2012 12 7停車地產(chǎn),迅速崛起的新興產(chǎn)業(yè).doc

螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆螇袃膀莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅袈羂薃螄羀芇葿螃肂肀蒞螂螂芅芁荿襖肈膇莈羆芄蒆蕆蚆肆莂蒆螈節(jié)羋蒅羈肅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膆薀蝿膀蒅蕿袂羂莁蕿肄膈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芄莄蚄螀肇芀蚃袂芃膆蚃羅肆薄螞螄袈蒀蟻袇膄莆蝕罿羇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆 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停車地產(chǎn)，迅速崛起的新興產(chǎn)業(yè) 袁興國 一、 逆勢飛揚的新興產(chǎn)業(yè)今日世界，陷入了百年不遇的全面危機:金融危機、經(jīng)濟危機、氣候危機、環(huán)境危機、淡水危機、食品危機在四面楚歌的危機漩渦中，美國陷入了金融極度混亂、財政嚴(yán)重赤字、貿(mào)易逆差高企、失業(yè)率居高不下的連環(huán)泥沼；以歐共體為代表的昔日經(jīng)濟列強昏厥不起，國體搖搖欲墜，財政頻臨崩潰，罷工、游行此起彼伏 “2012”似乎真的成了人類走向世界末日的咒語。 在全球進入“冰河世紀(jì)”的嚴(yán)峻形勢下，一度擔(dān)當(dāng)世界經(jīng)濟發(fā)動機的中國，市場環(huán)境也隨之惡化。曾經(jīng)作為中國經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)，在政策一打二壓，百姓手頭吃緊的雙層打擊下，從往日炙手可熱的巔峰跌入了冰封雪藏的谷底！面對黑不見底、回暖遙遙無期的經(jīng)濟嚴(yán)冬，千百萬投資者被沒有盡頭的迷茫折磨著，洪泛般的資金流如同被囚禁在鎖鏈中的暴龍咆哮著、奔突著、嗚咽著，拼命地尋找著重生的出口 而此時，一個蓄勢已久的新興產(chǎn)業(yè)則在國務(wù)院的大力倡導(dǎo)和社會各界的強烈呼聲中呼嘯崛起，在眾多曾經(jīng)不可一世的股市大盤七零八落的頹勢中逆勢飛揚！ 這支異軍突起的藍海新銳就是“停車地產(chǎn)”。二、“汽車災(zāi)難”催生“停車地產(chǎn)”（一）汽車時尚變成了汽車災(zāi)難！停車地產(chǎn)，也稱之為車居地產(chǎn)，是停車經(jīng)濟的一部分。這是一個是以停車場、停車庫、停車樓等建筑形式為本體的產(chǎn)業(yè)群。眾所周知，隨著我國汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展，汽車在為我們的出行帶來便利的同時，也逐漸給城市交通、社區(qū)空間造成了前所未有的壓力。路上路下車滿為患，大街小巷擁堵不堪。近年來，“行車難、停車難”所引發(fā)的城市交通并發(fā)癥和多種社會矛盾日趨表面化、尖銳化，乃至白熱化。從四面八方涌往都市的汽車狂潮，一方面使整體社會效率大幅下降，導(dǎo)致黃金時間“垃圾化”；另一方面，“車位霸占道路、社區(qū)擠成車庫”的現(xiàn)象扭曲了整潔暢通的城市環(huán)境，嚴(yán)重干擾了人們正常的生活秩序。與此同時，“有車無處停，車變流浪狗”的尷尬日漸成為制約我國汽車工業(yè)持續(xù)發(fā)展的一大瓶頸。于是，曾經(jīng)令人欣喜若狂的汽車時尚，如今變成了一場幾乎令人窒息的“汽車災(zāi)難”，舉國上下陷入了一場在圍追堵截中逃難的“人民戰(zhàn)爭”！據(jù)公安部數(shù)據(jù)，截止到2012年6月底，中國機動車保有量達到2.33億輛。其中，家用汽車突破1.14億輛。北京市汽車總量達501.7萬輛。500萬輛汽車讓首都變成 “首堵”的同時，由于停車泊位缺口高達39%，亂停車現(xiàn)象便成為驅(qū)之不散“難民潮”。于是整個城市變成了一座停車場，陷入了動脈梗阻加靜脈粥化的半癱狀態(tài)。