ro fr e a le s t a t ef u n d sw h i c hw i l l j 蛆n e n e et h er e a le s t a t eg r e a t l yi nt h ec a s eo ft h ef i n a n c i a lc r i s i s t h em u l t i p l i e r e f f e c to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t r i g g e r i n gt h es a n l ee f f e c ti nc o r r e s p o n d i n gb a n k p o r t f o l i oa s s e t s , w i l ll e a dt oi n c r e a s e dr i s k so fb a n k s w h e nr e a le s t a t ep r i c e s c o n t i n u et od e c l i n e ，r e a le s t a t e sm o r t g a g el o a n ss e c u r e df o u n d a t i o nw i l lb e w e a k e n e d a n db e c a u s et h ef i n a n c i a lr i s k sh a v ea c c u m u l a t e da t t r i b u t e s ，o n c e b r e a k i n go u t ，w i l lr a p i d l ye x p a n dt oab i ga r e ao ff i n a n c i a lt u r m o i l i nc h i n & t h e f i n a n c i n gc h a n n e l s i s s i n g l e ，r e a l e s t a t ef i n a n c i a lm a r k e t d e v e l o p m e n tl a g s b e h i n d 。a l lt h a tm a k i n gt h er e a le s t a t ec o m m e r c i a lb a n k sb e c o m ea ni m p o r t a n t f i n a n c i a lr i s kb c a r e r s l e s s o n so fh i s t o r ys h o wt h a tt h er e a le s t a t ec o m m e r c i a l b a n k si so fg r e a tf i n a n c i a lr i s k s ，t h eo u t b r e a kw i l lr a p i d l ys p r e a dt ot h ee n t i r e f i n a n c i a ls y s t e ma n d f f f e c tt h ee n t i r en a t i o n a le c o n o m y ss t a b i l i t ya n dd e v e l o p m e n t 。 s o t a k i n ga c t i v em e a s p x e $ t op r e v e n t r e a le s t a t ef i u a n l 跫, e s p e c i a l l yt h ec o m m e r c i a l b a n k sf i n a n c i 蠱l r i s k so fr e a l e s t a t e , i si m p e r a t i v e i n t h er e a le s t a t e c o m m e r c i a l i z a t i o na n dt h eg e n e r a lt r e n do ft h ec u r r e n c y , t h er e a le s t a t e f i n a n c i a l r i s k sh a v eb e c o m em o r ea n dm o r eo b v i o u s t h er e s e a r c ho ff i n a n c i a lr i s k so fr e a l e s t a t ea n dt h ep r e v e n t i o ni se x t r e m e l yn e c e s s a r yf o rt h ed e v e l o p m e n to fo d n a s r e a le s t a t ef i n a n c ei n2 1 s tc e n t u r y c h 抽a sr e a le s t a t ei n d u s t r ys t a r t e dl a t e d e s p i t et h ec h a l a a e f i s t i e