北京西楓國際寫字樓整合推廣方案.ppt

來到 蘇州橋 一群唇齒相依的競合兄弟 一座聞名遐邇的樞紐大橋 一片舉世矚目的高能峽谷 一條財潮洶涌的城市干線 現(xiàn)在 又有了我們 背景 國家宏觀政策調整地根不斷收緊 開發(fā)商調整思路走 經營 道路 市場競爭態(tài)勢轉變寫字樓市場逐漸成為買方市場 寫字樓開發(fā)多元化時代的到來 創(chuàng)新性寫字樓一般都地處特殊的區(qū)域 在政策上能夠得到當?shù)卣闹С?并且也符合一些企業(yè)自身的發(fā)展特點 成為境外投資客更加看好的投資物業(yè) 2005年以來北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢 租售價格雙雙飄紅 一方面 從供需對比總體來看 今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面 區(qū)域差異依然存在 另一方面大單購買放量 這兩方面構成近期北京寫字樓市場的總體走勢 但銀行緊縮貸款的政策使企業(yè)貸款十分困難 直接影響了買賣市場 部分客戶只能由購買轉為租賃 對租賃價格要求盡可能降低 使得租賃市場價格水平受到一定的影響 今后 以租賃為主的寫字樓會得到市場認可 散售的寫字樓將被弱化 基于這個原因 更有實力的開發(fā)商會逐漸進入到商務地產領域 寫字樓市場將再度洗牌 在經濟發(fā)展速度相對穩(wěn)定的情況下 寫字樓新增需求量也相對穩(wěn)定 而目前供應量卻在快速增長 市場競爭勢必越來越激烈 同時 商務活動復雜程度迅速提高 寫字樓市場多元化趨勢越來越明顯 這都需要我們站在更高的層次上理解市場競爭 競爭 目前亞奧區(qū)域內寫字樓項目較少 市場供應規(guī)模較小 地區(qū)商住氛圍濃厚 商務氣氛不夠成熟 缺乏能夠帶來企業(yè)聚集效應的旗艦客戶或行業(yè)龍頭企業(yè) 城市功能定位中起到 對外窗口 和 國際交流與合作的平臺 的作用 2008年北京奧運會的召開將成為該區(qū)域商業(yè)地產寫字樓供應的平穩(wěn)支撐 區(qū)域商務活動的 國際性 使客戶對寫字樓物業(yè)的品質要求較高 再加上奧運經濟帶來開發(fā)商對利潤的心理預期較高 將會大幅度提高寫字樓物業(yè)的綜合品質 經過2004年激烈競爭的中關村寫字樓市場 從2005年初開始表現(xiàn)出了需求相對旺盛 收獲整體商務環(huán)境好轉的發(fā)展勢頭 一方面 核心區(qū)甲級寫字樓出現(xiàn)大面積成交行情 成交價格保持了相對堅挺的狀態(tài) 另一方面 租務市場上租金的變化盡管仍然持續(xù)下跌態(tài)勢 但下跌幅度繼續(xù)減小 同時由于04 05年新增寫字樓集中放量的結果仍然使供大于求的供需結構繼續(xù)保持甚至擴大 市場競爭仍然比較激烈 機會 隨著以中關村廣場及周邊為主的區(qū)域集中現(xiàn)樓的展現(xiàn) 海淀新商務環(huán)境面貌逐漸清晰 同時經過市場的發(fā)展和政府的宏觀調控 中關村核心地區(qū)商務環(huán)境的日益成熟和完善 海淀區(qū)政府正在繼續(xù)加大對海淀區(qū)商務環(huán)境的整體宣傳以及招商引資的力度 以收獲以往政府及企業(yè)共同在區(qū)域商務環(huán)境軟硬件方面投入的結果 中關村區(qū)域得到更多的國資企業(yè) 知名高新技術企業(yè)的青睞 因此 需求市場將進一步擴大 目前 北京商務活動在繼續(xù)聚集發(fā)展的同時 一些擴散的力量已經開始起作用 導致了寫字樓市場地域分布多元化趨勢出現(xiàn) 核心商務區(qū)周邊擴展商務區(qū) 中關村的萬柳區(qū)域 就已經形成比較明顯的外圍商務特點 商務中心的擴展與新的商務節(jié)點的形成 新的商務節(jié)點不斷出現(xiàn) 