XX旅游項目商業(yè)計劃書【絕版經典，非常實用】

1XX旅游項目商業(yè)計劃書旅游項目商業(yè)計劃書旅游項目商業(yè)計劃書旅游項目商業(yè)計劃書2第一章 概 要第一 節(jié) 項目 提出的 背景樓觀道溫泉 旅游項目的提出，是以 “ 九五 ” 規(guī)劃中對于西安城市發(fā)展定位和目前旅游消費市場的結構變化為背景，結合陜西及西安市的旅游消費市場需求提出的。項目提出的背景具體有以下幾個層面：一、我國旅游消費結構的變化隨著科學技術和社會生產力的進步 ， 人們的生活質量也有了極大的提高 。 旅游不再被認為是一種奢華的生活享受 ， 而成為現(xiàn)代社會生活的一種方式 ， 是社會物質文明和精神文明的一種表現(xiàn)。世界各國政府都將旅游業(yè)視為國民經濟的重要產業(yè)之一。改革開放 20 多年來，我國國民經濟發(fā)展迅速，綜合國力顯著增長，國民收入水平提高 ， 生活狀況明顯改善 ， 國民的消費觀念和生活方式發(fā)生了深刻的變化 ， 使社會大眾的旅游活動具有了良好的基礎條件 。 進入 21 世紀以來 ， “ 勤奮地工作 ， 健康地生活 ， 愜意地享受 ” 正在成為一種時尚的生活理念。在旅游產業(yè)的初期，人們主要側重于自然山水、名勝古跡和人文圣地的觀光游覽 。 經歷過初期階段以后 ， 旅游的重點在于滿足游客的休閑娛樂 、 游憩觀光需求 。 當前 ， 我國旅游業(yè)的發(fā)展正在進入一個新的階段 ， 休閑度假旅游已成為我國旅游發(fā)展的一個趨勢 ， 旅游的目的就是追求身心的愜意享受 ， 在 “ 親悅自然 ” 的過程中滿足 “ 身心放松 ” 的心理需求 。樓觀道溫泉 項目就是以滿足 “ 游客身心放松 ” 的心理訴求為目標開發(fā)的休閑度假旅游項目，項目的開發(fā)定位符合當今旅游產業(yè)發(fā)展的特點。二、西安市旅游業(yè)發(fā)展條件1 、西安旅游發(fā)展歷史文脈西安是一個聞名世界的歷史文化名城 ， 有著 3100多年的建城史 ， 先后有 12 個王朝在此建都 ， 留下了豐富的文化遺產 。 西安地跨秦嶺山地和渭河平原兩大地理單元 ， 是我國南北自然地理條件的天然分界線 ， 又是我國生物多樣性最為豐富的地區(qū)之一 。 秦嶺還是一座典型的褶皺斷塊式山地 ， 北坡陡峭險峻 ， 與北部陷落式的渭河平原形成鮮明對比 ， 河流切割明顯 ， 地貌特征獨特 ， 地下熱儲豐富 ， 具有發(fā)展溫泉度假旅游 、 生態(tài)旅游 、 科學考察等豐富的自然資源。32 、旅游業(yè)發(fā)展的有利條件改革開放以來 ， 西安旅游產業(yè)規(guī)模不斷擴大 。 1996年至 1999年 ， 全市接待境外旅游者 197萬人次，創(chuàng)匯 7.96億美元，在全國居于前列。國內旅游迅猛發(fā)展，四年共接待國內游客 4100萬人次，國內旅游收入 216億元人民幣，全市旅游總收入分別相當于全市國內生產總值的 11%、 13.7%、 12%和 13.45%，旅游業(yè)已成為西安經濟的支柱產業(yè)之一 。 無論是接待人數(shù)還是創(chuàng)匯收入，都占了全省 70%左右的份額，不僅是陜西名副其實的旅游中心城市 ， 也是西北地區(qū)各城市無法相比的 。 現(xiàn)在 ， 西安旅游業(yè)面臨著千載難逢的歷史機遇： 政府對旅游業(yè)主導產業(yè)地位的確立 ， 為旅游業(yè)獲得政策資金方面的支持提供了可能。 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施 ， 將使西安旅游基礎設施進一步改善 ， 商務旅游 、 會展旅游的人數(shù)將大幅度提高。 中國加入 WTO， 旅游市場的對外開放為西安旅游業(yè)的跳躍式發(fā)展提供了巨大的機遇。 隨著國民生活水平的提高 ， 人們的旅游意識增強 ， 旅游市場逐漸成熟 ， 西安旅游業(yè)將擁有巨大的客源市場。第二 節(jié) 項目 建設的 依據(jù)一、政府引導2002年 12 月，陜西省主要領導提出充分開發(fā)地熱資源、大力發(fā)展溫泉旅游的建議 ，省政府主管領導主持召開省級 、 市縣和省級廳局領導參加的專題會議 ， 對利用我省地熱資源開發(fā)旅游項目進行了全面的部署 ， 并發(fā)出 關于利用地熱資源開發(fā)旅游項目會議紀要 。隨后，省政府組織兩個工作團，專程赴日本對溫泉旅游進行訪問考察，并出臺有關政策 ，鼓勵開發(fā)利用地熱資源 。 除在項目立項 、 規(guī)劃審批方面給予支持外 ， 還對溫泉旅游項目提供貸款貼息等。二、報告編制依據(jù)1 、 陜西省旅游發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃 （陜西省旅游局 2000年）2 、 陜西省秦嶺北麓地熱資源開發(fā)前景評估報告 （陜西工程勘察研究院 2003年）3 、 樓觀臺溫泉旅游項目項目建議書及立項批復文件（陜西省計委 2003年）44 、 樓觀道溫泉規(guī)劃設計說明書 （西安建筑科技大學規(guī)劃設計院 2003年）5 、 樓觀臺森林公園總體規(guī)劃 （）6 、陜西旅游集團公司和陜西樓觀臺實驗林場協(xié)議（ 2005年 4 月）7 、國家現(xiàn)行的有關政策和法規(guī)三、項目建設單位簡介陜西旅游集團公司 成立 于 1998 年 1 2 月 ， 是陜西省政府批準成立的國有 獨資企業(yè) （ 2005年改由省國資委管理 ） ， 是以經營旅游業(yè)為主，面向國際、國內市場，進行多元化投資經營的大型旅游集團 公司 。集團現(xiàn)有 20 家全資子公司 ， 1 家控股公司 ， 1 家參股公司 。 涉及景區(qū) （ 點 ） 、 旅行社 、飯店、汽車營運、旅游廣告、旅游紀念品等多種業(yè)務的經營和開發(fā)， 形成了融 “ 食、住 、行、游、購、娛 ” 六要素為一體的旅游產業(yè)體系。六年來 ， 公司累計接待國內外旅游者 3300萬人次 ， 實現(xiàn)經營收入 45 億元 ， 上繳稅 利3.3億元 ， 用于文物保護和環(huán)境保護的資金投入 7000多萬元 ， 用于景區(qū)點建設和旅游賓館 、汽車等項目的更新改造投入 6 億多元 。 公司的資產總量由 1998年成立初的不到 13 億元增加到 2004年的 32 億元 ， 資產負債率由 1998年的 80%下降到目前的 60%， 所有者權益 達12 億元，公司已進入持續(xù)高速成長期，成為初具規(guī)模實力、在全國具有一定影響的旅游集團。陜 西 省 樓 觀 臺 實 驗 林 場 最 早 成 立 于 20 世 紀 40 年 代 ， 現(xiàn) 為 陜 西 省 林 業(yè) 廳 直 屬 單位 ， 與 “ 樓 觀 臺 國 家 森 林 公 園 ” 、 “ 陜 西 省 珍 稀 動 物 搶 救 研 究 飼 養(yǎng) 中 心 ” 合 署 辦 公 。樓觀臺國家森林公園是全國建立最早的 12 個森林公園之一，總經營面積 41 萬畝 ， 人文、自然、森林景觀、景點 200余處。 樓 觀 臺 森 林 公 園 是 西 安 郊 區(qū) 融 自 然 景 觀 、 人 文景 觀 、 珍 稀 動 物 資 源 于 一 體 的 最 具 特 色 的 文 化 旅 游 區(qū) ， 具 有 發(fā) 展 城 市 郊 區(qū) 休 閑 度 假旅 游 的 潛 力 。 目 前 ， 年 接 待 游 客 約 30 萬 人 次 。第二章 項目建設的基本條件第一 節(jié) 自然 資源條 件一、區(qū)位及交通5樓觀臺為中國 道教發(fā)祥地之一， 被稱為 “ 天下第一福地 ” ，位于周至縣以東約 10 公里的秦嶺北麓，距離西安市 70 公里。由西安經達的公路有：繞城高速公路 西（安）漢（中）高速公路 秦嶺北麓環(huán)山旅游公路、以及西（安）寶（雞）高速公路、 G310國道、 G108國道，從西安自駕車約 40 50 分鐘。樓觀道溫泉 項目選址在公園入口西側的竹林內，緊鄰樓觀臺人文景觀精華 老子說經臺 ， 西側為省珍稀野生動物搶救中心 ， 東側為百竹園 ， 北側為百花園 （ 二期項目未來用地 ） ?；噩F(xiàn)狀植被較好，景觀質量優(yōu)良，生態(tài)環(huán)境極佳。二、自然環(huán)境樓觀臺地理坐標約為東經 108 19 36 ， 北緯 34 12 45 ， 地處秦嶺北麓的淺山區(qū)地帶 ， 年平均氣溫為 13.2 。 最熱為 7 月 ， 極端氣溫 42.4 ， 平均氣溫為 2 6 . 5 。 最冷為 1 月，極端最低氣溫 20.2 ，平均氣溫為 1.2 。年平均日照 1993.7小時，年降水量 674.3毫米 ， 平均降水日數(shù) 100.2天 ， 多集中在 7 月至 9 月 ， 最大降雨量為 1083.3毫米 ，無霜期 225天。旅游適宜天氣為 210天。第二 節(jié) 社會 經濟條 件據(jù)西安市統(tǒng)計局 2003年的城鎮(zhèn)居民經濟生活資料顯示 ， 西安市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為 7748元，其中旅游產品的支出占 12.4%，為 960元。根據(jù)黃金周旅游資料的顯示 ，城鎮(zhèn)居民的出游率為 9.45%，城區(qū)居民的出游率估計可達 12%。根據(jù)調查資料 ， 關中地區(qū) 2002年溫泉旅游接待游客量為 295萬人次 ， 地熱資源的用水量超過 500 104 米 3 ，直接收入估計在 1.2億人民幣左右，綜合收入約為 5 億人民幣。