傳統(tǒng)房企探索新業(yè)態(tài)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn).doc

傳統(tǒng)房企探索新業(yè)態(tài) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收緊、加速去庫存的背景下，加之近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，房企正謀求新的利潤增長點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入龍頭房企的視野。加上地方政府的支持，房企紛紛轉(zhuǎn)型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始成為各路資本和房企激烈爭奪的焦點(diǎn)。未來隨著各路資本和房企的大量涌入，將使其競爭更加激烈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)潮流也迎來空前的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 隨著住宅市場的政策調(diào)控不斷加碼、住宅用地開發(fā)日趨緊張，房企開始尋找新的盈利增長點(diǎn)，紛紛主動或被動進(jìn)行戰(zhàn)略深入調(diào)整和跨界轉(zhuǎn)型，從“房地產(chǎn)開發(fā)商”角色轉(zhuǎn)型為“城市綜合運(yùn)營商”成為多數(shù)房企的選擇。然而，轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”過程中如何創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)成為房企亟待解決的問題。屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，無論是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是開發(fā)商針對不同地塊的土地屬性和業(yè)態(tài)內(nèi)容相結(jié)合的開發(fā)模式，依據(jù)市場環(huán)境的發(fā)展和變化，在不同階段有不同的開發(fā)方向。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地產(chǎn)業(yè)價值、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓勵、市場需求等多種因素刺激下，傳統(tǒng)房企開始跨界試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)園區(qū)中國的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有48家傳統(tǒng)房企從住宅市場轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括萬科、招商、協(xié)信、碧桂園、保利、遠(yuǎn)洋、世茂、金地等一大批品牌房企，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本和眾多房企布局的新風(fēng)口。 聯(lián)合體拿地、合作與并購成主流相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“快拿地、快開發(fā)、快銷售”的短平快操作模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的培育和發(fā)展需要較長的周期，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，門檻并不低。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多數(shù)開發(fā)商都是“新手”。擅長做住宅和商辦并不代表產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能做好，為了更好地駕馭這一門“技術(shù)活”，它們往往會選擇一個在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域有更多經(jīng)驗(yàn)的伙伴進(jìn)行合作。例如，試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團(tuán)，是通過與在科技園區(qū)開發(fā)運(yùn)營已有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的啟迪控股成立合資公司來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。而對于起始價高、經(jīng)營難度大的“難啃”地塊，也越來越多的房企選擇聯(lián)合拿地、共同開發(fā)，以降低各自房企的生產(chǎn)經(jīng)營壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)。 在深圳土地稀缺、舊住宅區(qū)更新也一度遭遇瓶頸的背景下，部分房企選擇合作的方式進(jìn)行“工改”類城市更新來加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。10月17日，星河地產(chǎn)接手酷派南山科技園北區(qū)的酷派信息港城市更新項(xiàng)目，與酷派集團(tuán)共同合作開發(fā)。對此，屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，產(chǎn)業(yè)方和地產(chǎn)商的合作是一個趨勢，可以結(jié)合雙方優(yōu)勢各自發(fā)揮，酷派信息港是產(chǎn)業(yè)用地，在無法更改土地性質(zhì)的背景下，酷派選擇牽手星河地產(chǎn)，無疑看中的是其在舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢。星河地產(chǎn)操盤能夠運(yùn)用其經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢以吸引的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也有利于加快產(chǎn)業(yè)園的配套建設(shè)。