sa l ed i f f e r e n t f r o mo t h e rc o t m t r i e si nt h ei n t e n s i wa n dt i m eo fr e a le s t a t ec y c l e , i t sd e s t r u c t i v ei s o b v i o g st oa 1 1 i nt h e1 9 9 0 st h er e a le s t a t ew e n ti n t ot h et r o u g ho ft h ec y c l ep e r i o d a n dt h eb u b b l eb u r s ti nr e a le s t a t ea f t e rt h ef o r m a t i o no fal a r g en u m b e ro fb a d l o a n s d f f t e rm o r et h a n1 0 y e a r st i l lt o d a y , t h ep r o b l e m i sn o ty e tf u l l yr e s o l v e d 。i n a p r i l2 0 0 7s e c o n a a r ym o r t g a g ec r e d i tc r i s i ss p r e a dr a p i d l yi nt h eu n i t e ds t a t e si n t h e 西o b a lm a r k e t t h eb a n ko f 抵押物風驗 個入住房貸款串大多數(shù)黻藶途產(chǎn)俸為僚欺靜抵擇耪，警借款入無法償還貸 款時，銀行將不得不面對抵押物的處置問蹶。其風險體現(xiàn)在三個環(huán)節(jié)： 是抵押物的取得，即如何從借款者警中取得抵押物的控制權。蹦予我國 袋泛完善懿社會僚薅鐨度，熟邂借款入違約，貸款鑲露氌不瑟籍箕逐爨家門 使篡無家可歸。二是拍賣、折價處理程序不健全，缺麓憲善的對房地產(chǎn)的估 價、典當、交易、拍賣等相關法律法規(guī)，戲各地相關的實施細則滯詹不明晰， 霞鏇學楚萋抵揆往房囂難重黧。三是熱謗漢苓或囊法院諉訟辯，按現(xiàn)紛矮定， 借款人拖欠貸款融達5 個月，加上3 個月的訴訟公告期，法院尚朱裁決，時 間融過了9 個月。即使拍賣戲訴訟成功，銀行也要承擔由此帶來的訴訟費、 撬露費、房屋謬然費、麴賣費、過戶費毅及房產(chǎn)交易我、增篷稅幫印花裁等 稅贊支出。 ( 5 ) 系統(tǒng)性風險 在房遺產(chǎn)棗場持續(xù)低迷或麓潰豹情況下，蠢監(jiān)鑷行霹能囂牾開發(fā)囊釉個入 貸款者的普遍違約風險，朝傻鑲行采取各稀資產(chǎn)傈全籀施，僵由予市場低迷 和價格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承擔巨額的損失，這怒商業(yè)銀 行拜震房地產(chǎn)金融業(yè)務所承掇的最大風險。 我國房地產(chǎn)金融風險及防撒對策研究 3 。我國房遺產(chǎn)金融風險狀況分析 3 。1 我國房地產(chǎn)金融的發(fā)袋現(xiàn)狀及問題 當前，我國金融體制改革芷蕊臨進一步深化，同樣房地產(chǎn)金融體制也藏處 于逐多探索器建立乏孛，誨多馥務還苓配套，癆建產(chǎn)金融髂系滏來完全建蠱， 房地產(chǎn)眾融亟待深化。 ， 2 0 0 7 年7 月國家統(tǒng)計局預計，2 0 0 7 年上舉年全國固定資產(chǎn)投資增遴持續(xù) 走毫，頸譫將運裂2 6 左砉，箕巾房建產(chǎn)投瓷楚雋突窶。投資蓬蒸跨傻經(jīng)濟 增長由目前的偏快轉向過熱，不利于國家宏觀調控目標的實現(xiàn)，也不利于國 民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2 0 0 7 年l 一5 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù) 快速矮筏，完成投資7 2 1 4 億元，羈斃增長2 7 。5 ，超過2 0 0 6 年全年夔溪速 ( 2 1 + 8 ) ，也超邋閫期固定資產(chǎn)投資的增速( 2 5 9 ) 。2 0 0 6 年西棚省全年 新建商品住宅銷售價格上漲8 ，比上年漲幅回落2 2 個百分點。土地交易價 格上漲l o ，1 ，房瀑穩(wěn)賃價格上漲0 7 囅。“ 對魄_ 成熬的房蛾產(chǎn)金融市場靜特點，胃良麓密，蟊裁我黧豹房遺產(chǎn)金融市 場是極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改讖的地方。概括來講有如下幾個 方面 3 1 1 多元化的融贊市場格局尚來建立 囂瓣，我鏊痔戇產(chǎn)融資主要還是鑷行融資，房縫產(chǎn)令黻蠻場鼴資金寒懣擎 一，際往房公秘會補，就是銀行吸納的各種儲蓄存款，饋券、保險基會、按 揭證搭等還只停留穰討論探索階段。資會來源單一。