第三 節(jié) 與西 安旅游 網絡的 關系目前 ， 以西安為中心的省內旅游形成東線 、 西線 、 南線 、 北線四條基本線路 ， 其中東線和西線的旅游產品質量高、客源旺、市場成熟。樓觀道溫泉項目將依托西線旅游網絡 ，成為西去太白山、法門寺、天臺山的一個必經之點。除此之外 ， 西安市正在著力精心打造秦嶺北麓生態(tài)旅游觀光帶 ， 斥巨資修通了環(huán)山旅游專線公路 ， 把終南山一線的翠華山 、 南五臺 、 青華山 、 野生動物園 、 豐峪口 、 高冠瀑布 、6草堂寺（古長安八景之一 ） 、亞健高爾夫球場、太平森林公園、朱雀森林公園、樓觀臺森林公園、仙游寺（隋代）等自然人文景觀串成一條金色項鏈。第三章 市場分析與論證第一 節(jié) 陜西 旅游市 場現(xiàn)狀陜西作為我國的旅游大省 ， 在現(xiàn)已開發(fā)的旅游產品中 ， 歷史文化遺產是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的 “ 魂 ” ，在我省及西安市的旅游產品中占有極其重要的地位和市場份額。這種 “ 歷史文物古跡 ” 的觀光旅游產品 ， 對體驗異質文化感受的國外客源市場有著強烈的吸引力 ， 但是對于國內 、 省內的客源市場 ， 尤其是周邊城市近距離的潛在消費者并不具備競爭力。形成 “ 遠道客人多，近處客人少 ” 的局面，這也是我省作為文物資源大省 ，但是旅游收入的排名一直徘徊不前的主要原因。近幾年 ， 我省及西安市近郊積極的開發(fā)了一些休閑度假旅游區(qū) ， 在經營初期大都取得了較好的經濟和社會效益 ， 滿足了消費者需求 ， 但是很快就出現(xiàn)了市場萎縮和銷售下滑的現(xiàn)象。主要原因一是 項目建設選址的環(huán)境不太理想，沒有自然的山水風光為依托 ， “ 環(huán)境附加值 ” 很低 ；二是對于 “ 文化附加值 ” 的發(fā)掘不夠深入，所有產品的特點幾乎雷同 ， 沒有形成自己的核心競爭力和獨特性買點。陜西旅游目前存在的主要問題是 ： 結構單一的 “ 文物古跡游 ” 仍占統(tǒng)治地位 ， 休閑度假旅游發(fā)展緩慢 ， 內含不夠豐富 、 外延不充分 。 實行結構調整 ， 消除我省旅游產品開發(fā)的滯后局面，已成為加速提升我省旅游宏觀效益的必由之路。第二 節(jié) 西安 溫泉服 務業(yè)現(xiàn) 狀自 90 年代以來，溫泉旅游悄然興起，而且出現(xiàn)迅猛的發(fā)展勢頭。溫泉沐浴作為一項現(xiàn)代生活的消閑活動，正在被城市消費群體所接受。西安市溫泉服務活動 ， 主要是利用溫泉水或加熱水 ， 以室內為主 ， 把洗浴 、 餐飲和休7閑娛樂結合起來，形成各種浴場、浴都、洗浴中心，也有少量的郊區(qū)溫泉度假村形式 ， 為城市一部分高端消費群體和普通市民服務 ， 基本形成規(guī)模 。 據(jù)估計每家浴場的日接待能力都在 300 600人左右，日營業(yè)額可達 50 萬元。就資源和歷史影響而言，還有一些地方具有良好的地熱資源條件，但都處于長期的徘徊局面?；厩闆r如下：驪山溫泉 （ 臨潼 ） ： 歷史悠久 ， 影響較大 ， 知名度最高 ， 服務設施比較完備 ， 可依托華清池和兵馬俑的影響力開展溫泉旅游活動。但由于溫泉資源被多家療養(yǎng)院等單位分占，加之缺乏創(chuàng)新和適應市場，已經失去市場特色和競爭力，目前僅用于療養(yǎng)院等單位使用，同時接待一些小型會議，也滿足當?shù)厥忻裣丛≈?。西湯浴溫?（ 眉縣 ） ： 歷史悠久 ， 影響較大 ， 有一定知名度 ， 主要依靠太白山的旅游吸引力，目前經營的單位較多，溫泉服務項目品種多，溫泉設施完備，不足之處是項目品種檔次較大眾化，文化及環(huán)境附加值太低，缺乏鮮明的特色，旅游區(qū)周邊自然環(huán)境較差。東湯浴溫泉 （ 藍田 ） ： 歷史悠久 ， 唐代稱 “ 石門溫泉 ” ， 唐明皇曾賜名修建 “ 大興湯院 ” 。溫泉經營單位主要項目有普通的洗浴、桑拿、游泳、水療、康復、保健等，規(guī)模較小，布局不集中，幾乎無文化及環(huán)境附加，主要接待當?shù)厝罕姾蜕俨糠治靼驳目腿?。綜上所述，西安的溫泉服務業(yè)近幾年的確有很大的改善和發(fā)展，滿足了城市居民日益增長的物質生活需求，繁榮了市場，但就其內容的特色化和多樣化而言，仍然處于初期階段，主要是把地熱資源的開發(fā)利用沒有同固有的自然生態(tài)環(huán)境、歷史文化、旅游客源市場有機地結合起來，缺乏概念創(chuàng)新和服務內容創(chuàng)新，不能形成一種特色溫泉旅游品牌，去拓展市場，爭取更大的效益。第三 節(jié) 溫泉 旅游產 品的特 點一、 投資周期短、初期投資較少溫泉旅游項目的開發(fā)主要以優(yōu)良的自然資源和豐富的文化資源為依托 ， 給常規(guī)傳統(tǒng)旅游項目增加具有特色的環(huán)境和文化附加值 。 與其他人工開發(fā)的旅游項目相比 ， 溫泉旅游項目具有投資周期短 、 初期投資較少的優(yōu)勢 ， 在項目的建設初期不需要投入巨額的資金進行大規(guī)模的基礎設施建設，投資回收期較短，后期所需要的流動資金也較少。二、具有多次、重復性消費的特點自然風光 、 歷史遺跡的觀光旅游以視覺感受為媒介 ， 一次性消費即可滿足 ， 即使象 “ 錦8繡中華 ” 、 “ 世界之窗 ” 這樣大資金 、 大制作的旅游產品 ， 其吸引的消費群體也多為初次觀光的游客 。 溫泉旅游項目是以身體感受為媒介 ， 充分調動起人體的生理需求 ， 存在著多次性消費的特點 。 在這里 ， 消費者追求的是 “ 高雅 、 健康 、 特殊 、 新奇 ” 的特點 ， 只要在溫泉這個自然資源的基礎上 ， 充分進行 “ 文化 ” 和 “ 環(huán)境 ” 附加值的開發(fā) ， 就會形成最為強勁的 “ 獨特性賣點 ” ，從而吸引潛在消費者。三、替代產品少溫泉旅游產品的開發(fā)主要依托是 “ 天然溫泉 ” ，這是溫泉旅游產品的核心和吸引力之所在 。 溫泉旅游可以同時滿足消費者 “ 高雅 、 健康 ” 、 “ 休閑 、 度假 ” 、 “ 特殊 、 新奇 ” 的多種生理需要和心理需求，而其它旅游產品很難同時滿足消費者的上述心理需求和生理需要 ， 所以 ， 溫泉旅游產品沒有很大的替代產品空間 ， 所面臨的市場競爭和行業(yè)的威脅性較小，容易形成自己的核心競爭力。四、良好生態(tài)性溫泉旅游產品是符合 “ 自然 、 生態(tài) ” 要求的旅游產品 ， 具有生態(tài)環(huán)保的優(yōu)勢 ， 符合時代的要求和發(fā)展 ， 同時也能迎合消費者的心理需求 。 溫泉沐浴可以通過洗浴達到養(yǎng)生保健的效果；洗浴后的溫泉尾水還可以用來發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)或用于農林灌溉。第三 節(jié) 樓觀 道溫泉 旅游 產品的 內容樓觀道溫泉 項目以自然為景觀環(huán)境 、 以道教文化為基本文化氛圍 、 以珍稀動植物和山林景觀為游覽對象的綜合沐浴活動 。 該產品以安全 、 高雅 、 健康 、 愜意的沐浴活動為主體 ，同時提供植物觀賞 、 動物觀賞 、 園林游憩 、 住宿餐飲 、 消閑娛樂等配套消費內容 。 具體內容如下： 露天溫泉?。焊鞣N露天溫泉、室內溫泉、桑拿浴、蒸汽浴、健身房、休息廳 ， 免費提供飲料、水果、點心、香煙等。 康體娛樂 ： 健身房 、 棋牌室 、 沙狐球 、 乒乓球 、 桌球 、 保齡球 、 室內迷你高爾夫等康體健身。 按摩理療：提供中式、泰式、港式、日式按摩，足底保健，同時提供美容美發(fā) 、醫(yī)療健康咨詢等。 中藥養(yǎng)生浴：提供各種以傳統(tǒng)的名貴中草藥配置而成的中藥沐浴、湯泡。9 度假休閑游 ： 提供相當于四星級酒店的住宿設施 ， 以及大小別墅和木屋等度假休閑設施 ， 大小別墅和木屋中提供室內小型溫泉休閑池一座 （ 入住的游客免費提供兩張露天溫泉浴門票 ） 。 餐飲 ： 中餐廳提供關中風味 、 道家風味 、 田園風味等特色健康美食菜肴 ， 西餐廳提供標準西式套餐和各種西式小點。第四 節(jié) 樓觀 道溫泉 的市 場定位按照 “ 商品定位理論 ” ， 營銷產品的關鍵是尋找產品在消費者心目中的定位 ， 確定產品針對消費者某方面需求的滿足 ， 并據(jù)此確定產品所針對的目標市場 。 本報告采用以消費群消費水平為主 、 以消費群消費規(guī)模為輔的定位原則來確定市場 ， 從而完成市場的進一步細分 。 2003年 1 月 9 日 中國經濟時報 刊載 市場急需新的消費熱點 稱 ： “ 得到公認的 20/80 法則告訴我們， 20%的富有群體占有儲蓄及財產的 80%， 9.2萬億元儲蓄中 20%的人群擁有 7.36萬億元 , 有效的消費主體應該是這 20%的群體。但是，對于 20%的群體而言 ， 既定市場的消費需求已近飽和 ， 為他們提供的高端商品嚴重不足 ， 以至于無法從他們的口袋里掏出錢來 。 這個社會階層所需要的是更高層次的 ， 更具品位的 、 更體現(xiàn)身份與地位的產品。這種產品尚未在市場上出現(xiàn)，致使市場的有效消費出現(xiàn)了瓶頸 ” 。隨著家庭轎車的普及 ， 黃金旅游周的興起以及帶薪休假制的產生 ， 周末游 、 雙休游 、 短假游必然是下一個消費熱點?；谝陨戏治?， 樓觀道溫泉 項目開發(fā)的初期 ， 恰好可以應合這個消費熱點 ， 成為西安市旅游市場新的消費熱點 。 