目前，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還處于引入探索和初步發(fā)展階段，在住宅、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到瓶頸時，越來越多傳統(tǒng)房企開始紛紛投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，隔行如隔山，“收并購”就成了這些企業(yè)介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個不錯方式。據(jù)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近年來通過收并購進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，至少60多家外地房企通過合作、收購等多種方式搶灘深圳工改市場，用風(fēng)投思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事張冬冬表示，從深圳的情況來看，工改類城市更新項(xiàng)目是傳統(tǒng)商辦領(lǐng)域或是住宅領(lǐng)域的開發(fā)商轉(zhuǎn)型、進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最重要的方式之一。例如，11月14日，港股地產(chǎn)公司龍光地產(chǎn)以69.8億元成功拿下康佳集團(tuán)總部黃金地塊70%股權(quán)。屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，通過收并購康佳集團(tuán)總部舊改或許會成為龍光進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個契機(jī)。從目前的情況來看，土地的供應(yīng)量正在縮減，房企已經(jīng)在考慮未來5至10年的發(fā)展，從銷售物業(yè)向租賃、運(yùn)營轉(zhuǎn)型是或?qū)⒊蔀橼厔荨．a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的浪潮契合了深圳高速發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)用房的巨大需求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)銷售型向持有運(yùn)營型轉(zhuǎn)型的需要。屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，以深圳為例，房企可以通過拿地自持，運(yùn)營產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)證券化和股權(quán)投資等多種金融手段，在空間和內(nèi)容兩方面實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)增值。盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是資金投入大、回報(bào)周期長的行業(yè)，但卻具備長期增值功能，這些因素也使房企不惜一切方式殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 “輕重并舉”運(yùn)營模式走俏在加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，既有萬科、綠地、碧桂園這樣的規(guī)模型房企，也有首創(chuàng)置業(yè)、保利、遠(yuǎn)洋這樣的品牌國企央企，各家運(yùn)營的模式也不盡相同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商等多重元素，這對各房企運(yùn)營模式提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再是過去傳統(tǒng)房企高周轉(zhuǎn)、高毛利的運(yùn)營形式，未來各大房企勢必采用新方法玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，注重運(yùn)營與服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營開始走入鎂光燈下，產(chǎn)城生態(tài)運(yùn)營商由“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)向漸明?？傮w而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)主要有三種方式：合作開發(fā)、運(yùn)營（服務(wù)）輸出、借力基金，各種方式均有自身優(yōu)勢特點(diǎn)。例如，深圳的華誼兄弟文化城就是華誼兄弟以輕資產(chǎn)進(jìn)軍重資產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)行業(yè)的模式，啟迪控股的孵化輸出、萬科的“小股操盤”以及華夏幸福與政府PPP合作開發(fā)的半輕資產(chǎn)模式，可見產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)鋪路輕資產(chǎn)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，已有95%都介入了輕資產(chǎn)經(jīng)營。 雖然主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商大多已經(jīng)涉足輕資產(chǎn)運(yùn)營，但尚未形成一個固定的模式。以萬科為例，2014年，萬科首次正式對外提出 “小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；同年，萬科此宣布與凱雷牽手，構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機(jī)制的開端；2017年2月，萬科整合印力成立商業(yè)地產(chǎn)投資基金。