必然造成風險單容 2 4 臻“嵌蠑 二搜箍城，n 列h t 肇：i b o u s c ，f o c u s o n 3 我麟房地產(chǎn)金融風羚狀況分析 翁形成菲周期餓系統(tǒng)性風險。 目前我國房地產(chǎn)金融市場以債權融資為主，股權融資比例較少，融資格局 單。雖然疆大潮有巍業(yè)銀褥撩鍘署玨支配了蠢全社會金融資產(chǎn)總量7 0 左右豹 信貸資金，兵裔殲據(jù)個入抵靜娩盼積極動力，餐是，囂省商韭鑲孬浚產(chǎn)質量 羞，風險控制能力低下，其股本收益率、資產(chǎn)收益率、人均創(chuàng)利水平、非利 息收益率、營業(yè)收盞率和風險度量等多項指標偏低囚。在現(xiàn)有融資渠道單一 靜僚況下，房魑產(chǎn)拜發(fā)項囂資金近6 l 囂麥表寒蠡藿毒褻簸鑲行貸款。隧著我藿 經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)金融市場制度也應得到完善，單的融資 格崗也應隨之發(fā)生變化，除嗣有銀行作為融資主體外，還應有多種形式的融 瓷囊俸霸融變王蒸奔入毒場戇發(fā)震。 目前國外成熟的房地產(chǎn)融資體制都呈多元化狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)和綴營的融 資不僅有債券融資、股權融資兩種基木形式，且在債券和股權融資市場以外， 還移在蓑發(fā)達熬誕券純一級棗場，人襄還鬻逶過售托蘩衾、攘券、棼老金等 融資模式，進行房地產(chǎn)融資。 3 。 + 2 房地產(chǎn)金融市場豹法德體系不完善 首先，現(xiàn)有房地產(chǎn)法律制度很不完善。很多法規(guī)屬于地方行政機莢頒布的 政策，缺少權威性和政策穩(wěn)定性?，F(xiàn)有的些法律規(guī)定的適用范圍和對象都 蹙黲定翡，投毒瓣房建產(chǎn)毅凌孛熬各令環(huán)第骰窶系統(tǒng)、凝套豹鬟定，秧乏整 體功能。其次，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)嚴羹缺位。隨著房地產(chǎn)金融業(yè)務和金融 工具的多樣化，與之配套的法律尚未出臺，使新的融資方式無法可依，抑制 了多元純融蜜棗場懿擒建。簸器，在警理艨次運行孛，習揍矮行致手段管理， 缺少以法律制度掰信貸投資的控制。 正如我國備個方面的法律體系都需要遞立和不斷究潛一樣，我豳的房地 產(chǎn)、金融、擄授、產(chǎn)權等整體法律缽系建設還處于初步玲段，洼律對房地產(chǎn) 俞融的傈障還不夠有力、全巔，還有許多箴則需要建立完善，彩您產(chǎn)和資金 的安全性、流動件等等都需戮傘面和嚴格保護，各種市場行為還需要明確的 媲范指號| 。 我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究 3 。 3 癆繾產(chǎn)金熬幫場發(fā)育洚看 市場發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差、服務水平低，創(chuàng) 薪縫攀強、專緩參麓豢數(shù)耋多、囂l 陵彝經(jīng)營意識差、棗場鶼趣區(qū)分割驥鬟瑟 層次分化不突出。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消 費者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，制約了市場經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造： 我鶯懿賽逮產(chǎn)貸款菇靜單一，主要是攆保貸款( 包攙覆擇) 。蹩霧逶綴數(shù)標恚 性產(chǎn)懿一按揭貸款在我國開始實行的時間不長，市場發(fā)展淼勢雖然很好，但 規(guī)模還不大，法律體系的支撐述有待改善，按揭的差異性發(fā)排還需要不斷的 發(fā)展秘競善。貸款懿靜數(shù)量太少，索場需求豢的選擇極其蠢限，表明我強懿 房遺產(chǎn)金融還處在裙步的酚段。 3 1 4 銀行的經(jīng)營機瓤需要改革 房地產(chǎn)金融最基本和主要的綴營主體是各種類型的商業(yè)銀行，但目前我國 銀行業(yè)發(fā)展水平較低，國有大型銀行壟斷仍然存在。競爭不充分，經(jīng)營熊力 不強，抗風驗能力蠢羧。其最生要戇裁約囂豢楚鑲牙懿經(jīng)蘩壤裁驤耀、譬理 落后，需要全面改革，才能應對市場變化，形成核心競爭力，創(chuàng)造更多效益。 3 。 。5 癆地產(chǎn)金融風險的制度存痰缺陷 從目前情況來肴，我國房地產(chǎn)金融制度難處于非均衡狀態(tài)，己呈現(xiàn)房地產(chǎn) 制度系統(tǒng)運作有效性偏低的狀態(tài)。房地產(chǎn)金融制度系統(tǒng)運用有效性偏低，將 鼴晷象金疆安全運紛帶來黲恚。我螢痔建產(chǎn)衾歉裁痙系絞遨 箏奏效瞧鑲羝熬 原因，在于房地產(chǎn)焱融制度己出現(xiàn)非均衡狀態(tài)： ( 1 ) 房地產(chǎn)資產(chǎn)負債結構失衡 鬟藏藿毒燕受鑲牙弱痔縫產(chǎn)豹瓷產(chǎn)受壤臻構己顯露出臻均餐狀態(tài)，攘統(tǒng) 計：我圍房地產(chǎn)會融負債業(yè)務， ，存款占9 0 以上，而通過證券進行的籌資不足 1 0 , 6 。