因此 ， 項目市場定位于 ： 針對都市一部分先富起來的高收入階層為基本消費群體，以及豪華旅游團隊和商務客戶群體。在產品的發(fā)展中期 ， 由于市場開發(fā)培育工作的日趨成熟和產品的更新替代 ， 道溫泉項目 則應當適時降級消費者層次 ， 擴展消費市場的角度 ， 面對西安的城市洗浴市場吸引潛在的普通大眾化消費群體。第四章 項目規(guī)劃建設方案第一 節(jié) 項目 總體規(guī) 劃布局10一 、 綜合服務區(qū) ： 主要包括客房 、 餐飲 、 會議服務 、 停車場 、 休閑娛樂和旅游紀念品銷售等。1 、客房：分為經濟區(qū)和高檔區(qū)，經濟實用型客房主要接待散客、經濟旅游團和一般會議 ， 床位數(shù)約為 122張 ； 高檔客房按四星級標準建造裝修 ， 主要接待中檔旅游團和豪華旅游團，同時接待中小型會議，床位數(shù)為 116張。接待大廳按照四星級標準建造。2 、 餐飲 ： 按照涉外旅游的標準建造布置 ， 其接待能力為 ： 可同時解決 300 400人同時用餐，能夠提供中餐、西餐、藥膳以及快餐服務。3 、會議接待及休閑娛樂：設接納 150- 200人左右多功能廳一個，供 50 人使用的會議室一個，供 30 人使用的會議室兩個。休閑娛樂區(qū)設乒乓球、臺球、射箭、保齡球、室內迷你高爾夫球、自助式卡拉 OK、茶秀、咖啡、酒吧、音樂室等。4 、 停車場 ： 可以停放 200輛小汽車 、 50 輛面包車和大轎車 ， 配備相應的小賣服務設施。二、室內溫泉湯泡區(qū) ：1 、更衣、洗浴、消毒部：設接待大廳，男、女更衣間、凈身淋浴間、桑拿按摩房、室內湯泡區(qū)、消毒隔離區(qū)等，滿足同時接待 300名男士、 100名女士的需要。2 、休息保健娛樂部：設休息室、棋牌室、中醫(yī)保健按摩房、心理咨詢按摩屋、中國茶館、西式咖啡屋。三、室外特色溫泉湯泡區(qū) ：主要設有各種特色的室外溫泉湯池 ， 供游客泡湯享受 。 特色溫泉泡湯池分為可容納 2人 、 6 人 、 8 人 、 10 人 、 15 人等規(guī)模 ， 滿足不同規(guī)模的群體使用 。 室外湯池按特色分為純溫泉湯池和藥溫泉湯池，藥湯池主要配置根據(jù)道家典籍和中藥典籍研制的藥方。湯池采用露天或半露天形式 ， 并配以古典背景音樂 。 為保持游客群體相對的私密性和安靜要求，湯池四周、各小區(qū)之間、相鄰湯池之間植以樓觀臺特有的竹子作為自然隔斷 ，其間廣植四季常青樹種及闊葉常綠植物 ， 內部各小區(qū)之間用曲折的木棧道連接 ， 選配歷代著名詩人在此留下的詩文，刻在風格各異的山石上，烘托出濃濃的文化氣息。四、別墅湯泡區(qū) ：考慮高檔及商務消費群體的需要 ， 擬建造別墅湯泡群 （ 總體為 1015 套別墅 ） ， 每套別墅設會客廳 1 個，大客房 1 個，標準間 2 個，盥洗間 3 個，休息間 1 個，室內湯池 211個，室外湯池及小型泳池各 1 個。五、大眾化溫泉特色活動區(qū) ：為滿足普通消費群體的需求 ， 在道溫泉主體活動區(qū)北側 ， 建造溫泉大廳活動區(qū) ， 主要有 ： 室內游泳池 、 洗浴凈身 、 室內泡湯 、 兒童戲水等 ； 另外 ， 利用浴后的溫泉水養(yǎng)殖特色熱帶魚類，供游客浴后休息、垂釣、燒烤。第二 節(jié) 項目 建設分 期設想基于四塊規(guī)劃用地相對完整獨立，用地之間道路相隔，難于在用地上統(tǒng)一與封閉 。 因而 ， 可以形成內容功能差異的不同園區(qū) ， 既聯(lián)系又獨立 ， 可面向不同的功能定位 ， 在此基礎上形成二期開發(fā)思路。一期建設：以中段地塊作為一期，建 道溫泉項目 的 “ 道浴園 ” 中高檔的道文化庭院賓館式特色湯泡休閑度假項目 ( 含停車場 ) 。二期建設 ： 以南段地塊作為二期 ， 建 道溫泉項目 的 “ 德浴園 ” 高檔的道文化自然園林別墅式特色湯泡休閑度假項目；以北段地塊作為三期，建 道溫泉項目 的 “ 仙浴園 ” 大眾化文化園林式的戲水與特色湯泡度假項目。第三 節(jié) 項目 建筑 風格一、項目文化特色背景樓觀臺是我國道文化的發(fā)祥地 ， 發(fā)韌于周 ， 累代相傳 ， 群賢薈萃 ， 文化燦爛 ， 聲名遐邇 ， 影響深遠 。 至隋唐 ， 樓觀臺發(fā)展進入鼎盛時期 ， 延及宋元 ， 興旺盛況不衰 ， 香火綿延不絕。項目用地之南遙相正對樓觀臺煉丹峰 ， 東南為說經臺 ， 西面 1 . 5 公里為大秦寺和老子墓，均為樓觀臺的著名景點。當?shù)氐拿袂轱L俗資源主要有：源于周朝的 “ 集賢古樂 ” 、 興 起于 漢代 的 民間娛樂活動 “ 牛斗虎 ” 、 周 至鑼 鼓 、 社火與戲劇 （ 包括秦腔 、 眉戶 、 弦板腔 、 道情等 ） 。 歷史上 “ 不食周粟 ” 死于首陽山的商臣伯夷 、 叔齊的故事流傳在這一地區(qū) 。 財神趙公明的故里 趙代村。白居易任周至縣尉時創(chuàng)作詩歌數(shù)十首，其中以長恨歌為代表。12二、項目的文化特色定位道溫泉項目 所處基地有著深厚的文化背景和人文積淀 ， 系統(tǒng) 、 深入 、 準確挖掘地域的文化內涵是項目的重要支撐點之一 。 因此 ， 建筑風格要完善基地文脈結構 ， 尋找 道溫泉 與說經臺、煉丹峰的文化、景觀結合點，使之 1 、具有道文化的建筑及環(huán)境風格特色；2 、具有竹文化的植物文化特色；3 、符合樓觀臺山體空間特征的空間景象特色；4 、體現(xiàn)水特征的園林風格特色；5 、融道家養(yǎng)生、漢唐古樂、歌舞藝道、琴棋書畫與溫泉湯泡游憩活動為一體。三、項目建設空間形態(tài)結構體現(xiàn) “ 道文化圣地 ” 的人文景象 ， 體現(xiàn) “ 道文化發(fā)祥地 ” 和 “ 道教祖庭地 ” 的空間氛圍 ， 突出 “ 藏而不露 、 露而不現(xiàn) 、 幽山靜水 、 道法自然 ” 的景觀魅力 ， 完善道 溫泉項目 的景象結構和空間形態(tài)結構：在總體平面上 ， 以 “ 東西南北中 ” 和 “ 金木水火土 ” 五方五行景觀結構為基礎 ， 形成“ 凈心 學道 悟性 修煉 考驗 ” 的人文景觀結構 ； 形成 “ 宗圣宮 道溫泉 說經臺 聞仙溝 煉丹峰 化女泉 老子廣場 ” 的游賞路線。在視覺感受方面 ， 按關中民居體量風格和院落形式 ， 融入固有的環(huán)境建筑物體量風格 ，凸現(xiàn)竹文化特色的植物種植 ， 使基地外部視覺感受為竹林中的溫泉 ； 露天湯泡區(qū)和室內湯泡區(qū)的裝修材料均為天然材料和顯示自然肌理的方式加工。出于實用經濟和使用合理的基本要求 ， 項目的主要構筑物采用磚混框架相結合 ， 個別設施突出傳統(tǒng)模結構手法。裝修手法和選材力求古樸典雅、表現(xiàn)出 “ 天人合一 ” “ 道法自然 ” 的意境。第四 節(jié) 項目 建設基 本條件一、氣候特點樓觀臺地區(qū)地處秦嶺北麓的淺山區(qū)地帶 ， 氣候狀況屬暖溫帶大陸性季風氣候的濕潤地區(qū)，四時分明，夏季短而炎熱，冬季長而寒冷，夏秋低溫多雨。年平均氣溫為 13.2 ， 最熱月為 7 月 ， 平均氣溫為 2 6 . 5 ， 極端氣溫 42.4 ； 最冷月為 1 月 ， 平均氣溫為 1.2 ，13極端最低氣溫 20.2 ， 年 。 年平均日照 1993.7小時 ， 年降水量 674.3毫米 ， 平均降水日數(shù) 100.2天 ， 旅游適宜天氣為 210天 。 對項目的要求是 ， 晚春至中秋以戶外溫泉湯泡為主開展經營活動，深秋至早春時段，以室內溫泉湯泡活動為主。二、給排水系統(tǒng)條件供水管線已鋪至項目用地東邊緣，管徑為 3 寸。水廠的機井出水量約為 50 立方米 /小時 ， 水廠蓄水池在娘娘廟處 ， 水池容量約 為 500 立方米 ， 水位高差與項目用地約 為 30- - 5 0米。雨水排水管溝現(xiàn)有沿項目用地東邊至仿古街 。 污水排水管用地內是從仙都飯店穿百花園經林場家屬樓至仿古街。仿古街城市污水渠位于道路兩側，渠的斷面高 1 米，寬 0.85米 。 在虎豹溝口西湖南側道路截山體洪水通過道路排走 ， 用地內形成徑流通過沿基地西側規(guī)劃排洪溝至老干樓處然后按地形自然排放。三、供電情況建設用地附近有 2 條 10KV 高壓線穿越：1 、周至縣電力公司（農電）線路，為樓觀專線，供電范圍為團標、三清、西樓觀、林場、道觀等。現(xiàn)用電量約為 3200KVA，導線規(guī)格 70 平方毫米，樓觀變電站有一臺5000KVA 的變壓器 ， 距建設用地約 5 公里 。 周至電力公司提出 ， 可單獨提供一條 4600KVA的專用線，由樓觀變電所距用地約 1 公里，導線規(guī)格 95 平方毫米。2 、另一條線路距基地約 500米，為周至縣供電局線路?？偣╇娏繛?13200KVA，現(xiàn)有余量為 12000KVA，導線規(guī)格為 120平方毫米。四、電話、電視網絡情況電話光纜已接至林場辦公樓 ， 并有足夠的容量 ， 可按項目要求配置 ， 提供電話和寬帶服務。廣電的電視網絡已接至林場，可單獨提供 10- - 20 兆寬帶。電信和聯(lián)通在景區(qū)均有信號塔。第五章 項目一期工程建設方案14第一 節(jié) 項目 建設內 容及性 質在仙都飯店（林場招待所）的基礎上，建設特色溫泉湯泡區(qū)。主要是將接待賓館 、 別墅 、 餐飲等服務設 、 洗浴湯泡設施 （ 溫泉湯泡設施以室外和室內湯泡特色為主體 ） 建設完善，形成比較完善的規(guī)模和功能。其定位為：控制建設規(guī)模，面向中高檔度假消費市場 ，樹立 樓觀道溫泉 的品牌，打開市場。