田園綜合體如何搞？六大要點須謹記.docx

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年六月田園綜合體如何搞?六大要點須謹記田園綜合體如何搞？六大要點須謹記田園綜合體越來越熱，大有“比學趕幫超”的味道，各種所謂的專業(yè)指導文章鋪天蓋地，宋衛(wèi)平先生的十里春風長樂也成為各地學習的樣板?？墒?，東風吹、戰(zhàn)鼓擂，全民沖鋒，很多項目卻一一倒在槍口之下。為什么會這樣?我認為，不理解田園綜合體的概念、將田園綜合體等同于休閑農(nóng)業(yè).這都是不少人“栽跟頭”的主因。田園綜合體你懂嗎?首先，田園綜合體這個概念到底成不成立?按照很多文章的解釋，綜合體就是以農(nóng)業(yè)作物為基礎集休閑娛樂、勞作體驗、居住、康養(yǎng)、商業(yè)為一體的農(nóng)村新型休閑地。請問，在稻田、麥地旁邊修房子有多少人去住?做商業(yè)誰來消費?康養(yǎng)是讓老人重回男耕女織的生活嗎?首先，農(nóng)業(yè)休閑有很強的地域性，受氣候、水文、土壤、自然資源影響特別大，長三角、珠三角能做但不等于大西北的黃土高坡、大戈壁、沙漠能做，不等于一年有半年冬季的大東北能做。其次，農(nóng)業(yè)休閑不等于特色小鎮(zhèn)，因為他不可能具備特色小鎮(zhèn)的功能，面對的消費者也不一樣，其開發(fā)模式、盈利模式更不可能一樣。兩者不是同一個概念。第三，農(nóng)業(yè)休閑也好，田園綜合體也好，說白了就是農(nóng)業(yè)觀光帶，是周邊城市消費者周末沒事去溜達一圈的地方，最多吃個農(nóng)家樂就打道回府，你整那么復雜有用嗎?所以，別把田園綜合體整得太復雜，也不是什么地方都可以搞的，別想著靠賣房子賣商鋪，收點門票，做幾個農(nóng)家樂餐飲賺點小錢就夠了。因為你本來投資就不大。田園綜合體需解決三大問題田園綜合體或者說休閑農(nóng)業(yè)最擔憂三個問題：一是受季節(jié)氣候影響，漫長的冬季怎么辦?二是絕大多數(shù)游客都是以觀光為主，一般當天返回，如何讓游客過一夜?因為夜間消費一般是日間消費的三倍。三是如何讓游客來了又來?田園綜合體的主力消費群就是依托的中心城市，如果城市規(guī)模不大，其消費無法支撐，而田園觀光一般觀賞一次就很難再有吸引力。這三個問題不解決，田園綜合體很難談到長效發(fā)展。能否解決這些問題，甚至決定著你的項目到底能走多遠。田園綜合體的夜間消費。要想留住游客過夜，要么有豐富新穎的夜生活，要么有獨特的體驗項目。但因為就在城市邊上，無論你投資多大，你不可能與一個城市競爭，也就是說田園綜合體的夜生活是無法和整個城市的夜生活相比的，這條路基本是死路。那怎么辦?其解決之道就是打造獨特的體驗項目，也就是說創(chuàng)造城市沒有的獨特夜生活。田園綜合體不等于休閑農(nóng)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)與田園綜合體存在本質(zhì)的區(qū)別，按照休閑農(nóng)業(yè)的方式去搞田園綜合體，只有死路一條：1.規(guī)模不同。一大片生機勃發(fā)的向日葵、一望無際的花海.這些都是休閑農(nóng)業(yè)的典型代表，也是鄉(xiāng)村旅游的重要組成部分。但休閑農(nóng)業(yè)對土地面積要求不高，一百畝可以搞休閑農(nóng)業(yè)，幾畝也可以搞花海。至于周圍的配套，大多要求不高，有幾條路、還有幾處農(nóng)莊就可以。而田園綜合體則體現(xiàn)出“綜合開發(fā)”的特征，它的范圍、規(guī)模比休閑農(nóng)業(yè)更廣，要求成片開發(fā)、整體開發(fā)。雖然國家并沒有對田園綜合體的規(guī)模提出要求，但是從試點的田園綜合體來看，它們的規(guī)模都不小。2.產(chǎn)業(yè)不同。休閑農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)較為單一，主要就是第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。其中第一產(chǎn)業(yè)就是農(nóng)業(yè)，比如向日葵、花海的種植就是第一產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，周末一些城里人會到這里進行“半日游”或者一日游，采摘一下果子、買一些農(nóng)產(chǎn)品、吃個農(nóng)家菜。