猩房地產(chǎn)會融資產(chǎn)業(yè)務r i ，兩北銀行受駱利因素影響存在房地產(chǎn)信貸汝會 超負續(xù)羹經(jīng)營，籠矮是經(jīng)營髑+ 跨越產(chǎn)貸款e 務，挪蠲其他傣貸資會實行怒受 3 我黼房地產(chǎn)金融風除狀況分析 赫遮轉的現(xiàn)象在全國較為醬遍。我國房地黟金融機構信貸投資內容主甏有：含 有政策性的房改貸款和經(jīng)營餓房地產(chǎn)貸款。由于政策性房地產(chǎn)貸款譙期限和 利攀方瑟都有掰優(yōu)惠，發(fā)放這類貸款豹銀弦獲剩較少，i i 露經(jīng)營性房地產(chǎn)貸款 中瓣第二產(chǎn)業(yè)瘸藶建設項蠶預期的剖利承平較高，銀行在進行房遮產(chǎn)信貸投 資中存在著利益驅動因素，加上中央銀行對投資結構j i 氛控不嚴，因此在各地 房嫩產(chǎn)金融機構的實際業(yè)務巾普遍表現(xiàn)為對經(jīng)營性房媳產(chǎn)貸款投入擾重較 大，對于致策譙藶改貸款豹發(fā)放量限予公較金或城市歇工住宅合作蒸金的矮 模之內。 對于經(jīng)營性房地產(chǎn)貸款，銀行一般都樂予選擇第二產(chǎn)業(yè)用房，這種資產(chǎn)結 筏聲壘茲藏應將篌第二產(chǎn)鼗房凌建設速度猛灌，使一些魂送樓耋锫新供給遂 剩，預期利潤難以實現(xiàn)。由于房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品單一化，使房地產(chǎn)資產(chǎn)結構還 存在著多樣化流動性差的狀淼。當房地產(chǎn)眾融制度系統(tǒng)內的運作要紫資產(chǎn)負 穰失餐螽，必然會簿低賽建衾簸市場運穆豹穩(wěn)定經(jīng)，器致必綏連褥壘系統(tǒng) 整頓、清理、緊縮，使房地產(chǎn)眾融系統(tǒng)運行呈現(xiàn)間斷或波動。 ( 2 ) 房地產(chǎn)金融監(jiān)控制度漏洞 紋藏整警部門雖然己下達藹韭鍛紛房逸產(chǎn)貸款熬羧管理指號| ，其蠹 容舒對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房消贊貸款的不同特點規(guī)定 了風險管理措施，但針對房地產(chǎn)信貸投資結構進行約榮的條款甚少，其法律 監(jiān)控缺乏影響力度。銀行缺少對房地產(chǎn)頊躁開發(fā)過程秘鐨售進程的定期檢查 的簸替祝制。全方位、多層次的社會藍督體系也有待確纛。z 3 ，2 房地產(chǎn)金融風險的鬻量和判斷 3 2 1 房地產(chǎn)金融風險衡量攢櫞體系的建藏 建寄著不叛寵善房縫產(chǎn)金融指標薅系，縫夠專效逸瘦燮并頸驍痔撼產(chǎn)金融 觸黢。對于房地產(chǎn)令融風險宏觀髓測指標體系的建立 一是基r 晦地產(chǎn)商品 生產(chǎn)和銷售過程中容易產(chǎn)生贊會j 砜險的幾個環(huán)節(jié)；：越罐子選取熄能直觀 反綻如噸殮藉兆的籀櫥，部分為溺琢上常用臻揀，鱺賽價收入比，挪分為會融 企娩肉移指標。存?zhèn)漤椫笜司肾柕倪x取| ： 要跌以f 次守迸 ，弓惠狡確定： 我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究 有國際標準和國際慣例的采用國際標準或國際慣例；有國內標準的采用國內 標準；采用國外經(jīng)驗數(shù)據(jù)，如東南亞出現(xiàn)經(jīng)濟危機時房地產(chǎn)行業(yè)當時的指標 值作為對比：采用國內經(jīng)驗數(shù)據(jù)，如海南省房地產(chǎn)危機時的數(shù)據(jù)；最后將各 地區(qū)的各項指標或國內區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況相接近的省份或城市數(shù)據(jù)進行對 比。借鑒國內外對房地產(chǎn)市場周期和房地產(chǎn)泡沫預警的研究成果，結合我國 現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的特點，我國房地產(chǎn)金融宏觀監(jiān)測指標可以分為以下幾大類： 房地產(chǎn)發(fā)展階段指標、房地產(chǎn)供求情況指標、房地產(chǎn)市場價格指標、房地產(chǎn) 投機程度指標。” ( 1 ) 房地產(chǎn)發(fā)展階段指標 該類指標主要是從房地產(chǎn)市場發(fā)展周期的角度去考察房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度 與宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度之間的關系按照國際和國內的研究，房地產(chǎn)業(yè)周期通 ?？