第二 節(jié) 容量 分析一、容量控制依據(jù)水體清新度控制 ： 溫泉沐浴水體必須通過不斷的補充新鮮水 、 置換掉舊水來保持沐浴水體的清新度 ， 以便達到衛(wèi)生標準 。 所以 ， 地熱水井或溫泉以小時流量作為水體清新度的控制依據(jù)。溫泉沐浴水體每天被新鮮水置換 2 輪較為適宜。日周轉率 ： 溫泉沐浴的游覽行為動態(tài)與自然風景區(qū)的游覽行為動態(tài)有所不同 ， 前者的動態(tài)高峰出現(xiàn)在下午 、 傍晚甚至是夜晚時段 ， 動態(tài)低谷多為上午時段 。 因此 ， 將上午設定為 道溫泉項目 “ 道浴園 ” 區(qū)的清潔維護時段 ， 下午至夜晚為營業(yè)時段 ， 日周轉率設定為 2 。二、環(huán)境容量計算1 、熱水量容量：地熱井日供水量為 720噸，設定每人次用水量指標為 0.5m 3 ，則算得日環(huán)境容量為：日瞬時接待容量 ： 720 0.5 2 = 720（人次）日接待容量： 720 0.5= 1440（人次）2 、 環(huán)境容量 ： 湯泡區(qū)面積 2 公頃 ， 以每個游人所占平均游覽面積 50m 2 ， 則算得湯泡區(qū)容量為：日瞬時接待容量： 20000 50 = 400（人次）日接待容量： 20000 50X2 = 800（人次）3 、 心理容量 ： 湯泡區(qū)面積 2 公頃 ， 除去 10 米寬的竹林防護帶及設施用地 ， 還剩余 1.7公頃 ， 景觀園林及交通占面積約為 1/3 ， 則湯泡池實際建設用地為 5700米 2 ， 根據(jù)視覺隔離、聲音隔離、景觀適宜度及心理因素綜合考慮，湯泡區(qū)的池岸比關系取 1 ： 4 （水池占用地面積的 1/5 ） ， 每人在池中所占面積最小值為 2.5m 2 ， 由此可計算湯泡區(qū)最大瞬時容量15為 456人次。4 、水體清新度：地熱井全天出水 720噸，若以每輪接待 400人計，周轉率取 2 ，每人用水 0.5噸，共需溫泉水 400噸，置換兩次需用水 800噸。5 、 總體環(huán)境容量 ： 湯泡區(qū) 2.0公頃 ， 計算瞬時最大容量 456人次 ， 周轉率取 2 ， 日容量為 912人次 。 溫泉別墅區(qū)面積 3.07公頃 ， 中心服務區(qū) 2.33公頃 ， 珍稀植物區(qū) 2.8公頃 ，共計 8.2公頃。可游面積按 20%計，單位面積取 50m 2 / 人，周轉率取 2 ，由此：瞬時最大容量： 82000 20 50 = 328（人次）日最大容量： 82000 20 50 2 = 656（人次）根據(jù)以上計算，可以得出：瞬時最大容量： 328+456= 784（人次）日最大容量： 656+912= 1568（人次）根據(jù) 道溫泉項目 的實際情況 ， 既滿足經營者最大經營效益要求 ， 又滿足游人追求最滿意的效果，設定瞬時最大容量為 700人次，日最大容量為 1400人次作為管理指標。三、項目經營時段設定分析旅游旺季為 4 10 月 ， 共 7 個月 ， 包含 2 個黃金周 、 春夏秋 3 個季節(jié) ， 適宜室外泡湯 。以室外活動為主的旅游項目，冬季基本停業(yè)，使旅游市場冬季基本以城市室內活動為主 。冬季為 11 3 月 ， 共 5 個月 ， 包含 1 個黃金周 ， 僅適宜室內泡湯 ， 但有雨雪霧霽等特色天侯 ， 以冬季的自然特色 ， 可進行反季節(jié)營銷 。 冬季營業(yè) ， 室內泡湯的規(guī)模是整個項目的基本規(guī)模。四、市場機遇和客源構成客源構成分為兩大塊：旅游客源占 50-60%，會議及商務客源占 40-50%。旅游客源：由湯泡游客和景區(qū)游客組成。湯泡游客為主體游客，有團隊和散客組成 ，是項目主體客源，周時間分布在周 5-6。景區(qū)游客年量 18 萬，年時間集中分布，在幾個節(jié)日，非項目主體客源。會議客源：團體及商務會議是項目的主體客源。年時間分布，旺季 10-5 月，共 8 個月 。 周時間分布在周 1-3。 會議規(guī)?？刂圃谥行⌒蜁h ， 為 100人 、 60 人 、 20 人 、 10 人 。第三 節(jié) 一期 項目主 要布局 及功能16一、總體構思根據(jù)地形特點以及周邊環(huán)境關系 ， 運用中國傳統(tǒng)建筑 “ 五行五方 ” 的布局手法 ， 道溫泉區(qū)的四大功能區(qū)依南北山勢 ， 自然院落式布局和關中民居風格 ， 庭院均向南遙指煉丹峰 ，形成 “ 道法于天、形成于地 ” 的自然格局。同時 ， 由北部的院落群到中部的主體湯泡建筑和林中湯泡至南部的保留竹林 ， 形成由低到高的自然過渡 。 利用地形高差 ， 形成跨臺建筑和依臺跌落的五彩瑤池水景湯泡等山地園林景色。突出自然和道家文化特色。入口庭院區(qū) 、 湯泡休閑區(qū) 、 湯泡別墅區(qū) 、 賓館服務區(qū) ， 高低相錯 、 分層布置 ， 其間以綠樹 、 翠竹 、 笆籬 、 花草香隔別 。 游客或徜徉花間曲徑 、 或置身溫泉清水 、 或仰觀星辰云霞、或小憩青綠濃蔭、充分體驗和享受大自然的魅力。二、分區(qū)與功能1 、入口庭院區(qū)： 由森林公園主干道進入道溫泉園區(qū)的入口空間，聯(lián)系賓館服務區(qū)和湯泡休閑區(qū)， 廣場和道路鋪裝自然青石，與土相接處不設鑲邊。紫藤煙霧 ：位于庭院入口臺階北側與車行坡道之間，由古井、紫藤、柿樹組合而成 。在森林公園主干道由外入園時，能夠醒目的看見。丹峰遙瞻 ： 位于庭院入口臺階正西相對的特色賓館屋角處 ， 由通天亭 、 紫藤和古松組合而成 。 通天亭可南向瞭望 ， 因借煉丹峰和說經臺的景象 ， 迎面八卦金湯主體建筑 。 通天亭為一木構結草為亭 ， 亭位于蒼勁古松之下 ， 疊石之上 。 通過通天亭來框景 ， 凸現(xiàn)煉丹峰 、說經臺、八卦金湯三者的空間關系。原地保留有近 20 年的紫藤，形態(tài)盤根錯節(jié)、遒勁有力，具有觀賞價值。天泉映翠 ： 位于八卦金湯門廳的西側 ， 坡地竹林石徑中一條溪水 ， 層層跌落 ， 水形收放有序 ， 在八卦金湯門廳前形成一潭清水 。 翠竹的倩影落在了水面 。 春天 ， 竹子的抽節(jié)聲和潺潺的水聲交相輝映。清荷魚影 ： 位于八卦金湯門廳前 ， 一潭清水 ， 石槽吐水 。 作為夏季景觀 ， 水中種植荷花、睡蓮、等水生植物；作為冬季景觀，溫泉水中養(yǎng)觀賞魚，白雪溫泉魚影。2 、賓館服務區(qū)：由客舍賓館和特色客房區(qū)、會議中心、大堂區(qū)、客舍湯泡區(qū)、紫云苑組成。特色客房 ： 由原仙都飯店招待所改造而成 ， 改建后賓館將原招待所平屋頂改為坡屋頂 ，并引入關中民居中的隔扇、墻垛等元素，形成強烈的關中民居建筑風格。招待所拆除面積 460m 2 ，特色賓館在招待所拆除后增建面積 318m 2 。17萬象觀：是道溫泉賓館的接待部分，共 360m 2 ，由大堂和游廊組成，大堂內設服務總臺、商務廳和休息座椅，并在南北兩側設通廊分別與會議中心和特色賓館相連。會議中心：由兩層組成，分別為一層的娛樂區(qū)和二層的會議區(qū)，總面積 1160m 2 。 娛樂區(qū)面積為 500m 2 ，設有娛樂室 6 間，及男女衛(wèi)生間各 1 間，交通面積 148m 2 。會議區(qū)面積為 660m 2 ，設有大會議室 1 間，中會議室 2 間，小會議室 2 間，準備室 2 間，以及男女衛(wèi)生間各 1 間?？蜕豳e館 （ 標準客房 ） ： 是道溫泉賓館的住宿及設備用房部分 ， 共 4 層 ， 總面積為 3367m 2 。按四星級旅游賓館設計。下一層面積為 977m 2 ， 包括標準間 9 間 ， 設備用房 2 間 ， 消防控制室 1 間 ， 鍋爐房 1間，空調機房 1 間。一層面積為 924m 2 ，包括標準間 19 間。二層面積為 924m 2 ，包括標準間 19 間。三層面積為 542m 2 ，包括標準間 11 間。客舍湯泡：是賓館中的湯泡休閑區(qū)，自助方式使用。共一層，總面積 849m 2 。包括門廳，男女更衣室，男女室內湯泡，男室外湯泡，女室外湯泡。紫云苑（特色餐飲管理服務區(qū) ） ： 為餐廳、員工住宿及辦公部分，共三層，總面積 為2582m 2 。下一層面積為 842m 2 ，包括廚房，餐廳；一層面積為 924m 2 ，包括備餐，餐廳，員工宿舍 8 間、員工餐廳 1 間、員工用廁 1 間；二層面積為 816m 2 ，包括員工宿舍 6 間，辦公大廳 1 間、經理室 2 間、辦公室 3 間、衛(wèi)生間 1 間。3 、湯泡休閑區(qū)：由室內湯泡建筑八卦金湯和室外湯泡區(qū)組成。室內湯泡區(qū)是反季節(jié)的體驗項目，在冬季可形成特色，擴大湯泡時間。露天湯泡是道浴園區(qū)的主要內容之一，游客在這里可以進行男女著泳裝混合露天湯泡，與大自然零距離接觸，充分體驗到與大自然溫馨親和的魅力，提供一流的沐浴品質 。八卦金湯（室內湯泡 ） ：為院落式洗浴大廳。建筑物共 3 層，總建筑面積 1700m 2 ，內容包括：門廳、總服務臺、休息廳、衛(wèi)生間等；男女更衣、淋浴、按摩室、桑拿室 、 庭院露天湯泡 、 二次更衣 、 休息廳 、 茶座 、 室內湯泡大廳等 。 室內湯泡大廳內部設計了完備的洗浴功能，形成獨具特色的景觀。五彩瑤池 ： 依山坡而建 ， 層層跌落 ， 水形收放有序 ， 猶如黃龍的鈣化池景觀 ， 藍天碧水，云影飄蕩。 周邊竹林映襯， 亦如 瑤池仙境。高差 7m ，由 5 層水池組成，總面積為550m 2 左右，由 9 組湯池組成，共可容 400人?？