而北京市交委測算：在未來5年中，北京機動車將再增100萬輛！不難想象，倘若不果斷采取有力措施，照此下去不僅北京市，中國所有的大都市、小社區(qū)都將被埋葬在汽車重重圍困的墳?zāi)怪?。為此，以停車位稀缺、停車管理混亂為癥結(jié)的靜態(tài)交通問題成為社會反映強烈，政府焦慮的熱點、焦點、難點問題。（二）“民生是天”，新政出臺動態(tài)交通不暢，堵城；靜態(tài)交通不暢，堵心。解決停車難，治理亂停車成為近三年來兩會代表熱議、激辯和上交提案最多的民生話題之一。 在各地民眾強烈呼吁、各界專家積極參與下，靜態(tài)交通新政快速成熟。在2012年兩會之后，全國各地紛紛推出大興立體停車場建設(shè)的強制性、激勵性政策。3月22日，北京市政府率先在全國發(fā)布推動城六區(qū)居住區(qū)機動車停車設(shè)施新建工作的通知：為貫徹落實本市“以靜制動緩解交通擁堵”的工作理念規(guī)范居住區(qū)周邊占道停車秩序，改善城市交通運行環(huán)境2013年前要在城六區(qū)強制建設(shè)11萬個立體停車位2015年前強建停車位數(shù)量達到20萬個。老舊社區(qū)已經(jīng)幾乎找不到插針之地，停車場怎么建？政策很給力：一，利用居住區(qū)待建土地；二，利用臨時空閑場地；三，如果還不能解決，就把綠化用地拿出來。所有這些工作，均由政府出面協(xié)調(diào)。為鼓勵民間資本進入，規(guī)定“誰投資，誰受益”。同時，每建一個車位，市財政獎勵2000元。另外，在后續(xù)經(jīng)營過程中，政府給予減稅、提供管理補貼等措施。如果說北京市的政策令人鼓舞，其它省市隨之頒布的政策則更加令人振奮。3月28日，西安在西安市公共停車場建設(shè)優(yōu)惠政策中宣布：新建多層停車樓，一類區(qū)域按20000元/泊位、二類區(qū)域按15000元/泊位、三類區(qū)域按10000元/泊位的標(biāo)準(zhǔn)給予補助5月11日，杭州市發(fā)布杭州市鼓勵社會力量投資建設(shè)公共停車場（庫）管理暫行辦法的通知。該文件除了對項目實施規(guī)定更加細化、周密之外，提出了每建一個停車位最高補貼30000元的重獎措施（杭州市鼓勵社會力量投資建設(shè)停車場（庫）資金補助辦法杭政辦函2012140號）。再之后，全國各地的停車場建設(shè)獎勵政策紛紛出臺，力度之大，前所未有。9月，又傳來重大利好消息：我國第一個全國性停車場管理服務(wù)行業(yè)組織中國靜態(tài)交通協(xié)會開始籌建。一個以國際先進技術(shù)、運營模式為基礎(chǔ)，以立法建制、管理服務(wù)為目標(biāo)，以快速推進全國智能化停車場建設(shè)為使命的高端平臺即將問世。激勵性政策是產(chǎn)業(yè)崛起的生命線。各級政府大興停車場政策的頒布預(yù)示著中國一個欣欣向榮的停車經(jīng)濟時代已經(jīng)到來。停車管理行業(yè)協(xié)會的誕生將引領(lǐng)中國停車市場進入規(guī)范化、法制化、產(chǎn)業(yè)化的全新時代。2012年成為“中國靜態(tài)交通元年”。三、國內(nèi)外停車產(chǎn)業(yè)狀況（一）一個創(chuàng)新經(jīng)濟概念激活一個龐大的新興產(chǎn)業(yè)停車地產(chǎn)，是停車經(jīng)濟的核心，是靜態(tài)交通工作的重要內(nèi)容。那么，什么是靜態(tài)交通？停車地產(chǎn)又屬于什么產(chǎn)業(yè)呢？狹義的靜態(tài)交通就是車輛運行停止的狀態(tài)，如放置在停車場。廣義的靜態(tài)交通，是各種車輛在行駛中短暫停車，以及在停車場長時間停車所組成的一個總體概念。一個完整、持續(xù)的交通系統(tǒng)是由動態(tài)交通和靜態(tài)交通兩個環(huán)節(jié)組成的。靜態(tài)交通是城市交通的一個子系統(tǒng)，是車輛處于靜止?fàn)顟B(tài)下的一種交通現(xiàn)象。換言之，我們常說的停車場建設(shè)管理，在國際上稱之為靜態(tài)交通，其內(nèi)涵更為豐富寬泛。