華夏幸?；鶚I(yè)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品大全()65頁.ppt

工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品大全 2011年5月10日 目錄 工業(yè)地產(chǎn)定義及分類業(yè)界標(biāo)桿案例工業(yè)地產(chǎn)基本產(chǎn)品大全產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品大全增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)大全 工業(yè)地產(chǎn)定義 工業(yè)地產(chǎn)定義指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地 熟地 以及該類土地上的建筑物和附屬物 有別于住宅 商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地可建建筑物用途范圍較大 包括工業(yè)制造廠房 物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等建筑層數(shù)少 一般鋼結(jié)構(gòu)1 2層 鋼混結(jié)構(gòu)3 8層 建設(shè)周期短批租年限在我國 工業(yè)土地批租年限為50年經(jīng)營模式建成銷售 資本快速周轉(zhuǎn) 建成出租 追求長期穩(wěn)定投資回報 購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后出租 適合房地產(chǎn)信托投資基金 四大特點(diǎn) 大投資 快啟動 提供增值服務(wù) 追求長期穩(wěn)定回報 工業(yè)地產(chǎn)常見分類方法 工業(yè)地產(chǎn)常見分類方法 目錄 工業(yè)地產(chǎn)定義及分類業(yè)界標(biāo)桿案例工業(yè)地產(chǎn)基本產(chǎn)品大全產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品大全增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)大全 案例 新加坡裕廊 產(chǎn)品介紹 產(chǎn)品系列工業(yè)用地商業(yè)園土地 新興產(chǎn)業(yè) 高新技術(shù)企業(yè) 多層廠房 Flattedfactories 標(biāo)準(zhǔn)廠房 Standardfactories 創(chuàng)業(yè) 科技企業(yè)中心 iHUB每個工作空間的面積為8 70 科技企業(yè)中心為多層廠房 綜合設(shè)施 iPark 提供15公頃地產(chǎn)供企業(yè)建設(shè)獨(dú)棟 Premise 寫字樓 Officespace 配套食堂 美食廣場 糧食店 便利店 醫(yī)療診所 銀行 培訓(xùn)室 公園 案例 騰飛瑞資 公司簡介 騰飛房產(chǎn)投資信托基金 A REIT 是新加坡第一家商業(yè)和產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司 2002年11月19日上市 公司的地產(chǎn)已經(jīng)增加到92個 截至2010年6月30日 賬面值約48億新加坡元公司在新加坡?lián)碛懈鞣N不同的地產(chǎn) 包括商業(yè)和科學(xué)園 高科技產(chǎn)業(yè)園 輕工業(yè)園 物流和配送中心以及倉儲式零售設(shè)施承租人包括來自各行各業(yè)的近930家國際和本地公司 涉及研發(fā) 生命科學(xué) 信息技術(shù) 電子 工程 輕工業(yè)制造 通信 物流服務(wù)提供商 制造服務(wù)以及服務(wù)業(yè)的后勤支持名列多個指數(shù) 包括摩根士丹利資本國際指數(shù) MSCI 歐洲公共房地產(chǎn)協(xié)會 美國國家房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會 EPRA NAREIT 的全球不動產(chǎn)指數(shù)以及全球不動產(chǎn)研究公司 GPR 的亞洲250指數(shù) 穆迪投資者服務(wù)公司給予A REIT A3 公司家族信用評級 案例 騰飛瑞資 產(chǎn)品介紹 商業(yè)園與科學(xué)園郊區(qū)寫字樓 公司總部大樓 研發(fā)基地 禁止進(jìn)行制造活動主要用于實(shí)業(yè)跨國公司的區(qū)域總部 