（民商法學(xué)專業(yè)論文）不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究(2).pdf

摘要 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)資源歸屬、利用關(guān)系的體現(xiàn)，其是否合理與 一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步均有極為密切的內(nèi)在聯(lián)系。世界上的許多國(guó)家， 不論是英美法系還是大陸法系，在物權(quán)立法中根據(jù)本國(guó)的特點(diǎn)制定了與之相適應(yīng) 的不動(dòng)產(chǎn)登記制度?；诒Ｗo(hù)交易安全、提高交易效率，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序、明晰產(chǎn) 權(quán)關(guān)系目的而設(shè)置的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在很大程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)因無(wú)法或難以 為外在的物質(zhì)性標(biāo)示而帶來(lái)的種種問(wèn)題，通過(guò)登記將權(quán)利人的權(quán)利狀況公諸于 世，使?jié)撛诘慕灰渍呖梢垣@得確定、準(zhǔn)確的信息，并基于該信息對(duì)交易做出合理 期待，降低交易成本，實(shí)現(xiàn)交易的便捷，故不動(dòng)產(chǎn)登記制度在不動(dòng)產(chǎn)法律制度中 具有核心的地位。 但是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)我國(guó)一直對(duì)物權(quán)采取 否定的態(tài)度，使我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)法律制度的研究較欠缺，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)法律制度相 當(dāng)稚嫩，不動(dòng)產(chǎn)登記立法體制比較分散，法律制度不完善的缺陷。鑒于不動(dòng)產(chǎn)登 記制度在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的重要性以及當(dāng)前我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法現(xiàn) 狀，本文以不動(dòng)產(chǎn)登記制度基本理論為切入點(diǎn)，從比較的角度較為全面地論述了 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有關(guān)問(wèn)題。重點(diǎn)剖析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的缺陷，并在 借鑒國(guó)內(nèi)外理論成果、吸取國(guó)外較為成熟制度經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建和完善我 國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策。 第部分是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本理論。該部分首先介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的含 義和性質(zhì)，然后探討了不動(dòng)產(chǎn)登記的制度價(jià)值；最后采用比較的方法，對(duì)權(quán)利登 記制、契約登記制和托倫斯登記制進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。本文認(rèn)為三種不動(dòng)產(chǎn)制度， 雖然相互之間各具不同的特色，甚至在有些制度上形成鮮明的對(duì)立，但在制度的 制定乃至理論的選擇上都是根據(jù)各自的具體情況，以最適合自己國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、社 會(huì)和交易習(xí)慣為最基本的取舍標(biāo)準(zhǔn)。因此得出這樣的結(jié)論：我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 登記的立法應(yīng)當(dāng)從具體國(guó)情出發(fā)，借鑒和吸收各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)髓記制度的優(yōu)點(diǎn)， 制定出適合我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。 第二部分是簡(jiǎn)要介紹了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，討論了我國(guó)不動(dòng) 產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度的影響，大量不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī) 的內(nèi)容實(shí)際沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的要求制定，為滿足行政管理服務(wù)需要，而非為滿足不 動(dòng)產(chǎn)登記立法，帶有濃重的行政色彩?，F(xiàn)在我國(guó)雖然實(shí)行了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但由于歷 史形成的部門利益尚未得到有效調(diào)整，故立法未得到修正。因此，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn) 制度運(yùn)行中暴露出許多問(wèn)題：首先是國(guó)家的登記管理行為對(duì)私法行為的過(guò)度干 涉，發(fā)生登記機(jī)關(guān)憑借其手中的行政權(quán)力侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益；其次，分散的 登記體制給不動(dòng)產(chǎn)交易秩序帶來(lái)了極大的威脅；再次，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力規(guī)定 模糊而且登記程序混亂，使交易安全得不到保護(hù)，大大阻礙了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展； 最后，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法的滯后性和立法技術(shù)的缺陷，引發(fā)出許多現(xiàn)行法律解決不 了的新問(wèn)題。 第三部分是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建與完善。在立法模式上，提出我國(guó)不 動(dòng)產(chǎn)登記制應(yīng)結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，將三種登記制度創(chuàng)造性地在中國(guó)予以改造，建 立有我國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式。在立法上，建議我國(guó)也應(yīng)采取德國(guó)的立法 體例，明確將不動(dòng)產(chǎn)登記法作為物權(quán)程序法，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。 在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制方面，建議統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記程 序以及統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，其中建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是首要任務(wù)；在不 動(dòng)產(chǎn)登記制度具體內(nèi)容上，建議確立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力、建立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的 責(zé)任賠償制度、完善不動(dòng)產(chǎn)登記的類型、完善不動(dòng)產(chǎn)登記薄、適當(dāng)擴(kuò)大登記的范 圍、建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查閱制度。 