與休閑農(nóng)業(yè)不同，田園綜合體的產(chǎn)業(yè)更多、產(chǎn)業(yè)鏈更加完善。根據(jù)中央的政策，田園綜合體包括農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)三個產(chǎn)業(yè)，要打造生態(tài)、生活、生態(tài)的共同體。其中農(nóng)業(yè)就包括循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗，而不單單指種種花，做做簡單的造型。農(nóng)業(yè)是田園綜合體的“核心”，而文旅產(chǎn)業(yè)在田園綜合體中所占的比例也不低。文旅產(chǎn)業(yè)就是指文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)。文旅產(chǎn)業(yè)就涉及到旅游產(chǎn)品和度假產(chǎn)品的打造，在打造的過程中還要考慮旅游度假的配套、服務以及環(huán)境設計，這樣才能達到深度旅游的要求。3.運營主體和運營模式不同。休閑農(nóng)業(yè)運營模式較為簡單，可以企業(yè)自主投資，也可以農(nóng)民自己搞。反正游客一來，收一下門票就搞定，沒有太多要運營的東西。但田園綜合體涉及的內(nèi)容太多，更強調(diào)公司化、科技化、規(guī)范化，更強調(diào)農(nóng)民的參與度。中央的文件就強調(diào)“田園綜合體建設應以農(nóng)民專業(yè)合作社為載體，調(diào)動農(nóng)民參與積極性”，這就充分說明了田園綜合體的主體應該是農(nóng)民或者農(nóng)民專業(yè)合作社，當然這里不是說要排斥企業(yè)。在運營模式上，田園綜合體與特色小鎮(zhèn)更為相似，即前期通過配套開發(fā)維持經(jīng)營，然后打造文旅產(chǎn)業(yè)提升土地價值，土地價值提升后再引入房地產(chǎn)板塊，推動旅游產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)務雙贏。4.盈利模式不同。休閑農(nóng)業(yè)的盈利模式很簡單，就是門票收入+餐飲收入+部分商品消費收入。大家到休閑農(nóng)業(yè)項目游玩，基本上就是半天或者一天，逛逛花海、拍幾張照片，最多吃個飯就回去了。休閑農(nóng)業(yè)是投入小，但回報也相對較少。但田園綜合體的盈利模式就更為復雜了。5.文化氛圍不同。休閑農(nóng)業(yè)主要是觀賞游覽，文化元素和文化活動較少。如果恰巧周邊有古鎮(zhèn)，倒是可以去看一下，感受一下文化氛圍。而田園綜合體本身就承載著復興鄉(xiāng)村文化、傳承傳統(tǒng)文化的責任，應當把當?shù)仫L土民情、鄉(xiāng)規(guī)民約、民俗演藝等發(fā)掘出來，讓人們可以體驗農(nóng)耕時代的生活，引導人們回歸自然，重新審視城市與鄉(xiāng)村的關(guān)系。以無錫田園東方為例，該項目特別注重打造田園大講堂、田園生活館、拾房書院、拾房市集，拾房手作、拾房咖啡等，并定期舉行田園音樂節(jié)、拾房夜話、田園大篷車等豐富多彩的文化活動，在保留原鄉(xiāng)文化鄉(xiāng)愁的同時，注入現(xiàn)代文化元素。沒有文化的田園綜合體，最終會曇花一現(xiàn)。田園綜合體到底怎么搞?一、突出觀賞性。觀賞性不僅僅依靠作物的表達，我們還可以利用地形地貌的差別，適當布置有主題的景觀相呼應，在設計一些情態(tài)可掬的小品，整個項目的觀賞性就豐富起來。二、強調(diào)層次感。一望無際雖然有規(guī)模震撼，但一覽無余也少了很多情趣。因此，我們首先在選址上要盡量考慮地形地貌的高低起伏，農(nóng)作物和建筑，哪怕是臨建也要考慮造型、風格、色彩等與整個田園是否協(xié)調(diào)和相得益彰。三，做好農(nóng)家樂餐飲。這是休閑農(nóng)業(yè)不變的主題。除了考慮如何將口味做得更好、食材更地道外，我們還可以考慮融入一些風俗風情。四、設置路邊田角的休息處。休閑農(nóng)業(yè)最大的功能就是觀賞性，時間短是主要問題，增加小憩之處，利用路邊田角設計一些小亭，用鮮花構(gòu)造一個長廊等等，如果有個小湖，自然會留住游客的腳步。五、大規(guī)模的停車場。休閑農(nóng)業(yè)一般都在中心城市邊郊，主要