并與老商務中心融合 物業(yè)屬性 建筑形態(tài) 空間形態(tài)都呈現(xiàn)多樣化 走差異化定位等營銷策略的應對調整 使得市場同質化競爭會有所好轉 如何促進目標客戶生產力提升 將成為辦公物業(yè)競爭的重要方向 地點的競爭力首先體現(xiàn)在地點的效率上 主要表現(xiàn)為交通便捷程度 與客戶交往的方便程度 配套居住商業(yè)方便程度等等方面 地點的競爭力還表現(xiàn)在地點的形象上 辦公地點 往往能夠比較好地傳遞公司實力 企業(yè)特點 公司理念等內容 從而形成地點的形象力 而這也是企業(yè)形象塑造的重要途徑 理解地點的競爭力可以作為市場細分的重要指標 而打造強勢的地點競爭力 更是寫字樓項目在市場競爭中獲勝的前提 與企業(yè)有關聯(lián)的產業(yè)生態(tài)群落對于提升企業(yè)生產力的價值 產業(yè)簇群對企業(yè)辦公地點的選擇也有重要影響 產業(yè)的競爭 實際是區(qū)位競爭的本質內容 對產業(yè)競爭力的理解是寫字樓市場定位的另一重要依據 而寫字樓項目開發(fā)中 也同樣可以通過為產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件 從而創(chuàng)造吸引目標客戶的附加價值 基于商務的復雜性以及企業(yè)多樣性 在寫字樓市場競爭激烈的情況下 對市場進行細分 對客戶群進行精確定位已經十分必要了 如果能夠找到合適的目標市場 為特定客戶提供專門服務 項目才有可能形成獨特的競爭力 精確定位意味著放棄了平庸 同時也是放棄了一個大眾化的市場 需要承擔更大的風險 更需要慎重的前期評價 那 我們呢 新海淀核心區(qū)商務環(huán)境提升 有政策支持京城西北祥瑞之地傳承千年文化 西北三環(huán)直通 三高 人群高密度匯聚周邊 國際人脈發(fā)達中關村核心區(qū)甲級寫字樓供應量持續(xù)高企大單成交集中個別物業(yè) 散客數(shù)量仍占多數(shù)周邊新增同類物業(yè)多選擇持有策略 切入租務市場核心寫字樓產品硬件趨向同質 中關村 概念成法寶邊緣區(qū)域新增供應量趨向個性化多元化 價格不斷走高地塊周邊競爭相對緩和 存在明顯市場空白結論 走自己的路 讓別人去說吧 認識 蘇州橋 海淀為什么 著名 風景旅游區(qū) 文化教育區(qū) 高新技術產業(yè)區(qū) 蘇州橋在哪兒 西北三環(huán)樞紐萬柳區(qū)域門戶海淀政務核心中關村衛(wèi)城 三環(huán)沿線最大最繁忙的立交橋 鏈接數(shù)字 學府 園區(qū) 匯聚精英 專家 政要 車龍 人脈 信息流擦身而過 科技 政務 文教 風景等距兼顧 唯獨商務 還是荒島 神經系統(tǒng)是人體內由神經組織構成的全部裝置 主要由神經元組成 神經系統(tǒng)由中樞神經系統(tǒng)和遍布全身各處的周圍神經系統(tǒng)兩部分組成 中樞神經系統(tǒng)包括腦和脊髓 分別位于顱腔和椎管內 是神經組織最集中 構造最復雜的部位 存在有控制各種生理機能的中樞 周圍神經系統(tǒng)包括各種神經和神經節(jié) 其中同腦相連的稱為腦神經 與脊髓相連的為脊神經 支配內臟器官的稱植物性神經 各類神經通過其末梢與其他器官系統(tǒng)相聯(lián)系 神經系統(tǒng)具有重要的功能 是人體內起主導作用的系統(tǒng) 一方面它控制與調節(jié)各器官 系統(tǒng)的活動 使人體成為一個統(tǒng)一的整體 另一方面通過神經系統(tǒng)的分析與綜合 使機體對環(huán)境變化的刺激作出相應的反應 達到機體與環(huán)境的統(tǒng)一 神經系統(tǒng)對生理機能調節(jié)的基本活動形式是反射 人的大腦的高度發(fā)展 使大腦皮質成為控制整個機體功能的最高級部位 