從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理淺談房產(chǎn) “限購(gòu)令”[權(quán)威資料]

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理淺談房產(chǎn) “ 限購(gòu)令 ” 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要： “ 限購(gòu)令 ” 正在全國(guó)各地實(shí)行。效果和爭(zhēng)議也隨之而來(lái) 房?jī)r(jià)上漲幅度明顯降低，并沒(méi)有出現(xiàn)期望中的房?jī)r(jià)下跌情景。本文僅從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)以及限購(gòu)政策做出粗淺分析。 關(guān)鍵詞 ： “ 限購(gòu)令 ” ； 供應(yīng)；需求；房地產(chǎn)；房?jī)r(jià) Abstract: Restricted Sales Order is all over the country to implement. Effects and controversy attendant - the rise in property prices significantly lower, and no expectations of falling house prices scenarios. This article only from the microeconomics to make a superficial analysis of the real estate market price changes, as well as the purchase of the policy.Key words: restriction order； supply； demand； real estate； prices F293.33A 前言本文通過(guò)分析房地產(chǎn)供求關(guān)系、 “ 限購(gòu)令 ” 對(duì)供需的影響以及對(duì)限購(gòu)政策的預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)和建議幾個(gè)方面來(lái)論述 “ 限購(gòu)令 ” 對(duì)緩解民生問(wèn)題所發(fā)揮的作用。 房地產(chǎn)供求關(guān)系 房地產(chǎn)需求關(guān)系 房地產(chǎn)的需求量是購(gòu)房者愿意且能夠購(gòu)買(mǎi)的 房產(chǎn)數(shù)量 ,根據(jù)需求定理 :在其他條件不變的情況下 ,房地產(chǎn)價(jià)格上升 ,則房產(chǎn)的需求減少。房地產(chǎn)的價(jià)格下降，則房產(chǎn)需求增加。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求類(lèi)型 房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者需求大體分為兩類(lèi)，一類(lèi)是投機(jī)投資需求，第二類(lèi)是居住需求。對(duì)于第一類(lèi)需求 ，房地產(chǎn)不是必需品，投資者可以選擇其它的投資替代品，如收藏品投資，股票金融投資等，因此第一類(lèi)需求具有彈性是彈性需求。第二類(lèi)需求是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品幾乎沒(méi)有，（租房和經(jīng)濟(jì)適用房 以及廉租房可以勉強(qiáng)算作商品房的替代品），此類(lèi)需求一般是剛性需求。理 論說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快超出購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，必須要買(mǎi)的房子已經(jīng)買(mǎi)不起，被迫不買(mǎi)房子。此時(shí)部分剛性需求就轉(zhuǎn)化成了彈性需求。 2. 房地產(chǎn)需求的影響因素 買(mǎi)者數(shù)量：中國(guó)人口眾多，居住需求量巨大，使土地和住房成為稀缺資源供不應(yīng)求，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的人越來(lái)越多，即需求增加。 預(yù)期：人們根據(jù)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)只漲不跌的情況預(yù)期到房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上升，則投資者會(huì)去加大房地產(chǎn)業(yè)的投資，而用于居住的居民也會(huì)更愿意購(gòu)買(mǎi)當(dāng)前價(jià)格的房產(chǎn)，以避免日后價(jià)格會(huì)更高?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)就是在大家預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的情況下 需求迅速膨脹的實(shí)際案例。 替代品：商品房的互補(bǔ)品較少，有經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，而在當(dāng)前中國(guó)這些受?chē)?guó)家照顧的房源申請(qǐng)條件要求嚴(yán)格，手中較少，對(duì)商品房的需求影響較小。 房地產(chǎn)供應(yīng)關(guān)系 房地產(chǎn)的供給量是賣(mài)者愿意且能夠出售的該種房產(chǎn)的數(shù)量。根據(jù)供給原理：在其他條件不變時(shí)，房?jī)r(jià)上升則房產(chǎn)供給量增加，反之，下降。 房地產(chǎn)供給的影響因素如下： 成本：房地產(chǎn)業(yè)的成本，主要有土地價(jià)格，建材成本，工人工資等。