金融機(jī)構(gòu)的后勤支持辦公室 IT公司以及從事各個領(lǐng)域研發(fā)的公司 包括生命科學(xué) 食品與化工等等案例 宏基大廈位于國際商業(yè)園內(nèi) 靠近亞逸拉惹高速 毗鄰其他商業(yè)園地產(chǎn) 這是一個全面安裝空調(diào)的商業(yè)園地產(chǎn) 由兩棟八層大樓組成 通過一棟四層裙樓互相連接 還有一層地下車庫 案例 騰飛瑞資 產(chǎn)品介紹 高科技產(chǎn)業(yè)園包括垂直型企業(yè)園區(qū) 辦公室比例較高 結(jié)合高規(guī)格多用途工業(yè)場地主要面向希望把制造活動與總部運(yùn)營職能放在同一地點(diǎn)的跨國公司 包括數(shù)據(jù)中心在內(nèi)案例 西門子中心靠近新加坡市中心 包括一棟含辦公室 服務(wù)中心 實(shí)驗(yàn)室和研發(fā)中心的15層大廈 一棟帶健身館和咖啡館等生活設(shè)施的兩層輔樓 以及一棟帶車間和辦公室的八層大樓 案例 騰飛瑞資 產(chǎn)品介紹 輕工業(yè)園大樓的辦公室比例較小 結(jié)合了制造場地 與高科技行業(yè)房產(chǎn)相比 制造場地的比例更高面向?qū)⑤p工業(yè)制造活動與總部運(yùn)營放在同一地點(diǎn)的本地大型公司案例 凱發(fā)大廈坐落在加冷盆地工業(yè)區(qū)內(nèi) 包括一棟八層輕工業(yè)建筑和一棟帶夾層的單層車間 案例 騰飛瑞資 產(chǎn)品介紹 多層廠房多層廠房為疊層制造場地 用于一般性制造活動 底層收取的租金更高 因?yàn)檠b貨容量更大 進(jìn)出也更方便主要面向從事各種制造活動的本地中小企業(yè) 有些跨國公司也在此類建筑中進(jìn)行制造活動案例 Techplace一期包括三棟七層建筑 其中一棟為帶多層停車庫的多層廠房 此外還有一棟四層建筑以及一棟單層食堂 里面共有509個停車位 包括多層停車庫和地面停車場 案例 騰飛瑞資 產(chǎn)品介紹 物流與配送中心主要為倉庫和配送中心A REIT物流與配送中心約62 為單層或帶車輛坡道入口的多層建筑主要面向第三方物流提供商 制造商 經(jīng)銷商和貿(mào)易公司案例 IDS物流公司總部是一個四層樓的物流中心 附帶一棟辦公樓 還有一棟集成了自動化存取系統(tǒng)的單層機(jī)架包層建筑 該地產(chǎn)位于新加坡西部 從亞逸拉惹高速可以方便地進(jìn)入 案例 騰飛瑞資 產(chǎn)品介紹 倉儲式零售設(shè)施前面為零售門店 后面為倉庫設(shè)施A REIT擁有三個此類房產(chǎn) 其中兩個位于新加坡面向單一租戶 其零售 倉庫和運(yùn)營在同一地點(diǎn)案例 巨人超市 新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局 貨倉零售計劃 目的是促進(jìn)商業(yè)一體化 在工業(yè)場地進(jìn)行區(qū)域總部 零售 倉儲和工業(yè)活動 貨倉零售計劃 設(shè)施的總建筑面積不少于60 必須用于工業(yè)或倉儲性質(zhì) 目錄 工業(yè)地產(chǎn)定義及分類業(yè)界標(biāo)桿案例工業(yè)地產(chǎn)基本產(chǎn)品大全產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品大全增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)大全 工業(yè)地產(chǎn)基本產(chǎn)品大全 地塊是初級產(chǎn)品形態(tài) 可根據(jù)需求劃分為不同的大小 供企業(yè)購地自建 一般適用于園區(qū)起步階段區(qū)位 任何交通方便地區(qū)均可客戶 適合處于具備一定規(guī)模的制造類企業(yè)面積 最小10畝地塊 根據(jù)客戶需求及園區(qū)規(guī)劃確定收益 土地款 落地投資額返還 稅收返還 地塊 地塊 在新園區(qū)起步區(qū) 可規(guī)劃面積為10畝的小企業(yè)基地 以滿足招商 政府等各方面需求 廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)完成后 可租可售 銷售型廠房可快速回收成本 出租型廠房可以獲得穩(wěn)定的租金收入 也可以進(jìn)入金融市場發(fā)起信托計劃融資定制廠房根據(jù)企業(yè)提供的圖紙進(jìn)行建設(shè) 竣工后銷售給企業(yè) 廠房 區(qū)位 廠房一般位于城市邊緣區(qū) 距離城市中心區(qū)1小時車程范圍之內(nèi) 標(biāo)準(zhǔn)廠房為主 也可位于核心城市近郊面積較小的區(qū)域內(nèi) 