物業(yè)管理條例專項培訓(xùn)PPT課件.ppt

2 0 1 9 物業(yè)管理條例專題培訓(xùn) 物業(yè)管理條例 是根據(jù) 國務(wù)院關(guān)于修改的決定 修訂的 為的是規(guī)范物業(yè)管理活動 維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例 2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布根據(jù)2007年8月26日 國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理條例 的決定 第一次修訂根據(jù)2016年2月6日 國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的規(guī)定 第二次修訂 第一章 總則 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第三章 前期物業(yè)管理 第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第五章 物業(yè)的使用與維護 條例結(jié)構(gòu) 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 總則 第一章ContentsPage 第一部分法律主體 指依法設(shè)立 具有獨立法人資格 從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一 二 三級 物業(yè)公司的定位 為業(yè)主服務(wù) 業(yè)主 物業(yè)的使用人 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)管理的主體是業(yè)主 房屋的所有權(quán)人是業(yè)主 業(yè)主不僅僅是房屋所有權(quán)人 也是該房屋所處的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人 業(yè)主不僅是指房屋的所有權(quán)人 還是與房屋相配套的設(shè)備 設(shè)施和相關(guān)場地的所有權(quán)人 在物業(yè)管理活動中 業(yè)主有時是指所有權(quán)人個體 有時是一個集合的概念 物業(yè)的使用人是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實際使用人 此外 物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人 簡而言之 物業(yè)的使用人指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人 使用人對物業(yè)只享有占有 使用或者一定條件的收益權(quán) 沒有處分的權(quán)利 第二部分物業(yè)管理的定義 本條例所稱物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動 第二部分物業(yè)管理定義解析 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè) 物業(yè)管理的服務(wù)對象是人 即物業(yè)所有人 業(yè)主 和使用人 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營 物業(yè)管理被視為一種特殊的商品 提供的是有償?shù)臒o形的商品 勞務(wù)與服務(wù) 第三部分物業(yè)管理的基本內(nèi)容 1 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督 2 房屋設(shè)備 設(shè)施的管理 3 環(huán)境衛(wèi)生的管理 4 綠化管理 5 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作 6 車輛道路管理 7 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 1 日常生活類2 商業(yè)服務(wù)類3 文化 教育 衛(wèi)生 體育類4 金融服務(wù)類5 經(jīng)紀代理中介服務(wù)6 社會福利類 業(yè)主及業(yè)主大會 第二章ContentsPage 第一部分業(yè)主的權(quán)利 2 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 3 提出制定和修改管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 4 參加業(yè)主大會會議 行使投票權(quán) 1 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) 6 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 8 對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 9 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金 的管理和使用 10 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 5 選舉業(yè)主委員會成員 并享有被選舉權(quán) 第二部分業(yè)主的義務(wù) 遵守管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 1 3 6 4 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 2 按時交納物業(yè)服務(wù)費用 5 第三部分業(yè)主大會與業(yè)主委員會 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織 由全體業(yè)主組成 是業(yè)主為了實現(xiàn)自己對物業(yè)的自我管理 為對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項作出決定而組成的 不得組織與物業(yè)管理無關(guān)的其他活動 業(yè)主大會是公益性的自治組織 其各種決議或者措施都具有公益性質(zhì) 而不是為了個別人的利益服務(wù)的 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu) 它是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記 在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生 由5 11人單數(shù)組成 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 并符合下列條件 1 具有完全民事行為能力 2 遵守國家有關(guān)法律 法規(guī) 3 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約 模范履行業(yè)主義務(wù) 4 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強 公正廉潔 5 具有一定的組織能力 6 具備必要的工作時間 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi) 向物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案 第四部分業(yè)主共同決定事項 一 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 二 制定和修改管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 四 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 五 籌集和使用專項維修資金 六 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 七 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項 第五部分業(yè)主大會會議的召開方式 會議類型 通知及記錄 業(yè)主大會類型 業(yè)主大會通知及記錄 召開方式 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 有下列情形之一的 業(yè)委會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議 1 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20 以上且占總?cè)藬?shù)20 以上業(yè)主提議的 2 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 3 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況 召開業(yè)主大會會議 應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議 應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式 但是 應(yīng)當(dāng)有應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 業(yè)主可以親自參加業(yè)主大會 也可以委托他人參加 還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使 第六部分業(yè)主大會的表決規(guī)則 2 3 50 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 前期物業(yè)管理 第三章ContentsPage 第一部分前期物業(yè)管理內(nèi)涵 前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理 在業(yè)主 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 第二部分物業(yè)承接驗收時應(yīng)移交的資料 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料 設(shè)施設(shè)備的安裝 使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 物業(yè)管理所必需的其他資料 第三部分建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 供熱與供冷系統(tǒng) 為2個采暖期 供冷期 電氣管線 給排水管道 設(shè)備安裝和裝修工程 為2年 基礎(chǔ)設(shè)施工程 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 最低保修期為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 房屋防水工程 有防水要求的衛(wèi)生間 房間和外墻面的防滲漏 為5年 物業(yè)管理服務(wù) 第四章ContentsPage 第一部分物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項 服務(wù)質(zhì)量 服務(wù)費用 雙方的權(quán)利義務(wù) 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定 第二部分專項服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè) 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人 第三部分物業(yè)服務(wù)費 物業(yè)服務(wù)收費 物業(yè)服務(wù)費交納 物業(yè)服務(wù)收費 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 向業(yè)主所收取的費用 物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的內(nèi)容包括 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱 收費對象 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標準 計費方式 計費起始時間 收費項目 收費標準 價格管理形式 收費依據(jù) 價格舉報電話等 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的 從其約定 業(yè)主負連帶交納責(zé)任 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納 物業(yè)的使用與維護 第五章ContentsPage 第一部分關(guān)于房屋裝飾 裝修的告知義務(wù) 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動 未經(jīng)批準 不得有下列行為 一 搭建建筑物 構(gòu)筑物 二 改變住宅外立面 在非承重外墻上開門 窗 三 拆改供暖管道和設(shè)施 四 拆改燃氣管道和設(shè)施 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動 禁止下列行為 一 未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案 變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu) 二 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間 廚房間 三 擴大承重墻上原有的門窗尺寸 拆除連接陽臺的磚 混凝土墻體 四 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施 降低節(jié)能效果 五 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主 裝飾裝修 第二部分專項維修資金 住宅物業(yè) 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 專項維修資金屬于業(yè)主所有 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 改造 不得挪作他用 住宅共用部位 一般包括 住宅的基礎(chǔ) 承重墻體 柱梁 樓板 屋頂以及戶外的墻面 門廳 樓梯間 走廊通道等 共用設(shè)施設(shè)備 一般包括 電梯 天線 照明 消防設(shè)施 綠地 道路 路燈 溝渠 池 井 非經(jīng)營性車場車庫 公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等 所謂大修 是對共用部位 共用設(shè)備設(shè)施的