蓾M足黃金周大游客規(guī)模時使用，平時18可為景觀水供觀景用 。 底層池可為游泳池 ， 由淺至深呈緩坡狀 ， 池岸仿造人工沙灘 ， 擺放躺椅和遮陽傘，供游客在這里進行游泳和戲水活動，并與歌舞表演相結合。北斗星池 ： 共分 6 個組團 。 每個組團均由大中小池搭配組合 。 露天湯泡區(qū)以五彩瑤池為中心，以木棧道為紐帶，環(huán)繞布置，掩藏于竹林之中。西組團：共有 4 個池，可容 20 人， 10 人池 1 個， 5 人池 1 個， 3 人池 2 個；北組團：共有 5 個池，可容 15 人， 8 人池 2 個， 3 人池 3 個；南組團 ： 共有 8 個池 ， 可容 60 人 ， 15 人池 2 個 ， 10 人池 1 個 ， 5 人池 3 個 ， 3 人 池2 個；東組團：共有 2 個池，可容 7 人， 5 人池 1 個， 2 人池 1 個；中組團：共有 5 個池，可容 25 人， 10 人池 1 個， 5 人池 2 個， 3 人池 2 個；九宮太液池 ： 體現(xiàn)道家養(yǎng)生文化的露天湯泡組團 ， 以道家養(yǎng)生沐浴湯泡流程和中藥湯泡為特色。共有 9 座湯泡池。湯泡流程： 凈身湯 芳草湯 寒暖湯 灌頂湯 五行 湯 清竹湯 足 脈湯 駐顏湯 浴德湯竹林木屋：為架空的小木屋，可供休息和理療按摩服務。在湯泡池旁的竹林中設置 ，共有 20 座，按服務半徑分布。4 、湯泡別墅區(qū)：由反映道文化、竹文化特色園林風格、將湯泡沐浴和居寢休憩結合起來的 3 幢別墅組成 ， 主要接待商務團隊和家庭團隊及至尊客人 ， 有豪華客房 、 標準客房 、會客廳、娛樂廳、書房、餐廳、陽光間和屋頂花園， 每套面積為 200 300平方米，室內空間敞闊、功能配置齊全、裝修尊貴典雅、家具豪華氣派。三、用地平衡表：分類 名 稱 用地 ( m 2 ) 占地率 備注建 筑 用 地紫云苑（餐廳、員工住宿、辦公） 119013.6%特色賓館（賓館、住宿） 510會議中心（會議、娛樂） 790萬象觀（賓館接待） 400客舍賓館（賓館、住宿及設備用房 ） 1190萬象觀客舍湯泡 320八卦金湯（室內湯泡） 1180種 植 用 地 保留竹林 7370 36%19保留松林 800湯泡區(qū)種植 2600庭院區(qū)種植 4100道路廣場用地入口廣場 338015%餐飲廣場 1940后勤廣場 240會議廣場 260別墅廣場 460露天湯泡用地 道浴園露天湯泡區(qū) 5350 13%分 區(qū)入口廣場區(qū) 3600 8%萬象觀 - - 賓館服務區(qū) 7850 19%道浴園休閑湯泡區(qū) 9280 23%別墅湯泡區(qū) 2880 7%其它用地 17390 43%總 計 41000 100%四、服務設施設置構想露天湯泡區(qū) ： 服務設施按組分布 ， 提供喝水 、 吸煙休息處 ， 擋風設計 ； 池邊干浴巾服務，簡餐服務，電子呼叫系統(tǒng)，小木屋休息，池邊理療按摩服務，服務及安全監(jiān)控系統(tǒng) 。室內湯泡區(qū) ： 服務設施按組分布 ， 提供喝水 、 吸煙休息處 ； 池邊干浴巾服務 ， 簡餐自助服務 ， 電子呼叫系統(tǒng) ， 理療池 ， 休息屋 ， 池邊理療按摩服務 ， s pa 和香熏服務 ， 服務及安全監(jiān)控系統(tǒng)。別墅湯泡： 簡餐服務，電子呼叫系統(tǒng)，服務及安全監(jiān)控系統(tǒng)?？蜕釡荩鹤灾眨占鞍踩O(jiān)控系統(tǒng)。第四 節(jié) 其他 工程內 容一、土方工程項目一期用地范圍的地勢南高北低，南面最高自然地形標高 604.72米，北面最低處自然地面標高 582.2米，總高差 22.45米。用地總長度 295米，用地寬度 80-120m 。平均坡度為 7.6%。根據(jù)自然地形及建構筑物的布置要求，采用臺階式布置，將 入口庭院區(qū)、20湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務區(qū)四 大功能分區(qū)布置在 5 個較大的臺階上。第一臺階 ： 標高 583m ， 布置 “ 紫云苑 ” 餐飲 、 “ 萬象觀 ” 賓館 、 后勤服務入口等功能建筑物，挖方為主。第二臺階：標高 587m ，布置 賓館服務區(qū)和紫云苑， 挖方為主，填方為輔。第三臺階：標高 590m ，布置八卦金湯，挖方為主，填方為輔。第四臺階：標高 598m ，布置露天湯泡區(qū)，挖方填方相平。第五臺階：標高 600m ，布置別墅湯泡區(qū)和水泵房區(qū)，挖方為主。總計土方總量為 67565立方米 ， 其中填方量為 10066立方米 ， 挖方量為 57499立方米 ，挖方量和填方量相差 47433立方米。二、道路工程 ：1 、車行道：經外部兩條交通干線進入樓觀臺風景區(qū)，繞行風景區(qū)車行環(huán)線北側進入基地。車行道由樓觀臺景區(qū)北側車行道向西延伸銜接基地景區(qū) ， 基地一期用地西側開辟車行道，向南延伸考慮銜接二期用地。新設計路面寬 5 米到 6 米，其中 6 米寬道路 40 米，可供來往錯車和停車用。2 、步行道：主要連接服務區(qū)和泡湯區(qū)內道路。寬 2 米，由步行道和踏步構成。泡湯區(qū)道路因地制宜，蜿蜒通幽，由步行道和踏步構成，寬 1.5 米，觀光道路總長 450 米。3 、停車位區(qū)：森林公園停車場，規(guī)劃車位 110個；道溫泉園區(qū)停車場：共有停車位 34 個；后勤停車場，規(guī)劃車位 4 個；餐廳停車場，規(guī)劃車位 11 個；會議辦公區(qū)停車場，規(guī)劃車位 4 個；別墅區(qū)停車場，規(guī)劃車位 10 個；內部道路停車位，規(guī)劃車位 5 個。三、綠化種植突出基地竹林的植物主調特色 ， 保留成樹 ， 難于保留的盡可能就地移栽 ， 植物選擇以秦嶺鄉(xiāng)土植物為主 ( 如白皮松 、 銀杏 、 柿樹 、 桃 、 玉蘭 、 蠟梅 、 牡丹 、 月季等 ) ， 植物造景21“ 巧、宜、精、雅 ” ， “ 春觀花、夏乘涼、秋觀果、冬賞枝 ” ，植物配置堅持做到遵循因地制宜 、 因景制宜 、 因時制宜的原則 ， 營造自然山野的園林風格 ， 形成溫泉湯泡的環(huán)境氛圍 。確定新增加 20 余種花木 。 基調樹種采用渾厚樸實的廣玉蘭 、 法國梧桐 、 柳杉 、 桂花 、塔柏等 ， 做到動靜分離 ， 在有限空間營造靜謐 、 幽深 、 活潑的氣氛和意境 。 同時基調樹種從頭到尾貫穿全園 ， 對情趣各異的各個區(qū)起聯(lián)系協(xié)調作用 ， 達到多樣統(tǒng)一的效果 ， 總體基調嚴謹、規(guī)則，各分區(qū)在基調統(tǒng)一下各有特色。充分利用植物的香味、色彩、形態(tài)、葉相、季相等變化特點，形成春天碧桃、紫荊 、迎春、玉蘭競放，夏日美人蕉、紫薇斗艷，秋季桂香撲鼻，冬來梅花吐蕊的繽紛景觀。充分利用原有樹木 ， 在大樹周圍合理運用草花和地被物 ， 增加綠化層次 ， 豐富景觀效果。綠化工程量見下表：22編號 名稱 拉丁名規(guī) 格 數(shù)量( 株 )單價（元 / 株 ） 備 注株高 ( m ) 胸徑（ c m ）1 雪松 Ce drus deodat a ( Roxb.) L oud 1.8-2.3 1 80 元 /M2 濕地松 P i nus e l l i ott i i Engel m 1.5 3 14 35 西安無貨3 落葉松 La r i x pri nci pis - r uppre c hti i Ma yr 2.0 50 元 /M4 油松 P i nus t a bula e f orm i s Ca r r 1.5-2.0 5 105 塔柏 S a bina hinensi s ( L. ) Ant.pyra m i dli s 1.0 2 24 3 冠 50CM6 水杉 Me t a s quoia glyptost r oboides Hue t Cheng 6 5 1007 柳杉 Cr yptom e r i a f ort unei Hooibre nk 2.5-4.0 428 法桐 P l a t a t nus ori e nta l i s L 10 9 60 帶 60 土球9 泡桐 P a ulownia f ort unei ( S e e m . ) 4.5 8 14 5010 楊樹 P opulus a l ba L 8 18 2011 垂柳 S a l i x babylonic a L 1.8-2.0 6 6 812 大葉女貞 Li gust r um l uci dum Ai t 2.0-2.5 8 111 8013 梨樹 P yrus bre t s c hnei der i Re hd 3 8 5 50 冠 2.5-3.5M14 錦帶 We i gel a f l ori da( bunge) A. DC. 8 10 4 頭以上15 烏桕 S a pium s e bif e r um ( L. ) Roxb16 榔榆 Ul m us par vif oli a J a c q 2.5 6 417 白蠟 F r a xinus c hinensi s Roxb 3.0 5 16 2518 水冬瓜 Be ninca s a e S e m e n 5 30 拉丁名不確定19 木瓜 Chae nome l e ss i nensi s ( T houin)Koehne 6 820 山楂 Cr a t a e gus pinnat i f i da Bunge. 