標(biāo)準(zhǔn) 定制 總部 定位 承接緊鄰成熟區(qū)域產(chǎn)業(yè)外溢 快速建立園區(qū)形象客戶 適合處于成長初期的制造類或研發(fā) 制造類企業(yè)面積 單體1000 5000平方米 可自由分割 組合收益 租金 銷售款 物業(yè)費(fèi) 落地投資額返還 稅收返還 廠房類型與產(chǎn)業(yè)客戶對應(yīng) 單層廠房 雙層廠房 多層廠房 生產(chǎn) 研發(fā) 辦公 創(chuàng)意研發(fā) 中試基地 通用實(shí)驗(yàn)樓 研發(fā)中心 創(chuàng)意中心 綜合辦公 總部獨(dú)棟 總部綜合 寫字樓 倉儲物流 物流中心 倉儲設(shè)施 目錄 工業(yè)地產(chǎn)定義及分類業(yè)界標(biāo)桿案例工業(yè)地產(chǎn)基本產(chǎn)品大全產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品大全增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)大全 產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)園是企業(yè)間在產(chǎn)業(yè)上關(guān)聯(lián) 在空間上集聚的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確 功能分區(qū)清晰產(chǎn)品形態(tài)多樣 既有大中小地塊出售供企業(yè)買地建廠 又可以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房和定制廠房 研發(fā)樓 各種類型的總部辦公樓 同時有完整的大門 圍墻 道路 展館 景觀節(jié)點(diǎn)等環(huán)境系統(tǒng) 同時配備一定的商務(wù)與生活服務(wù)設(shè)施 產(chǎn)業(yè)園四大產(chǎn)品組件 一個完整的產(chǎn)業(yè)園 一般有四大產(chǎn)品組件 分別是工業(yè)熟地 產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)品 配套設(shè)施和優(yōu)惠政策 小地塊中地塊大地塊 廠房類研發(fā)類辦公類物流類 基礎(chǔ)配套商業(yè)生活配套 稅收類產(chǎn)業(yè) 專項(xiàng)類中小企業(yè)類 產(chǎn)業(yè)園配套設(shè)施 基礎(chǔ)配套 大門 圍墻 大門是產(chǎn)業(yè)園的主要標(biāo)識 圍墻可使產(chǎn)業(yè)園形成明顯的圍合感和歸屬感 基礎(chǔ)配套 展館 展館用于園區(qū)展示 接待 辦公 是園區(qū)必不可少的配套較大的展館還可以成為園區(qū)企業(yè)產(chǎn)品的展示交易中心 還可以提供部分商務(wù)功能 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)園支路 道路是產(chǎn)業(yè)園交通系統(tǒng)的骨干道路分不同的級別種類 其寬度 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)均不同 基礎(chǔ)配套 綠化 雕塑小品 綠化 廣場也是產(chǎn)業(yè)園的重要組成部分 成為產(chǎn)業(yè)園景觀 基礎(chǔ)配套 產(chǎn)業(yè)園管網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)園外部的管網(wǎng) 由一級開發(fā)完成 預(yù)留接口產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部的管網(wǎng) 由工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成 產(chǎn)業(yè)園商業(yè)生活配套 必備功能 備選功能 案例 鄰里中心 簡介 社區(qū)與社區(qū)商業(yè)社區(qū)概念最早由德國社會學(xué)家滕尼斯在1887年提出 是指聚集在一定地域范圍內(nèi)的人群構(gòu)成的社會生活共同體 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象 以便民 利民 滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)對于鄰里商業(yè)的規(guī)模和覆蓋區(qū)域 各國有不同的定義人口密度大 