關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記缺陷完善 a b s t r a c t m 鋤yc o m t r i e si nt h ew o r l d ，n om a 仳e rw h a tc i v i l l a wf 砌1 yo rc o m m o nl a w f 缸1 i 1y h a v ee s t a b l i s h e dt 1 1 e s y s t e mo fr e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nr e s c r v e d l y i n a c c o r d a l l c e 塒1m e i ro w nc h a r a c t e r i s t i c s 廳o ml e g i s l a t i v ea s p e c to f p m p e r t yg e m l a n ， j 印趴a n do t l l c rc o 眥m e si n 一1 a wf m i l yh a v ee s t a b l i s h e da n dd e v e l o p e dt h es y s t e mo f r e a l p r o p e r t yf o rm o r e 血a n1 0 0y e a r s h o w e v e r t h es y s t c mo fr e a lp r o p e r t y r e g i s t r a t i o n 、v a sb a c kt on o n n a la n di m p l e m e n t e do i l l y2 0y e a r sa g oi nc h i n a a n d c h i n e s e1 e g i s l a t i o no fp r o p e r t yi sw e a kt ob ec r e a t e d e s p e c i a l l ym es y s t e mo fr e a l p r o p e r t yr e g i s t r a t i o n i sn o t p e r f b c t e db e c a _ u s em a r k e t o r i e n t e d e c o n o m y脯 e s t a b l i s h e dl a t e l y b a s i cm e o r i e so fr e a lp m p e r t yr e g i s t m t i o na r ew o r 山t ob es t u d i e d c o n s i d e r i n g 1 ei m p o r t a d tr o l eo f r e a lp r o p e r i yr e g i g t r a t i o ns y s t e mi nm o d e me c o n o m y a n dl i f ea n dt l l ec u r r e n tc o n d i t i o no fr c a l p r o p e r i yr e g i s m m o nl e g i s l a t i o n n l i s r e s e a r c hp a p e rs t u d i e so nm a i l yi s s u c sc o n c e m i n gr e a lp r o p e r t yr e g i s t r a t i o nf b m h i s t o r i c a l ，s o c i a la i l dc o m p a r a 廿v ea s p e c t s a n di tf o c u s e so na n a l y z i n gt 1 1 ee x i s t i n g p r o b l e m si nt h es y s t e mo fr e a lp r o p e r 哆r e g i s t r a t i o na i l do 虢r i n g1 e g i s l a t i v ep r o p o s a l s a n dm e a s u r e sf o re s t a b l i s h i n ga i l dp e r f b c t i n gt h es y s t c mo fr e a lp r o p e r t yr e g i s t m t i o n i nc 1 1 i n ao nt h eb a s i so fd r a w i n go ns o m ed o m e s t i ca i l di n t e m a t i o n a le x p 耐e n c e so f 恤e o r e t i c a ls t l l d i e sa n da c l l i e v e m e n t s p a no n e ：1 1 1 eb a s i ct l l e o r i e so fr e a lp r o p e 哪r e g i s 扛a t i o ns y s t e m t l l i sp a n m a i n l yi l l u s n 鉦e sm ec o n c e p to fr e a lp r o p e r l yr e 百s t r a t i o ns y s t e m ， s t u d i e so nm e n a n 盯ea i l dm n c t i o no fr e a lp r o p e 啊r e g i s 廿a t i o n ，a 1 1 a l y z e st l l ee c to fp u b l i c c o n v i c t i o no fr e a lp r o p e r t yr e g i s 乜a t i o n t h e c o m p a r i s o na n de v a l u a t i o nf i o rm a i n l 【i n d so fr e a lp m p e n y r e 西s 仃a t i o ns y s t e r n ，t h i sp a r f o c u s e so n s t u d d i n gm e c o m p a r i s o na n de v a l u a t i o n 鋤o n gc o n 昀c tr e g i s t e r ，f i 曲tr e g i s t e ra n dr e a le s 詛t e r e g i s t e rw i t hc o m p a r a t i v em e m o d 0 1 0 盯 p a n1 、v o ： t h i sp a nm a k e sb r i e fi n t m d u c t i o no ft l l e h i s t o r i c a le v o l u t i o na 1 1 d c u r r c n ts i t u a t i o nf o rl e g i s l a t i o no nr e a lp r o p e r 哆r e g i s 廿a t i o ns y s t e r n 1 1 1 i sp a r tf o c l l s e so n 鋤l y z i n gm ed e f e c t so fr e a lp r o p e r 七yr e g i s 廿 m o ns y s t e mi nc 崎n af r o m 1 h ea s p e c t so f l e g i s l a t i o na n dj u d i c i a lp r a c t i c ei 1 1o r d c rt of m do u tt 1 1 ew e a k n e s so fr e a lp m p e r t y r e g i s t l a t i o ns y s t e mi nc h m a t op e r f ti t ， p a nt m ：1 飛ee s t a b l i s h m e n ta n di m p r o v 鋤e mo f r c a lp r o p e r l yr e g i s 仃a t i o ns y s t e m 證c 瞌l a 1 h sp a r ti s 也eo o o ft h ep a p e l d 缸n g l ee x i 娟n gs h o m o m i n go f l e g i s l a t i o na n dj u d i c i a lp r a c t i c ef o rr e a lp r o p e r t yr c g i s 仃a t i o ns y s t e mi 1 1c b i i l a c h i n e s e r c a lp r o p e 啊r e g i s t r a t i o ns y s t e ms h o u l db ee s t a b l i s h 甜a n dp 刊k t e do nm eb a s i so f d m 耐n go nd o m e s t i ca 1 1 di n t e m 撕o r l a le x p e r i c n c e s a tl a s t ，廿1 ea u m o rp m p o s e st l l a t 血e p r i o 衄o fs 啦對(duì)a n de 仿c i e n c ys h o u l db e 西v e nt o 砥e m a t i o no fv a l u c ，l e 西s l a t i o n m o d e 鋤ds e l e c t i o nf b rr e a lp r 叩e r t yr e 百s 刪o ns y s t e m t h e nt h es y s t e mo fr e a l p r o p e 啊r e g i 刪o ns h o u l d b ee m b l i s h e da n di m p r o v e dg r a d 訓(xùn)l y k e yw o r d s ：r e g i s t r a t i o no f r e a le s t a t e s d e f e c t s p e 血c t i o n 鄭重聲明 y 9 7 二9 2 本人的學(xué)位論文是在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立撰寫并完成的，學(xué)位論文沒(méi) 有剽竊、抄襲等違反學(xué)術(shù)道德、學(xué)術(shù)規(guī)范的侵權(quán)行為，否則，本人愿 意承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和法律后果，特此鄭重聲明。 學(xué)位論文作者( 簽名) ： 材六c 乏 卯以年r 月7 6 日 引言 不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家和社會(huì)最重要的經(jīng)濟(jì)資源，是人們賴以生存和發(fā)展的 基礎(chǔ)，所以與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的各種法律行為也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。