居民小區(qū)車庫權(quán)屬探討.doc

居民小區(qū)車庫權(quán)屬探討隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，小汽車逐漸進(jìn)入了尋常百姓家。開發(fā)商在開發(fā)住宅小區(qū)的時(shí)候，大都建造了車庫。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，車庫成了香饃饃。有的開發(fā)商為了獲利就將居民小區(qū)的車庫進(jìn)行銷售或出租，而業(yè)主們卻認(rèn)為，車庫是配套設(shè)施應(yīng)屬全體小區(qū)業(yè)主共有，矛盾由此產(chǎn)生。要弄清車庫的權(quán)屬，應(yīng)從產(chǎn)生權(quán)利的源頭去探究。依據(jù)物權(quán)原理，物權(quán)包括自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)即為所有權(quán)，是產(chǎn)生他物權(quán)的基礎(chǔ)。誰擁有所有權(quán)，誰就對(duì)物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。所以，有必要從車庫的所有權(quán)歸屬上來分析誰是車庫的真正所有人?，F(xiàn)實(shí)中，存在多種對(duì)車庫享有所有權(quán)的形態(tài)。車庫一般有兩種形式：一種是專門性的社會(huì)停車庫，專門建造一棟建筑物，并將整個(gè)建筑物全部用作停車庫;另一種是與住房合為一體的車庫。專門性的車庫以單個(gè)停車泊位為單位，出售或出租，其法律關(guān)系與普通的房地產(chǎn)有關(guān)的法律關(guān)系基本相同。而與住房合為一體的車庫其性質(zhì)卻完全不同，此種車庫的大量出現(xiàn)產(chǎn)生了一系列新的問題。該種車庫多出現(xiàn)在居民住宅小區(qū)，且多以地下車庫的形態(tài)出現(xiàn)。本文僅限于討論此種居民小區(qū)的車庫權(quán)屬問題。筆者先來根據(jù)開發(fā)商對(duì)車庫是否享有所有權(quán)或者說是否享有處分權(quán)分別來對(duì)車庫的權(quán)屬進(jìn)行分析。開發(fā)商有權(quán)處分車庫的條件分析。進(jìn)行房屋建設(shè)要獲得規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門的審查內(nèi)容有一項(xiàng)是對(duì)建筑物的容積率進(jìn)行審查。容積率是建筑面積與土地使用面積的比值。計(jì)算每戶業(yè)主的房屋土地使用權(quán)面積時(shí)是將房屋建筑面積除以容積率得出。若車庫建筑面積計(jì)入規(guī)劃的總建筑面積之中，在車庫建成之后，車庫就占有相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，此時(shí)的車庫就能計(jì)算建筑面積并可作為一般意義上的房屋建筑出售。否則，車庫因沒有規(guī)劃部門的許可，也就是說在規(guī)劃容積率時(shí)沒有把車庫當(dāng)成可以計(jì)算建筑面積的建筑看待，所以車庫不能占有法律意義上的土地使用權(quán)面積，車庫就只能作為整個(gè)建筑的附屬物對(duì)待，屬于不能獨(dú)立存在的物，此時(shí)的車庫就不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓了，其所有權(quán)應(yīng)屬于全體小區(qū)業(yè)主共有。概言之，車庫能被開發(fā)商單獨(dú)出售的情形應(yīng)限于車庫占有法律意義上的土地使用權(quán)的情形?，F(xiàn)實(shí)中的車庫權(quán)屬糾紛多為因開發(fā)商對(duì)車庫二次處分或者沒有處分權(quán)而產(chǎn)生，現(xiàn)分析如下：二次處分型：雖然車庫屬于占有法律意義上的土地使用權(quán)的情形，但是，開發(fā)商在出售房屋時(shí)，卻將車庫面積計(jì)入了公攤面積，也就是說，車庫已被開發(fā)商出售給全體業(yè)主了。若此時(shí)開發(fā)商又將車庫(位)拿出來單獨(dú)出賣給業(yè)主，則業(yè)主為得到車庫(位)將需支付雙倍的對(duì)價(jià)。有的開發(fā)商似乎意識(shí)到，車庫已出售給全體業(yè)主了，再以出售車庫為名有所不妥，他們變個(gè)名稱叫做“車庫使用費(fèi)”。孰不知，既然車庫屬于全體業(yè)主所有，車庫的使用權(quán)當(dāng)然歸全體業(yè)主，開發(fā)商絕沒有拿著別人的東西收取使用費(fèi)之理。