1 5 3 6 621 梅花 P r unusm um e ( S i e b)S i e b.e t Zucc 1.5 3 10 冠 1M22 櫻花 P r unss e r r ula t a Li ndl. 3 4 12 5023 紫荊 Ce r c i s c hinensi s Bge. 2.5 6 26 12024 合歡 Al biz i a j uli bri s s i n Dura z z 2.5 8 27 8025 白玉蘭 Ma gnoli a denudat a De s r 2.0 6 13 20026 廣玉蘭 Ma gnoli a gra ndif l ora L 2.5-3.0 5 8 18027 桃樹 P r unusper s i c a ( L. ) Ba t s c h 3 9 40-45 冠 2.5-3.0M28 核桃 J ugla ns r e gia L 8 27 20029 欒樹 Koel r e ute r i a panic ula t a La xm . 2.5 6 31 3030 椿樹 Ai l a nthus a l t i s s i m a ( Mi l l . )S wi ngle . 3.0 3-5 2 2031 國槐 S ophora j a ponic a L 15 18 15032 刺槐 Robinia pse ucdoac a c i a L 8 18 2033 大果榆 Ul m a c e a e 8 8 20 拉丁名不確定34 竹 Ba m busoidea e 2.5 1-2 917 5 458.5 注 : 綠化中其中灌木面積共約 : 7779 以上苗木價格根據(jù)周至縣苗木供應商報價23四、給排水工程1 、供水方案對溫泉水采用分區(qū)管理的辦法，別墅區(qū)完全采用溫泉水，湯泡區(qū)一部分采用溫泉浴 ，一部分采用中藥浴（加熱自來水或利用回水 ） ，餐飲、賓館、綠化、道路沖洗等用水由自來水供給。用水量計算見附表。樓觀道溫泉項目 用水量估算表序號名稱 最高 日用水 量（ M3 ）最大 時用水 量（ M3 ） 溫泉 （ 熱 ） 水最 大時用 水量 （ M3 ） 備注1 客房 59.0 6.15 3.72 淋浴 30 3.75 33 員工 7 . 7 0.8 0.44 泡湯 池 1098 366( 進水 時 ) 16( 補水 時 ) 217( 進水 時 ) 16( 補水 時 )5 餐飲 20 36 洗衣 房 100 25 4 鍋爐 熱水7 沖洗 及綠化65.6 8.28 小計 1380.3 62.9 2 7.1 按補 水時計9 未預 見水量207 9.4 4.1 15%10 合計 1587.3 72.3 31.2最高日用水量 1587.3m 3 ，最大時用水量 72.3m 3 。其中溫泉水系統(tǒng)最高日用水量 720m 3 ，最大時用水量 30m 3 。使用后的溫泉水再生處理后回用于湯泡池，回用比例 50，每天溫泉水取水量為280m 3 左右，以每小時自流 18m 3 / h 計算，完全依靠自流即可滿足每天需求。自來水用水量為 1100m 3 （其中中藥浴用水 675m 3 ） 。2 、給排水系統(tǒng)：2.1供水系統(tǒng)從公共自來水管網接入 2 根 DN100給水管 ， 在園內連接成環(huán)并引至地下生活蓄水池 ，24由園內環(huán)狀管網直接供應溫泉泡湯池等用水 ， 客房等需高壓供水的建筑采用變頻恒壓供水設備供水。在溫泉水井處蓄水池設加壓泵，將溫泉水加壓引至標高 610米的的熱水蓄水池（ 550m 3 ） ，儲存夜間及平常富余的溫泉水，自流至溫泉泡湯池等用水處。在一期用地設增壓泵房供客房等建筑用水 。 溫泉泡湯池按每天換水一次設計 ， 換水時間 3 小時 。 溫泉水熱水量不足時由鍋爐加熱補水。2.2 溫泉水循環(huán)系統(tǒng)溫泉泡湯池回收用后的廢水 ， 收集至廢水池 ， 經沉淀 、 過濾 、 消毒處理后 ， 供園內景觀及綠化、洗車等用水。2.3 熱水系統(tǒng)采用電加熱鍋爐生產熱交換供水 ， 用于供給露天中藥湯泡池以及客房 、 洗衣房 、 餐廳等，最大時供 70 熱水 10 m 3 。2.4 排水系統(tǒng)污廢水 ： 建筑內排廢水系統(tǒng)采用污 、 廢合流單立管排水系統(tǒng)排出 ， 在院內匯集經化糞池處理后，排入市政污水管網。雨水：建筑屋面雨水采用外結合排水系統(tǒng)，設計重現(xiàn)期為 3 年。院內雨水匯集后 ， 排入市政雨水管網。防洪泄洪 ： 在虎豹溝和地震臺通道設攔水措施 ， 使洪水沿道路分流 。 沿西界設排洪溝 ，引洪水出基地。場地雨水排水：利用場地道路，明溝排水。2.5 消防滅火系統(tǒng)消防用水量：系統(tǒng)名稱 設計流量 延續(xù)時間 ( h) 用水量 ( M3 ) 備注消火栓（室外 ） 25 L/ S 2 180消火栓（室內 ） 15 L/ S 2 108自動噴水 30 L/ S 1 108合計 70 396室內消防水量全部儲存在地下消防水池中 ， 水池容積 220M3 。 在室外給水管道設室外消火栓供水 。 消火栓布置保證有兩股水柱同時到達任何處 ， 每股水柱流量不小于 5 升 / 秒 ，充實水柱不小于 10 米。消火栓箱內設消防報警按鈕，消防時可直接啟動消火栓加壓泵供水。25消防初期水由屋頂水箱提供，水箱有效容積 18M3 。2.6 管材室內給水管道采用無縫鋁合金襯塑管 ， 專用管件連接 ； 排水管道采用排水用硬聚氯乙烯管 ， 粘接 ； 消火栓管道采用焊接鋼管 ， 焊接或法蘭連接 ； 自噴管道采用內外壁熱鍍鋅鋼管，絲扣或卡箍連接。室外給水、熱水管道采用球墨給水鑄鐵管；排水管道采用排水用硬聚氯乙烯排水管 。所有水泵作隔振處理 ， 水泵進出水管設可曲撓柔性接頭 ， 控制管道內水流速度 ， 防止噪音。水泵采用高效水泵，降低能耗。樓觀道溫泉項目 給排水系統(tǒng)主要設備、構筑物表序號 名稱 單位 數(shù)量 備注1 60 立方米生活水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱2 20 立方米屋頂消防水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱3 550立方米熱水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池4 220立方米消防水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池5 生活給水設備 套 16 溫泉水供水設備 套 17 溫泉水供水泵 臺 28 室內消火栓加壓泵 臺 2 1 用 1 備9 自噴加壓泵 臺 2 1 用 1 備10 消防增壓穩(wěn)壓設備 套 111 潛水排污泵 臺 613 75 立方米化糞池 座 114 150立方米廢水池 座 115 50 立方米水處理設備 套 1五、暖通工程采暖 ： 除別墅外 ， 所有建筑冬季均采用散熱器采暖 ， 熱媒為 95/70 熱水 （ 別墅用雙制式空調采暖 ） 。空調： A萬象觀，紫云苑，八卦金湯和養(yǎng)生茶道等均采用獨立的分體空調系統(tǒng) 。B別墅空調采用戶式中央空調或分體空調。26通風： A所有室內泡湯均設局部排風系統(tǒng)。B所有室內衛(wèi)生間設局部排風系統(tǒng)。C餐廳廚房的排煙經過濾凈化后再排向大氣。熱源：采用電鍋爐供熱。樓觀道溫泉項目 采暖負荷一覽表序號 建筑名稱 熱指（ w/ m 2 ） 建筑面積（ m 2 ） 采暖熱負荷（ w） 備注1 “ 紫云苑 ” 餐廳 120 2374 2848802 萬象觀客舍 80 7769 6215203 八卦金湯 100 1680 1680004 商業(yè)服務 80 350 280005 合計 12173 1102400洗浴水加熱估算 ： 加熱水溫度 70 ， 加熱水量 10T/ H， 鍋爐加熱量按晚上水量計算 。Q = 10000*(70-10)*1.163*1.15= 803( kw)總熱負荷：Q = 1102.4+ 803= 1905.4(kw)樓觀道溫泉項目主要設備一覽表（鍋爐房 ） ：序號 名稱 型號性能 單位 數(shù)量 備注1 電熱水鍋爐 Q= 2.1MW, 臺 12 熱水循環(huán)泵 I S G100-50B/ 4 型Q= 83m 3 / h.H= 38.5m .N= 18.5kw臺 23 自動軟水器 C M- W- 2.0型 . Q= 1.82.0m 3 / h 臺 14 軟水箱 2000X1200X1500(H) 個 15 換熱器 臺 26 洗澡熱水循環(huán)泵 I S G50-32/4Q= 12m 3 / h.H= 32m .N= 4.0kw臺 2六、電氣及弱電工程1 、 用戶性質及用電量樓觀道溫泉項目屬于一級供電。采用熱水電鍋爐臺條件下，全部裝機容量約為 4600kVA。供電負荷等級為一級的設備有 ： 動力與照明系統(tǒng) ， 消防與報警系統(tǒng) ， 電話通訊 、 廣播 、27監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)，電腦及給水自控系統(tǒng)，電腦管理系統(tǒng)。2 、供電電源采用直埋電纜，由市農電網引來一路 10kV電源至變配電室作為本工程的主供電源 ，為保證用電負荷中消防等重要負荷供電的可靠性，另從市公共電網引入一路 10kV電源 ，作為備用電源。在園內萬象觀地下室設 10/0.4/0.23kV變配電室。