現(xiàn)代意義上的 不動(dòng)產(chǎn)登記制度源自于歐洲，歷史上最早出現(xiàn)真正的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的國(guó)家是德國(guó)， 其次是法國(guó)，在當(dāng)時(shí)均是為不動(dòng)產(chǎn)抵押而設(shè)定的制度，后來(lái)才逐漸廣泛地被用 于各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的領(lǐng)域。 不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為物權(quán)的重要組成部分，在 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，擔(dān)負(fù)著確保財(cái)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中形成良性循環(huán)與保障交易安全 的重任。 不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為我國(guó)物權(quán)法中的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度，其不僅是物權(quán)法 上關(guān)于物權(quán)變動(dòng)公示原則的具體表現(xiàn)，而且也是保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保證交易 安全的必要法律手段。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展和成熟，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的 不足和缺陷也同益顯，所以對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和構(gòu)建也就顯得非常 必要和緊迫。 。粱慧星主編：中國(guó)物權(quán)法州究( 二冊(cè)) ，北京：法律出版社1 9 9 8 年6 月第l 版第1 9 9 頁(yè)。 第一部分不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本理論 一、不動(dòng)產(chǎn)登記的含義、性質(zhì) ( 一) 不動(dòng)產(chǎn)登記的含義 不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將 有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的事實(shí)。也就是說(shuō)，不動(dòng) 產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)在專門的登記機(jī)關(guān)依法定的程 序進(jìn)行的登記。從主體方面看，不動(dòng)產(chǎn)登記需要有登記申請(qǐng)人和登記機(jī)關(guān)。登 記申請(qǐng)人可以為不動(dòng)產(chǎn)的所有人乃至共有人，也可以是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更的當(dāng)事 人，還可以是與不動(dòng)產(chǎn)登記有利害關(guān)系的人。對(duì)登記申請(qǐng)而言，根據(jù)情況有時(shí) 候需要雙方當(dāng)事人共同提出，有時(shí)則可以由一方當(dāng)事人獨(dú)立提出。登記機(jī)關(guān)在 不同的國(guó)家、地區(qū)不盡一致：一類是由依法設(shè)立的專職登記機(jī)關(guān)充任，如日本 的登記所；一類是由司法機(jī)關(guān)充任，如瑞士的地方法院；還有一類是由房地產(chǎn) 行政管理部門充任，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的地政局。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并 不統(tǒng)一，而是由多個(gè)行政部門充任，其基本的出發(fā)點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的行政管理，而 不是物權(quán)公示。這種由多個(gè)行政登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記的情況給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活帶 來(lái)了很多弊端，因而應(yīng)予以改變，文章將在第三部分就此進(jìn)行專門討論，在此 不贅敘。從登記的內(nèi)容方面看，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)是將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、 移轉(zhuǎn)、變更等情況登錄、記載于登記簿上，以完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。如果沒(méi)有 完成登錄、記載手續(xù)，即使登記的申請(qǐng)已經(jīng)獲得有關(guān)登記部門的同意，也構(gòu)不 成登記。從登記的行為看，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)申請(qǐng)人的申請(qǐng)?jiān)诼?權(quán)范圍內(nèi)所實(shí)施的行為。對(duì)申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)做出何種反應(yīng)，它 是否有選擇的權(quán)力，這就涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題。 ( 二) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì) 所謂的不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)問(wèn)題就是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所進(jìn)行的登記行為或 涂銷行為究竟是一種行政行為還是一種司法行為。德國(guó)的學(xué)者對(duì)此問(wèn)題形成了 “、孫憲忠：論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，載孫憲忠：論物權(quán)法法律 l j 版社2 00 】年版第4 3 9 頁(yè) 三種觀點(diǎn)，較早的看法時(shí)，登記是國(guó)家行為，所以是具有行政管理性質(zhì)的管理 者行為，這是第一種看法：第二種看法是當(dāng)代有的學(xué)者認(rèn)為登記行為具有決定當(dāng) 事人的實(shí)體民事權(quán)利的作用：第三種是當(dāng)前大多數(shù)人的看法，他們認(rèn)為登記行為 是一種程序司法行為或者司法程序行為，但不是決定當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利的司法行 為，而是程序性行為。這早所謂的程序行為是指不動(dòng)產(chǎn)登記局所制作的準(zhǔn)許登 記或不準(zhǔn)許登記的司法決定是程序性的。 在國(guó)內(nèi)，大多是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)屬于行政行為，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為， 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)屬于行政行為，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的干預(yù)，其目的在于 明晰產(chǎn)權(quán)，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記是為了使當(dāng)事人 獲得某種法律上的利益而對(duì)其提供服務(wù)的行為，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記具有“服務(wù) 行政”的性質(zhì)。還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為從本質(zhì)上說(shuō)，財(cái)產(chǎn)登記行為與國(guó)家公證行 為等司法行政行為實(shí)際上是一致的。因此不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有司法行政行為的 性質(zhì)。有國(guó)外的學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的：“可以劃分為旨在保障私人 利益的目的和旨在保障公共利益的目的。國(guó)家在建立不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利登記體系 的時(shí)候，首先試圖使由于不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)而在社會(huì)中形成相互關(guān)系的秩序化。其次， 為了征稅，它與公民和其他民事法律流轉(zhuǎn)主體所占有的客體的準(zhǔn)確信息有關(guān)。 