而在中國(guó)由于城市土地的控制權(quán)在政府，而當(dāng)前地方政府的主要收入是賣(mài)地，政績(jī) 考核源自 GDP 的投資（土地），因此政府沒(méi)有動(dòng)力通過(guò)大量供應(yīng)土地降低地價(jià)以稀釋房地產(chǎn)價(jià)格。 預(yù)期：與上述買(mǎi)者預(yù)期相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)供應(yīng)商預(yù)期房?jī)r(jià)上升則會(huì)加大開(kāi)發(fā)供應(yīng)量。由于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)富快速增加，流動(dòng)性極其旺盛，房地產(chǎn)被看作投資增值的絕佳途徑。 總之中國(guó)人數(shù)眾多對(duì)住房的需求量大，而當(dāng)下經(jīng)濟(jì)適用房條件嚴(yán)苛，買(mǎi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上升會(huì)使需求減少。而房地產(chǎn)業(yè)的成本土地費(fèi)用等居高不下，建筑材料也價(jià)格不菲，都使房地產(chǎn)供應(yīng)增加。而因此達(dá)成的房地產(chǎn)均衡價(jià)格就不斷上漲，日益增高。這也是形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高的 原因。 限購(gòu)政策對(duì)供需的影響 限購(gòu)令的根本目的 限購(gòu)令的根本目的是為了通過(guò)抑制投機(jī)投資需求，使房?jī)r(jià)回歸理性，使部分房產(chǎn)投資需要減少，緩解房產(chǎn)居住需要，使房地產(chǎn)回歸居住屬性。 理論分析得出的影響 限購(gòu)令立竿見(jiàn)影的效果出現(xiàn)在抑制需求上，主要是抑制了投機(jī)投資需求。理論上需求減少，需求曲線(xiàn)向左移動(dòng)，價(jià)格平衡點(diǎn)向左移動(dòng)，平衡價(jià)格應(yīng)該下降。 限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)供需的影響 限購(gòu)令究竟限購(gòu)了哪些人的需求？一，限購(gòu)令限制了投資者的需求。二，限購(gòu)令對(duì)居住需求也 有影響。在限購(gòu)令之前，影響購(gòu)買(mǎi)的主要因素是價(jià)格。而限購(gòu)政策加入后將需求者分成了四種，有錢(qián)有資格購(gòu)買(mǎi)的，沒(méi)錢(qián)但有資格購(gòu)買(mǎi)的，有錢(qián)沒(méi)資格買(mǎi)房的，沒(méi)錢(qián)沒(méi)資格買(mǎi)房的。為了買(mǎi)到房子，這兩種條件缺一不可。即只有有錢(qián)有資格人才能最終買(mǎi)到房子。所以限購(gòu)政策實(shí)際限制了部分有錢(qián)但沒(méi)資格的有居住需求的人。這種人往往是無(wú)戶(hù)籍外地人有一套房子居住但居住條件不好希望改善，但受到限購(gòu)條件限制買(mǎi)不了新房的人。這一部分人是限購(gòu)政策的受害者，居住需求被壓制。另外由之前分析得出，限購(gòu)令會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)的變化，理論上房?jī)r(jià)應(yīng)降低，由于房?jī)r(jià)降低 部分原來(lái)買(mǎi)不起房的現(xiàn)在有能力買(mǎi)房了。這一部分人的居住需求得到滿(mǎn)足，由于房?jī)r(jià)降低而可以買(mǎi)房的群眾是限購(gòu)令的最終受益者。但總體來(lái)看部分人的需求被壓制部分人的需求被滿(mǎn)足。到底是被壓制的需求多還是被滿(mǎn)足的需求多呢？這兩部分需求的比較取決于有房但需要換房的需求和因?yàn)閮r(jià)格下降而被滿(mǎn)足的需求孰多孰少。也就是只有當(dāng)價(jià)格下降到一定程度時(shí)，限購(gòu)的正效應(yīng)才會(huì)大于負(fù)效應(yīng)，限購(gòu)政策才會(huì)真正緩解民生問(wèn)題。 實(shí)際調(diào)研得出的影響 理論分析得出房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該下降。為了驗(yàn)證這一結(jié)論筆者查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年檢及相關(guān)報(bào)刊，找到 了反映出臺(tái)限購(gòu)令后的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交價(jià)變化情況的數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析。 距國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2011 年 7 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 70 個(gè)大中城市中，與 2010 年同月相比，價(jià)格下降的城市有 4 個(gè)，漲幅回落的城市有 28 個(gè)，漲幅在 5.0% 以?xún)?nèi)的城市有 49 個(gè)。 下面以上海為例 ,來(lái)自 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2011 年 7 月全市新建商品住宅的供應(yīng)面積和成交面積雙雙連續(xù)第二個(gè)月下降，其中 7 月成交面積為 77.0 萬(wàn) 、供應(yīng)面積為 85 萬(wàn) ，成交均價(jià)為 22051 元/。盡管 7 月的成交面積小幅下降 2.5% ，但同比仍增長(zhǎng)了 77.9% ，成交均價(jià)則同比上漲 14.2% 。 