并具有思維 意識等生理機能 神經系統(tǒng)發(fā)生于胚胎發(fā)育的早期 由外胚層發(fā)育而來 有誰能比蘇州橋更像海淀的神經中樞 三環(huán)路太忙中關村太擠新海淀太熱蘇州橋豈能 超然坐視 蘇州橋呼喚商務地標 倚山而立與峰比肩乘虛而入一箭穿心 破荒出世 以蘇州橋的名義 自然 建筑 人群政治 文教 科技權威 智慧 財富 背靠三座山 西山玉泉山萬壽山 高端科技時代高速城市干道高尚都市生活 政府機關海淀區(qū)人民政府北京市工商行政管理局海淀區(qū)稅務局海淀區(qū)人民檢察院中關村科技園區(qū)管委會 文化教育國家行政學院中國人民大學北京外國語大學北京理工大學國家外國專家局國家圖書館 科研院所機械工業(yè)部設計研究院國研中心國際技術經濟研究所中國農業(yè)科學研究院中科院空間技術研究院 創(chuàng)新創(chuàng)意 指點千年城 傳承傳播 威嚴威力 我動上下競游我靜內外自得我 才是中心 冷戰(zhàn)時期 載人航天是美國和蘇聯(lián)兩國開展空間競賽的主要競技場 冷戰(zhàn)的結束為美俄間的航天合作提供了政治條件 兩國各取所需 一拍即合 以美國為首的 自由 號空間站合作伙伴于1993年12月正式邀請俄羅斯加盟 在原 自由 號空間站和 和平 2號空間站的基礎上 聯(lián)合建造 阿爾法 國際空間站 現(xiàn)稱 國際空間站 至此 以美國和俄羅斯牽頭 聯(lián)合歐空局11個成員國 即德國 法國 意大利 英國 比利時 荷蘭 西班牙 丹麥 挪威 瑞典和瑞士 日本 加拿大和巴西 1997年加入 等16個國家共同建造和運行的國際空間站誕生了 國際空間站成為迄今最大的航天合作計劃 1994年至2006年 國際空間站完成裝配 達到6 7人長期在軌工作的能力 裝配完成后的國際空間站長110米 寬88米 大致相當于兩個足球場大小 總質量達400余噸 將是有史以來規(guī)模最為龐大 設施最為先進的人造天宮 運行在傾角為51 6 高度為397公里的軌道上 可供6 7名航天員在軌工作 之后國際空間站將開始一個為期10 15年的永久載人的運行期 財智集成 控制中心 我們是 空間站 俏地標 新起點 空間 路 到這里交叉載體 車 在這里思考本質 人 從這里起飛 拷問 蘇州橋 關于市場 中關村 西區(qū) 中央商務區(qū) CBD 蘇州橋 TPT國際企業(yè)大道 蘇州橋 第三極 文化大廈 蘇州橋 以文化的名義 以商務的名義 以蘇州橋的名義 關于地段 蘇州橋離中關村 IT 有多遠 蘇州橋離西山 人文 有多遠 蘇州橋是中關村和西山的分水嶺嗎 蘇州橋 節(jié)點 中樞 地位更趨于堅挺還是游離 關于基礎 蘇州橋 堵點 形象如何突破或利用 蘇州橋 商務荒 孤 島 的機會與缺陷對寫字樓影響有多大 蘇州橋背靠萬柳大社區(qū)會否顯得 過于柔媚 蘇州橋 金角銀邊 的涵義與作用如何體現(xiàn)和鑄造 關于價值 蘇州橋憑什么搶過中關村 蘇州橋的屬性和核心 商務 價值究竟是什么 蘇州橋對周邊區(qū)域的輻射力度究竟多大 蘇州橋概念能否真正確立并被市場認可 關于客戶 蘇州橋的寫字樓對于中關村 IT概念 客戶 是刻意回避還是坦然共榮 蘇州橋的寫字樓如果拋開IT 僅靠文教 政務需求能否支撐 蘇州橋的寫字樓承接力來自于自用需求還是投資 復合型資源 復合型客戶如何區(qū)隔臻選 關于表情 蘇州橋的人文淵源與現(xiàn)代純商務樓宇的氣質形象如何統(tǒng)一 蘇州橋的文教概念 政務概念 萬柳概念如何與寫字樓氣質復合 蘇州橋的政務資源 文教資源對寫字樓需求的支撐如何實現(xiàn) 蘇州橋地標級寫字樓的表情應該是什么 運籌決勝 代言 蘇州橋 張揚 蘇州橋 我們要 再造 蘇州橋 嚴謹寧靜獨立張揚 地段 北三環(huán)金角寫字樓群空間 龍脈商機左右逢源財智 共享力 控制力 領導力 