再次，與國(guó)家和公法組織為了快速實(shí)施用以滿足社會(huì)利益的各種規(guī)劃有關(guān)，比 如興修公路、學(xué)校、體育設(shè)施、敷設(shè)停車場(chǎng)等等?！?因此，筆者認(rèn)為現(xiàn)代不動(dòng) 產(chǎn)登記制度不論是采用哪種模式，根本上說(shuō)明了在現(xiàn)代社會(huì)中國(guó)家權(quán)力對(duì)關(guān)系 國(guó)計(jì)民生的重要物資和自然資源流轉(zhuǎn)的干預(yù)和保護(hù)。因而不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)具有 國(guó)家干預(yù)的痕跡，執(zhí)行這種國(guó)家干預(yù)使命的機(jī)關(guān)可能是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)也 可能是某種被授權(quán)的社會(huì)組織機(jī)構(gòu)。 筆者認(rèn)為實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的國(guó)家由于歷史傳統(tǒng)和法律政策等諸多方面的因 素在選擇登記機(jī)關(guān)的時(shí)候，具有自己的特點(diǎn)，比如我國(guó)最早的不動(dòng)產(chǎn)登記 。李開(kāi)國(guó)：民法基本問(wèn)題研究，北京：法律出版社1 9 9 7 年版，第3 0 2 頁(yè)。 。粱慧星：“制定中周物權(quán)法的若干問(wèn)題”，民商法論從總第1 6 卷，第3 6 0 頁(yè)。 。趙聽(tīng)：我圖不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善( 西南政法入學(xué)碩士學(xué)位論文) ，2 0 0 】年4 月，第6 頁(yè)。 ”李開(kāi)閏：民法基本問(wèn)題研究，北京：法律 f j 版社1 9 9 7 年版，第3 0 2 頁(yè)。 國(guó)民黨政府時(shí)期的不動(dòng)產(chǎn)登記最初由法院負(fù)責(zé)，后來(lái)就改為地政所登記了。因 而不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)就可能因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的性質(zhì)而有差異，或?yàn)樾姓袨椋?為司法行為，或?yàn)樯鐣?huì)服務(wù)行為。 二、不動(dòng)產(chǎn)登記的制度價(jià)值 現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法之所以將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是由于登記作為 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的最佳制度選擇，具有以下制度價(jià)值： ( 一) 明確權(quán)利歸屬，實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù) 市場(chǎng)存在的基本前提就是通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)的界定來(lái)最大限度地實(shí)現(xiàn)資源的有效 配置。否則任何人都可以不支付任何代價(jià)而隨意占有和利用任何一種稀缺資源， 交換就沒(méi)有存在的必要，商品經(jīng)濟(jì)也就無(wú)法產(chǎn)生和發(fā)展。因此，產(chǎn)權(quán)的界定對(duì) 于社會(huì)的發(fā)展具有重大的意義：通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)的界定，使人們產(chǎn)生一種激勵(lì)，充 分調(diào)動(dòng)人們利用資源的積極性，并由此而使社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展?？梢院敛?夸張地說(shuō)，正是由于私有制的產(chǎn)生，人類社會(huì)生產(chǎn)力才會(huì)產(chǎn)生如此飛躍的發(fā)展， 沒(méi)有私有財(cái)產(chǎn)的出現(xiàn)，人類社會(huì)可能至今仍生活在原始的生產(chǎn)力極為低下的蠻 荒時(shí)代。 鑒于產(chǎn)權(quán)的界定對(duì)于社會(huì)的發(fā)展具有如此重要的意義，因此，通過(guò)各種方 式對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界定便顯得尤為重要。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度產(chǎn)生之前，法律并沒(méi) 有向權(quán)利人提供如何向社會(huì)表明自己權(quán)利的存在的有效方式。因此，一方面， 所有人自己對(duì)權(quán)利的界限可能會(huì)因種種原因而發(fā)生模糊，由此會(huì)對(duì)他人的行為 是否造成對(duì)其權(quán)利的侵害缺乏明確的認(rèn)識(shí)。這會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人在他人侵害了自己 的利益時(shí)，不采取措施予以制止并要求其承擔(dān)責(zé)任，或者是權(quán)利人在他人沒(méi)有 侵害自己的利益時(shí)采取無(wú)權(quán)采取的行動(dòng)，要求他人停止某種行為并承擔(dān)責(zé)任的 結(jié)果；另一方面，由于缺乏明確的標(biāo)示，非權(quán)利人可能會(huì)因種種原因而對(duì)自己 行為的性質(zhì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷，由此產(chǎn)生非權(quán)利人在沒(méi)有侵害權(quán)利人的情況下卻 要承擔(dān)責(zé)任或非權(quán)利人在己經(jīng)侵害權(quán)利人的利益的情況下不承擔(dān)責(zé)任的結(jié)果。 這些結(jié)果表明：在沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)標(biāo)示的情況下，無(wú)論法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定是如何 明確、徹底，救濟(jì)手段如何齊備，但在現(xiàn)實(shí)生活中均會(huì)產(chǎn)生因權(quán)利缺乏外部標(biāo) 示，而使權(quán)利人證明其自己權(quán)利的存在發(fā)生困難，其他人篡奪權(quán)利的可能性會(huì) 因此而大大增加，從而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)界定失效的結(jié)果。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立在很大程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)因無(wú)法或難以為外 在物質(zhì)性標(biāo)示而帶來(lái)的種種問(wèn)題。通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)的主體、客體范圍、權(quán)利 存在的期間、權(quán)利消滅的條件等記載于登記簿中，并且通過(guò)登記的公開(kāi)，使權(quán) 利人的權(quán)利公諸于世，可以在很大程度上降低權(quán)利人和非權(quán)利人對(duì)權(quán)利存在狀 況的不確定性，同時(shí)因登記可以證明權(quán)利的存在，非權(quán)利人篡奪權(quán)利的可能性 也會(huì)因此而大大降低，從而實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù)的目的。 ( 二) 保障交易安全，提高交易效率 從法律意義上說(shuō)，人類物質(zhì)生活的全部過(guò)程，都不過(guò)是人們對(duì)物的各種支 配關(guān)系的發(fā)生和變化的過(guò)程。因此，有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的立法，是物權(quán)法的核心。 不動(dòng)產(chǎn)由于其經(jīng)濟(jì)價(jià)值大，物權(quán)類型繁多，占有關(guān)系非常復(fù)雜，往往涉及國(guó)家、 社會(huì)和第三人的利益，經(jīng)常發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)的直接占有人與不動(dòng)產(chǎn)的真正所有權(quán)人 非為同一人的情況，普遍存在物權(quán)與占有的分離，特別是近代社會(huì)以來(lái)大量使 用的作為融資手段的抵押權(quán)，從本質(zhì)上說(shuō)是對(duì)抽象交換價(jià)值的支配，抵押權(quán)人 不需要也不可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)實(shí)占有，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能存在 不同的抵押權(quán)及其他物權(quán)。