無處分權(quán)型：在規(guī)劃部門審查容積率時(shí)，并沒有將車庫面積計(jì)入建筑面積。也就是說，車庫不占有法律意義上的土地使用權(quán)。此時(shí)應(yīng)把車庫看作是建筑物的一個(gè)附屬物，甚至可以將其形象的理解為整幢房屋的一根柱子。此時(shí)，由于車庫不占有法律意義上的土地使用面積，車庫就應(yīng)該屬于對(duì)小區(qū)土地享有使用權(quán)的全體業(yè)主。若開發(fā)商此時(shí)出售或者出租車庫，則應(yīng)看作是無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)。有的開發(fā)商對(duì)此很有苦衷：車庫是我們投資建造的，而且還沒有記入商品房的造價(jià)，我們憑什么不能對(duì)車庫享有權(quán)益。此種車庫的建造費(fèi)用若沒有計(jì)入房屋造價(jià)只能說是開發(fā)商的經(jīng)營失誤，是沒有理解主物和從物的關(guān)系，損失只能由開發(fā)商自己承擔(dān)。有的開發(fā)商將車庫的建造費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入房屋造價(jià)，卻還想出售或出租，明顯會(huì)侵犯業(yè)主的權(quán)利。由于我國缺乏具體的法律規(guī)定，我國現(xiàn)階段關(guān)于車庫的權(quán)益糾紛很多。車庫權(quán)屬糾紛的解決關(guān)鍵是要平衡開發(fā)商和業(yè)主的利益，理順各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。就全國范圍來看，北京市的做法比較好。北京市國土資源和房屋管理局出臺(tái)的關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知解決了多年以來車位無產(chǎn)權(quán)的問題。通知明確了銷售室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。通知規(guī)定，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車車位銷售以個(gè)為計(jì)價(jià)單位，面積可按停車位的實(shí)際占有面積計(jì)算，也可按實(shí)際占有面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算。銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。筆者認(rèn)為，北京的做法給了車庫一個(gè)明確的權(quán)利客體身份，突出了車庫的獨(dú)立存在價(jià)值，大大減少了關(guān)于車庫權(quán)益的糾紛。但北京市這種作法也存在一些問題，開發(fā)商能夠?qū)噹煜碛凶杂傻奶幏謾?quán)，當(dāng)開發(fā)商將車庫出售給業(yè)主范圍外的人時(shí)，有的業(yè)主可能就會(huì)有意見了雖然我現(xiàn)在買不起車，但不表明我永遠(yuǎn)都買不起車，開發(fā)商將車庫賣給了別人，將來我買了車怎么辦。但開發(fā)商卻認(rèn)為：車庫不及時(shí)出售，收益就沒法保障，自己的車庫應(yīng)當(dāng)有權(quán)由自己自由處分。筆者認(rèn)為可在兼顧開發(fā)商和業(yè)主利益的基礎(chǔ)上來尋求盡可能減少車庫權(quán)屬之爭(zhēng)的辦法。首先來探討一下車庫面積在規(guī)劃時(shí)要不要計(jì)入總的建筑面積。開發(fā)商建造房屋要計(jì)算成本與收益。僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，開發(fā)商投入成本建造了車庫，其必然要通過成本核算來獲取一定的收益。所以說，將車庫面積計(jì)入建筑面積時(shí)，開發(fā)商以單獨(dú)出售車庫或分?jǐn)傑噹烀娣e來獲取收益;不將車庫面積計(jì)入建筑面積時(shí)，開發(fā)商就會(huì)將車庫成本打入房屋的總成本，然后通過出售房屋的方式來獲得收益(表面上看來沒有賣車庫，實(shí)際上已經(jīng)賣了)。因此，車庫面積計(jì)不計(jì)入總建筑面積，從開發(fā)商的角度來講于其利益沒有什么分別。計(jì)入建筑面積的好處就在于明確了車庫可以出售的法律地位，以權(quán)利證明書的形式明確了車庫的歸屬，減少了權(quán)屬的糾紛，起到了定分止?fàn)幍淖饔?。