3、 電訊及（低壓）弱電樓觀道溫泉項目 內部采用 600門程控電話交換機 ， 每個房間內設有電話分機 、 彩電 （ 含VOD系統(tǒng) ）、電腦（別墅及客舍賓館）、臺燈、落地燈、床頭燈、腳燈、鑰匙牌開關 、 空調器等各種電器設備，客房與服務臺裝有呼人信號器。大廳采用大面積組合式吸頂燈，餐廳大堂及會議室擬采用高檔豪華型吊燈。10門直撥電話，用于行政管理辦公室等場所，供電傳、火警、公安、長途等使用。4 、自動消防報警系統(tǒng)在每個客房內 、 走道 、 變配電室 、 公共場所 、 商場 、 餐廳等裝有煙感報警器 ， 在使用煤氣和液 化器的場所 ， 裝有可燃性氣體探測器 ， 并設有消防控制中心 ， 它可以將探測器收到的信號在控制臺上顯示出來 ， 自動控制消防泵啟動 ， 關閉送風權 ， 打開排煙機 ， 關閉防火門等。5 、 電腦管理系統(tǒng)樓觀道溫泉項目設立電腦管理中心系統(tǒng) ， 設立局域網 ， 總服務臺可應用電腦管理系統(tǒng) ，進行客房預訂 ， 客房分配 ， 客人住入登記 ， 查詢客人離去結脹 （ 各種費用清單 ） 等 ， 向管理部門隨時提供出租情況及各種效益指標、數(shù)據(jù)，提供決策人作各種決策的依據(jù)。6 、有線電視及兼容性公共廣播系統(tǒng)由市政外線引來有線電視信號 ， 經分前端接口進行電視信號處理 ， 再用同軸電纜送至各層有線電視分支分配網中。公共廣播主控設備設在一層消防監(jiān)控中心 ， 平時播送背景音樂及廣播 ， 當有消防報警信號時，系統(tǒng)會自動關閉送背景音樂及廣播，起動火災層及其上、下層切換至消防廣播 。其末端一般設在門廳、餐廳、走廊以及露天湯泡區(qū)等公共場所。保安電視監(jiān)控系統(tǒng) ： 在園區(qū)的主要出入口 、 大廳 、 走廊和室外等場所設置不同類型 （ 定焦 、 變焦 、 半球型 、 云臺型 ） 的監(jiān)控攝像機 ， 進行有效監(jiān)視和記錄 。 系統(tǒng)控制主機設在一層消防監(jiān)控中心。7 、電氣設備的選擇本項目其他電氣設備有 ： 空調設備 、 消防報警及控制設備 、 洗衣設備 、 供水和壓及換28熱設備 、 變配電設備及柴油發(fā)電設備等 ， 廚房電氣設備以及電腦 、 電視機 、 冰柜 、 通訊設備、餐飲廚房設備、辦公設備、康樂設備、視頻管理系統(tǒng)等。第六 節(jié)、環(huán) 保1 、樓觀道溫泉項目選址在樓觀臺國家森林公園游覽區(qū)，周圍的環(huán)境狀況在國家控制標準之內 ， 屬于綠色生態(tài)旅游 ， 不會對環(huán)境造成污染源 。 本項目建成后 ， 只是產生洗浴尾水 、 客房污水 、 廢水和餐飲產生一些帶油污水 ， 經過處理 ， 可以達到 污水綜合排放標準 GB8978-88的要求。2、環(huán)境保護及防治措施提出熱水資源的綜合利用的途徑和方式。例如，熱水養(yǎng)殖魚類，熱水培育熱帶植物 ，開發(fā)熱水的醫(yī)用價值。對于溫泉泡湯池回收用后的廢水，收集至廢水池，經沉淀、過濾 、消毒處理后，供園內景觀及綠化、洗車等用水。對于客房污、廢水經中水和污水處理站處理然后排入城市排水管網。對于廚房帶油污水，經隔油器將油污分離后排入市外污水管。3 、其他環(huán)保及勞保防護設施變壓器高壓開關柜選用帶保護裝置的產品，確保工人操作安全。消防措施：工程設計對消防、排煙、嗓聲、空調的防治均采取了必要的措施，4、地熱水資源保護以熱水產量為依據(jù) ， 以用水量適度小于產水量為要求 ， 合理地制定溫泉游覽園的容量 、規(guī)模 、 開采強度 、 用水強度等一系列指標 。 大力進行溫泉熱水資源的梯級開發(fā) ， 加強尾水的綜合利用，節(jié)約能源，保護環(huán)境，提高熱水資源利用的綜合效益。第六章 開發(fā)建設與經營管理第一 節(jié) 組織 機構設 置及適 應性分 析根據(jù)陜西旅游集團公司和樓觀臺森林公園簽署的有關協(xié)議 ， 以及省計劃委員會關于項目的批復精神 ， 擬由雙方為基礎或聯(lián)合其他法人企業(yè) ， 組建一個有限責任公司負責項目的開發(fā)建設及經營管理。有限責任公司按照公司法的規(guī)定設立，調動多方的積極性 ， 實29行資源和資金的以及管理的最優(yōu)組合。公司自主經營、自負盈虧，有利于項目的融資 、 建設和經營管理 ， 有利于在該項目獲得成功的基礎上 ， 尋求全面整合樓觀臺森林公園旅游資源 ， 加大開發(fā)領域和范圍 ， 打造和建設一個依托西安大都市的新型文化旅游區(qū) ， 獲得更多的效益。有限公司的組織機構如下：董事會監(jiān)事會總經理總 市 浴 客 餐 會 工 計 人 業(yè) 行經 場 場 房 飲 議 程 劃 力 務 政理 營 服 服 服 娛 設 財 資 發(fā) 保辦 銷 務 務 務 樂 備 務 源 展 安公 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部室第二 節(jié) 人力 資源配 置及員 工培訓一、人力資源配置根據(jù)項目規(guī)劃，公司所需員工為 206人，具體組成如下表：序號 工作部門 一線員工 管理人員 輔助管理人員 小計1 總經理辦公室 5 5 102 市場營銷部 2 8 103 浴場服務部 60 2 4 664 客房服務部 40 2 2 445 餐飲服務部 30 2 2 346 會議娛樂部 5 1 67 計劃財務部 2 4 68 工程設備部 5 1 2 89 業(yè)務發(fā)展部 1 2 310 行政保衛(wèi)部 20 2 2 243011 合計 160 20 31 21112 所占比例 75.83% 9.48% 14.69% 100%二、人力資源管理公司總經理由公司董事會聘任 ， 副總經理由總經理提名報董事會批準 ， 部門經理由總經理考察選聘 ， 管理人員由總經理辦公室考察報總經理批準 ， 公司聘任 ， 營業(yè)員 、 服務員等由公司人力資源部面向社會擇優(yōu)錄用，并與公司簽訂勞動合同。三、員工培訓根據(jù)員工所在的事業(yè)部分別培訓 ， 采取理論和實踐相結合的原則 ， 選取有相關項目管理經驗的人員。對于主要管理人員 ， 在開業(yè)前送到國內同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓 ， 并組織赴境外考察學習；對一般管理人員和員工 ， 采用實地培訓的原則 ， 聘請專家就地培訓 ， 可以在企業(yè)內部培訓、也可以到國內同類最優(yōu)企業(yè)考察學習，或參加國內培訓等多種方式相結合。第二 節(jié) 項目 建設進 度計劃根據(jù)項目總體目標和階段目標，各階段計劃如下表所示：項目建設進度計劃序號 工作內容 實施時間（天） 階段目標1 施工圖設計 90 分批完成專業(yè)施工圖設計2 施工圖審查 60 辦理報批手續(xù)等3 工程招標及施工準備 60 完成招標及現(xiàn)場 “ 三通一平 ”4 土建施工及設備訂貨 3005 設備安裝及裝修 1206 室外工程及人員培訓 907 營銷組織及試營業(yè) 60 市場營銷提高8 正式開業(yè)31第三 節(jié) 建設 施工與 經營管 理的銜 接由于樓觀道溫泉項目涉及景點內容多 、 工期緊 ， 因此須做好統(tǒng)籌安排 ， 多個小項目同時開工建設，而且在建設的中后期，就需要成立市場拓展部，組建相應的運營管理機構 ，招聘新員工并進行培訓，確保項目竣工后即能對游客正式順利開放，投入運營。第七章 經濟效益分析第一 節(jié) 投資 估算一、設投資估算樓觀臺道溫泉建設項目投資估算內容包括：土建工程、給排水工程、消防工程、通風空調工程、水處理工程、變配電工程、照明工程、電視電話網絡系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、園林綠化、小品、構筑物等。二、二、二、二、編制依據(jù)1 、 規(guī)劃設計圖及有關說明；2 、 采用現(xiàn)行的標準圖集、規(guī)范、工藝標準、材料做法；3 、 1999年陜西省建筑工程綜合預算定額；4 、 2001年全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表；5 、 2002年陜西省室內裝飾共預算定額；6 、 相關文件及費用定額。