當(dāng)同一物上存在兩個(gè)以上內(nèi)容相互矛盾的物權(quán) 時(shí)，根據(jù)一物一權(quán)原則，應(yīng)當(dāng)以登記的時(shí)間先后來(lái)進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)，登記在先的 權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記作為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的記載，反映了不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)的靜態(tài)存在和動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)，它把有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息向社會(huì)公開(kāi)，為關(guān)于不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交易活動(dòng)提供了一個(gè)明確基礎(chǔ)，給人們的交易活動(dòng)帶來(lái)了便利， 使交易人可以簡(jiǎn)便、清楚地了解該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利歸屬及變動(dòng)情況為不動(dòng)產(chǎn)流 轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。這樣，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，將不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬 狀況公之于眾，明確不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利歸屬，有助于減少糾紛的發(fā)生，避免不必要 的權(quán)利爭(zhēng)執(zhí)，穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系及社會(huì)秩序。同時(shí)，由于登記制度使各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 的權(quán)屬及設(shè)立、移轉(zhuǎn)等信息得以全面公開(kāi)，給當(dāng)事人提供了一個(gè)公正公開(kāi)的交易 環(huán)境，減少了交易者為了了解標(biāo)的物的權(quán)屬狀況而需花費(fèi)的信息收集費(fèi)用，從而 有利于促進(jìn)交易的便捷，提高交易效率，降低不動(dòng)產(chǎn)交易中的信息成本和締約成 本。 由此可見(jiàn)，登記制度的存在，大大降低了交易的成本( 尤其是獲得必要信息 的成本) ，并增強(qiáng)了當(dāng)事人合理預(yù)期實(shí)現(xiàn)的可能性，這使得交易變得非常便利。 由于交易可以便利地進(jìn)行，人們可以不必進(jìn)行過(guò)多的人力物力投入，便可以進(jìn) 行交易。登記制度的存在有效地改變了交易過(guò)程中成本與收益的比例關(guān)系，從 而大大地刺激人們進(jìn)行交易的欲望，市場(chǎng)也會(huì)因此而變得活躍和繁榮起來(lái)。 三、各種不動(dòng)產(chǎn)登記制度的比較分析 由于各國(guó)的歷史傳統(tǒng)、人文環(huán)境、社會(huì)背景及政治體制等因素的差異，關(guān) 于不動(dòng)產(chǎn)的登記制度立法也是參差不一，所采用的制度也不盡相同，在理論與 立法實(shí)踐上有以下三種不同的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。由于我國(guó)現(xiàn)有的登記制度與市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不契合性，立法上不得不對(duì)三種立法模式擇其優(yōu)而采納，故對(duì)這三種 立法例加以介紹比較： ( 一) 權(quán)利登記制 權(quán)利登記制，又稱德國(guó)登記制、實(shí)質(zhì)主義登記，其基本含義是指不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的變動(dòng)，除了當(dāng)事人之間意思表示一致外，還必須經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查確 定并將該意思予以登記，且自登記時(shí)起該法律行為方可生效。實(shí)行權(quán)利登記制 度的除德國(guó)之外主要是德國(guó)法系的一些國(guó)家，包括瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉 夫、奧地利、匈牙利、埃及等國(guó)。 這種立法體例為德國(guó)首創(chuàng)，德國(guó)自中世紀(jì)以來(lái)各都市的登記薄制度已經(jīng)十 分發(fā)達(dá)，在德國(guó)民法典制定之時(shí)，由于立法者強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)不僅對(duì)每個(gè)人， 而且對(duì)整個(gè)社會(huì)的生存和發(fā)展具有特別重要的意義。同時(shí)受日爾曼法對(duì)不動(dòng)產(chǎn) 尤其是土地被特別重視的歷史傳統(tǒng)的影響，該法典充分反映了德國(guó)國(guó)家在實(shí)現(xiàn) 其組織和管理社會(huì)職能時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的安全以及有關(guān)法律秩序的關(guān)注。權(quán) 利登記制具有的主要特點(diǎn)是：1 、登記為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件，即土地 物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外尚須登記，故稱登記要件主義：2 、登 。黃志偉編著：不動(dòng)產(chǎn)甓記的理論與宴務(wù)( 卜) ，臺(tái)灣永然文化出版股份有限公司1 9 9 9 年版，第3 0 3 1 頁(yè)。 記采用實(shí)質(zhì)審查主義，即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)除須審查登記書(shū)件是否在形 式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因與事實(shí)是否相符、有無(wú)瑕疵也須詳細(xì)審 查，經(jīng)確定后方可予登記；3 、登記具有公信力，即凡是登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在 法律上就具有確定的效力，法律推定其正確，即便登記的權(quán)利狀況與權(quán)利的真 實(shí)狀況不符，但為了保護(hù)第三人的利益，也視登記簿的記載正確；4 、登記具有 強(qiáng)制力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)立、變更、喪失非經(jīng)登記不發(fā)生效力；5 、登記 薄的編成采物之編成主義即登記簿的編制以不動(dòng)產(chǎn)所處的地理位置等為標(biāo)準(zhǔn)按 一定的順序進(jìn)行編制；6 、登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即對(duì)于登記簿不記入物權(quán)的變 動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第7 5 8 條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)定、 喪失及變更者，非經(jīng)登記不生效力”。該條規(guī)定表明登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效 的絕對(duì)要件。而且臺(tái)灣民法承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性，在理論與實(shí)踐中建立了物 權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則?？梢?jiàn)臺(tái)灣民法在不動(dòng)產(chǎn)的立法方面是全盤吸 收權(quán)利登記制的特點(diǎn)。 權(quán)利登記制度以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，同時(shí)采取了實(shí)質(zhì)審 查主義，使登記具有公信力，因而對(duì)交易安全具有極為徹底的保護(hù)作用，但由 于不能絕對(duì)地保證登記與實(shí)際權(quán)屬狀況的相符，因此具有可能損害真正權(quán)利人 的利益的弊端。 ( 二) 契約登記制 契約登記制，公元1 2 世紀(jì)前后在德國(guó)北部城市出現(xiàn)了土地物權(quán)變動(dòng)須記載 于市政會(huì)所掌管的都市公簿，以保障交易安全為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但嗣 后不久即被廢止。至公元1 8 世紀(jì)該登記制度被法國(guó)在抵押權(quán)中采行，現(xiàn)代意義 上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在法國(guó)正式誕生，故又稱法國(guó)登記制度。按照該制度，不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更經(jīng)當(dāng)事人訂立契據(jù)即己生效，但非經(jīng)登記，不得 對(duì)抗第三人。采用契掘登記制度的主要國(guó)家和地區(qū)有：法國(guó)、意大利、比利時(shí)、 。參見(jiàn)：臺(tái)灣民法第7 6 0 條：謝在全菩民法物權(quán)論( 1 ：冊(cè)) ，北京：中國(guó)政法人學(xué)；版社1 9 9 9 年1 月第1 版， 第8 9 9 2 頁(yè)。 