人均GDP高的新加坡和香港 其鄰里商業(yè)中心規(guī)模有4 6萬平方米地廣人稀的澳大利亞鄰里商業(yè)中心只有8000 15000平方米通常鄰里商業(yè)中心覆蓋面積在500 1000米半徑內(nèi) 5 10分鐘步行的距離 服務(wù)與周邊1000米半徑內(nèi)的5 10萬居民的日常生活需求中國目前現(xiàn)階段發(fā)展水平來看社區(qū)商業(yè)是覆蓋一到兩公里商圈 四千平米到兩萬平米的體量現(xiàn)在國人的消費(fèi)力還不夠 起碼需要三千到四千套房子 上萬人口才能開發(fā)一個社區(qū)商業(yè) 這是零售商存活的底限 尤其中國現(xiàn)在入住率低 需要養(yǎng)三年左右 案例 鄰里中心 簡介 鄰里中心蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心 源自新加坡 新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三種類型 第一類 每1000 1200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店 第二類 每6000 8000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心 NeighbourhoodCenter 第三類 每40000 60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心作為集商業(yè) 文化 體育 衛(wèi)生 教育等于一體的 居住區(qū)商業(yè)中心 圍繞12項(xiàng)居住配套功能 從 油鹽醬醋茶 到 衣食住行閑 為百姓提供 一站式 服務(wù)不是 社區(qū)內(nèi)的商業(yè) 而是 服務(wù)于社區(qū)的商業(yè) 被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為 區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心開發(fā)建設(shè)的一個新的里程碑 案例 鄰里中心 12項(xiàng)必備功能 生活性服務(wù)業(yè) 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 公益性服務(wù)業(yè) 案例 鄰里中心 一主三輔品牌及備選功能 2004 師惠 鄰里假日酒店2006 玲瓏 鄰里假日酒店 2007 新城 鄰里1 12007 玲瓏 鄰里1 1 服裝店鞋店禮品店鮮花店攝影店音像制品店 推薦13個行業(yè)和業(yè)態(tài)業(yè)種 案例 鄰里中心 發(fā)展 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 正式成立 新城大廈 在國家工商總局注冊 師惠大廈 湖東大廈 玲瓏大廈 沁苑大廈 翰林大廈 貴都大廈 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 控股股東變更為蘇州工業(yè)園區(qū)管委會 零缺陷 通過ISO9001 2000認(rèn)證 擴(kuò)張第一步 江蘇省蘇宿鄰里中心開發(fā)有限公司成立 21000 30000 20000 23000 21000 12300 11800 方洲大廈 28000 案例 鄰里中心 借鑒意義 鄰里中心屬于社區(qū)商業(yè) 服務(wù)對象以社區(qū)居民為主 產(chǎn)業(yè)人口為輔 園區(qū)商業(yè)配套服務(wù)對象以產(chǎn)業(yè)人口為主 社區(qū)居民為輔商業(yè)配套的功能設(shè)置可以采取必備功能為主 兼顧備選功能的方式視園區(qū)發(fā)展情況 決定備選功能的多少產(chǎn)業(yè)園商業(yè)配套6大必備功能銀行 郵局 超市 餐飲店 員工宿舍樓 文體中心產(chǎn)業(yè)園商業(yè)配套9大備選功能員工食堂 會議中心 衛(wèi)生所 藥店 音像店 維修店 閱覽室 書店 商務(wù)酒店 商業(yè)生活配套 超市 銀行 郵局 超市 超市 郵局 銀行 商業(yè)生活配套 員工食堂 員工宿舍 衛(wèi)生所 閱覽室 商業(yè)生活配套 餐飲店 文體中心 優(yōu)惠政策 稅收類 企業(yè)所得稅優(yōu)惠除享受國家優(yōu)惠政策外 從新公司獲利年度起 第1年內(nèi)地方財政獎勵繳納所得稅額縣級留成部分的100 第2 3年由地方財政獎勵繳納所得額縣級留成部分的50 高新技術(shù)企業(yè)獲得高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定的企業(yè) 