第一戰(zhàn)義 猛打地段 每天有30萬輛車穿梭而過 賭嗎 蘇州橋塌了 癱瘓的絕不止中關村 讓蘇州橋真正站起來 堵 不是理由 而是結果 誰堵在了蘇州橋 每天有30萬輛機動車經過的蘇州橋 卻偏偏只留給人們 堵點 的印象 CBD 中關村 安立路都堵 但堵也得堵得明白 透支概念還是預訂資源 每每都是概念被炒翻許久之后才有人振臂疾呼 透支 而在此前大量資源卻被 忽略 和 閑置 無人預訂 當局者智 旁觀者清 兼者為王 當局者往往被層層包圍 而旁觀者則可能喪失 話語權 所以似乎只有 腳踩兩支船 的邊緣人 才有最大決勝空間 西北三環(huán)金角政商門戶背靠三座山 指點千年城誰瓜分了新海淀的神經中樞 第二戰(zhàn)義 提升空間 沖出 圍城 發(fā)現(xiàn) 荒島 朝右看 向左傾 兼顧事業(yè)與生活 商務生活 辦公向導 BusinessLiving OfficeGuide 荒 不是錯誤 而是機會 真正的金角銀邊 怎可能是空白 易經言西北為金 然而 現(xiàn)代北京 真正的金角 從西直門到蘇州橋 商務氣氛似乎都不那么盡如人意 名符其實 精神 物質 現(xiàn)代寫字樓的 左膀右臂 右邊的千年龍脈都市綠洲 讓人心弛神往心曠神怡 左邊是知識經濟政商核心 齊力扛鼎而進弄潮不懈 因為站在圓點 一切皆在左右之間 大單時代方興未艾 精品樓宇量身訂制信息經濟的個性化特征浸透在新商務精英的每一根神經和每一次決策之中 對于個性而獨立的辦公空間的需求 正支撐著又一個寫字樓熱銷季節(jié) 中關村 在我隔壁娛樂我 站在圓點 朝右看 向左傾 上竄下跳 我的地盤由我造 第三戰(zhàn)義 張揚財智 共享力 多維的控制力 持久的領導力 全方位的 牛 不是我們 而是財智 硅谷 只是新海淀的一個手指 中關村作為 新海淀 乃至中國 新經濟 的代名詞為時久矣 但任何單一元素都無法左右大勢 寫字樓性價比 硬件 軟件 輻射勢能從產品的空間規(guī)劃 功能配置 縱向交通等等方面來評價寫字樓優(yōu)劣的時代已經結束了 除了人的軟性因素之外 還有 輻射勢能 真假 五角大樓 之爭一個是舉世矚目的 軍事堅壘 一個靜居一隅的 寫字樓群 不同的屬性決定不同的姿態(tài) 相同的是 它們都具備 中樞級 的效能 信息 政治都要硬 商業(yè)貴族的共識要的就是控制力 與比特 分貝無關五角大樓 就是我身邊的5棟寫字樓 案名暢想 基礎理念渲染 Thefoundationideaexaggerates SLOGO凝練 蘇州橋新經濟行政中心 LOGO渲染 部分 概念表達 另類思考 給中關村一個 大腦 大腦 信息 政治 領導力 智慧產業(yè) 新商業(yè) 中樞 智能 簡單 高端 地段 產品 辦公 客戶 地位 誰敢不受大腦領導 價值 大商業(yè) 用大腦賺錢 思想 哲學家與思想家 因為大腦 角色 中關村與政務區(qū) 剛裝上芯片 差異 大腦越用越靈活 五角大樓位于華盛頓市西南部的阿靈頓區(qū) 占地達29英畝 五角大樓的修建始于1941年8月 當時正是第二次世界大戰(zhàn)的戰(zhàn)火向美國逼近的時候 戰(zhàn)爭的硝煙大大加速了這一工程的進展 到1943年1月 僅僅16個月的時間 這一號稱世界占地面積最大的辦公建筑物就宣告竣工 并按其建筑外形命名五角大樓立即投入使用 在二戰(zhàn)的后期發(fā)揮了重要的軍事指揮功能 二戰(zhàn)以后 所有美國軍隊參加的重大軍事行動 幾乎都是在這里策劃 指揮的 許多美國著名的將領也都在這里留下了工作的痕跡 它擁有辦公面積380萬平方米 是紐約帝國大廈的三倍 現(xiàn)有約23000名工作人員包括軍人和文職人員在此辦公 據說最大容量可供4萬人同時辦公 樓內走廊總長度達28公里多 電話線總長至少16萬公里 每天至少有20萬個電話進出 每天接收郵件逾120萬份 樓內餐飲 商店 郵局 銀行 書店等服務