西班牙、挪威、同本、丹麥、葡萄牙以及巴西等南美洲的不少國(guó)家和美國(guó)的多 數(shù)州。 契約登記制具有以下特點(diǎn)：1 、登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件，即物權(quán) 的變動(dòng)依當(dāng)事人合意發(fā)生效力，登記與否與當(dāng)事人的權(quán)利是否存在沒(méi)有直接的 關(guān)系，當(dāng)事人可以自愿決定是否登記，法律對(duì)此并沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定：2 、登記 采取形式審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的申請(qǐng)只進(jìn)行形式審查。在申請(qǐng)登記手續(xù) 完備時(shí)，依照契約內(nèi)容記載于登記簿，而對(duì)契約上所記載的權(quán)利實(shí)質(zhì)在實(shí)質(zhì)上 是否真實(shí)、有無(wú)瑕疵則在所不問(wèn)；3 、登記無(wú)公信力。登記僅為形式審查，因此 并不能證明該項(xiàng)權(quán)利存在并且無(wú)瑕疵，故當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效之時(shí)， 不得以之對(duì)抗善意的第三人：4 、登記與否不予強(qiáng)制。土地書(shū)俐是否登記由當(dāng)事 人決定，法律并無(wú)強(qiáng)制規(guī)定；5 、登記簿的編制采人的編成主義，以權(quán)利人為標(biāo) 準(zhǔn)而不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)編成。6 、反映登記物權(quán)之動(dòng)的狀態(tài)，不僅登記物權(quán)之現(xiàn) 在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)事項(xiàng)。 契據(jù)登記制度的實(shí)質(zhì)是對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的狀況做出記載，反映了不動(dòng)產(chǎn) 交易的動(dòng)態(tài)過(guò)程并通過(guò)登記簿公開(kāi)了這種變動(dòng)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，因而使登記取得 了對(duì)抗第三人的效力，對(duì)維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)和保護(hù)交易安全起到了一定的作用，但由 于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的有效性不產(chǎn)生任何效果，且不具有公信力，致使這種制度在 交易安全的保護(hù)方面存在一定的局限性。 ( 三) 托倫斯登記制 托倫斯登記制，又稱澳大利亞登記制，它是由托倫斯爵士于1 8 5 8 年在澳大 利亞首創(chuàng)的，又稱為澳大利亞登記制。其基本含義為：由國(guó)家主持進(jìn)行一次全 面的不動(dòng)產(chǎn)資源調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行一次總登記，政府根據(jù)登記簿的情 況制作權(quán)利書(shū)狀交付權(quán)利人。采取托倫斯登記制的國(guó)家和地區(qū)主要包括：澳大 利亞、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)部分州以及我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)等。 托倫斯登記制度的主要特點(diǎn)：1 、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登汜為生效要件，但是非強(qiáng) 。贊志偉編著：不動(dòng)產(chǎn)登記的理論j 實(shí)務(wù)( 上) ，臺(tái)灣永然文化 版股份有限公司1 9 9 9 年版，第3 0 頁(yè)。 。張龍文著：民法物權(quán)實(shí)務(wù)礙f 究，臺(tái)灣：漢林出版社】9 7 7 年版，第3 8 3 9 貞。 。張義權(quán)：土地登記法令j 實(shí)務(wù)，五南國(guó)書(shū)“j 版公司】9 9 5 年印行，第4 5 頁(yè)。 制登記。即不強(qiáng)制一切不動(dòng)產(chǎn)必須申請(qǐng)權(quán)利登記，但經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后則以 后的權(quán)利變動(dòng)便需要進(jìn)行登記，否則不發(fā)生效力。而在權(quán)利登記制度中一切不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)利必須登記，其變動(dòng)也必須登記才生效。2 、實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)在 收到當(dāng)事人的申請(qǐng)之后除了應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)體法的要求進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查外，必要時(shí)還 應(yīng)進(jìn)行公告，經(jīng)審查無(wú)誤時(shí)才1 對(duì)該權(quán)利進(jìn)行登記。3 、登記具有公信力。不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)經(jīng)登記之后，產(chǎn)生不可推翻的效力，任何人都應(yīng)當(dāng)信賴登記簿對(duì)權(quán)利狀況 之記載。4 、采取物之編成主；5 、登記不動(dòng)產(chǎn)的靜的狀態(tài)；6 、制作并交付權(quán)利 證書(shū)。在進(jìn)行第一次土地權(quán)利登記時(shí)，在權(quán)利經(jīng)審查合格后，土地登記機(jī)關(guān)將 根據(jù)權(quán)利狀態(tài)制作兩份內(nèi)容一致的權(quán)利證書(shū)，其中一份交申請(qǐng)人，另一份由登 記機(jī)關(guān)保存；而在權(quán)利登記制度中，登記就是對(duì)當(dāng)事人的契據(jù)加以注記驗(yàn)證， 不再另發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；7 、設(shè)置賠償基金。因登記具有不可推翻之公信力，因此， 如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，便可能導(dǎo)致當(dāng)事人利益的重大損害，故登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償 責(zé)任，一般通過(guò)設(shè)置賠償基金的方式來(lái)進(jìn)行。而在權(quán)利登記制中登記機(jī)關(guān)本身 不予賠償，當(dāng)?shù)怯浻姓`、漏、假而導(dǎo)致權(quán)利人損害時(shí)，受害人可以請(qǐng)求國(guó)家賠 償。 由此可以見(jiàn)它又與權(quán)利登記制的差別：首先，它采用任意登記制，而權(quán)利登 記制度要求一切土地權(quán)利及其變動(dòng)必須登記。其次，托倫斯登記制交付產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有權(quán)第一次登記時(shí)，在登記的同時(shí)發(fā)給土地所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 作為其享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之確定憑證；而權(quán)利登記制中，登記是就當(dāng)事人之契約加 以注記驗(yàn)證，不另發(fā)放書(shū)證。再次，托倫斯登記制設(shè)置賠償基金。由于登記具有 公信力，當(dāng)?shù)怯浻绣e(cuò)誤或遺漏而使真正權(quán)利人受損時(shí)，托倫斯登記制下由登記機(jī) 關(guān)負(fù)損害賠償之責(zé)，登記機(jī)關(guān)往往設(shè)有賠償基金，以供將來(lái)賠償之用：而在權(quán)利 登記制中，國(guó)家負(fù)損害賠償之責(zé)。 ( 四) 各種不動(dòng)產(chǎn)登記制度的比較和評(píng)價(jià) l 、各種不動(dòng)產(chǎn)登記制度具體內(nèi)容的比較 從前述可見(jiàn)，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度具體內(nèi)容的差異主要體現(xiàn)在：( 1 ) 登記審 ”二j 二軼著：物權(quán)變動(dòng)論，北京：中國(guó)人民大學(xué)m 版社2 0 0 1 年7 月版，第1 5 4 15 9 頁(yè)。 查方式；( 2 ) 登記是否有公信力：( 3 ) 是否強(qiáng)制登記( 即物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記才 發(fā)生效力) ；( 4 ) 登記簿的編制及其著重點(diǎn)；( 5 ) 錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面。 