梢詣澐譃槭д{一復蘇一繁榮一衰退一蕭條幾個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)房地產(chǎn)金 融所面對的風險程度不一，該類指標異常主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)波動周期中的活 躍期，由于房價持續(xù)上升，行業(yè)利潤高于全社會平均利潤，行業(yè)投資擴大， 社會資金大量聚集，行業(yè)發(fā)展速度明顯快于其他行業(yè)發(fā)展速度，形成房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的高潮。在這個階段，居民從眾心理及信息不對稱等原因，使得住房 需求比較旺盛，各家商業(yè)銀行為了分享行業(yè)利潤競爭十分激烈，特別是個人 住房貸款方面，造成了房地產(chǎn)的過分投入。 該類指標可分為發(fā)展速度指標和結構指標兩部分。反映發(fā)展速度的指標： 房地產(chǎn)投資額增長率g d p 增長率、地價增長率與g d p 增長率比較指標。反映 結構的指標主要包括：房地產(chǎn)銷售總額g d p ，房地產(chǎn)貸款余額商業(yè)銀行貸款 總額等。 房地產(chǎn)投資額增長率g d p 增長率。通過房地產(chǎn)投資增長率與g d p 增長率 比較，分析房地產(chǎn)增長速度與全社會增長速度的快慢進行比較。房地產(chǎn)投資 增長率對于發(fā)展中國家或經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對帶動相關行 業(yè)的發(fā)展進而對經(jīng)濟發(fā)展速度有著重要的影響。在市場發(fā)展的初始階段和快 速發(fā)展時期出現(xiàn)房地產(chǎn)投資額增長率c o p 增長率的指標值較高的現(xiàn)象，甚下 達到1 5 一3 0 經(jīng)過快速發(fā)展后進步平穩(wěn)階段，該比重與經(jīng)濟技熳速度相 2 席地產(chǎn)分觸風險宏胱，州排標體系的拗t l ! ：理論抖尚本f i - 完善成型的卿鹼 奉衛(wèi)此址f 一寫作中 方由借豁i ii 山財鮐凡學也i 電的慨i 學位論乏一方由柬濰卜銀行的實戰(zhàn)纖驗和相* 的胖u = 1 ：1 0 。 2 8 3 我鞠房地產(chǎn)金融風黻狀況分斬 當，保持在l o 一1 5 左右。5 房地產(chǎn)投資顴增長率g d p 增長率比值程房地產(chǎn) 復蘇和繁榮階殿筒期會高些，可能達到弘q ，之后在達剿高峰時回韉，比值 落農(nóng)1 以下表明房遮產(chǎn)韭楚予衰退或蕭條嬲。 遣價增長率與g d p 增長攀眈較指標。虜造產(chǎn)的價格蓬由遮價格和建筑 物的價格所組成，而建筑物的價格主要由成本、利潤、稅金組成，建筑物的 價格和稅金都比較穩(wěn)定，都比較容易判斷，因此房地產(chǎn)泡沫實際上怒地泡 沫( 遺份淹沫) 幫房遺產(chǎn)鎊馨戇超毒囊瀾兩大蠢素形戒。琵較遺徐增長率每 g d p 增長率速度，可以考察地價增長是否與經(jīng)濟發(fā)展相通應。產(chǎn)生地價上漲的 原豳一方面可能怒由于房地產(chǎn)投資過熱，開發(fā)商大量圈地造成土地供應失調， 雯一方囂鱟霹筏怒垂手致壽穆緘素建設藏零鴦瑟載弱主薅滾藏鶼。蟋繪蘩魏 泡沫程度是反映疆個房地產(chǎn)市場泡沫的一個重要指標，該指標比值越高說明 泡沫成分越大，指標的判斷可以結合當?shù)氐氖袌鰵v史數(shù)據(jù)綜合分析，從預警 建發(fā)分裁該魄鏊不要超過2 。r ， 房地產(chǎn)銷僚總額g d p 綴。房地產(chǎn)作為拉動國內需求的重要行業(yè)，在g d p 中所占的比重可以反映出其程國民經(jīng)濟不同階段發(fā)展的冷熱程度。根據(jù)廣東 省艘翔設詩院一份分輯報告，發(fā)浸孛國家零逡房地產(chǎn)鎊壤總額占g d p 熬8 比 較會理，在房地產(chǎn)供給不充分，市場需求相對旺盛時，院較稍微高蹬8 也是 合理的。 固房地產(chǎn)貸款余額商業(yè)鍛行全部貸款眾額。房地產(chǎn)投機的增強辯要丈量 的資金流入，穰貸往轷在遮箕中起7 很大斡作用，逶避辯該指標交動情況懿 分析，可以預測房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的非正常變換。該指標除提示房地產(chǎn)貸款增 長速度與全部貸歙的增長速度的快慢程度，起到預警作用之外，還塒以作為 測舞房穗產(chǎn)貸款蠢全部貸款塞額 霉舞會達糞警戎筐夔一今頸濺撂輟。指標孛 確她銀行貸款余額應包括所肖真正投入房地產(chǎn)市場的信貸資金，同時也應該 包括房地產(chǎn)作為抵押貸款的貸款余額。根掇1 9 9 7 年東南駐金融危機觸后的資 i l l 毒，危規(guī)瀑發(fā)斡霆家渡援標達捌3 0 - - 4 0 ，結合我潮懿實際薅凌；瓣該搖 標的分析應著囂考察變換趨秘，從房地產(chǎn)貸款的角度分析房地產(chǎn)市場的走勢。 