國際通行的靜態(tài)交通業(yè)包括：停車場地與城市交通環(huán)境的一體化規(guī)劃設(shè)計；停車場（庫）建設(shè)；停車場管理服務(wù)；停車場智能化與智能化城市信息流聯(lián)動。停車地產(chǎn)，也叫車居地產(chǎn)。是在靜態(tài)交通系統(tǒng)建設(shè)過程中必須隨之壯大的、規(guī)模化的硬件設(shè)施建設(shè)，是靜態(tài)交通的載體和主體。進言之，停車地產(chǎn)是以城市土地為載體，以停車位為產(chǎn)品，以租賃、出售、轉(zhuǎn)讓為交易手段，以停車管理服務(wù)為運營內(nèi)容的車居不動產(chǎn)業(yè)。是一個與房地產(chǎn)業(yè)既有相似性，產(chǎn)權(quán)又完全獨立的廣域性、規(guī)?；屡d產(chǎn)業(yè)。由中國靜態(tài)交通協(xié)會專家于今年10月份提出的這一創(chuàng)新經(jīng)濟學(xué)概念，一經(jīng)問世立刻引起國際經(jīng)濟學(xué)界的極大關(guān)注和國內(nèi)市場的強烈反響。國際信息發(fā)展組織（devnet）經(jīng)濟學(xué)家指出：停車地產(chǎn)的創(chuàng)新理論為使混亂、滯后的中國停車場行業(yè)進入產(chǎn)業(yè)化時代明確了方向。巨大的汽車保有量和迫切的城市環(huán)境需求必將催生一個潛力無限的新興產(chǎn)業(yè)。（二）國內(nèi)外停車產(chǎn)業(yè)狀況在提前進入汽車時代的西方發(fā)達國家，停車產(chǎn)業(yè)早已發(fā)展成為年產(chǎn)值萬億美元的大產(chǎn)業(yè)。美國，這個被稱為“裝在汽車輪子上的國家”，停車產(chǎn)業(yè)每年大約收益近千億美元，提供就業(yè)崗位約 500萬個。即便是在經(jīng)濟舉國蕭條的近幾年，停車產(chǎn)業(yè)以及停車場股權(quán)投資基金在股市上依然一路高歌，績效斐然。日本、韓國，兩個蝸牛背上的汽車產(chǎn)銷大國，在經(jīng)濟危機中盡管汽車銷量一路下滑，但國內(nèi)的停車產(chǎn)業(yè)紅火如初。十幾、幾十個車位的停車場一般都由家庭經(jīng)營，凡擁有一座小型停車場的家庭，收入都非?？捎^、穩(wěn)定，生活輕松、開心。在香港，如今一個停車位的售價往往比一輛高級轎車還要貴。如匯景花園社區(qū)的一個停車位售價高達 60 萬港元。在我國，位于大中城市新建高檔小區(qū)的停車泊位也隨著房價的飆升一路走高，一個車位逼近一輛家庭轎車的價格。例如，北京望京新區(qū)的停車位最高售價已突破35萬元，一般也在20萬元左右。經(jīng)調(diào)查，目前京廣鐵路以東的二線城市停車位價格多在16-25萬元，三線城市的普通停車位也多半突破10萬關(guān)口。四、停車地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征 停車地產(chǎn)，不是房地產(chǎn)的絕對衍生品，兩者也具有顯著的差異性。但停車地產(chǎn)與房地產(chǎn)具有與生俱來的關(guān)聯(lián)性、相似性。 關(guān)聯(lián)性： 1、房子是人居地產(chǎn)，車庫（位）是車居地產(chǎn)；2、早期的房地產(chǎn)鮮有停車位配套。隨著家用轎車的普及化，九十年代中期以后的房地產(chǎn)逐步增加了配套服務(wù)功能車庫。 相似性： 1、新型小區(qū)車居地產(chǎn)和房地產(chǎn)都是以土地為載體的建筑物，都屬于具有位置固定性、不可移動性特征的個人不動產(chǎn)；2、都屬于通過購買后擁有個人法定權(quán)益，同時可以自由交換、流通的產(chǎn)權(quán)化商品。 差異性： 1、功能獨立。2、產(chǎn)權(quán)獨立。房產(chǎn)與車庫非強制性一體銷售產(chǎn)品；3、位置獨立。除社區(qū)以外的車庫均為獨立建筑。如商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、車站、機場、碼頭等場所獨立運營的各種停車場；4、行業(yè)獨立。雖然同屬城建國土，但在管理上，房產(chǎn)歸建委，停車場歸交委。 