通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以得到以下結(jié)論：就目前來(lái)說(shuō)，通過(guò)限購(gòu)政策抑制了房地產(chǎn)成交量，但限購(gòu)政策的根本目的減低房?jī)r(jià)的目的還沒(méi)有達(dá)到，只有極少數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，下跌幅度較小，部分城市的房?jī)r(jià)不降反升。 對(duì)限購(gòu)政策的預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)和建議。 限購(gòu)政策表面有效的根本在于抑制了需求，包括投資需求和部分居住需求。這種抑制需求的辦法沒(méi)有從根本上解決供需問(wèn)題，治標(biāo)不治本。 而從上面的分 析中也同樣可以得到此結(jié)論：限購(gòu)政策有兩方面效應(yīng)，負(fù)效應(yīng)：部分人合理需求被抑制。正效應(yīng)：部分人合理需求被滿(mǎn)足。這兩部分需求的比較取決于有房但需要換房的需求和因?yàn)閮r(jià)格下降而被滿(mǎn)足的需求孰多孰少。隨著限購(gòu)政策的實(shí)施年限增加，會(huì)有越來(lái)越多的住房變得老舊，逐漸不能滿(mǎn)足居住要求，越來(lái)越多人出現(xiàn)換房要求。而由于限房政策并未明顯降低房?jī)r(jià)，因此由于價(jià)格降低而被滿(mǎn)足的需求不會(huì)特別多。在限購(gòu)政策的負(fù)面效應(yīng)不斷增加的情況下，有朝一日，限購(gòu)政策的負(fù)面效應(yīng)肯定會(huì)大于正面效應(yīng)，限購(gòu)政策就徹底失效了。因此說(shuō)，限購(gòu)政策也不是個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。 華源集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說(shuō) “ 越限購(gòu)的城市的房產(chǎn)你越得去買(mǎi)，限就是政府幫你摁著，一松手就會(huì)往上漲。 ” 這句話(huà)體現(xiàn)大眾面對(duì)限購(gòu)政策的心理，而且也反映了限購(gòu)政策后潛藏的房?jī)r(jià)爆發(fā)的危機(jī)。一旦限購(gòu)令被取消，各方被壓抑多時(shí)的房地產(chǎn)需求會(huì)迅速膨脹，造成更加不可控的局面。 中國(guó)房地產(chǎn)利益博弈非常復(fù)雜，房?jī)r(jià)問(wèn)題也不是個(gè)簡(jiǎn)單的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的問(wèn)題。因此，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控一定要有全面的戰(zhàn)略準(zhǔn)備。限購(gòu)令主要效果在抑制需求，為了使限購(gòu)令更好實(shí)施，要配合一系列其他政策適用，例如對(duì)有居住需求而被限制購(gòu)買(mǎi)的人制定額外的較寬松的補(bǔ)充政策， 努力滿(mǎn)足其合理需求。除此之外，還要想辦法疏散由于高房?jī)r(jià)而壓制的居住需求，擴(kuò)大其他方式的居住 “ 供給 ” 如大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等。真正促使住房回歸居住屬性，實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)。 綜上所述，房?jī)r(jià)作為老百姓高度關(guān)注的問(wèn)題， “ 限購(gòu)令 ” 的出臺(tái)就引起了許多的評(píng)論與爭(zhēng)議。我們可以從現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲幅度明顯減緩及商品房成交量大幅度下降的情況看 ， “ 限購(gòu)令 ” 的確抑制了樓市泡沫的無(wú)限制擴(kuò)大，通過(guò)對(duì)房屋供給和需求方面產(chǎn)生的影響 ，使得房屋從銷(xiāo)售數(shù)量上和主要的供應(yīng)對(duì)象上發(fā)生了巨大的變化。但限購(gòu)令存在其根本的局限性，并且不 適宜長(zhǎng)久實(shí)施，對(duì)現(xiàn)階段限購(gòu)令的實(shí)施來(lái)說(shuō)，政府需要通過(guò)周邊配套政策的不斷完善，才能夠更好的使限購(gòu)令發(fā)揮效用，才能有效緩解房地產(chǎn)供需不平衡，房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題 ，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)正常。 參考文獻(xiàn)： 1 張嘵玲 “ 限購(gòu)令 ” 全國(guó)祭出房?jī)r(jià)下行難以阻擋 J 中國(guó)民營(yíng)科技與經(jīng)濟(jì) ， 2011(10) 2 張玲玲 “ 限購(gòu)令 ” 有多大效果 J 浙商，2011(21) 閱讀相關(guān)文檔 :基于強(qiáng)度折減法的深基坑整體穩(wěn)定性分析 水電工程施工技術(shù)及注意問(wèn)題的分析 高層建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)與施工 油氣管道工程地質(zhì)災(zāi)害防治思路探討 武廣客專(zhuān)瀏陽(yáng)河隧道監(jiān)控量測(cè)應(yīng)用技術(shù) 從藝術(shù)思潮的演變看景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展 固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制方法初探 淺談鄉(xiāng)鎮(zhèn)自來(lái)水廠的管理與發(fā)展 論建筑工程安全管理 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