比較各種不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的登記審查方式可見(jiàn)，形式審查主義的優(yōu)點(diǎn)是 登記機(jī)關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，其工作量較小，審查速度較快；但其不 問(wèn)物權(quán)變動(dòng)的原因，也會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實(shí)程度降低，當(dāng)事人 無(wú)法確信登記簿上所記載的內(nèi)容，還需另行調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)上有關(guān)權(quán)利和義務(wù)的實(shí) 際狀況，如該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)是否為他人所有，其上是否存在他物權(quán)或其他負(fù)擔(dān)如稅 費(fèi)等。實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)缺點(diǎn)恰好與形式審查主義相反。登記機(jī)關(guān)審查物權(quán)變 動(dòng)的原因固然會(huì)使工作量增大、審查速度放慢，但也可以提高登記輯上所記載 的內(nèi)容的真實(shí)程度。其中，審查債權(quán)行為真實(shí)性的托倫斯制，其登記簿上所記 載的內(nèi)容的真實(shí)程度最高，其登記機(jī)關(guān)工作量也最多、審查速度最為緩慢。審 查物權(quán)行為真實(shí)性的德國(guó)法模式次之。比較各種登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制，可見(jiàn)，托 倫斯制的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制沒(méi)有“登記機(jī)關(guān)過(guò)失或違法”這一條件的限制，對(duì) 真正權(quán)利人的保護(hù)更為完備；但賠償基金需要單獨(dú)設(shè)立和運(yùn)作，又不如權(quán)利登 記制利用國(guó)家賠償?shù)姆绞侥菢雍?jiǎn)便。 2 、法國(guó)與德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的比較 由于理論上通常以上述三種登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的影響而劃分 為登記對(duì)抗主義和登記要件主義，即契約登記制采登記對(duì)抗主義，權(quán)利登記制 和托倫斯登記制采登記要件主義。因此，為了了解不動(dòng)產(chǎn)制度形成各自體系的 成因與價(jià)值趨向，將法國(guó)與德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度予以比較。 ( 1 ) 由法國(guó)登記制產(chǎn)生在商品經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的資本主義初期，資本尚未滲 透到社會(huì)各個(gè)方面，為保護(hù)新生資產(chǎn)階級(jí)的利益，維護(hù)他們的所有權(quán)，法律強(qiáng) 調(diào)國(guó)家對(duì)私人的所有權(quán)不干預(yù)原則，而不動(dòng)產(chǎn)登、記屬于私法領(lǐng)域，國(guó)家不予介 入，當(dāng)事人是否愿意登記完全在體現(xiàn)所有權(quán)人自己，由于國(guó)家不干預(yù)，在具體 制度上體現(xiàn)在從當(dāng)事人任意登記到登記不具備公信力，處處體現(xiàn)了當(dāng)事人意思 自由或者權(quán)利自由行使的立法理念。該立法價(jià)值取在于向有利于維護(hù)當(dāng)事人的 意思自由和權(quán)利，該立法價(jià)值取向有利于維護(hù)當(dāng)事人的意思自由和權(quán)利，但不 利于交易安全，特別是社會(huì)上不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁，不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)迅速時(shí)，該種制度 雖然對(duì)于流轉(zhuǎn)速度甚好，但不利于交易的安全，不動(dòng)產(chǎn)交易一旦產(chǎn)生糾紛，往 往給當(dāng)事人帶來(lái)巨大損失，使不動(dòng)產(chǎn)交易由于不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性而不得不減少 交易。反而不利于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的自由意思。 ( 2 ) 德國(guó)民法典制訂時(shí)，資本主義己經(jīng)進(jìn)入壟斷階段，交易成為社會(huì) 經(jīng)濟(jì)的最大特征。為維護(hù)交易的安全，保證資本尋求利益最大化的本質(zhì)特征， 國(guó)家介入私法范圍，對(duì)于對(duì)社會(huì)、國(guó)家、個(gè)人影響大的不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行了限制， 在德國(guó)法上就規(guī)定非經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為不生效力，己經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)交 易行為具有公信力，大大降低了交易的風(fēng)險(xiǎn)。在此種登記制下，由于每筆不動(dòng) 產(chǎn)交易必須登記才產(chǎn)生效力轉(zhuǎn)移的效力，因此雖然交易很安全，但不利于交易 效率的提高，特別是時(shí)至今日，不動(dòng)產(chǎn)交易日益頻繁，不動(dòng)產(chǎn)資本化、證券化 也被加強(qiáng)，這就要求提高不動(dòng)產(chǎn)交易的效率，降低交易的成本，而該種制度明 顯不符合效率提高的要求。 3 、對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)登記制度的評(píng)價(jià) 三種不動(dòng)產(chǎn)制度，雖然相互之間各具不同的特色，甚至在有些制度上形成 鮮明的對(duì)立，但在制度的制定乃至理論的選擇上都是根據(jù)各自的具體情況，以 最適合自己國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和交易習(xí)慣為最基本的取舍標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，從歷史 的角度看，各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有較大的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一經(jīng)確立就極 少發(fā)生根本的改變。例如，大陸法系中法國(guó)與德國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上各自的 特點(diǎn)可以追溯至中世紀(jì)。因此，各國(guó)的制度之問(wèn)不存在孰優(yōu)孰劣，以及孰為先 進(jìn)孰為落后的問(wèn)題，而只在通過(guò)現(xiàn)有制度與本國(guó)情況之間是否能夠達(dá)到和諧而 進(jìn)行取舍或調(diào)整的問(wèn)題。這種立足于本國(guó)具體情況的立場(chǎng)不僅限于立法，而且 應(yīng)該貫穿于對(duì)現(xiàn)有法律制度進(jìn)行修改的全過(guò)程之中。因此，我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)登記的立法應(yīng)當(dāng)從具體國(guó)情出發(fā)，借鑒和吸收各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的優(yōu) 點(diǎn)，制定出適合我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，這也是作者分析和比較各種不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)登記制度目的所在。 第二部分我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法制的歷史與現(xiàn)狀 一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史沿革 我國(guó)自周朝開(kāi)始形成了土地管理制度，歷史上有名的井田制即為明證。以后 歷朝歷代莫不對(duì)土地進(jìn)行管理。有學(xué)者云：“在中華，自唐代以來(lái)，即有立契、 申碟或過(guò)割制度。宋代以后，田土之登記更有魚(yú)鱗冊(cè)之設(shè)，然而其主要目的均在 征收稅賦，次要目的方在供質(zhì)證，以杜爭(zhēng)端之用”。筆者以為，我國(guó)在引進(jìn)西 方法律制度之前，尚不存在現(xiàn)代意義上以公示為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，僅存王 室或阜帝為管理目的而設(shè)的土地登記制度。清末民初，由于我國(guó)大量引進(jìn)西方法 律制度，一系列現(xiàn)代法制的概念、理論隨之在中國(guó)產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為現(xiàn) 代民法的內(nèi)容之一，也在中國(guó)扎根。