由此可見，停車地產(chǎn)是一個既完全獨立，又能夠運用房地產(chǎn)的開發(fā)運營模式進行規(guī)?；?jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)。 為此，未來開發(fā)建設(shè)的停車地產(chǎn)（場、庫）既可以銷售，也可以租賃；既可以一次性買斷，也可以銀行按揭；既可以配合政府機關(guān)建設(shè)、管理公共停車場，當(dāng)然也可以對商業(yè)化停車場（庫）進行另類地產(chǎn)運作、交易等。在今后若干年里各地政府鼓勵大興停車場建設(shè)工程，以彌補巨大的停車位需求缺口，是建設(shè)和諧城市、惠及億萬百姓的重大民生工程。而對于資本投資家來講，毫無疑問這是一個不容錯失的大好商機。但是，如何精準(zhǔn)、順利地切入？又如何能夠在圓滿完成政府要求、滿足市場需求的同時充分用好相關(guān)政策呢？這便是春風(fēng)咋起的中國停車地產(chǎn)業(yè)又一個產(chǎn)業(yè)特點。政策性：中國作為世界第一人口大國，在30年的飛速發(fā)展過程中，城市人口激增4.2億。幾乎所有的大中城市都處于超負荷運轉(zhuǎn)狀態(tài)。尤其是原本擁擠不堪的老舊城區(qū)，建設(shè)空間稀缺，可謂寸地寸金。增建停車位的唯一出路就是向高空、地下要資源。所以，包括北京、上海在內(nèi)的城市停車位建設(shè)的重點解決方案就是“平改立”，即鼓勵大量建設(shè)立體化停車樓（庫）。高端性：鑒于此，大量浪費土地資源的坡道式、旋轉(zhuǎn)自助式傳統(tǒng)立體設(shè)計模式必須廢止。要運用國際化先進理念和成熟技術(shù)，建設(shè)智能化立體停車樓。與現(xiàn)代化智慧城市建設(shè)進行無縫接駁。交互性：通過內(nèi)置數(shù)字化軟件、智能化硬件和城市交通信息互動技術(shù)，實現(xiàn)對停車泊位的科學(xué)化運作和專業(yè)化管理。通過職業(yè)化人才的指揮、調(diào)度和維護形成系統(tǒng)化、速效化、精準(zhǔn)化的城市車聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)體系，最終實現(xiàn)靜態(tài)交通的全城一體、高效暢通、舒適便捷。一言之，方興未艾的中國停車地產(chǎn)業(yè)是一個以科學(xué)發(fā)展觀、生態(tài)城市觀為主旨，以尖端技術(shù)設(shè)備和先進管理模式為內(nèi)核，以優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)的高端新興產(chǎn)業(yè)。五、停車地產(chǎn)，投資家的藍海產(chǎn)業(yè) 截止到2012年，我國城鎮(zhèn)人口占全國人口的比例達到51.27%。即，6.91億人居住在城鎮(zhèn)（中國社會科學(xué)院2012.8.14日城市藍皮書：中國城市發(fā)展報告0.5）。 按照中國城市發(fā)展規(guī)劃進程，到2025年我國城市人口將達到10.5億人。意味著在未來的13年里將有約3.6億人進入城鎮(zhèn)，這支城市新軍超過美國現(xiàn)有人口的總和。按照目前城鎮(zhèn)人均汽車擁有率17%計算，家用轎車將新增6100萬輛。 而目前（到2012年6月底）中國家用汽車為1.14億輛，停車位缺口39%，即需要建設(shè)4000萬個停車位?，F(xiàn)有車位缺口與新增車位之和為一億個，按平均造價5萬元/位概算，停車場（樓、庫）總投資將達到5萬億。毫無疑問，這是一個天文級的巨額市場。在未來十幾年乃至更長的時間里，中國停車地產(chǎn)將成為一個潛力無限的新興產(chǎn)業(yè)，對處于產(chǎn)業(yè)調(diào)整、經(jīng)營轉(zhuǎn)型期的企業(yè)和戰(zhàn)略投資家而言，這是一個不錯的事業(yè)選擇。（作者：袁興國，中國靜態(tài)交通協(xié)會執(zhí)行秘書長；停車地產(chǎn)專家、戰(zhàn)略規(guī)劃專家。商榷交流:） 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