三、其它說明1 、 材料差價按照 2005年第三期陜西省建設工程材料信息價及當?shù)厥袌鰧嶋H價格編制；2 、 土方工程按照自然地坪相當于設計的室外標高，所挖土方可作為回填土計算；3 、 家具：工器具費用為 531.91萬元，詳細計算如下：紫云苑： 18.91萬元32其中 ： 灶具 5 萬元 ， 餐桌 ： 40*0.18萬元 = 7.20萬元 ， 空調 ： 1341m 2 *50元 m 2 = 6.71萬元萬象觀門庭： 7.20萬元其中 ： 服務臺 、 寫字臺 1.2萬元 ， 沙發(fā) 1.8萬元 ， 電腦 2*0.5+2*0.7=2.4萬元 ， 空調 360m 2 *50元 =1.80萬元會議中心 13.80萬元其中：家具娛樂設施 8 萬元，空調 1160m 2 *50元 =5.80萬元客舍湯泡： 家具 3 萬元客舍賓館：標準間 2.87萬元 *58間 + 服務 3 萬元 = 169.46萬元其中 ： 單人床 2*0.15=0.30萬元 ， 茶幾 0.05萬元 ， 床頭柜 0.10萬元 ， 沙發(fā) 3*0.03萬元= 0.09萬元，寫字臺 0.18萬元，電視 1.50萬元，空調 0.15萬元，電腦 0.50萬元特色賓館： 1.85萬元 *59間 + 服務 3 萬元 = 112.15萬元其中 ： 單人床 0.15*2=0.30萬元 ， 寫字臺 0.12萬元 ， 電視 1.20萬元 ， 床頭柜 0.10萬元 ，沙發(fā) 0.01萬元，空調 0.12萬元八卦金湯： 33.36萬元其 中 ： 沙 發(fā) 0.30*10=3 萬 元 ， 服 務 臺 1 萬 元 ， 其 它 3 萬 元 ， 衣 柜 124m*2*2=496m 2 *0.03=14.88萬元 ， 電腦 0.5*3=1.5萬元 ， 單人床 、 床柜 34*0.05=1.70萬元 ， 空調 1656m 2 *0.005元 / m 2 =8.28萬元服務：木屋 2 萬元別墅： 41.58萬元其中 ： 單人床 、 床頭柜 32*0.25=8萬元 ， 沙發(fā) 20*0.15=3萬元 ， 沙發(fā)椅 32*0.04=1.28萬元，茶幾 3*0.10=0.30萬元，寫字臺 16*0.20=3.20萬元，大電視 3*2.20=6.60萬元，衣柜 16*0.20=3.20萬元，小電視 16*1=16萬元，電腦 3*0.70=2.10萬元營業(yè)用車： 80 萬元合計： 483.55萬元 *110%=531.91萬元4 、 辦公及生活家具購置費：62.98+3（其它） =65.98萬元其中 ： 宿舍床 41*0.012=0.49萬元 ， 衣柜 14*0.30=0.42萬元 ， 寫字臺 、 椅 14*0.03=0.42萬元，辦公寫字臺 2*0.2+20*0.05=1.4萬元，文件柜 1 萬元，電腦 10*0.7=7.00萬元 ， 汽車 50 萬元附：建設工程投資估算表、單位工程概算表33第二 節(jié) 投資 結構及 經營計 劃一、投資結構項目注冊資本 1000萬元，自籌資金 500萬元，其余萬元為銀行貸款或企業(yè)融資。二、建設進度計劃本項目建設期根據(jù)項目實施計劃建議確定為 2.5年 。 從 施工圖委托設計開始 建設到竣工建成試營業(yè)，估計施工實際工期為 30個月左右。三、經營計劃根據(jù)項目市場預測分析和實際情況 ， 合作方研究決定 ， 本項目經營計劃開始營業(yè)第二年起即達到正常經營水平 ， 正常經營年的經濟指標按市場調查到的實際水平和全國同行業(yè)或類似行業(yè)的平均水平確定。第三 節(jié) 經營 效益預 測一、客源市場分析基本客 源市場：主要來自于西安市的游客，數(shù)量可占到 80%。 另外也 包括日本、韓國、東南亞等國家以及臺港澳的 部分 游客 。擴大客源市場 ： 周邊地 、 市 、 縣例如咸陽 、 寶雞 、 興平 、 楊凌 、 戶縣以及當?shù)氐挠慰?，數(shù)量約占 15%。機會客源市場：來自于全國各地的途徑游客（含公差）慕名而來，約占 5%。二、營業(yè)收入 預測1 、溫泉湯泡收入溫泉湯泡設計接待量為 1400人次 / 日 ， 按設計接待量的 70%計 ， 每天接待數(shù)為 980人次。設計客房總計床位為 219床 ， 入住率按 70%計 ， 每天入住客人為 153人 （ 此 153人可免費享受湯泡服務 ） 。34溫泉湯泡門市價為 88 元 / 人次。湯泡收入應為 （ 980 - 153） * 88 元 = 72776（元）湯泡附加收入 （保健按摩、香熏、鐘點休息房等項目） 可按湯泡收入的 20%計 ， 即72776* 20%=14555（元）湯泡每日收入為 72776+ 14555= 87331（元）2 、客房收入所有客房入住率均按 70%計算 ， 經濟型單間房價按 158元 / 天計 ， 標間按 218元 / 天計 ，豪華型客房按 318元 / 天計，則日收入為：經濟性單間 158 *27 * 70% = 2986（元 ） ；經濟性標準間 218 * 30 * 70% = 4578（元 ） ；豪華標準間 318 * 66 * 70% = 14692（元）客房每日收入為 2996+ 4578+ 14692= 22446（元）3 、會議、娛樂、停車、購物等其它消費收入參照市場同類消費比例，按客房總收入的 20%、湯泡收入的 15%計，則日收入為 22446* 20% + 87331*15%= 13222（元）4 、餐飲收入餐飲人數(shù)按實際接待湯泡人數(shù) 980人的 50%計，每人消費 20 元，住宿客人 70%計 ， 每人消費 50 元，則餐飲日均營業(yè)額 為 980 * 50% * 20 + 153 * 70% * 50 = 15155（元 ） ，按毛利率 50%計，餐飲日收入為： 7577.5（元）5 、別墅收入別墅共三套。別墅消費實行整體出租，以每套均價 3800元 / 日計，則日收入為： 3800 * 3 = 11400（元）6 、總收入湯泡 、 客房 、 餐飲及其他以全年營業(yè) 300日計算 ， 別墅按全年營業(yè) 100日計算 ， 則年收入約為：（ 87331+ 22446+ 13222+ 7577.5） * 300 + 11400*100=40312950（元）三、營業(yè)成本費用測算：1 、稅率按國家有關規(guī)定，營業(yè)稅取營業(yè)額的 5%，城市建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費35附加取營業(yè)稅的 3%，企業(yè)所得稅取利潤的 33%。2 、前期費用建設單位管理費取建安工程費用的 3%，工程監(jiān)理費取建安工程造價的 1.56%，建筑工程設計費取 3%；勘察設計費取總投資的 2.2%。3 、廣告及其他費用（含管理費）正常年份 按年營業(yè)收入的 2%計 取。 為加強樓觀道溫泉項目的前期宣傳和營銷推廣 ，從試營業(yè)年起，連續(xù)兩年廣告費每年再計提 200萬元 。4 、折舊費折舊基金，建設工程折舊年限為 20年，設備 10-12年，辦公及交通運輸設備為 5 年，殘值率為 10% 。5 、維護修理費考慮溫泉項目的特殊性，水電以及其他設施維護費用取年折舊費用的 50%。6 、人員工資費用樓觀道溫泉項目 設計需要員工數(shù)為 202 人 ， 年人均工資支出 （ 含薪水 、 獎金 、 津貼等 ）2.5萬元，每年共計 505萬元。7 、三項公積金按稅后利潤 10%計提。項目總成本費用估算見附表 3 。8 、工會經費，按工資總額的 2%計取。9 、保險費用，按年營銷收入的 0.3%計。經計算 ， 項目在資金變化較為文電 、 營運正常年 （ 第五年 ） ， 營業(yè)收入為 4031.3萬元 ，經營成本為 1024.87萬元。項目計算其年均經營成本為 1164.39萬元。四、附表：附表一 固定資產折舊計算表附表二 收入及稅收估算表附表三 經營成本費用估算表附表四 損益及利潤分配表附表五 借款償還預測表附表六 建設資金分年度投入計劃表附表七 現(xiàn)金流量表36附表八 敏感性因素對項目收益影響分析用表附表九 主要成本費用對估算基礎表第四 節(jié) 敏感 性分析敏感性分析是指研究影響整體方案的因素中 ， 一個或幾個估計值發(fā)生變化時 ， 引起整體方案經濟效果的相應變化 ， 以及變化的敏感程度的一種方法 。 本項目敏感因素主要為總投資和營業(yè)收入額 ， 另外還有經營成本和項目工期等因素 。 為了更好的考察不確定因素對項目可能造成的影響程度 ， 在此僅就項目項目總投資和年營業(yè)收入兩大敏感因素 、 單因素及雙重因素同時發(fā)生時，可能對項目內部收益率和財務凈現(xiàn)值的影響程度進行預測和評價。主要敏感因素對項目的影響詳見附表八。從附表八中可以看出 ， 年營業(yè)收入對項目收益的影響程度明顯高于建設投資增加的影響程度，為影響收益的最主要和最敏感因素。第五 節(jié) 財務 評價指 標一、財務評價指標的選取財務現(xiàn)金流量見附表七 。 根據(jù)本項目的特點 ， 采用盈利性項目的經濟評價方法 ， 使用凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等評價指標。二、凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是把項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量按照一個給定的標準折現(xiàn)率（基準收益率 ） 折算到建設期初的現(xiàn)值之和 。 如果項目的凈現(xiàn)值大于零 ， 則認為項目可行 ， 否則不可行。根據(jù)附表七可知，當折現(xiàn)率 IC =15%時，本項目財務凈現(xiàn)值 FNPV=8157.73萬元，表明項目是可行的。三、內部收益率內部收益率是指項目凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。如果項目內部收益率大于基準收益率 ，則認為項目可行 。 基準收益率是指行業(yè)平均收益率 。 本項目基準收益率根據(jù)旅游行業(yè)現(xiàn)狀37取 15%。根據(jù)附表七可知，本項目財務基準收益率 FIRR=39.5%，大于基準收益率，表明項目是可行的。敏感性分析結果表明 ， 當項目總投資贈家 % 且營業(yè)收入減少 30%時 ， 本項目財務凈現(xiàn)值（ IC =15%） FNPV仍能達到 1672.12萬元，財務內部收益率 FIRR仍能保持 19.6%?？梢姳卷椖靠癸L險能力是較強的。四、投資回收期投資回收期是指在考慮資金的時間價值情況下 ， 從項目投建之日起 ， 用