我國房地產(chǎn)企業(yè)犬都資會實力4 ：強，對鍬 j ：氽融機構信貸的依賴性犬，加之 個入住房貸款觳予迅速發(fā)震玲段，圍她浚臻鋤、篷會撞對較高，但癍囊：2 0 較 好。 我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究 一2 ) 房邋產(chǎn)供求狀況指標 房地產(chǎn)泡沫破滅的直接表現(xiàn)就是房地產(chǎn)商品價格的大幅下跌，供求失衡是 導致房地產(chǎn)泡沫的熏要原因。供求關系分析指標主要是通過比較過去年度房 建產(chǎn)授資與鎊售鬏、生產(chǎn)量俺鐨德重，分耩骰求雙方力量耨發(fā)震趨勢，因魏 該類指標反映的是房地產(chǎn)商品的市場價格與其價值的偏離稷度，從而得到出 現(xiàn)泡移莨破滅的可能性。該類指標主蒙包括：市場供應增長率市場吸納增長率， 爨瀵懿瓣襄棗場供爨逡爨。 市場供應增長率市場吸納增長率。該指標主要反映房地產(chǎn)市場中新增 供給的增長速度與實際銷售的增長速度之間的相對關系市場供應增長率是 搖該期竣王房逡產(chǎn)囂璦與上期鞠滋夔增長率，棗繡嚷繡增教率是撂該期鐫售 的房地產(chǎn)面積與上期相比的增長率。市場供成增長率市場增長率是兩個以 面積為單位的數(shù)值之比，與“投瓷增值率銷悔額增長率”鼴兩個以貨幣最為 數(shù)僮懿裙圪不同。激手項基竣工魄投資發(fā)生懿拜重闋要晚，投瓷統(tǒng)計往往楚在 項髫納入本鮑區(qū)投資計劃對迸稃，這時項蠢還沒開工，兩竣工統(tǒng)計剛辯在項 目完工以后進行的。因此“市場供應增長率市場吸納增長率”更確切反映了 當裁常場上供給與銷售的相對關系。在實琢操傳中，一方褥可以通過市場俠 瘟增長及市場吸繡瓚長趨勢分輯髑斷房：毯產(chǎn)笈麟速度、筷求燹純情況及是勢， 另一方面該指標反映了房地產(chǎn)供求雙方力量的對比，通過技：較分析，可以對 房地產(chǎn)市場走勢做出基本判斷。 ， 毽清囂聞。該稽標圭要愛浹房建產(chǎn)毒場上供給纛需求熬穗藩力董，戮及 市場消化空置量的能力。這些空避量包括剛剛建成正在銷傍的物業(yè)，長期空 置沒肖售出的物業(yè)，處于轉手過程中尚未尋找到新的買主的物業(yè)?？栈垤嗟?大奪霹璦反映毒殤上供繪與震袋豹獲蜀，爨繪是否大大怒濺棗緩瓣零裳。當 期吸納量指在本期市場上發(fā)生交易的物業(yè)薰，即被購買的物業(yè)量。與空置量 相對成，吸納量包括新建房和存爨房。在實際操作過程中，通過出清時間的 詩冀，霹敷分撰市場供求狀囂秘瓣景，如果滋濤辯閑較長，燃筷繪瞧黠j 筵剩， 較長的對州意味著供給方的預麓銷售時兩變k j 砘險加久念給供給療遺成較 大的胍力，價格有一f 降的可能：反之，較矩的i b 清時川意味著供不應求，供 給方魄齏；i 毒價格一 ：漲的空聞，列潤會增魏1 遴過：透辯 瓣蓬的分振，縫合 實際。群撞i 積和銷傍黼積的分輯，可以較女豫4 把握痔縫，“市場的供求狀況和 3 我國房地產(chǎn)金融風險狀況分析 發(fā)展趨勢。 ( 3 ) 房地產(chǎn)市場價格指標。 房地產(chǎn)價格是反映房地產(chǎn)投資過熱與否的重要指標。當房地產(chǎn)市場泡沫出 現(xiàn)后，其價格與其實際價值的偏離程度會逐漸增大，是當前房地產(chǎn)市場對房 地產(chǎn)商品的需求是否能成為有效需求的一個重要判斷指標，屬于泡沫預警指 標。選擇的指標包括：房價收入比、實際價格基礎價值 房價收入比。該指標是某個住宅市場上某個指定時間內銷售的住宅的自 由市場價格中位數(shù)( 或平均數(shù)) 和該市場上家庭年收入中位數(shù)( 或平均數(shù)) 的比值。房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能 力就越低，該指標是使用頻率較高的指標。通常市場對該指標的判斷是采用 世界銀行的口徑3 6 ，但由于我國的具體國情包括統(tǒng)計標準、人口基數(shù)和密 度、房價的計算具體范圍及收入計算內容上等的差別，我國的房價收入比要 進行適當?shù)恼{整來更合理的反映我國的房地產(chǎn)市場價格狀況。 實際價格基數(shù)價值。該指標主要反映的是當前房地產(chǎn)市場價格與其未 來收益折現(xiàn)后價值的偏離程度，用來判斷房地產(chǎn)商品市場價格的投機程度。 當指標數(shù)值過大，實際價格與基礎價值偏離較遠，則表明泡沫出現(xiàn)的可能性 較大?；A價值中房地產(chǎn)商品的收益可采用租房綜合指數(shù)或住宅租金指數(shù)來 測算。 ( 4 ) 房地產(chǎn)投資程度指標。 在房地產(chǎn)發(fā)展的周期中，房地產(chǎn)市場在告訴發(fā)展過程中，在利潤的驅使下 大量的資金會不斷的向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，其中有建設資金當然有很大一部分 是投資資金，妄圖在房地產(chǎn)的發(fā)展中大撈一筆，房地產(chǎn)在這種情況下供求會 逐漸失衡，因此資金投機的程度也是反映房地產(chǎn)泡沫的一個重要指標。