在2017年7月的萬科領(lǐng)投普洛斯，亦是輕資產(chǎn)的體現(xiàn)，便可借助普洛斯成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金運(yùn)作能力將成熟項(xiàng)目變現(xiàn)，助推企業(yè)實(shí)現(xiàn)杠桿式跨越式發(fā)展。 屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并不是所有的房企都需要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式的各有優(yōu)劣，不同的模式對開發(fā)運(yùn)營企業(yè)的資源配置能力、人才配置能力有不同的要求，簡而言之，輕資產(chǎn)模式傾向于以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心的服務(wù)增值、側(cè)重在產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，對運(yùn)營能力要求高，而重資產(chǎn)模式更傾向于以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心的資產(chǎn)增值，側(cè)重在綜合開發(fā)，對開發(fā)能力的要求更高。不同的開發(fā)運(yùn)營商，選擇什么樣的模式，應(yīng)充分考量自身的優(yōu)勢資源，發(fā)揮自身的專長，根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同的項(xiàng)目特點(diǎn)來選擇適宜的開發(fā)運(yùn)營模式。近年來，房企紛紛加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器如雨后春筍般拔地而起。與此同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著轉(zhuǎn)型升級，隨著大批品牌房企扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，讓這一領(lǐng)域從藍(lán)海變成紅海。這一背景下，包括啟迪協(xié)信、天安數(shù)碼城等紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重并舉”，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新模式的有益探索。 房企跨界聯(lián)合打造互聯(lián)網(wǎng)+智慧園區(qū)2017年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始相親相愛，這股趨勢涉及到的企業(yè)越來越多，跨界程度也越來越大。房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)巨頭，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)巨頭，開發(fā)建設(shè)+運(yùn)營服務(wù)，成為流行操作。除了2017年以來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)朋友圈“相互點(diǎn)贊”以外，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都與行業(yè)內(nèi)外的各種企業(yè)展開了合作。剛剛和華大基因簽署合作協(xié)議的萬科今年還和天安數(shù)碼城、比亞迪在多業(yè)務(wù)板塊展開合作。而收購普洛斯，也顯示了萬科在物流地產(chǎn)的決心。 除了“萬科”這樣的巨頭外，一直將業(yè)務(wù)重心放在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)也不斷地和更多的企業(yè)展開合作，比如華夏幸福與華為合作。其實(shí)，華為作為IT企業(yè)與招商蛇口、天安云谷等都有合作，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也屬于高光的存在。華為借助其在智慧城市產(chǎn)業(yè)鏈的地位，聯(lián)合產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，如傳感器、服務(wù)器、云服務(wù)商、系統(tǒng)集成商等、引導(dǎo)其投資房企布局的產(chǎn)業(yè)新城，共同打造高科技產(chǎn)業(yè)集群。隨著時代發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+思維的深層滲入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更注重園區(qū)硬件智慧化，互聯(lián)網(wǎng)+智慧園區(qū)模式也應(yīng)運(yùn)而生，園區(qū)通過信息技術(shù)平臺提供金融（包括創(chuàng)業(yè)投資、股權(quán)投資）、人才、政務(wù)、商業(yè)等增值服務(wù)，智慧園區(qū)甚至幫助創(chuàng)業(yè)型企業(yè)從“孵化”到融資上市的全過程。位于深圳坂雪崗科技城的天安云谷就基本達(dá)到智慧園區(qū)模式標(biāo)準(zhǔn)。天安云谷是一個提供高水準(zhǔn)服務(wù)的智慧園區(qū)。天安云谷還聯(lián)合行業(yè)內(nèi)眾多領(lǐng)先合作伙伴如華為、IBM、順豐、百度、民生銀行等將能效管理系統(tǒng)、無卡智能停車場等多項(xiàng)智慧基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)落地實(shí)踐，園區(qū)通過生活、信息、交通鏈接，將工作和生活融合在一起。可見，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過與華為、騰訊、阿里這些互聯(lián)網(wǎng)公司的合作，在大數(shù)據(jù)、云服務(wù)等方面的服務(wù)、運(yùn)營能力都有所提高，會給園區(qū)甚至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新思路。