1 9 2 2 年，北京政府頒布了房地產(chǎn)登記條例， 建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度；1 9 3 0 年，國(guó)民黨政府頒布了土地法，規(guī)定了要對(duì) 土地及土地上的定著物一建筑物進(jìn)行登記，1 9 4 6 年，國(guó)民黨政府又頒布了土 地登記規(guī)則，建立土地登記的程序制度。新中國(guó)成立后，根據(jù)1 9 4 7 年的中 國(guó)土地法大綱及1 9 5 0 年頒布的中華人民共和國(guó)土地改革法，開(kāi)展了土地 改革運(yùn)動(dòng)，在土地改革中，對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行了清丈、劃界，并由人民政府向農(nóng)民 發(fā)放土地證和房產(chǎn)證，在城市逐步展開(kāi)土地登記工作。2 0 世紀(jì)5 0 年代，登記主 要適用于土地，以后城市房屋也逐步實(shí)行了登記，并由人民政府發(fā)放城市房屋所 有權(quán)證。5 0 年代后期，房地產(chǎn)登記工作逐漸放松。文革十年，房地產(chǎn)登記制度 基本被完全破壞。改革開(kāi)放后，房地產(chǎn)登記制度逐步恢復(fù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也得 到健全，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也不斷被制訂，現(xiàn)在有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制 度難逐步建立。 二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀 ( 一) 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法 由于我國(guó)建國(guó)以來(lái)，特別是社會(huì)主義改造完成后，國(guó)家實(shí)行了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度， 。謝在傘著：民法物權(quán)論f ：，中國(guó)政法大學(xué)出版社1 9 9 9 年1 月第l 版，笫5 7 頁(yè)。 。f 利 ! j ；】：試論我國(guó)小動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善【：，載求索2 0 0 1 年第5 期。 社會(huì)財(cái)產(chǎn)基本全屬國(guó)有或集體所有，私人基本沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，房屋由國(guó)家分配，土 地由國(guó)家劃撥。造成在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下，基本不存在不動(dòng)產(chǎn)交易，因此也就無(wú)需 進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，也談不上不動(dòng)產(chǎn)登記的法律制訂了。由于采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度， 導(dǎo)致政府搞經(jīng)濟(jì)，各個(gè)職能部門都是具體的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，既管理又經(jīng)營(yíng)，因此出現(xiàn) 行政、企業(yè)分的狀況，導(dǎo)致本應(yīng)是服務(wù)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記變?yōu)楣芾硇再|(zhì)，使不動(dòng) 產(chǎn)登記具有極強(qiáng)的行政干預(yù)和行政行為色彩。因此，僅就現(xiàn)行法成立的全過(guò)程看， 至今為止很難看到在哪一部法律法規(guī)對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到系統(tǒng)的建立，而 且現(xiàn)行法律中的有關(guān)制度也基本上完全是民法物權(quán)法意義上的制度，它仍然是帶 有行政色彩的制度，也就是說(shuō)，是以行政權(quán)力干預(yù)或管理為目的的制度。主要是 行政法規(guī)、部委規(guī)章、地方法規(guī)、行政規(guī)章、行政解釋、司法解釋等準(zhǔn)法律或者 類似法律的規(guī)范性文件在起作用。國(guó)家土地管理局制定的土地登記規(guī)則適用 于國(guó)家所有權(quán)以外的各類土地權(quán)利( 土地登記規(guī)則第2 條第1 ，2 款) ，其他不動(dòng) 產(chǎn)( 房屋、林木等) 登記的有關(guān)法律規(guī)定則散見(jiàn)于城市房地產(chǎn)管理法、城市房 屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法、上地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、土地管理法、 森林法、草原法等法律法規(guī)中。近年來(lái)，隨著我國(guó)物權(quán)立法進(jìn)程的加快， 制定一部“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一 權(quán)屬證書(shū)”的不動(dòng)產(chǎn)登記法已提上了立法議程。 ( 二) 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度具體內(nèi)容 1 、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)審查主義。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程 序和登記機(jī)關(guān)的審查方式，土地登記規(guī)則第6 條：“土地登記依照下列程序 進(jìn)行：( 一) 土地登記申請(qǐng)；( 二) 地籍調(diào)查：( 三) 權(quán)屬審核；( 四) 注冊(cè)登記： ( 五) 頒發(fā)或者更換土地證書(shū)。”城市房地產(chǎn)管理法第6 0 條也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬 登記須經(jīng)士地管理部門“核實(shí)”。由此確認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是 實(shí)質(zhì)審查主義。第2 6 條第l 款：“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，受讓方 應(yīng)當(dāng)在按出讓臺(tái)同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán) 出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記?！睂?duì)于其 。梁慧星等：中國(guó)物權(quán)法草案建議稿，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2 0 0 0 年版，第j 3 9 1 4 1 頁(yè)。 他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的情況，土地登記規(guī)則第2 7 條至第3 0 條也分別規(guī)定了權(quán) 利人須持有關(guān)合同和證明交易真實(shí)性的其他文件申請(qǐng)登記?？梢?jiàn)，我國(guó)法律是 將債權(quán)行為理解為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因，且登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查債權(quán)行為的真 實(shí)性。 2 、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的強(qiáng)制性。土地登記規(guī)則第2 2 條：“設(shè)定土地使用 權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)登記?！钡?3 2 條：“依法變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向 土地管理部門申請(qǐng)登記。”第6 2 條第2 款第一句：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出 租應(yīng)當(dāng)以土地登記文件資料為準(zhǔn)?！痹俳Y(jié)合城市房地產(chǎn)管理法第6 0 條、第 6 l 條和擔(dān)保法第4 1 條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用了強(qiáng)制 登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。 3 、登記簿編制及其著重點(diǎn)。土地登記規(guī)則第6 0 條：“土地登記卡以街 道( 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)) 為單位，按街坊( 村) 及宗地號(hào)順序排列組裝土地登記簿。宗地分 割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號(hào)的順序排列”，“宗地合并的， 以合并后的宗地號(hào)順序排列。”，。顯然，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度是以“宗地” 亦即人為分割而成的一筆筆土地為準(zhǔn)對(duì)登記簿進(jìn)行