可享受企業(yè)所得稅15 的稅率個人所得稅優(yōu)惠年納稅總額達(dá)到300萬元以上 先征后獎 給予企業(yè)3名高管本人當(dāng)年繳納個人所得稅額的獎勵年納稅總額達(dá)到500萬元以上 先征后獎 給予企業(yè)5名高管本人當(dāng)年繳納個人秘得稅額的獎勵年納稅總額達(dá)到1000萬元以上 先征后獎 給予企業(yè)10名高管本人當(dāng)年繳納個人所得稅額的獎勵 優(yōu)惠政策 產(chǎn)業(yè) 專項(xiàng)類 政府專項(xiàng)資金 2010年 地方市服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)專項(xiàng)資金地方市可再生能源和新能源發(fā)展專項(xiàng)資金高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化專項(xiàng)資金地方市科技小巨人企業(yè)及培育企業(yè)專項(xiàng)資金國家重大科技項(xiàng)目地方匹配專項(xiàng)資金國家和地方市重點(diǎn)新產(chǎn)品計劃項(xiàng)目專項(xiàng)資金地方技術(shù)經(jīng)紀(jì)促進(jìn)專項(xiàng)資金地方市納米科技專項(xiàng)資金地方市軟件和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金地方市知識產(chǎn)權(quán)示范企業(yè)專項(xiàng)資金地方市加快自主品牌建設(shè)專項(xiàng)資金物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法 地方市企業(yè)自主創(chuàng)新專項(xiàng)資金地方市引進(jìn)技術(shù)的吸收與創(chuàng)新地方市認(rèn)定企業(yè)技術(shù)中心及專項(xiàng)資金地方市信息化發(fā)展專項(xiàng)資金對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作專項(xiàng)資金馳名商標(biāo)認(rèn)定及專項(xiàng)資金地方環(huán)境保護(hù)專項(xiàng)資金地方市標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)專項(xiàng)資金地方市人才發(fā)展資金地方市領(lǐng)軍人才專項(xiàng)資金地方市專利資助專項(xiàng)資金聯(lián)盟計劃 難題招標(biāo)專項(xiàng)資金 優(yōu)惠政策 中小企業(yè)類 中央目前有7項(xiàng)資金支持中小企業(yè)設(shè)立于1999年的科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金設(shè)立于2000年的中小企業(yè)國際市場開拓資金設(shè)立于2001年的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化資金設(shè)立于2003年的中小企業(yè)服務(wù)體系專項(xiàng)補(bǔ)助資金設(shè)立于2004年的中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金設(shè)立于2004年的中小企業(yè)平臺式服務(wù)體系專項(xiàng)補(bǔ)助資金設(shè)立于2007年的中小企業(yè)成長工程引導(dǎo)資金截至2007年末 中央財政已累計安排這七項(xiàng)專項(xiàng)資金近170億元 每個園區(qū)分為5個產(chǎn)業(yè)園為宜 假定園區(qū)面積分別為15 20 25平方公里工業(yè)用地占70 分別為10 5 14 17 5平方公里以產(chǎn)業(yè)為題材 一般園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園保持在5個左右為宜 產(chǎn)業(yè)園分類 新一代電子信息新材料節(jié)能環(huán)保新能源高端裝備新能源汽車生物 特種材料電子信息通用設(shè)備制造專用設(shè)備制造電氣設(shè)備制造交通運(yùn)輸設(shè)備制造汽車制造 高新技術(shù) 創(chuàng)意 綠色 生態(tài) 循環(huán) 靜脈 樂活 智慧 數(shù)字 移動 硅谷 信息谷 綜合類制造廠房類配套類 政府客戶分類 高端型客戶 升級型客戶