中京城商業(yè)項目營銷草案.doc

中京城商業(yè)項目營銷構(gòu)想主題：開拓市場 營造氛圍 返租促銷 快速回款標的物：新品樓盤 商業(yè)項目宣傳理念 ：一個好商鋪 一輩子搖錢樹零風(fēng)險投資 ，當(dāng)天投資，當(dāng)日收益 ，1015年收回全部投資。（不包括自然增值）綜合參考現(xiàn)在周邊,以寫字樓為例：售價5500-7500之間。在此基礎(chǔ)上可上浮10%左右。具體操作思路：以返租的方式吸引客戶，成立專業(yè)運營隊伍。確定業(yè)態(tài)合理布局，引入國內(nèi)外知名商業(yè)品牌；定位在中高檔標準，購物 餐飲 休閑 娛樂 健身一體的綜合性商業(yè)社區(qū)。如：餐飲 肯德基 麥當(dāng)勞；服裝：海寧皮革城、國際 、國內(nèi)知名品牌;大型知名商超專業(yè)店：國美、蘇寧；休閑區(qū)：運動健身會所、棋牌室、品茗居、咖啡屋；地方特色產(chǎn)品專賣場人參、鹿茸及相關(guān)長白山土特產(chǎn)品；高端小商品專區(qū)：旅游工藝品、高檔工藝制品；文化藝術(shù)品：松花湖浪木根雕、書畫、景德鎮(zhèn)工藝瓷器等。設(shè)計制作招商手冊。（一定高起點、高定位；要有視覺沖擊力。最好找專業(yè)設(shè)計機構(gòu)制作）成立自己的專業(yè)招商運營團隊，保姆形式全方位服務(wù)，直接返租三年，每年租金按投資額6%在購房款中直接抵扣（通過運營公司）?？蛻粼诤炗嗁彿亢贤瑫r與運營管理公司直接簽訂租賃合同，合同生效起始日是以開發(fā)商交房日計算。預(yù)購產(chǎn)權(quán)業(yè)主可有三種選擇余地：一 直接簽署終身租賃合約。每三年增長一次租金（例如：前3年6%，8%，10%）二 簽署首次三年租賃合同，后期自營。但是前提必須服從商業(yè)運營統(tǒng)一業(yè)態(tài)布局，統(tǒng)一管理模式，享受最低物業(yè)服務(wù)三 簽署自營合約，遵守商業(yè)運營管理模式。目的：降低資金使用成本，加速現(xiàn)金回流。（返租比率應(yīng)低于融資成本）有詳細的市場調(diào)研及具體操作方案外線市場拓展計劃一.可行性綜合分析：吉林地區(qū)總?cè)丝?80萬左右，其中吉林市城區(qū)220萬左右，60%以上人口分布在外五縣。磐石 樺甸 蛟河 舒蘭和永吉。其中磐石和樺甸經(jīng)濟環(huán)境較好，且產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢比較突出；局部群體收入較高，但由于當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境和市政配套發(fā)展較慢。一部分人亟待到本區(qū)域政治經(jīng)濟中心吉林市區(qū)尋找改善居住環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施齊全且發(fā)展空間大保值增值相對安全的投資品項，中京城和楓葉山莊項目或是理想的標的。磐石市以礦業(yè)優(yōu)勢突出，有著名的上市公司吉恩鎳業(yè)，吉林鉬業(yè)、通鋼吉林公司、娃哈哈吉林產(chǎn)業(yè)園基地等盈利大戶都集中在該市；樺甸市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)以金礦和林業(yè)。曾經(jīng)都是盈利豐厚的產(chǎn)業(yè)，成就一部分人積累了足夠投資置業(yè)的資本。蛟河和舒蘭主要以農(nóng)業(yè)為主，但煤礦產(chǎn)業(yè)和農(nóng)副、養(yǎng)殖業(yè)等在政府的大力扶持下也使得一部分人富足起來，這些人也具備投資潛能。應(yīng)該是我們引導(dǎo)的潛在客戶群體。另外，每個縣市均人口50萬左右，都有配套的地方政府以及相關(guān)的事業(yè)單位，他們收入穩(wěn)定，也有改善環(huán)境向往城市生活的愿望。每個縣城區(qū)人口基本在15萬左右，30%的家庭符合準客戶條件。因此，可以肯定在外縣市極具開發(fā)潛力。其中：磐石、樺甸可作為重點開發(fā)地區(qū)。另外，縣城體量小，人口相對集中。消息傳播迅速，小資群體圈子基本固定緊密；易采用集團消費式團購。另外，廣告宣傳費用低廉，效果明顯。同時在外縣設(shè)立營銷辦事處，對擴大項目宣傳，提升企業(yè)知名度。特別是對于想一步的招商運營都將起到積極的推進作用。經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。二.運作模式和經(jīng)濟活動分析以縣城為單位，成立營銷辦事處。每個辦事處制定銷售方案確定銷售任務(wù)，實行全口徑費用包死。充分發(fā)揮獎勵機制作用，提高業(yè)務(wù)人員薪酬標準加大獎勵措施實行底薪加提成重獎金政策，按月度評選銷售標兵。（具體獎勵方案另議）重點選擇優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大企業(yè)集中的地區(qū)先期市場推介，做好團購準備工作。此舉運作得當(dāng)或有事半功倍的效果。可采用分散宣傳，統(tǒng)一行動，集中推介的方式，確定每周六、日，集中到吉林總部案場。由公司營銷部安排沙盤講解、項目推介?？蛻舯仨毥y(tǒng)一在公司交款并簽訂購房合同。半年計劃銷售回款目標8000萬元元，必保4800萬元。其中：每辦事處月度銷售額200萬元。半年銷售回款目標2000萬元，必保1200萬元。按照2.5%銷售回款計提費用，目標額8000萬，可提200萬元；完成4800萬元，可提120萬元?；I建辦事處費用由公司先行墊付，業(yè)務(wù)開展后原始投入每月均攤到各辦事處費用中（按6個月計算），*費用計劃支出總額：45萬元；完成計劃可有30萬元作為獎勵支配。三.組織架構(gòu)：15人經(jīng)理1人；司機2人以縣城為單位設(shè)4個辦事處（自營為主）每辦事處3人：經(jīng)理一人；置業(yè)顧問2人。四.費用支出計劃：1. 辦事處房屋租金：15000元（半年）；四個辦事處60000元。2. 開辦費及辦公設(shè)備；簡單裝修；牌匾 ；室內(nèi)展示板等合計：5000元四個辦事處20000.元3. 新購置2臺捷達車15萬元4. 人員基礎(chǔ)薪金標準：經(jīng)理3000元，司機2000元；辦事處經(jīng)理