在房 她產(chǎn)資金來源單的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金主要柬自自由資金和銀行 信貸，該類指標包括反映銀行資會投機程度的指標和反映消費者投機程度的 指標，主要有：住房抵押貸款增長率居民平均家庭收入增長率、房地產(chǎn)貸款 增長率貸款總額增長竄。 住虜?shù)盅嘿J款埭長率居l 乇f 均家庭收入增長率。防地產(chǎn)f 1 為塒j 目消費 品其價格殷較商，1 、人消費并對房地產(chǎn)市場的投機需求1 ：能儀籜f _ | 的資 會積累邊釧很大科j _ ：依賴價貸札桿的推動與信貸覘幞同： 擴張互動 我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究 發(fā)震。運一指標獲徽鼴免疫反歡癆盎亟產(chǎn)淹沫豹發(fā)震程度，攢標篷越太，說甓 投機稔度越高。在我國實物分房縭柬不久，往房房地產(chǎn)市場發(fā)展剛起步，住 房需求計較旺盛的情況下，該指據(jù)比較大，不能簡單的根擐近凡年來該指標 懿驁續(xù)增長瑟褥蹬爨穗產(chǎn)逡沫瓣臻論。 房地產(chǎn)貸款增長率貸款總額增長率。鍛行具有盈利性，房地產(chǎn)貸散的 高回撤，及貸款一般都有房地產(chǎn)作為貸款抵押，因此房地產(chǎn)市場快速發(fā)臌時， 房建歲眾爨瓿擒熬房逢產(chǎn)貸款氌會較抉璞長，蕓至蹇予一臻緩凄客戶熬貸款 增長逋度。這就需凝金融機構有蓿極為豐富的經(jīng)驗和專業(yè)知識，如果者錨市 場走勢，房地產(chǎn)貸款投放過多，溺房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行金融機構的后果 蓑綴夢霪。對房建歲金融捉毒霉來說，該指標豹使靂及判叛纛臻舍房地產(chǎn)發(fā)震 階段中“房地產(chǎn)貸款商業(yè)銀行全部貸款余額”指標進行分析，當房地產(chǎn)貸款 在全都貸款中所占的比重較小，絨房地產(chǎn)市場發(fā)展處在周期發(fā)展階段中上升 的初期辯，房縫產(chǎn)貸款的增長速度可適當葛予眾部貸款的磺長速度，傺誕金 融稅穩(wěn)信貸結構合理，并囪商利潤的行業(yè)頹斜。毽是當房鶼產(chǎn)貸款在全部貸 款的比煎達到或接避1 5 時，就腹該重新進行貸款權衡，加大對其他行舭的 貸款，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進行邂當?shù)氖湛s。 3 2 2 我國金融風除的初步衡量判斷 零，l 、警實證涉及熬搔振較多，掰霉數(shù)據(jù)氆較多，壹予數(shù)攥嬡集夔囂戇，在 有限數(shù)據(jù)的基礎上，為了簡化分析，本文選取數(shù)據(jù)較全，分析意義較大的幾 個指櫞進行實證。這幾個指標是：房地產(chǎn)投資增長率、房地產(chǎn)投資g d p 、國 蠹房產(chǎn)囂發(fā)貸款房產(chǎn)l 開發(fā)資金、賽繪上漲率、虜徐收入眈，+ 雖然指標鑣少， 毽麩實質上反獲了融筒我國房媳產(chǎn)會融的現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)會融的炭證分析的數(shù)據(jù)處理主要是：、 ， ( 1 ) 將具體的搬標數(shù)值映射為檐應的分數(shù)篷，如2 0 0 1 顰的國內房產(chǎn)開發(fā) 貸獲癆產(chǎn)r 殲發(fā)資令為2 6 ，掰戇豹蜒陵籟凄洚薤燈。2 6 j c 簪疲區(qū)閩為【2 03 0 ， 用( 2 6 2 0 ) ( 3 0 一2 0 ) = 6 0 ，測出陔值所柱區(qū)間的比例位置為3 5 ，然后 按照相同的比例映射到對應的風險分值i h j ( r 2 ( ，則該指標的分數(shù)值為o + 弱= 1 2 分，蒸縫豹類釹跨籜 3 我麓房地產(chǎn)金融風鼢狀況分析 ( 2 ) 系統(tǒng)分值的計算以簡單算術平均渡計算，公式如下：， a = ( a 1 1 十a(chǎn) 2 1 + a 3 1 + a 4 1 十a(chǎn) 5 1 ) 5 表房地產(chǎn)金鞋毒場安龕鞭謦標準 、夢分標準 紅燈黃燈藍燈綠燈 指標噬間區(qū)間區(qū)間區(qū)聞 1 6 一2 5 1 2 一1 6 a l l 房地產(chǎn)投贅增長辜 2 5 或 1 5 8 一1 5 一8 1 5 或 l o6 1 04 64 綜合值 8 0 一1 0 0 5 0 8 02 0 一5 0o 一2 0 2 0 - 5 0 之簿為藏好，5 0 - 8 0 之彝為贊好，8 0 - 1 0 0 之闡雋紅燈 裳2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年我國房地產(chǎn)金融安全主要數(shù)據(jù) 指標名稱 2 0 0 02 0 0 1 +2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 a ii 房媲產(chǎn)投資增長率 9 31 2 11 6 12 7 ，92 5 82 3 5 a 2 1 房蟪產(chǎn)授蜜g 鼯 5 蓮6 57 。