據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳八個區(qū)域已有產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局，總體數(shù)量超過200個，以龍崗、寶安、龍華和南山居多。傳統(tǒng)開發(fā)商看好綜合配套齊全的產(chǎn)業(yè)綜合體，并開始參與到產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營中來。例如星河控股的星河world、天安的龍崗天安數(shù)碼新城、招商局的招商局光明科技園項(xiàng)目等。政府也給予園區(qū)優(yōu)惠的政策，在土地政策、園區(qū)資助以及租戶補(bǔ)助上都表示出明確的支持。 近年來，隨著創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，為更好地滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展需要，深圳大力推動“產(chǎn)城融合”，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)。以星河WORLD、天安云谷、天安數(shù)碼城為代表的一批產(chǎn)城融合示范性園區(qū)，引領(lǐng)深圳產(chǎn)城融合發(fā)展進(jìn)程。以天安數(shù)碼城為例，天安數(shù)碼城是從深圳福田車公廟起家，是中國最早從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的企業(yè)之一。從它1990年成立到現(xiàn)在，園區(qū)從工業(yè)園、工貿(mào)園發(fā)展到如今的城市產(chǎn)業(yè)綜合體，在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上更加復(fù)合，更加注重產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的融合性。而龍崗天安數(shù)碼城T4是天安集團(tuán)繼成功開發(fā)福田天安數(shù)碼城之后，依托天安數(shù)碼城品牌，在大運(yùn)新城再造的一座數(shù)碼城。作為城市型科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)已融入龍崗中心城的整體建設(shè)，并實(shí)現(xiàn)對周邊區(qū)域、城市產(chǎn)業(yè)聚集與輻射。 產(chǎn)業(yè)離不開教育與科研機(jī)構(gòu)的配合，而高校科研院所與地方產(chǎn)業(yè)的對接，契合了區(qū)域電子信息、現(xiàn)代裝備等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)需求，將有力促進(jìn)“以學(xué)促產(chǎn)”。以留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地為例，其利用深圳高校、科研院所聚集的，發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)，形成創(chuàng)新高地。留仙洞總部基地西鄰中興通訊工業(yè)園，南靠高新區(qū)深圳灣園區(qū)，東接西麗大學(xué)城。TCL高科技工業(yè)園也位于此，戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事張冬冬表示，產(chǎn)城融合的案例既可以是區(qū)域開發(fā)大片區(qū)的項(xiàng)目，也可以是在深圳房地產(chǎn)環(huán)境下具有深圳特色的單體園區(qū)的項(xiàng)目，深圳很多單體園區(qū)項(xiàng)目也做到了產(chǎn)城融合的模式，比如TCL集居住、研發(fā)、商業(yè)配套于一體，從功能板塊來看是比較全的，產(chǎn)城融合是多方面去看的。近年來，隨著東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，龍崗也大手筆布局大學(xué)城及一批科研院所。以龍崗國際大學(xué)園為例，國際大學(xué)園片區(qū)進(jìn)駐有深圳北理莫斯科大學(xué)、香港中文大學(xué)（深圳）、深圳吉大昆士蘭大學(xué)（建設(shè)中）等預(yù)計(jì)18所國際高等學(xué)府，通過國際高校聚集效應(yīng)將該片區(qū)以“國際大學(xué)園創(chuàng)新”模式構(gòu)筑人才聚集中心、資本聚集中心、產(chǎn)學(xué)研一體化中心。比如，港中大（深圳）是國際大學(xué)城進(jìn)駐的第一所高校，辦學(xué)3年以來，港中大（深圳）不斷推動產(chǎn)學(xué)研融合，促進(jìn)大學(xué)與城市的互動。短短3年，港中大（深圳）已組建了“機(jī)器人與智能制造國家地方聯(lián)合工程實(shí)驗(yàn)室”、“機(jī)器人與智能制造研究院”等國際化科技創(chuàng)新平臺。2015年5月，香港中文大學(xué)（深圳）與星河集團(tuán)聯(lián)手共建港中大（深圳）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)基地，在機(jī)器人領(lǐng)域產(chǎn)學(xué)研支撐等方面進(jìn)行深度合作。再比如，香港中文大學(xué)（深圳）與華為在大數(shù)據(jù)方面的合作項(xiàng)目“高能物理研究所”也已運(yùn)行。產(chǎn)學(xué)研的發(fā)展直接支撐了城市的快速發(fā)展，反過來說，城市的快速推進(jìn)，又為產(chǎn)學(xué)研發(fā)展提供了保證。大學(xué)城就成為了產(chǎn)城融合的典范。龍崗國際大學(xué)城將國際大學(xué)園內(nèi)的高校資源與龍崗的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢結(jié)合起來，未來大運(yùn)將形成以“高校+研究+產(chǎn)業(yè)”一體化的高端產(chǎn)學(xué)研中心，不斷推動產(chǎn)學(xué)研融合，促進(jìn)高校、產(chǎn)業(yè)與城市的互動融合。戴德梁行深圳