不?jì)入總面積的弊端就是權(quán)利的歸屬不直白(其實(shí)是明確的，應(yīng)屬于全體業(yè)主)易被不良商人所利用，謀取不當(dāng)之利。北京市的做法的先進(jìn)之處就在與此，看到了與其禁止開發(fā)商將某種車庫出售，不如規(guī)定統(tǒng)統(tǒng)可以出售。因?yàn)?，禁止的?guī)定明顯不如給予權(quán)利的規(guī)定好執(zhí)行，禁止的規(guī)定需要人的自覺遵守(但為了獲取暴利很多人就不自覺了)和執(zhí)法人員的監(jiān)督，而給予權(quán)利的規(guī)定無需任何人去督促，權(quán)利人自會(huì)將游戲規(guī)則運(yùn)用到極至。曾有人主張，判斷開發(fā)商對(duì)車庫有無處分權(quán)，應(yīng)對(duì)房屋造價(jià)進(jìn)行審計(jì)，若其將車庫的建造費(fèi)用計(jì)入了造價(jià)成本則開發(fā)商就能出售車庫，反之則不能出售。這種觀點(diǎn)僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去考慮，而沒有從法律的角度去考慮。買賣合同的標(biāo)的物必須符合法律的規(guī)定，權(quán)利人須享有處分權(quán)，且標(biāo)的物能夠單獨(dú)出售，若車庫如前所述僅為房屋的附屬物，開發(fā)商縱有成本投入亦無權(quán)處分。這種主張同時(shí)還不具可行性，審計(jì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力不說，審計(jì)費(fèi)用的支出由誰來承擔(dān)還是個(gè)問題，若由開發(fā)商來承擔(dān)，他們必定會(huì)將此支出轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上，無疑會(huì)增加購房人的費(fèi)用。其次，再來探討一下車庫如何出售的問題。車庫的出售范圍是僅限于居民小區(qū)業(yè)主范圍還是可以對(duì)外出售，是以個(gè)為單位出售，還是將車庫面積分?jǐn)偟綐I(yè)主后由業(yè)主大會(huì)決定車庫的分配規(guī)則。我覺得這些問題要根據(jù)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民擁有和將來會(huì)擁有汽車的比率，在兼顧開發(fā)商和業(yè)主利益的基礎(chǔ)上來全盤考慮?，F(xiàn)實(shí)中，車庫是否可對(duì)小區(qū)業(yè)主外的人員出售，各地規(guī)定不一樣，而車庫的停車泊位多以個(gè)為單位出售。以上海為例，明確規(guī)定了車庫只能在小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)出售。這種規(guī)定很符合上海的實(shí)際，上海作為我國的經(jīng)濟(jì)首都，其人均可支配收入排在全國前列，居民購車率的比重相當(dāng)高，限制車庫對(duì)外出售保障了小區(qū)廣大業(yè)主的長遠(yuǎn)利益，減少了有的業(yè)主將來有車無地方停的尷尬。有的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，居民購買力不如上海，這些地方規(guī)定占車庫百分之多少的車位必須在小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)出售，其余的開發(fā)商可對(duì)外出售。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在不久的將來，各地人均擁有汽車的比率肯定會(huì)很大幅提高。筆者認(rèn)為可將車庫作為小區(qū)業(yè)主共有部分由全體業(yè)主享有產(chǎn)權(quán)，各業(yè)主根據(jù)分?jǐn)偯娣e支付相應(yīng)價(jià)款。這樣做既可以保證開發(fā)商及早的收回投資、還能讓業(yè)主支出相對(duì)較少價(jià)款就可使用車庫、同時(shí)還滿足了業(yè)主們不希望小區(qū)車庫對(duì)外出售的要求。我認(rèn)為這個(gè)方案兼顧了各方的利益，特別是考慮到了業(yè)主們的長遠(yuǎn)利益。車庫由業(yè)主所有之后，至于怎么在業(yè)主之間分配使用，可由業(yè)主大會(huì)做出決定。根據(jù)我國現(xiàn)實(shí)，通常一戶業(yè)主不能擁有一個(gè)車位，有車的業(yè)主在使用車庫時(shí)占有的面積往往要大于他所分?jǐn)偟降拿娣e，這