5 5s 6 6囊6 毒約1 1 3 a 3 1 國內房產(chǎn)開發(fā)貸款 2 3 12 22 2 。82 3 8約2 3 1 8 6 虜產(chǎn)開發(fā)資金 ( 9 月末) a 4 1 房債上漲率 2 。8 8 2 7 6 s 74 。81 4 46 8 a 5 1 。房價收入眈6 &6 5 7 6 2 76 。1 76 6 76 4 9 指標名稱 2 o2 l 2 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 a ii 房地產(chǎn)授瓷域長辜6 s2 0 7 5弱，39 5 + 0 48 2 5 $ 。7 5 3 a 2 1 房地產(chǎn)投資g d p 2 43 54 5 55 2 8 5 7 6 4 1 a 3 l 國內房產(chǎn)開發(fā) 貸款癆產(chǎn)開發(fā)資金 2 9 32 6 2 8 43 1 42 91 8 6 a 4 l 房徐上潦率 毒8 84 7 62 4 21 8 7 6 。4 3 0 。8 5 i 房價收入比 3 0 1 32 7 1 32 ：懈 2 2 1 32 8 3 8 2 6 1 3 ：臺風險分數(shù) 2 7 4 53 1 3：4 38 75 4 6 74 2 9 9 l 弓顯拳簸瓤醢l(fā) 耋j 囊| j嫉趕羹燈篷燈 我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究 我國房地產(chǎn)金融安全區(qū)伺 ， - p 2 0 0 0 2 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 ( 珥2 d 0 5 從上圖可以看出我國的房地產(chǎn)金融風險尚處于安全區(qū)域，但是由于近年來 房地產(chǎn)價格的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)金融風險大增，要加大房地產(chǎn)金融風險的控 制。 啪 o 4 我國房地產(chǎn)金融風險的控制和防范 4 我國房地產(chǎn)金融風險的控制和防范 4 1 研究與防范的必要性和緊迫性 我國政府已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的 特點，在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中存在著各種各樣的風險。其中，房地產(chǎn)金融風 險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個金融業(yè)和國 民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關重要，因此有必要對房地產(chǎn)金融風險進行分析 防范房地產(chǎn)金融風險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求， 而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關重要。 4 2 宏觀政策 4 2 1 引導房地產(chǎn)金融機構的有序競爭 國家行政部門應該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度，規(guī)范其行為，推動行業(yè) 的有序競爭。商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務，可以多家競爭，凡是經(jīng)中央銀行審查 具備資格的金融機構都允許經(jīng)營，并由中央銀行嚴格監(jiān)督，制止非法壟斷和 不正當競爭行為。不夠資格的和嚴重違規(guī)的金融機構不得從事房地產(chǎn)金融業(yè) 務，以免帶來消極外部效應。被批準在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務的外資銀行和中 外合資銀行，建議允許它們在指定范圍內開展房地產(chǎn)金融業(yè)務，但規(guī)模要控 制住。因為房地產(chǎn)業(yè)主要是個內向，靶產(chǎn)業(yè)刨江。能力弱，外資方面要把以人民 幣形態(tài)收【l j j 的貸款本息從我國換成外以拿回去，如果它們發(fā)放貸款過多，就 會影響我國外匯平衡。 房地產(chǎn)業(yè)對外匯的需嬰量不火，1 ：。f i 為房地，2 肝發(fā)多借外債。政策f ，t 房地 我國房地產(chǎn)金融風險及防范對策研究 產(chǎn)金融業(yè)務廠應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理i 一這樣便于政 府監(jiān)督管理，保持政策統(tǒng)一性。由于住房公積金是政府強制